Ne yazık ki, birçok Çin şehri "devalüasyon çağını" başlatıyor
Ye Yijian (Fangtang Think Tank'ın Kurucusu)
Son zamanlarda Fuxin, Liaoning'deki 20,000 yuan'lık bir ev hakkındaki haberler, medya ve netizenler arasında sıcak bir tartışma konusu haline geldi.Önceki benzer tartışma Hegang, Heilongjiang hakkındaydı. Tipik bir kasa rengine sahip bu "kentsel konut fiyatı çöküşü teorisi" birçok yabancı tarafından kabul edilmiştir (insanlar bu iki şehirdeki daha evrensel emlak piyasası seçimlerini görmezden gelmeye daha istekli görünüyorlar ve Yerel alandaki bu tür "lahana fiyatları" nın rasyonelliği hakkında çok sayıda yorum vardır, bu da açıkça bu iki şehrin etiketlenmesine ilişkin dış dünyanın ortak hayal gücüyle doğrudan ilgilidir.
Dış dünyadan, bu iki şehrin ortak etiketleri şunları içerir: İki şehir, son birkaç yıldaki sözde "Kuzeydoğu bölgesindeki ekonomik düşüşün" yalnızca en son örnekleri ve her ikisi de Çin'in kaynak temelli şehir dönüşüm başarısızlığının örneklerinden biri. Her iki şehir de Çin'deki emlak balonunun son patlamasının kurbanı. Her iki şehir de nüfusun yaşlanması ve işgücü çıkışı ikilemini yaşıyor ve yaşamaya devam edecek.Kısacası, ikisi de piyasa tarafından terk edilmiş durumda ve bir gelecek olmadan.
Her ne kadar böyle bir etiket, iki şehrin gerçek gelişiminde aşağı yukarı doğrulanabilse de (tabii ki, kasıtlı olarak ararsanız, Çin'deki birçok şehirde bazı vaka onayı alabilirsiniz), ancak böyle bir şey söylemek zor. Sonuç, iki şehrin mevcut gelişimini ve gelecekteki dönüşümün tüm resmini gerçekten doğru ve kapsamlı bir şekilde özetliyor. Ancak, Fuxin ve Hegang gibi bir zamanlar ciddi dönüşüm sancıları yaşayan ve kentsel dönüşüm için yeni bir ivme bulmakta zorlanan şehirler için, tüm şehir markasına daha ağır bir darbe hatta ölümcül bir darbe getirebilecek bu tür tartışmalarla uğraşmak gerekiyor. Riskleri konusunda dikkatli olun
Bir şehrin ve bölgenin gelişimini anlatırken sık sık "güven altından daha önemlidir" diyoruz - şehrin gelişiminde doğrudan ve dolaylı paydaşlar bir şehrin ve bölgenin gelişimini rapor ettiğinde O halde iyimser beklentiler, böylesi iyimser beklentilerin kendileri bir bölgenin avantajlı kaynaklar toplaması için uygun koşullar oluşturur ve bir dizi özel projenin, endüstrinin ve yeteneğin uygulanmasına ve iyileştirilmesine doğrudan yansır ve daha fazlasını dış dünyaya getirir. İyimser beklentiler, böylece olumlu ve erdemli bir değer döngüsü oluşturarak, şehirlerin ve bölgelerin sürekli gelişimini teşvik eder.
Bu nedenle, münferit sektörlerin (gayrimenkul tarafından temsil edilen) münferit durumlarına (bireysel projeler veya bireysel sahipler) dayanan bu tür bir "çöküş teorisi", şehir markaları hakkında aşağı yukarı "damgalanmış" bir tartışma oluşturur. Düşen bölgesel değer, insan kaynakları kaybı, zayıf endüstriyel dönüşüm ve yetersiz gelişen endüstriler gibi durgun alanlarda sıkışıp kalan şehirler için darbe ölümcül olabilir, bu şehirlerin avantajlı kaynakları teşvik etmesine veya kentsel dönüşümün ihtiyaçlarına dayalı temel kaynak tahsisine olanak sağlayabilir. Bu şehirlerin yanlışlıkla "kısmi başarısızlık markanın zarar görmesine, marka hasarı güven eksikliğine, güven eksikliği zayıf kaynak tahsisine ve zayıf kaynak tahsisi daha yerel hale Başarısızlık, daha fazla yerel başarısızlık daha fazla marka hasarına yol açar "bu kısır değer döngüsü - ister bir şirket ister bir birey olsun, ciddi gerileme yaşayan ve geleceği olmayan bir şehre yatırım yapmaya ve yaşamaya istekli olacak! Yerel şirketler ve bireyler bile şehirlerine olan güvenlerini kaybedebilir ve memleketlerini daha hızlı terk etmeyi seçebilirler!
