Anket Özeti | Shaanxi Eyaletindeki Üçüncü ve Dördüncü Kademe Şehirler (43): Baoji
Ana gövde: 5707 kelime
Tahmini okuma süresi: 18 dakika
Kısa vadede, Baoji'deki emlak piyasası stok eritme baskısı altında olacak.Müşteriler genellikle fiyatlara aşırı duyarlıdır ve stokları azaltmayı hızlandırmak için fiyatları düşürmenin etkisi açıktır.
Yazar / Yang Kewei, Li Shiyun
Şehre Genel Bakış: Batı sanayi şehri Guanzhong'daki "Doğuya Genişleme, Güneye Doğru Hareket, Kuzeye Gelişme" nin gelişme yönü
Antik çağlarda Chencang olarak bilinen Baoji, doğuda Xianyang, güneyde Hanzhong ve kuzeybatıda Gansu eyaletinde Tianshui ve Pingliang ile Shaanxi Eyaleti, Guanzhong'un batısında yer almaktadır. Yerleşik nüfus yaklaşık 3.76 milyondur ve sütun endüstrileri otomobil parçaları, titanyum ve titanyum alaşımları, tütün, alkol, gıda, enerji ve kimya endüstrisi ve üstün ekipman imalatıdır.
Baoji Şehri, Weibin, Jintai ve Chencang olmak üzere üç bölgenin yanı sıra Qishan, Fufeng ve Fengxiang dahil olmak üzere dokuz ilçeyi yönetmektedir. Baoji Şehri üç tarafı dağlarla çevrilidir ve uzun ve dar bir şekilde dağılmıştır.Bu yüzyılın başında, yerleşim alanı Weihe Nehri boyunca sadece 300.000 kilometre kareyi kaplamıştır. "Doğuya Genişleme, Güneye Doğru Hareket ve Kuzeye" kalkınma stratejisinin geliştirilmesi ve uygulanmasıyla, Baoji kentsel alanı 850.000'den fazla nüfusu ile kademeli olarak 1.5 milyon kilometrekareye genişledi.
Özellikle, "Doğu Genişlemesi", idari merkezin doğuya taşınması ve Chencang Bölgesini birbirine bağlamak için Guozhen bölümünün geliştirilmesi anlamına gelir, "Güney Taşınması", yüksek teknolojili bölgeyi ve yüksek hızlı tren güney istasyonunu geliştirmek anlamına gelir ve "Kuzeye gitmek", Panlong Yeni Bölgesini inşa etmek anlamına gelir. Buna karşılık, "Güneye Doğru Hareket" en düzgün şekilde ilerliyor, özellikle yüksek teknoloji bölgesi Baoji'de yeni bir bölgesel dönüm noktası haline geldi, ardından "Doğu Genişlemesi" ve "Kuzeye Doğru Hareket" topografik kısıtlamalar nedeniyle nispeten yavaş.
Emlak piyasası gelişimi
01
2017'de hızla yükselmeye başladı
Projeler 2019'da soğuduktan sonra fiyatları düşürmek için rekabet ediyor
2017'den önce, Baoji emlak piyasası tipik bir iç piyasaydı, yani piyasanın arz ve talep tarafları çoğunlukla yerel geliştiriciler ve coğrafi müşterilerdi. Genel emlak piyasası ılıktır ve ortalama işlem fiyatı metrekare başına 4.000 yuan'dan azdır.
2017'den 2019'un ikinci yarısına kadar olan dönem, Baoji emlak piyasasının hızlı bir gelişim dönemidir.Ortalama işlem fiyatı hızla yaklaşık% 50 arttı.
2019'un sonunda, Baoji'deki emlak piyasası refah seviyesinden düşüşe geçti.Bir yandan projeler pazarda kümelendi, homojenizasyon rekabeti şiddetliydi, genel emlak piyasası aşırı arz oldu ve alıcılar bekle-gör duygularıyla doluydu. Ev satın almak için potansiyel talep temelde serbest bırakıldı. Bu dönemde, yılsonu performans baskısının etkisiyle, Country Garden liderliğindeki markalı gayrimenkul şirketleri, metrekare başına maksimum 1.500 yuan düşüşle fiyatların düşürülmesinde başı çekmiş, Blu-ray Yongjin Yarımadası gibi projelerin ortadan kaldırılmasını hızlandırmak için, ciltli ve boşlukta birim fiyatı düşürmek için tadilat yapılmıştır.
Politika Ortamı
02
Sınırsız satın alma, sınırsız satış, peşinat% 30 /% 40
Mart "bir günlük gezi" de peşinat
Baoji'nin gayrimenkul kontrol politikaları nispeten gevşek ve sınırsız alım ve satış kısıtlamaları gibi kısıtlayıcı politikalardır. Kredi kısıtlamaları açısından, çoğu proje ilk ev için% 30, ikinci set için% 40 peşinat uygular. Bazı yerel geliştirici projeleri% 20 peşinat sağlar.Yerel bir emlak şirketi, bir grup mikrofinans şirketi aracılığıyla sıfır peşinat sağlar.
