İnşaat maliyetleri ile ilgisi yok Konut fiyatlarını dört faktör artırdı Konut fiyatları keskin bir şekilde düşecek mi?
İnşaat maliyetleri ile ilgisi yok Konut fiyatlarını dört faktör artırdı Konut fiyatları keskin bir şekilde düşecek mi?
(Metin / Ma Yuecheng)
Konut fiyatları keskin bir şekilde yükselemez veya sert bir şekilde düşemez.Bu, emlak piyasasının uzun yıllardır temel şartı olmuştur.Bir başka argüman, konut fiyatlarının rasyonel olarak geri dönmesine izin vermektir. Ancak, on yıldan fazla bir süre sonra, bu gerekliliklerden hiçbiri yerine getirilmedi, nedenleri nelerdir? Belki Ten sorunun kökenini bulamadı, bu nedenle sayı her zaman yanlıştır. İlgili departmanlar "saat altı", "saat dokuz" ve "saat on iki" yayınladılar, bunların hepsi sahile düştü ve hiçbir etkisi olmadı. Şimdi, konut fiyatlarını belirleyen faktörlerin geliştiricileri, arazi sağlayıcılarını, aracıları ve emlak spekülatörlerini içerdiğini açıkça görebiliyoruz. Bırakın bu firmalar konut fiyatlarını tartışsınlar, sizce konut fiyatları düşebilir mi?
Birkaç gün önce bazı insanlar konut fiyatlarındaki artışın ana sebebinin maliyetlerin artması olduğunu söylediler, üç ana malzemenin fiyatları yükseldi, işçilik ücretleri ikiye katlandı Konut fiyatları yükselebilir mi? Çin emlak piyasasını anlamıyorsanız, öyle düşünmelisiniz, ama onlar evler! İnşaat maliyetlerinin büyük kısmı oluşturması gerekir ve inşaat maliyetlerinde ana faktör malzemelerdir. Ancak, aslında, Çin'in konut fiyatlarının inşaat maliyetleriyle, hatta hiç ilgisi yoktur. Bir müteahhit evi sattığında, evimin sağlam olduğunu ve ucuz kara çeliği veya kum çimentosu kullanılmadığını söylediğini duymadım, hiçbir geliştirici, sözleşme açıklansa bile inşaat maliyetini kamuya açıklamaya cesaret edemiyor. Cesaret etme. neden? İnşaat maliyetinin konut fiyatına oranı gerçekten çok düşük.
Ne kadar düşük olduğunu tahmin edemiyoruz Ancak, ciltli evler satan geliştiricilerin reklamlarından bir ipucu görebiliyoruz.Bir süre önce, geliştiriciler ciltli cilt maliyetinin 6.000 yuan veya 7.000 yuan olduğunu söylediler. Şimdi, yenileme maliyeti 3.000 Ev fiyatının 3.000 düştüğünü ancak yenileme maliyetinin 3.000 düştüğünü söylemedi. Öyle olsa bile, insanlar inşaat maliyetinin o kadar katı olduğunu ve küçük alan diye bir şey olmadığını hala duymamışlar. İnşaat maliyeti çok düşük olduğu için konut fiyatı üzerinde herhangi bir etkisi olmayacak ve hatta yenileme maliyeti kadar büyük olmayacaktır. Birkaç gün önce bir netizen, çelik çubukların ton başına 4.000 yuan'dan fazla olduğunu söyledi, ev fiyatları yükselemez mi? Bu gerçekten cahildir. 1995 yılında çelik çubuk ton başına 4200 yuan idi Madencilikteki kısıtlamalar nedeniyle öğütülmüş malzemenin fiyat artışı dışında, üç ana malzemenin fiyatı 20 yıldan fazla bir süredir artmadı. Bu nedenle geliştiriciler inşaat maliyetini açıklamaya cesaret edemezler. Ren Zhiqiang, inşaat maliyetinin bir kadının iç çamaşırına benzediğini ve yabancılara gösterilmemesi gerektiğini söyledi.
Dolayısıyla, arsa fiyatının konut fiyatlarını ne kadar etkilediği konusunda farklı görüşler var.Geliştiriciler konut fiyatlarının% 70'inin arazi fonu olduğunu söylerken, Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı% 30'dan azını söylüyor. Aslında bu sorunu çözmek zor değil. Sadece taban fiyat ile ev fiyatı arasındaki fiyat farkına bakmamız gerekiyor. Son birkaç yılda, Batı Üçüncü Çevre Yolu'ndaki ünlü bir arazi kralı projesi, çevredeki ev fiyatı, arazi kralının binası olan 5.000 civarındaydı. Erişte fiyatı metrekare başına 60.000 yuan'dan fazladır ve bu durumda un, ekmekten daha pahalıdır. Böylelikle konut fiyatı doğal olarak o andaki konut fiyatından çok daha yüksek olacaktır ki bu da makul bir durumdur. Ama ne kadar yüksek? Halkın fiyatlandırması arsa fiyatından% 150 daha yüksek, yani konut fiyatı metrekare başına 150.000 yuan olarak belirlendi. 150.000 yuan fiyatının 60.000 yuan arazi fiyatı olması gerekiyorsa, bu biraz mantıksız mı? ? Bu açıklama temelde Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı'nın konut fiyatlarının ana parçası arsa fiyatları olmadığı yönündeki analiziyle uyumludur.