Bu durumda, yerel yönetim ve doğrudan paydaşların durumu anlaması ve toplumsal kaygılara zamanında ve kapsamlı bir şekilde yanıt vermesi ve kamuoyu ve medyadaki kayıpları zamanında durdurması gerekir. Tabii ki, daha temel ve önemli olan şey, şehrin stratejik planlaması, politika tasarımı, endüstriyel seçim, sosyal yönetişim, marka yeniden modellemesi vb. Reform ve yeniliğini daha büyük kararlılık, daha yoğun ve daha profesyonel düşünme ile kapsamlı bir şekilde teşvik etmektir. Kentin endüstriyel yapısını yeniden yapılandırmak, kentsel tüketimin canlılığını harekete geçirmek, şehrin marka imajını yeniden şekillendirmek ve şehrin iş ortamını optimize etmek açısından, kentsel dönüşümün geleceğini yeniden inşa etmek ve şehri sağlamlaştırmak için yeni bir kentsel dönüşüm turu için sistematik çözümler bulacağız. Kalkınma konusundaki fikir birliği, şehir içinde ve dışında kentsel gelişimde güven oluşturur ve daha önce de belirtildiği gibi, "güven altından daha önemlidir".
İyi haber şu ki, bizim görüşümüze göre, İnternetin yeni çağı, büyük ulaşım, platform girişimlerinin güçlendirilmesi ve benzeri görülmemiş ve derin küresel endüstriyel değişiklikler bağlamında, her şehir yeni bir dönüşüm döngüsünden, geleneksel marjinal alanlardan geçmek zorundadır. Hem şehirler hem de merkezi bölgeler, özellikle görece geri ekonomilere sahip ancak benzersiz kıt ekolojik kaynaklara sahip bölgeler için, yeni bir bölgesel değer yeniden değerlendirme fırsatlarını başlatmaya başlayan yeni bir küreselleşme ve yeniden ifade turu yaşayabilir.
Bunun nesnel sonuçlarından biri, Fuxin ve Hegang da dahil olmak üzere, görece marjinal görünen ve dönüşüm sancıları çeken çoğu şehir, "geleceği olmayan küçük şehirler", kendilerine özgü olabilecekleridir. Kapsamlı kurumsal reformlar, iş ortamı optimizasyonu, insan kaynakları stratejileri ve yaşanabilirlik yoluyla kaynak bağışlarının derinlemesine araştırılması (ve bulursanız herhangi bir yerin kendine özgü kaynaklara ve değer koşullarına sahip olacağına inanıyoruz) Çevresel optimizasyon ve diğer stratejiler, yerel küreselleşmeyi ve pazar odaklı kaynak tahsisini tam olarak teşvik etmek için, kentsel gelişimde bir virajda sollama ve hatta değişen şeritleri başarmak tamamen mümkündür. Dahası, hem yurtiçinde hem de yurtdışında bu türden vakalar gittikçe artmaktadır.
Bununla birlikte, kötü haber şu ki, Fuxin ve Hegang dahil Çin'deki pek çok şehir de bir "amortisman çağı" başlatıyor.Emlâk tarafından temsil edilen daha önce birikmiş inşaat varlıkları ve kentsel varlıkların çoğu, etkin operasyon ve yönetimden yoksundur. Ve modern fonksiyonlar sadece her gün amortismana tabi tutulmakla kalmaz, aynı zamanda uzun süre etkili bir şekilde çözülemezlerse, bugün şehirlerin ve işletmelerin pozitif varlıkları gibi görünen bu mülkler ve kaynaklar, birdenbire ciddi şekilde etkileyecek negatif varlıklar haline gelecektir. Şehirlerin ve işletmelerin negatif bilançosunun performansı, buna karşılık, şehirlerin ve işletmelerin normal işleyişini ciddi şekilde etkileyecek ve hatta önemli bir iflasa yol açacaktır. Bu çok endişe verici.
Geçtiğimiz iki yıl içinde, bazı yerleri ve şehirleri araştırmaya davet edildiğimizde, tamamen yeni inşa edilecek bazı projelere bakmanın yanı sıra, çoğu zaman bazı boşta kalan gayrimenkul alanlarına ve bazıları özel işletmelerin elinde bulunan mülk varlıklarına bakmaya götürüldük. Evet, bazıları yerel devlete ait varlıklar veya devlet kurumları tarafından tutulmaktadır.Mimarı açıdan bakıldığında, çoğu parlak ve güzeldir ve birçoğu iyi yerel alanlar ve konumlar işgal eder.
