Evi satın al ya da alma?
WenZimu
İki oturumun yorumlanması
Bu yılki iki oturumun hükümet raporu çıktı.Gayrimenkul ile ilgili çok fazla bölüm yok.Kabaca üç noktaya ayrılabilir.Tek tek yorumlayacağım.
1. Kentleşme. Yeni tip kentleşmeyi daha da teşvik edeceğiz ve merkezi şehirlerle kentsel yığılmaların gelişimine öncülük etmekte ısrar edeceğiz. Tarımsal transfer ve yerleşim konusunda iyi bir iş çıkaracağız ve yerleşik nüfusu kapsayacak şekilde kentsel temel kamu hizmetlerini teşvik edeceğiz.
Aslında bu sefer sözde "yeni kentleşme" kavramı, Batı'da uzun yıllardır var olan "kentleşme" kavramıdır. Odak noktamızın "kasaba" olduğu ortaya çıktı, ancak kasaba inşa edildikten sonra insanlar şehre gitti. Aslında geliri sanayi, nüfus akışını da iş fırsatları belirler, bu gidişatı kimse değiştiremez.
Kentleşme, çevredeki alanların gelişimini yönlendirmek için kasabaları göz ardı ederek çekirdek şehirlerin gelişimine odaklanmaktır.İkisi kentsel yığılmalar oluşturmak için etkileşime girer.Guangdong, Hong Kong ve Makao iyi örneklerdir. Çin'in bir sonraki hedefi, Yangtze Nehri Deltası ve Pekin-Tianjin-Hebei ile Guangdong, Hong Kong ve Makao'ya kıyasla uluslararası bir kentsel yığılma inşa etmektir.Ekonomik sütunlar olarak üç büyük kentsel yığılma ile ekonomik büyümenin çözülmesi zor olmayacaktır. Bu strateji, birinci ve ikinci kademe çekirdek şehirlere fayda sağlamaya devam ediyor, ancak bu uzun vadeli bir çaba.
2. Kulübe reform politikası. Yoksulların temel konut ihtiyaçlarını sağlamak için uygun fiyatlı konut inşaatını ve kentsel gecekondu mahallelerinin dönüşümünü teşvik etmeye devam edin.
Gecekondu mahallelerinin parasallaştırılmış yeniden yerleşimi, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkul için ana itici güçtür. Geçen yıl, Çin Kalkınma Bankası'nın genel merkezi, yerel gecekondu reform projeleri için sözleşme onay yetkisini geri çekti ve ana yeniden yerleşim yöntemini "para kazanma" yerine "ayni" olarak değiştirdi ve bu yıl da durum böyle. Konut için para vermezseniz, piyasa havadan talep yaratamayacak ve üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasası ayağa kalkamayacak. Bu, önceki yıllardaki iki oturumda çok açık.
2017. Gecekondularda 6 milyon konut renovasyonu tamamlandı ve çeşitli şekillerde parasallaştırılmış yeniden yerleşim oranını artırdı
2018 yılında yeni bir üç yıllık ahır reform planı başlatıldı ve bu yıl 5,8 milyon adet üniteye başlandı.
2019 yılında, yoksulların temel barınma ihtiyaçlarının karşılanması için uygun fiyatlı konut inşaatını ve gecekondu mahallelerinin yenilenmesini teşvik etmeye devam edin.
Bu kez gecekondu reformunun amacının "yeni zenginliği artırmak" değil, "zor durumdaki haneleri korumak" olduğu da ortaya çıktı. Ahır reformunun devam etmesi, bir anlamda, üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasasının kış zamanını yavaşlattı ve hemen ölmeyecek.
3. Emlak vergisi. Yerel vergi sistemini iyileştireceğiz ve emlak vergisi mevzuatını istikrarlı bir şekilde ileriye taşıyacağız.
Emlak vergisi bu toplantının odak noktası.Hükümetin bu yeni vergi kaynağına olan susuzluğunun artırılamayacağını görmek zor değil. İki sebep var.
Birincisi, önceki Keynesçiliğin artık pratik olmadığı ve ekonominin durgun bir enflasyona sahip olduğudur.Ekonomik güç reformunu tamamlamak için özel ekonomiyi canlandırmak için "vergi ve harçları kesmek" gereklidir, bu da hükümetin mali gelirinin dibe vuracağı anlamına gelir;
İkincisi, büyük birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki emlak stoklu konut çağına girdi ve imar için daha az arazi var.Arsa satış gelirlerinin tavanı yaklaşıyor ve yerini alacak yeni vergi kaynaklarına ihtiyaç var. arazi transfer ücretleri.
Beklendiği gibi, 2020 yılında emlak vergisi tamamlanarak kademeli olarak kamuoyuna tanıtılacak ve bundan önce emlak piyasası emlak vergisinin getirilmesi için mutlaka "yeterli ve gerekli" hazırlıkları yapacaktır.
tamamen hazırlamak
Emlak vergisi yerel bir vergidir.O zaman şehirler kendi koşullarına göre vergi oranları alacak ve stok konut olan birinci ve ikinci kademe şehirler büyük ihtimalle bu modeli benimseyecek.
