Emlak piyasası 2020'de "çok dönemli rezonans" ile karşı karşıya mı? 10 yıldır ilk kez ortaya çıkan merkez bankasının hamlesi anlamlı
Benzer geçirilen bir yıl, her yıl farklıdır.
Muhtemelen 2005 yılından bu yana her yılın başında "bu yıl en zor yıl" diyeceğiz ki bu da yaygın bir uygulama haline geldi.
İlginç olan, her yıl söylemesi zor ve her yıl oldukça iyi ... Emlak sektörü tipik bir örnek.
Örneğin 2013'ten 2014'e, ister bir emlak şirketi olsun, ister her şehir, gelecek yıl ne yapacaklarından endişe ediyorlardı.
Ticari konut satış alanı büyüme oranı negatife dönmüş, stok birikimi 700 milyon metrekareyi aşmış, gayrimenkule bakma günleri neredeyse geride kalmıştır.
Beklenmedik bir şekilde başka bir köy olacak. Mart'tan Eylül 2015'e kadar merkez bankası faiz oranlarını 3 kez düşürdü ve RRR 2 kez indirdi. Tüm şehirlerde satın alma kısıtlamaları tamamen serbestleştirildi. 2016'da kara kralı "büyük toptan satış" ve 2017'de kulübe reformunun paraya çevrilmesi Tüm hızıyla, geliştiriciler ve spekülatörler yeniden canlandı.
Örneğin, 2019'un başında, ulusal ortalama emlak satış oranı% 20'nin altına düştü, arazi sürekli satılıyordu ve Guangzhou ve Shenzhen gibi şehirlerde yüksek kaldıraçlı spekülatörlerin haberleri patlak verdi.Hangzhou, Chengdu, Hefei ve Wuhan'daki ikinci el konut pazarı Tahtanın karşısına geri çekilin.
Ardından, emlak finansmanı serbestleştirildi, toprak kralları yeniden bir araya gelmeye başladı ve ipotek faiz oranları düşmeye devam etti. Mart ayından Mayıs ayına kadar Xiaoyangchun piyasayı geri çekti.
Gayrimenkulün her yıl politika ile tekrar tekrar "gün ışığına döndüğü" söylenebilir.
2020'ye kadar, yine de tanıdık bir formül ve tanıdık bir tat olacak.
Üçüncü ve dördüncü sınıf barakalar gitti ve gittikçe daha fazla şehir konut sübvansiyonu veriyor ve çok fazla artış görmediler.
Geliştirici iflaslarının sayısı rekor seviyeye ulaştı, ipotek faiz oranları hala yüksek ve gittikçe daha fazla şehir gevşemeyi hedefliyor, ancak etkileri minimum seviyede. Herkes geleceği göremiyor.
Ayrıca 2020 hala özel bir yıl.
Bugün Huabao Securities Araştırma Departmanından bir rapor okudum ve "çok dönemli rezonans" denen bir sözden söz ettim.
1. 2020, 13. Beş Yıllık Planın son yılıdır.
Herkes planın ekonomik büyümeyi ikiye katlamak için "zor bir engel" olduğunu biliyor. 2020 son yıl ve istikrarlı büyüme daha belirgin bir konuma getiriliyor, bu yılın arka planı bu.
2. 2020, üç zorlu savaşın son yılıdır.
Açıklamaya göre kilit noktalardan biri "sistemik risklerin oluşmamasını sağlamaktır." Başka bir açıdan ekonomik istikrar sağlanmalı, finansal istikrar sağlanmalı ve bunlar arasında gayrimenkul kilit değişkendir.
Yukarıdakiler, 2020'nin genel geçmişidir: iki döngü bir araya geliyor ve "istikrarlı büyüme + finansal istikrar" gerekiyor.
Bu iki anahtar kelimeyi küçümsemeyin, geçmişten beri her seferinde birçok makale var.
Yukarıda da bahsedildiği gibi 2013-2014'te "istikrarlı büyüme" gerekiyor, ne yapılmalı?
2015'ten 2016'ya kadar, merkez bankası para birimini gevşetti ve kulübe reformu ev satın alma talebini artırdı. Bankaların parası vardı ve çeşitli küçük krediler ve kredi fonları da zengindi. Bu, gayrimenkulde hızlı ilerlemelere ve konut sakinlerinin kaldıraç oranının artmasına neden oldu , Ev fiyatları yükseliyor.
2018-2019'da üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatları her yerde ve ev alıcılarının borç oranı çok hızlı büyüdü ve "finansal istikrar" gerekiyor, ne yapılmalı?
Sonuç olarak, sundurma reformunun kademeli olarak sahneden çekildiğini, gösterge faiz oranının birkaç yıldır değiştirilmediğini, yeni varlık yönetimi düzenlemelerinin çıktığını, emlak şirketlerinin finansmanının kademeli olarak bloke edildiğini ve piyasadaki her türlü sıcak paranın takas edildiğini gördük.