Salgından sonra, 12 Mart'ta Baoji Şehri emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için 15 yeni politika yayınladı. Arazi devir ücretlerinin ödenmesinin ertelenmesi, ön satışların düşürülmesi ve sertifika alınması gibi düzenli arz yönlü yardım politikalarının yanı sıra, "aktif olarak ilk konut kredisinin peşinat oranının düşürülmesi ve azami ihtiyat fonu kredi limiti 400.000'den 500.000'e çıkarılması" politikasını da açıkça ortaya koydu. Ancak tam olarak "peşinat" bir uçta talebi canlandırmayı amaçladığından, bölge sakinlerinin körü körüne kaldıraç oranını artırmasına neden olabilir ve Yeni Anlaşma bir gün içinde listeden kaldırılır.
Haziran ayında, Baoji, istihdamı dengelemek için 15 önlem uygulamaya koydu: Bunlar arasında, "öğrenci kartı olan üniversite öğrencileri ve bir üniversite veya üzeri diplomaya sahip mezunların bir mezuniyet sertifikası ile yerleşebileceklerinden" bahsedildi. Bu, Baoji'nin yerleşiminin temelde serbestleştirildiği ve eşiğin neredeyse sıfır olduğu anlamına geliyor. Ancak gerçek durumdan bakıldığında, Baoji ağır bir sanayi şehri olduğu için, üst düzey yetenekler için iş eksikliği var ve politikaların sınırlı etkileri var.
Mevcut emlak piyasası
03
Salgın, fiyat ve hacim için kısa bir "Xiaoyangchun" değişiminin ardından Nisan ve Mayıs aylarında pazarın tekrar soğumasını hızlandırdı.
2020'de yeni taç pnömoni salgını, Baoji emlak piyasasını daha da kötüleştirdi. Şubat ayında, Baoji'deki ticari konut arz ve talebi tarihsel düşük seviyelere geriledi. Nisan ayında salgının etkisinin giderek dağılmasıyla birlikte emlak şirketleri lansmanlarına hız vermiş, bir ayda konut arz alanı 1,2 milyon metrekareye çıkarak son yılların rekorunu kırarken, diğer yandan Country Garden gibi indirimleri artırarak hacim için fiyat değiş tokuşu yaptılar. Phoenix City fiyatları metrekare başına yaklaşık 400 yuan düşürdü ve Baoji'nin genel işlem alanı Nisan ayında 500.000 metrekareye ulaştı. Mayıs ayında pazarın popülaritesi devam etti. Ancak, aşamalı fiyat düşürücü pazarlama faaliyetlerinin askıya alınmasıyla Baoji pazarı tekrar soğudu.
Bölgesel ve konut fiyatı gradyanı
04
Weibin> Jintai> Chen Cang
İleri teknoloji Faz I ve Güney Tren İstasyonu yüksek fiyatlardır
Ana şehrin üç bölgesi arasında Chencang Bölgesi'nin konum avantajı açık değil.Satıştaki projeler, ortalama fiyatı sadece 3000-4000 yuan / metrekare olan Guozhen bölümünde yoğunlaşmıştır.
Jintai Bölgesi esas olarak şehir merkezini, Jintai Bulvarı'nı ve yönetim merkezini içerir. Eski Baoji şehridir, ancak gelişme görece doymuştur.Satılan projelerin çoğu yerel emlak şirketleri tarafından geliştirilmiştir ve genel ortalama fiyat metrekare başına 4000-5500 yuan'dır.
Weibin Bölgesi, temel olarak Yüksek Teknoloji Aşama I, Aşama II, Aşama III ve Güney İstasyonunun dört ana bölümünden oluşur.Bunlar arasında, yüksek teknolojili aşama I ve Güney Demiryolu İstasyonu erken başladı ve genel destek tesisleri nispeten olgun, metrekare başına ortalama 6000 yuan fiyatla. Guanshantang gibi bireysel fiyat karşılaştırma projelerinin ortalama fiyatı metrekare başına 18.000 yuan'a kadar çıkıyor. Yüksek teknoloji bölgesinin ikinci ve üçüncü aşamalarının ortalama fiyatı, sektörün gelişim sürecindeki farklılıklar nedeniyle kademeli olarak düşüyor.İkinci aşamanın ortalama fiyatı yaklaşık 5,300 yuan / metrekare ve üçüncü aşamanın ortalama fiyatı 5.000 yuan / metrekareden az.