Ancak emlak vergisinin getirilmesi, ev sahipleri için sahip olma maliyetini artıracak ve bu maliyet kiracılara yansıtılamaz.
Bu nedenle emlak vergisinin gelişinin arifesinde, birden fazla konut sahibi olanlar mutlaka kazanç ve kayıpları ölçecekler, eğer geçimlerini sağlayamazlarsa nakite çevirerek kaçıp piyasayı yok etmeye odaklanacaklar. aynı zamanda mevcut emlak vergisinin en büyük gizli tehlikesidir.
Peki spekülatörler hangi koşullar altında nakit çıkışı yapıp kaçmayacaklar?
Tek bir cevap var, konut fiyatlarının istikrarlı bir şekilde "artış beklentisi" var.
Bir ev, ancak yatırım getirisi, onu elde tutmanın maliyetini dengelerse, uzun vadede elde tutulmaya değerdir. Yani geçen yıl, merkezi hükümetin merkezi kontrol politikası sona erdikten sonra, sekiz kelime kaldı, "bir şehir, bir politika ve istikrar ilk kelime." koşullar, ancak emlak piyasasını istikrara kavuşturmaları gerekir.
"İstikrarlı", ev fiyatlarının alt satırı haline geldi.
Pazarlama rutini
Gelin bu yılki duruma bir göz atalım.
Bahar Şenliği'nden bu yana makro denetimin sesi temelde ortadan kalkmış, yerel merkezli "tek şehir, tek politika" sahneye çıkmıştır. Ancak yerel yönetim, görevi tamamlamak için emlak piyasası politikasını çözmeyi, ipotek faiz oranlarını düşürmeyi ve nüfus uzlaştırma politikasını açmayı seçmiştir... Bu aynı zamanda emlak piyasası üzerindeki aşağı yönlü baskının olumsuz tarafından da kanıtlamaktadır. çok büyük.
Bununla birlikte, şu anda birçok şehir, medya tarafından abartılan "Xiaoyangchun" konsepti altında tersine çevirmeyi başarıyla tamamladı.
23 Şubat'ta Nanjing konut teftiş grubundaki 3.321 kişi, 14 güzergahta 65 otobüse bindi ve bir günde 2.596 konut satılarak 72 emlak evine koştu.
22 Şubat'ta China Resources Shenzhen Körfezi Ruifu konağı açıldı, on milyonlarca milyoner bir ev kapmak için sıraya girdi ve 80 milyonluk bir malikane anında "parlak" oldu.
20 Şubat'ta Hangzhou Greentown C&D Qinyuan, sertifikayı almak için fiyat sınırını aştı ve fiyat metrekare başına 4500 yuan arttı. Wuxi 5 gayrimenkulü, Binhu Bölgesindeki Longhu Tianpu'nun bir gecede metrekare başına 3.200 yuan arttığı toplu bir fiyat artışı duyurdu...
Bu hareketli emlak piyasası haberlerini birlikte listelerseniz, Çin emlak piyasasının yakında yeni bir yükselen boğa piyasasına gireceğini düşüneceksiniz. Ve bir ev satın alma planınız varsa, şimdi mühimmat hazırlamalı ve her an savaş alanına girmeye hazır olmalısınız.
Söylendiği gibi, bir balığın hafızası sadece 7 saniyedir.Aslında bir insanın hafızası bir balığın hafızasından çok daha kötü değildir. Çalışkansanız ve interneti kontrol ederseniz, 2018, 2017, 2016, 2015'te olduğunu göreceksiniz... Neredeyse her Mart ayında, internette bu tür haberlerin sonsuz bir akışı var.
Bu, geliştiricilerin yılın başındaki olağan pazarlama stratejisinden başka bir şey değil - pazarlama faaliyetlerini merkezi bir şekilde organize etmek, medyanın sıcak emlak piyasasını ifşa etmesine izin vermek, böylece ev alıcılarının "yukarı ve aşağı kovalama" satın alma duygularını ateşlemek. .
Bu nedenle, şehrinizin piyasa fiyatını gerçekten öğrenmek istiyorsanız, arkadaş çevrenizdeki akraba ve arkadaşlarınız tarafından iletilen emlak piyasası bilgilerini okumayın, trafik akışını kontrol etmek için birkaç yerel ikinci el aracı mağazasına gidin. ve mal sahipleri tarafından yapılan son fiyat ayarlaması Qian, emlakçıları yemek yemeye davet ediyor, bu da bu uydurulmuş çevrimiçi haberlerden çok daha iyi.
gerçeği gözetle
Öyle olsa bile, çoğu şehir bu kamuoyu sahnesinde konut fiyatlarında kısa vadeli bir artışa öncülük edecek ve ardından, Xitian Yolu'ndaki beyaz kemik ruhu gibi, şeytan rüzgarı geçtiğinde gerçek şekli ortaya çıkacak.
Orijinal formu nedir? Piyasanın doğası, arz ve talep.