Bu atıl, hatta terk edilmiş proje ve varlıklar arasında, bir kısmının geliştirme ve inşaat öncesi net bir konumu hatta bir endüstriyel planlama ve işletme ekibi vardı, ancak inşaatın tamamlanmasının ardından orijinal planın uygulanamayacağı ortaya çıktı. Atıl ve ilk yatırım, işletme ve kurumların geliştirilmesi ve inşası için büyük sermaye zinciri baskısı getirdi ve hatta iflas etti.
Bu durum karşısında, nispeten güçlü yerel mali güce sahip yerel yönetimler, durumu çok kötü hale getirmemek ve hatta bazı sosyal sorunlara neden olmamak için hükümet geri alımını da kullanabilir. Ancak sorun şu ki, hükümetin satın alınmasından sonra, projelerin çoğu operasyonel sorunları gerçekten çözmedi ve nihayetinde atıl kaldı. Dahası, devlet iktisapları sürecinde, açık ve şeffaf varlık değerlendirmesinin ve piyasa işlem kontrolünün eksikliği de yeni yolsuzluğa yol açabilir ve yerel politik ve ekonomik ekolojiye daha büyük etki sağlayabilir.
Birçok şehrin hareket halindeyken ev inşa etmeye bu kadar hevesli olmasının nedenleri çok çeşitli, ancak bunlar büyük ölçüde aşırı güçlü mühendislik düşüncesi, yatırım planı ve yerel yönetimin veya yatırım şirketlerinin büyüme inançlarıyla ilgilidir. Aşırı iyimser gelişme beklentileriyle ilgili.
Geçmişte yaşanan hızlı ekonomik büyüme altında, özellikle emlak piyasasında, hem yerel yönetimler hem de yatırım şirketleri, konutlar ve projeler inşa edilebildiği sürece hiçbir çaba harcamadan satılabileceği ve daha sonra gerçekleştirilebileceği konusunda iyimserler. Yüksek arazi değeri ve yatırım getirisinin gerçekleştirilmesi. Bu nedenle genellikle ilk inşaatın onaylanmadığı görülür.Kurallar daha iyiyse önceden uzun bir plan yapılacaktır.Ancak ister planlama ajansları, yatırım şirketleri veya yerel yönetimler olsun, bazı sözde planların baştan beri olduğu çok açıktır. Projenin iyi işlemesi ve sürdürülebilir gelişimi için değil, projenin onaylanması için yapılır. Bu nedenle, bu planların bir kısmı asılmamış "duvara asılması" şaşırtıcı değildir.
Tabii ki, bu boşta kalan projelerde, erken aşamada çok ciddi bir şekilde ilgili araştırma, stratejik planlama ve yaratıcı planlama yapmış bazı yatırımcılar da var, ancak daha sonraki fiili operasyonda, mükemmel ekiplerin eksikliği nedeniyle, sürekli teşvik etmek imkansız. Şirketin yenilikleri ve yinelemeleri genellikle kısa ömürlüdür ve bir heyecan döneminden sonra sessizliğe düşer.
Ancak her durumda, bu büyük miktardaki atıl varlıklar artık proje yatırımcısı ve bulundukları şehrin yerel yönetimleri tarafından ciddi bir şekilde ele alınmalı ve dikkatle ele alınmalıdır. Bazıları ilgili şirketlerde ciddi krizlere neden olmuş, zincirleme bir reaksiyonu tetiklemiştir ve Diğer sorunların üst üste binmesi, yerel ekonomi ve finansal ekolojiye belirli bir ölçüde etki ve şok getirdi.
Bu salgının ani saldırısıyla birleştiğinde, daha önce iyi işletilen çok sayıda proje ve varlık birdenbire ağır kayıplara uğradı. Yeni hastalıklara eski hastalıklar eklendi. Birçok şehir için bu atıl varlıkların ve mülklerin çözümlenmesi sorunlu olabilir. Salgın öncesinden daha karmaşık ve zor hale geldi.