Müşteri tabanı ve talep yapısı
05
Sadece pazara hakim olmanız gerekiyor, fiyat son derece hassas, 120 metrekare üç yatak odası popüler
Baoji'deki ana alıcılar hala yerel müşteriler ve çevredeki banliyö ilçelerdeki müşterilerdir. Bunlar arasında yerel müşteriler genellikle orijinal yaşam çemberinde yeni evler satın almayı tercih ediyor ve güçlü satın alma gücüne sahip genç müşteriler ev satın almak için eski şehirden yüksek teknolojili bölgeye geçecek. Çevredeki banliyö ve ilçelerdeki müşterilerin temel çekiciliği, yaşam ortamını iyileştirmek veya çocuklarının okula gitmesini kolaylaştırmaktır.
Buna ek olarak, Gansu Eyaletindeki Tianshui ve Pingliang gibi komşu şehirlerde de epeyce ev alıcısı var. Kentsel yaşam ortamını ve Baoji'deki konut fiyatlarını kapsamlı bir şekilde değerlendirdikten sonra evden taşınmayı seçiyorlar. Tianshui'yi örnek alsak da, konut sakinlerinin genel gelir düzeyi Baoji'ye benziyor. Ortalama işlem fiyatı 8,000 yuan / metrekarenin üzerinde.İkisini karşılaştırdığımızda Baoji'nin "maliyet etkinliği" öne çıkıyor. Ek olarak, ev alıcıları ve Xi'an denizaşırı alıcılar da var.
Baoji sakinlerinin genel gelir düzeyi görece düşüktür.Sanayi işçilerinin ve özel işletmelerin çalışanlarının aylık geliri sadece 3-4 bin.Peşinat ve aylık ödeme üzerinde çok fazla baskı var. Satın alma gücüyle kısıtlanan Baoji emlak piyasasına bir bütün olarak katı talep hakimdir ve iyileştirme için sınırlı alan vardır.
Baoji müşterileri genellikle fiyatlara son derece duyarlıdır ve satışları hızlandırmak için fiyatları düşürmenin etkisi açıktır. 2019'un sonunda Country Garden, bir evin tamamını hızlı bir şekilde satmak için metrekare başına fiyatları yaklaşık 1.500 yuan düşürdü.
Talep yapısı açısından bakıldığında, Sanfang, işlemlerin% 70'inden fazlasını oluşturan arz ve talebin mutlak ana gücüdür. Alan açısından, yaklaşık 120 metrekarelik oda tipi, toplam fiyatı ve işlevselliği dikkate alır ve pazarda nispeten daha popülerdir.
Kara pazarı
06
2016-2019 hızlandırılmış arazi arzı
Satılmayan ihalelerin oranı son zamanlarda önemli ölçüde arttı
2016-2019 döneminde, Baoji'nin ana kentsel bölgesinde arazi arzı hızlandı. 2019 yılında, konut arazisi için toplam işlem alanı 6,51 milyon metrekareye ulaştı. Yüksek teknoloji bölgesi, son yıllarda arazi arzının ana kaynağı olmuştur.Son üç yılda, işlem sayısı 15 parçayı aşmıştır. 2017 ve 2018 yıllarında, işlem alanı 3 milyon metrekareden fazlaydı ve ana şehrin üç ilçesindeki toplam işlem alanının% 70'inden fazlasını oluşturuyordu.
Bu yılın başından bu yana, Baoji arazi piyasasında satılmayan ihalelerin oranı önemli ölçüde arttı ve emlak şirketleri arazi edinme konusunda temkinli davrandılar. Şu anda eski şehirlerde ve ileri teknoloji bölgelerinde yüksek kaliteli büyük ölçekli net arazi arzı olmadığı için, geliştirilecek arazilerin çoğu yerel emlak şirketlerinin elinde bulunuyor.Marka gayrimenkul şirketleri araziyi dikkatli bir şekilde almayı ve hatta Baoji'den tasfiye ve çekilme sürecini hızlandırmayı seçti.
Rekabet ortamı
07
2017'den beri 6 büyük emlak markası giriş yaptı
Yerel emlak şirketlerinin pazar payı 2020'de artacak
2017'den 2019'a kadar, Baoji Belediye Hükümeti'nin tanıtılmasıyla, Baoji'de yoğunlaşan markalı emlak işletmeleri. 2017'de Evergrande, Country Garden ve New Town'dan 2018'de Blu-ray ve R&F'e, 2019'un başlarında Grönland'a, sadece üç yıl içinde 6 TOP50 marka gayrimenkul şirketi Baoji'ye yerleşti. Arazi tedarik yapısı ve olumlu planlama olmak üzere iki faktörün etkisiyle markalı gayrimenkul şirketlerinin ilk kez Baoji'ye girdiğini ve yüksek teknoloji bölgesini hedeflediklerini belirtmekte fayda var.Siyasaya giren yedi projeden beşi yüksek teknoloji bölgesinde yer alıyor.