2015'ten 2018'e kadar üç yıllık bir döngüde alevlenen emlak piyasasına tanık olduk.Bu dönemde yetenekli ev sahipleri ev almak için koştururken, aciz olanlar da alamamış ve talep büyük oranda serbest bırakılmıştı. ölçek. Ve geri kalanı, bir yıl sonra poliçenin gevşemesi nedeniyle, peşinat oranı büyük ölçüde düşürülmediği sürece, arabaya aceleye getirilmeyecek.
Bu nedenle, bu aşamadaki ev alıcıları, şehirlerinin "gerçek bahar" olup olmadığını anlamalı ve kamuoyundaki kargaşa nedeniyle yüksek bir noktaya adım atmaktan kaçınmalıdır.
Zimu'nun eski okuyucuları bilir ki, emlak piyasası döngüsüne göre geçen yılın sonunda Mart 2019 için bir tahminde bulundum: "İlk satır açılacak, ikinci satır farklılaşacak, üçüncü ve dördüncü satırlar soğuyacak. "
İlk kademe şehirler, 2017 yılının ilk çeyreğinde politikalarını sıkı bir şekilde düzenlemeye başladılar. İki yıl boyunca düştüler ve -%10 ile -%19'a gerilediler.Geçen yılın sonundan bu yana, emlak piyasası işlem hacmi dibe vurdu ve baştan sona yükseliyordu. Bu, emlak piyasasını destekleyen gerçek talebin artmaya başladığı anlamına geliyor.
Gerçek Veri verileri, Şubat ayında Pekin'deki ortalama işlem fiyatının geçen yılın Aralık ayına göre %2,2, Şanghay'ın %1,2 ve Shenzhen'in %0,5 arttığını gösteriyor (Shenzhen bu turda en zayıf konut fiyat ayarlamasına sahip).
Şanghay'daki işlem fiyatının 17 yıl aradan sonra iki ay üst üste ilk aylık artış olduğunu belirtmekte fayda var. Bu yılın başında piyasada 5 yıllık hane kaydını tamamlamış bir grup kayıt dışı ev alıcısı olacak ve şu anki aşama Şanghay'daki 3-4 yıllık küçük döngünün dönüm noktası olabilir. .
İkinci kademe şehirler en tartışmalı olanlardır. Ancak önceki işlem hacmi, emlak piyasası döngüsü ve konut fiyatlarındaki ayarlama oranı ile piyasadaki reel talebi tersine çevirmek de mümkündür.
(2018'de büyük bir yükselişi tamamlayıp çok yükselen şehirlerin takip etmeye devam etmesi için hiçbir sebep yok.)
Xiamen bugünlerde çok sıcak. Xiamen, Fujian'daki zenginler tarafından imrenilen değerli bir yerdir ve talep her zaman var olmuştur. Ancak son döngüdeki fiyat artışı çok şiddetli olduğu için iyimser olmadı.
Haziran 2017'de, Xiamen'deki konut fiyatı 46.600/m²'lik tarihi bir yüksekliğe ulaştıktan sonra, bir buçuk yıllık düzenlemeden sonra, konut fiyatı %-24'lük bir düşüşle mevcut 35.300/m²'ye düştü. Bu düzenleme turunda en derin düşüşün yaşandığı şehirdir. Bu yılın Ocak ayına kadar dibe vurmaya başlamadı.
Ocak ayında ikinci el konut işlem hacmi bir önceki aya göre %42 ve yıllık %312 artışla 3.166 oldu.Özellikle en fazla nüfus girişine sahip Jimei'de işlem sıcak . Xiaoyangchun çok açık.
Aynı örnek Langfang.Langfang Pekin civarında bir pazar.Mart 2017'de yarıya indirildikten sonra düşüşe geçti.Geçen yılın sonuna kadar düşüşünü durdurup Pekin ile toparlandı. Ring-line yatırım piyasasıdır.
Şubat ayında Pekin hükümetinin Tongzhou'ya olumlu hareketiyle yatırım talebi patladı ve yabancı nüfus Pekin çevresindeki emlak piyasasına akın etti.Yerel toplulukların %85'i liste fiyatlarını yükselterek bariz bir toparlanma gösterdi.
Sonra Suzhou var. Suzhou'nun güçlü bir ekonomik ivmesi ve iyi bir ortamı var.Mevcut konut fiyatı 26.000/m², bu da biraz yüksek. Ancak Şanghay, Hangzhou ve Nanjing ile karşılaştırıldığında, bariz bir depresyon değeri var. Bu yılın başında markalı emlak şirketlerinin akını da bunun anlamını açıkça gördü.Sıcak toprak müzayede piyasası da bu dere dolana kadar konut fiyatlarını yukarı çekecek.
Yantai, Wuxi, Changsha ve güçlü performans gösteren diğer şehirlere ek olarak, ikinci kademe şehirlerin farklı ritimleri vardır. Tabii ki, yukarıdaki tartışma, politikanın makul olduğu veya uygun şekilde gevşetildiği durumla sınırlıdır.Bir şehir aniden "peşinat oranının %10'a indirildiğini" duyurursa, bu yeni bir pazar yaratmaya eşdeğerdir.Yukarıdaki analiz Hata.
