İçeriden ve dışarıdan saldırı altında, Çin gayrimenkulü için fazla zaman kalmadı
Mikuang Investment'tan Çin'in gayrimenkulü için fazla zaman kalmadı 00: 0008: 31
MiKang Yatırım Hatırlatıcısı: Ses boyutu 12M'dir
2018'in en üzücü hikayesi: Bir oda almadım!
1
Geliştiriciler fon sıkıntısı çekiyor ve 2018 geri ödeme baskısı altında
Artışta bir ev sat!
Ren Zhiqiang'ın bir önceki açıklamasına göre, 2018 ve 2019, geliştiricilerin kredileri geri ödemesi için en yoğun dönemler.
2018 yılında emlak şirketlerinin borçları 330 milyara, 2019'da vadesi gelen borçları 470 milyara, iki yılda vadesi gelen borç miktarı ise 800 milyara ulaşacak. Geliştirici çok fazla parayı geri ödemek istiyor.
Ama aynı zamanda parasal ortam neye benziyor?
Çin Halk Bankası'nın finansal verilerine göre, Çin'in geniş para arzının yıllık büyüme oranı düşmeye devam etti ve Nisan 2018'de hala% 8,3 gibi düşük bir seviyede kaldı. Ve sosyal finansman stokunun büyüme oranı yeni bir düşük olan% 10,5'e düştü, Diğer bir deyişle, şu andan itibaren para birimi valfinin toplam kapısı küçülüyor.
Aşağıda gösterildiği gibi:
2017 yılında ülkemiz GSYİH'sı% 6,9 ve TÜFE% 1,6 oldu. % 6,9 artı% 1,6,% 8,5'tir.
Diğer bir deyişle, M2'nin (para arzı) büyüme oranı, ekonomik kalkınma ihtiyaçlarının gerisinde kalmıştır. Tek kelimeyle özetlemek gerekirse: para birimi şu anda deflasyon durumundadır.
Yani geliştirici fon almak istiyor, ikiden fazla yol yok: Biri finanse etmeye devam etmek, diğeri ise evi satmak için zamanı değerlendirmek.
Ama şimdi finansal ortam azalıyor, para arzı ve sosyal finansmanın büyüme oranı azaldı ve finansman kanalları sıkılaştırıldı. Devam eden finansman büyük sorunu çözmeyecektir. Geliştiriciler için geriye kalan tek şey ev satmaktır.
Ancak ev satmak büyük bir teknik iştir. Nasıl satılır? Daha düşük bir fiyata mı yoksa daha yüksek bir fiyata mı satmak istiyorsunuz? Konut işlemlerinin genişlemesinin getirdiği zincirleme reaksiyon karşılanabilir mi? Merkezi ve yerel yönetimler izin veriyor mu? Ev alıcılarının duyguları nasıl yönlendirilir? Bunların hepsi çok özel.
Bununla birlikte, merkezi hükümetin emlak piyasasını düzenlemesi ve yüksek basınçlı sürekli kredi geri ödemesi baskısı, özellikle küçük ve orta ölçekli geliştiriciler olmak üzere geliştiriciler üzerinde büyük baskı oluşturmaktadır. Sermaye zinciri kırıldığında iflas veya birleşmelerle karşı karşıya kalacak. Bu nedenle, birçok küçük ve orta ölçekli geliştirici, fonları geri kazanmak için evlerini mümkün olan en kısa sürede satmak zorundadır.
Sonuç olarak, herkes oybirliğiyle eski bir yol seçti. Geçmişteki fiyat artışları ve stokların azaltılmasından bu yılki fiyat artışlarına kadar, fonlar evlerin satışından geri kazanıldı.
Doğru, farklı tarifler, aynı tat.
Ülkede ilk çeyrekte inşaat halindeki alan son yıllarda yıllık en düşük seviyeye ulaşmış olsa da, bu yılın ilk çeyreğindeki ortalama konut fiyatı artışının rekor seviyeye ulaştığını görüyoruz!
Elbette ilk çeyrekte ulusal ticari konut satışları da rekor seviyeye ulaşarak 2,56 trilyona ulaştı!
İkinci kademe şehirlerdeki insanları soymak, ev soygunu artışını tetiklediğinde, birçok yerde emlak piyasası yeniden çalkantılı olmaya başladı. Ancak İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı harekete geçti!