Tıpkı medyanın ve halkın Fuxin ve Hegang'daki konut fiyatlarını tartışırken kullandığı "lahana fiyatı" terimi gibi, varlık amortismanını analiz ederken de bir örnek vereceğiz: lahana fiyatı belirli bir seviyeye düştüğünde sebze çiftçileri Lahanayı sormadan yerde çürütmeyi seçtim, bunun sebebi lahana satışından elde edilen gelirin, lahana hasadının işçilik, nakliye, depolama maliyetini karşılamaya yetmemesi. Bu nedenle lahana fiyatlarının çöküşüyle karşı karşıya olan lahanayı yerde çürüten sebze çiftçileri hala çok cesur, cesur ve akıllıdır.
Ne de olsa evler ve binalar lahana değildir, atıl durumdaki evleri ve binaları bile birçok insanın gözünde lahana ile karşılaştırmak zordur. Ancak maalesef gayrimenkul fiyatları keskin bir şekilde düştüğünde ve uzun süre durgun kaldığında, varlık operasyonu açısından, uzun süredir atıl kalan bir gayrimenkulün ve binanın herhangi bir işletme geliri olmadan elde tutulması ve bakımı gibi olur. Fiyatı belli bir dereceye kadar düşük olduktan sonra lahananın toplanmasında ve depolanmasında ısrar etmek mantıksızdır.
Ancak tüm kurumlar ve karar vericiler, doğru zamanda bu "mantıksız" tutuş hakkında içgörü ve değiş tokuş yapamazlar, öyle ki kriz gerçekten geldiğinde, aniden dünün hala kitaplarda büyük bir varlık olarak hesaplandığını keşfettiler. Çin'deki gayrimenkul ve projeler bir gecede negatif öz sermaye haline geldi, çünkü bu uzun atıl varlıkların yıkımı ve çöp transferi de çok fazla yatırım gerektiriyor.
Elbette bu görmek istemediğimiz bir şey ama ileride pek çok şehirde gerçeğe dönüşme ihtimali var ve hatta sıklıkla oluyor.
Dahası, benzer "devalüasyon fenomeni" yalnızca gayrimenkul ve kentsel arazi geliştirme alanlarına yansımakla kalmaz, aynı zamanda birçok şehirde geleneksel endüstrilerin dönüşümü ve iyileştirilmesine de yansır.Bazı endüstriler bugün GSYİH ve istihdam yaratmaya devam ediyor gibi görünüyor, ancak Derin ve hızlı endüstriyel reformlar ve pazar değişiklikleri Şirketlerin sürekli dönüşüm ve inovasyon yeteneklerinden yoksun olmaları halinde, bir gecede geri üretim kapasitesi haline gelebilirler.Artık pazarı elde edemezler, aynı zamanda bu endüstrilerin neden olduğu çevre kirliliği ve sosyal sorunları da çözerler. , Ayrıca çok fazla insan gücü, malzeme kaynağı ve finansal kaynak yatırımı yapmanız gerekir.
Bu, birçok yerel yönetime ve karar vericiye, yeni endüstriyel değişim ortamında, ister yerel endüstriyel dönüşümü ve yükseltmeyi teşvik etmek ister yatırım teşvikini kuvvetli bir şekilde teşvik etmek olsun, yeterli düzeyde teknolojik yinelemeyi, tüketim yükseltmelerini ve yaşam tarzlarını korumaları gerektiğini hatırlatır. Duyarlılık artık "sepetteki her şey" çağı değil.
Ayrıca bu hızlı gelişme çağında, bir şehir diğer şehirlerin üstün performansıyla karşı karşıya kalırken, değeri hızla artırmanın bir yolunu ve yolunu bulamazsa, kaçınılmaz olarak göreli değer kaybı durumuna düşecek, örneğin stok nüfusu daha hızlı hale gelecektir. Kayıp, mevcut mükemmel şirketlerin yer değiştirmesi (bildiğimiz kadarıyla, Çin'deki birçok şehir başladı), geleneksel avantajlı endüstrilerin düşüşü vb. "İlerleme veya geri çekilme" denen şeylerdir.
Değişim geldi ve gelecek geldi. Bu durumda, herhangi bir şehir için tek seçenek, vizyonunu ve yapısını açmak ve kapsamlı reform ve açılım, iyi bir iş ortamı, eksiksiz kamu hizmetleri ve yaşanabilir bir kentsel çevre ile liderlik etmektir. Yeniden keşif zihniyetiyle oyuna girmek, yeni çağda kentsel değerin restorasyonunu arıyor.
Sonuçta, "en iyi zamanların ve en kötü zamanların" bir arada yaşadığı bu çağda, hiçbir şehir bunu karşılayamaz!