Bununla birlikte 2020'de hem "istikrarlı büyüme" hem de "finansal istikrar" gerektiğini herkes anlayabilmelidir.
Bu durum 10 yıl sonra ilk defa ortaya çıktı, ne kadar zor.
Bugün IFC'nin CEO'su Bian Quanshui, Ocak ayında faiz indiriminin yakında geleceğini söyledi.Yıllık 1 yıllık LPR düşüşünün 30BP'ye ulaşması beklenirken, konut kredileri için hayati önem taşıyan 5 yıllık LPR'nin değişmeyeceğini söyledi.
Bu aynı zamanda yandan düzenleme ve kontrolün zorluğunu da yansıtıyor: elbette piyasada daha fazla para olacak ve fazladan para bir baypasta gayrimenkule akamayacak.
Ekonomist Li Xunlei, ekonomik döngümüzün aslında gayrimenkul döngüsü olduğunu söyledi.
Büyüme hızı sabitlenebilir mi ve ikiye katlama sorunsuz bir şekilde sağlanabilir mi: 1. Gayrimenkulün "ekonomiyi destekleme" potansiyeline sahip olması gerekir; 2. Her şehir "aşırı ısınma" direncine sahip olmalıdır.
Nasıl yapılır?
İlk olarak, birinci ve ikinci kademe "temel diski" stabilize edin.
Hangi bölgeler en güçlü ekonomik büyüme itici güçlerine sahiptir? Tabii ki Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası.
Şu anda, Yangtze Nehri Deltası kentsel kümelenmesinde toplanan nüfus 15.401 milyona ulaştı ve ulusal nüfusun% 11'ini oluşturuyor. 2030 yılına kadar Yangtze Nehri Deltası'nda nüfusu 10 milyonu aşan 4 şehir olacağı tahmin ediliyor.
Aynı durum Pearl River Deltası için de geçerlidir. 2017'de Pearl River Delta Ekonomik Bölgesi'nin kalıcı nüfusu 61,5 milyona, toplam GSYİH 7,571 milyar yuan'a ve kişi başına düşen GSYİH 124,600 yuan'a ulaştı.
2019'un son yılında Foshan'ın GSYİH'si trilyon dolarlık kulübe girdi ve Guangdong'un GSYİH'si ülkede ilk kez 10 trilyonu aştı.
Bu nedenle, 2020'de birinci ve ikinci kademe emlak piyasasının oynadığı rol, "istikrarlı büyüme" için "temel pazar" dır.
Bu mantığa dayanarak, Şangay, Suning, Hangzhou, Guangzhou, Shenzhen, Dongguan ve Budizm, çevredeki güçlü üçüncü kademe şehirler de dahil olmak üzere, bu yıl sadece ev fiyatlarında düşmeyecek, aynı zamanda önümüzdeki Mart-Mayıs aylarında bir "Xiaoyangchun" olması da mümkün.
İkincisi, 2015-2017'ye benzer genel bir yükseliş olamaz.
Bazı verilere göz atabilirsiniz ... Merkez bankası tarafından hesaplanan sakinlerin kaldıraç oranına göre 2018 sonunda Çin'de yerleşiklerin kaldıraç oranı G20 ülkeleri ortalamasını aşarak, Almanya ve Japonya'yı da aşarak% 60,4'e ulaştı.
Merkez bankası tarafından tahmin edilen kaldıraç oranı 2017'de% 49'du. 2017'den 2018'e kadar yerleşiklerin kaldıraç oranının büyüme oranı% 23'e ulaştı. 2019'da yerleşiklerin kaldıraç oranının% 65'e ulaşabileceği ihtiyatlı bir şekilde tahmin ediliyor.
% 65'lik bir kaldıraç oranı, dünyadaki% 70'lik "darboğaz" dan sadece bir adım uzakta ... Ev satın almak için kaldıraç eklemek, finansal sistemi kesinlikle etkileyecektir.
Bu nedenle, 2020'den sadece birkaç gün sonra, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, 4 Ocak'taki görüşlerinde ve 13 Ocak'taki yıllık çalışma toplantısında "yerleşiklerin kaldıraç oranındaki artışı bastırdığını" defalarca yineledi.
Bu aynı zamanda 2015-2017 için kaldıracı, genel yükselişi ve çift atlamayı artırmanın imkansız olduğu anlamına geliyor.
Karşılaşacağımız 2020 bu. Pek çok insan bunun önümüzdeki 10 yılın en iyi yılı olabileceğini söylüyor. "Hem ihtiyaçlar hem de ihtiyaçlar" hedefi altında emlak piyasası karışıklıklar ve belirsizliklerle dolu.
Bir ev satın almaktan endişe duyan binlerce insan için, "altı cüzdanı" gerçekten ikinci atışı kaldıramaz.