2
İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, ikinci el konut fiyatlarının tersine çevrilmesini sıkı bir şekilde kontrol etmek için harekete geçiyor
Son dönemdeki en önemli gayrimenkul olaylarından biri de 12 şehrin liderlerinin İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından mülakata alınmasıdır, neden? Şehirlere bir göz atalım:
Chengdu, Taiyuan, Xi'an, Haikou, Sanya, Changchun, Harbin, Kunming, Dalian, Guiyang, Xuzhou, Foshan
Neden bu yerler? Bu yerlerde ya ev fiyatlarının son zamanlarda hızla arttığını ya da evleri soyanların paniklediğini herkes kalplerinde bilir.
Örneğin, Chengdu'daki bir gayrimenkulde, halka açık piyango için 400'den fazla ev açıldı ve 40.000'den fazla kişi kayıt olmak için sıraya girdi. Xi'an'daki bir gayrimenkulün 700 yeni evi pazara girdi ve 5.000'den fazla kişi ev için çizim yaptı. Birçok gayrimenkul projesinin kazanma oranı% 1'den azdır. Bu ev kapma çılgınlıkları, yukarıda bahsedilen birçok yerde emlak sahnelerinde ortaya çıktı. Yukarıdakileri umursamıyorsak, bu yerlerde ev satın almanın kazanma oranı, yeni hisseler için hisse senetlerinin kazanma oranını neredeyse yakalıyor.
İnanılmaz geliyor mu? Evet, ama gerçek bu!
Bu neden oluyor?
Cevap basit: Birincisi, arz tarafı bozulmuş; ikincisi, yeni evlerin ve ikinci el evlerin baş aşağı olması ciddi!
Örnek olarak Chengdu'yu ele alalım: Yeni evler ve ikinci el evler en az% 20 alt üst oldu ve hatta bazıları% 30,% 40'a ulaştı! İnsanlar aptal değildir, bu kadar büyük bir fiyat farkıyla, onu yakalarsanız başaracağınız açıktır!
Ama fiyat neden altüst oluyor? Yeni bir evin fiyatı nasıl belirlenir?
Fiyat kararı her zaman arz ve talepten gelmiştir. Arz ve talep olmadan fiyat da olmaz. Ama şimdi hükümet gayrimenkulü düzenlemeye başladığında soru ortaya çıkıyor, gerçekten düzenlemek istiyor musunuz?
Yanındaki ikinci el ev 30.000'e satılıyor ve geliştiriciden rekor fiyata 20.000'e satmasını istiyorsunuz, sözde düzenleme bu mu?
Bu sadece sıradan insanlara şunu söyleyecektir: hızlıca bir evi soyarsınız, satın alırsınız ve kazanırsınız! Sonuç olarak, tüm şehir, hayır! Ülkenin her yerinden insanlar evi kazanmak için sıraya girmek için yerinize gitti.
Affedersiniz, gerçekten katı bir talep için satın alabilir miyim?
İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı şimdi bu şehirlerin liderleriyle röportaj yapıyor, bu şehirlerin liderleriyle karşılaştırıldığında, baskı hala büyük. Özellikle bu röportajda, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ilk kez dört bilinç in kesin olarak tesis edilmesini önerdi, bu ne anlama geliyor?
Tercüme, gayrimenkul düzenlemesi merkezi ortamda yürütüldüğünde, sizin gibi yerlerin şehirden şehre kontrolün uygulanmasında kararlı olmaması, yerel gayrimenkulün kontrolden çıkmasına ve merkezi hükümetle tutarlı bir tutum sergilememesine neden olmasıdır!
"Dikkatli olmalısın!"
Bu nedenle, bu yerler kaçınılmaz olarak karşılık gelen karşı önlemler ve daha sıkı emlak kontrol politikaları ile ortaya çıkacaktır, ancak bu ihtiyacın kazara tekrar yaralanmayacağını kim garanti edebilir?
3
Çin gayrimenkulü için fazla zaman kalmadı
Çinin arz yönlü reformları ve 2015 yılının sonunda başlatılan "üç kaldırma, bir indirim ve bir ek" son iki yılda çok önemli bir rol oynadı: Çin'in genel borç ölçeğinin, özellikle hükümet ve kurumsal sektörlerin sürekli ve hızlı genişlemesini bastırdı.
2008 mali krizi Çin'in sancılı bir uyum dönemi yaşamasına neden olmalıydı, ama biz yapmadık! "Dört trilyon" politikası doğrudan Çin ekonomisine ivme kazandırdı. 2010 yılında Çin ekonomisi hızla Japonya'yı geçti ve dünyanın en büyük ikinci ekonomisi oldu.
Ancak sorun aynı zamanda ortaya çıktı: 4 trilyonluk politika, Çin'in 2009'dan sonra ekonomik büyümeyi canlandırmak için tüm ülkenin parasal teşviklere güvenmek zorunda olduğu bir kısır döngüye girmesine izin verdi.