2020'de yerel emlak şirketleri daha büyük bir pazar payına sahip olacaklar.Ocak-Ağustos 2020 satış değeri açısından İLK 10 proje arasında yalnızca Blu-ray Yongjin Yarımadası, R&F Körfezi ve Evergrande Yujingwan üçüncü sırada yer alacak. Sekizinci ve dokuzuncu sıralar ve geri kalanların hepsi yerel geliştiriciler. Impression Xifu ve Xuanyuan Four Seasons Flower City, satış performansı açısından ilk iki sırada yer alıyor. Yerel geliştiriciler arasında, Sanling ve Xuanyuan'ın kalitesi de pazar tarafından kabul edildi.
Görünüm
08
Kısa vadeli stok boşaltma basıncı
Hala sadece bakıma ihtiyacım var
Kısa vadede, Baoji'deki emlak piyasası stokları yok etme baskısı altında olacak. Yerel sakinler temelde konut sahibi oldular ve düşük gelir seviyelerine ve iyileştirme için sınırlı alana maruz kalıyorlar. Yine de çevredeki banliyöler ve ilçeler ile Gansu şehirleri ve ilçelerindeki ihtiyaç duyulan müşterilere güvenmeleri gerekiyor. Ev alıcıları arasında ev alıcıları ve Xian göçmen müşterileri de vardır; müşteriler genellikle fiyatlara aşırı duyarlıdır ve satışları hızlandırmak için fiyatları düşürmenin etkisi açıktır.
Tipik proje 1: Blu-ray Yongjin Yarımadası
Vaka haritası
Yer: Gaoxin 10. Yol, Weibin Bölgesi
malın cinsi: Yüksek katlı bungalovlar
Proje incelemeleri : Proje üç aşamalı olarak geliştirildi ve ilk aşaması Aralık 2018'de açıldı. Şu anda, 140-160 metrekarelik bungalovların ana promosyonu, fiyatı 7000-7500 yuan / metrekare, 112-141 metrekare yüksek katlı bina, boşlukların ortalama fiyatı 5500-5800 yuan / metrekare. 116 ve 117 üç yatak odalı birimin küçük alanlı bölümleri en iyi durumda ve bungalovların toplam fiyatı nispeten yüksektir. Müşteri kaynağı açısından,% 30'u yüksek teknoloji bölgesindeki coğrafi müşteriler,% 30'u Fengxiang ve diğer ülkelerden ve Huating ve Xian müşterilerinin her biri yaklaşık% 10'luk bir paya sahip. Ulusal pazarlama, aracılık, kendi kendine kanal ve diğer pazarlama yöntemleri aracılığıyla, günde 40-50 ziyaret grubu, haftada 20-30 işlem seti, yüksek teknoloji bölgesinin işlem payının yaklaşık% 10'unu oluşturuyor.Tipik proje iki: Shigu Tapınağı
Vaka haritası
Yer: Chencang Caddesi, Jintai Bölgesi
malın cinsi: Küçük yüksek katlı
Proje Yorumları: Yerel emlak şirketi Juwang arsayı 2010 yılında satın aldı ve dört aşamada geliştirdi. Birinci, ikinci ve üçüncü aşamalar teslim edildi. Dördüncü aşama, Shigu Guanshantang, yüksek teknoloji bölgesinde inşa edilmiş bir kalite referans projesidir. Ana satış noktası dördüncü nesil uzay konutudur. Dördüncü etabın taban alanı oranı, toplam 188 birimle yalnızca 1,24'tür ve ortalama ciltli cilt fiyatı 18,000 yuan / m2'dir. Ana birimler 218, 267, 295 ve 400 metrekare olup 267 ve 295 metrekare daha popülerdir. Minimum ön ödeme% 50'dir, ancak tam ödeme müşterileri% 70'tir. Projenin yüksek fiyatı nedeniyle, Baoji villa projesinin ortalama fiyatı temelde metrekare başına 10.000 yuan'ın altındadır. Projenin ana müşteri grupları Baoji'deki yerel veya geri dönen girişimcilerdir.Özel ziyafet hizmetleri ile yüksek net değerli müşterileri çekerler.Ayrıca, tüm insanların yönlendirmeleri (20-50 bin komisyon) ve aracıların müşteri getirmesi de önemli pazarlama yöntemleridir.
Tipografi | Jenny
Bu makale telif hakkına sahiptir Vinç Araştırma Merkezi Lütfen izin almadan yeniden yazdırmayın
Yeniden basıldı, kaynağı belirtin: Crane Emlak Araştırması (cricyjzx) İşbirliğiniz için teşekkürler!