Peki bu 90.000 alan nedir? Yapım maliyetinin ihmal edilebileceği kesindir, diğeri ise geliştiricinin işletme maliyeti ve geliridir. Ne kadar harcama yapılamaz, ne kadarı ihmal edilebilir ve ne kadarı azaltılabilir? Bu hesaplamayla, konut fiyatlarının önemli ölçüde düşüp düşmeyeceği veya önemli ölçüde düşmesi gerekip gerekmediği açıktır. Bir yolu daha var ... Bu yıl 800'den fazla arsa müzayedeye satıldı ve rezerv fiyatından daha fazla işlem yapıldı Bu da arsa fiyatının önemli ölçüde düştüğünü gösteriyor, yani çevredeki konut fiyatları yükselebilir mi? Metrekare başına arsa fiyatı onbinlerce düştü, ev fiyatları da onbinlerce düşmemeli mi?
İnşaat maliyetinin sözde katı belirleyicisi dışında diğer faktörler, çünkü indirim projenin kalitesini etkilemeyecektir.Örneğin, arsa maliyeti yarıya düşerse, konut fiyatı yarıya indirilmeli ve emlak grubu geri çekilmeli ve kimse bununla oynamayacaktır. Ev fiyatlarının artması için herhangi bir teşvik yok ve keskin bir şekilde düşmesi gerekiyor. Bir tokat ses çıkaramaz ve yayıncı emlak spekülatörlerini terk etti ve onları kendi başlarına kızartmak kolay değil. Ev fiyatı şişirilir ve speküle edilir.Bir gayrimenkul için, bir arsa için, öncesi ve sonrası arasındaki fiyat farkı birkaç kat, arsa artışının herhangi bir sebebi olabilir mi? Bir bina veya birim için sözleşme öncesi ve sonrası sözleşme imzalama zamanı farklıdır ve fiyat farkı çok farklıdır, nasıl bir sebep olabilir? Hepsi rutin, beyin yıkama, her gün insanlara aşılama, konut fiyatları yükselecek, satın alın! 2018'de ev satın almazsanız 2019'da paranız olsa bile ev alamayacaksınız. Bu tür bir titreme ve evin fiyatı gerçekten sağlam bir temele sahip olmadan hızla arttı.
18-20 Eylül tarihleri arasında Tianjin'de 12. Yaz Davos Forumu düzenlendi. Tsinghua Üniversitesi Wudaokou Finans Okulu'nda profesör olan Zhu Ning, aşırı değerli emlak fiyatlarının emlak piyasasının çökeceği anlamına gelmediğini de söyledi. Çin'in konut fiyatları büyük bir düşüş yaşadı ve uçurum benzeri bir düşüş olasılığı pek olası değil. Çok sayıda mülkün yerleşik ailelere ait olduğunu söyledi. Dolayısıyla gayrimenkul riski büyük değil. Bununla birlikte, içgörülü insanlar, Çin'in konut fiyatlarının sadece emlak spekülasyonuna olan talep nedeniyle sadece yükselmek için gerekli olmadığına da işaret etti. Şu anki durum, birkaç kişinin birkaç, bir düzine hatta yüzlerce eve sahip olduğu ve çoğu insanın ya ev kölesi olduğu ya da sadece bir eve parası yetmediği yönünde. Buna ek olarak, son yıllarda, tüm ülke kaldıraç oranını artırdı ve Çinli sakinlerin ipoteklerinin kaldıracı şimdiden GSYİH'nın yarısını oluşturdu. Görünüşte, kişisel ipotekler çok riskli değil, ancak kişisel krediler onlarca yıl alıyor, konut fiyatlarının keskin bir şekilde düşmeyeceğini kim garanti edebilir? Kredi ailelerinin işlerini kaybetmeyeceklerini kim garanti edebilir? Ödünç ailelerin gelirinin artmaya devam edeceğini kim garanti edebilir?
Çin'in emlak piyasasının riskleri ortada En acil görev, balondan kurtulmanın ve spekülasyondan arındırmanın yollarını bulmak. Balonun on yıllarca patlamamasını sağlamak çok zor! Konut fiyatlarında uçurum benzeri bir düşüşün meydana gelmesinin nasıl önleneceği de şu anda önlenmesi gereken önemli bir görevdir, ancak nasıl önlenebilir? Bu bir sorun. Yazar on yılı aşkın süredir bu konudan bahsediyor ve insanlar her zaman bunun kötü bir eğilim olduğunu düşünüyor, her zaman gayrimenkulün gerçek olduğunu ve gayrimenkulün ekonomiyi desteklediğini düşünüyorlar. Şimdi baktığımızda bu sorunu çözmek daha zor ama yine de yumuşak bir iniş denememiz gerekiyor, bunun hala mümkün olduğuna inanıyoruz.
Bugün Milli Gün, vatan refahı, halkımıza mutluluk ve sağlık diliyorum! [Bu makale "Ma Yuecheng Hesabı" tarafından 1 Ekim 2018'de yayınlandı]