Çin'in para biriminin içsel doğası, tüm sosyal sermaye arzının% 70'ini oluşturan gayrimenkul ve altyapı yoluyla elde ediliyor!
Başka bir deyişle, paranın çoğu gayrimenkul ve altyapı olmak üzere iki alana aktarılıyor. Para arzı GSYİH'yi yönlendirir. Bu aynı zamanda, 2009'dan sonra ülkenin en büyük ekonomik itici motorunun, ülke genelinde sürekli yükselen emlak piyasası ve devasa altyapı inşaatı olmasına neden oldu.
Böylece, 2009'dan başlayarak, ülkenin her yerinde şantiyeler bulacaksınız!
Elbette iyi olmadığını söyleyemezsiniz Amerika Birleşik Devletleri, Japonya ve Avrupa'da geniş çaplı altyapı ve gayrimenkul genişleme dönemleri yaşandı, gidebilmenin tek yolu bu. Çin ekonomisinin istikrarlı bir büyüme ivmesini sürdürmesine izin verdiler.
Ancak ortaya çıkan sorun, Çin ekonomisinin yapısal dengesizliğe doğru ilerlemesidir. Düşük kaliteli üretim kapasitesi çok sayıda ortaya çıktı ve üst düzey üretim kapasitesi yetersiz olmaktan uzak.
Çin'in üç büyük yatırım endüstrisinin imalat endüstrisi biraz zayıf. Ülke üretim 2025'i önerdiğinde, Çin Komünist Partisi 19. Ulusal Kongresi raporunu dikkatlice okursanız, içinde çok önemli bir cümle var: "Finansal hizmetlerin reel ekonomiye hizmet etme yeteneğini geliştirmek ve doğrudan finansman oranını artırmak."
Buradaki reel ekonomi gayrimenkul ve altyapı ile mi ilgili?
HAYIR!
Bu cümle ne anlama geliyor? Biliyorsunuz, gayrimenkul ve altyapı esas olarak dolaylı finansmana dayanıyor ve emlak bonolarının ihracı şu anda sıkı kontrol altında. İmalat şirketleri, halka arz listeleri ve tahvil ihracı yoluyla doğrudan finansman sağlayabilir.
Başka bir deyişle, gelecekte devlet tarafından belirlenen sermayenin ana tedarik akışı imalat sanayi, özellikle orta-üst düzey imalat sanayi! Gayrimenkul fonlarının kaynağı sürekli olarak bastırılacaktır. Gayrimenkul yatırımlarının büyüme hızı düşmeye devam edecek.
Birkaç gün önce GF Menkul Kıymetler Yatırım Zirvesi Forumunda, Devlet Konseyi Geliştirme Araştırma Merkezi eski müdür yardımcısı Liu Shijin, fiyat faktörünün çıkarılmasının ardından 2018'deki gayrimenkul yatırımının temelde sıfır civarında kaldığına inanıyordu. Ve bu görüş, yazar da son derece onaylandı!
Ve son zamanlarda yol gösterici bir olay var Çin Haber Ajansı tarafından hazırlanan bir rapora göre, Pekin'deki dört banka, 30 yıla kadar kredilerle toplu arazi kiralama konut kredisi programı yayınladı. Kiralık konutlar için hedeflenen bu kredilerin vadesi 25-30 yıla kadar olabilir ve esnek bir şekilde geri ödenebilir. Ödemesiz dönem de var, ödemesiz dönemde sadece faiz geri ödeniyor, inşaat süresi boyunca faiz de kredi ile geri ödenebiliyor.Kredi tutarı toplam proje yatırımının% 80'ine kadar ulaşabiliyor!
Böyle gevşek bir kredi politikası, temelde toplu arazi inşaatı ve kiralık konutların finansmanını garanti altına almak için en büyük talep garantisini sağlar! Ticari konut arzı baskılanmaya devam edecek ve fonlar gayrimenkul dışı emlak ekonomisine ve konut kiralama piyasasına yönlendirilecektir.
Son olarak, bize Çin mülkü için fazla zaman kalmadığını söyleyen birçok şey oldu ve bu cümlenin arkasındaki bir başka anlam da şudur: Sadece ihtiyaç duyulacak fazla zaman kalmadı!
MiKang'ın baş editörü ile daha fazla bire bir iletişim fırsatına sahip olmak istiyorsanız, MiKang Knowledge Planet'e katılmak için lütfen "Orijinali Oku" seçeneğine tıklayın.
