Landsea Tian Ming: "Uzun yaşamak", "Hızlı gelişmekten" daha önemlidir
Landsea Green Group'un (00106.hk) bu yılın ilk çeyreğindeki satış verileri bir önceki yıla göre düşse de, gayrimenkul sektöründe varlık hafifletmenin model öğrencisi, başkan Tian Ming hala üzücü ya da neşeli değil tavrını sürdürdü. Onun sözleriyle: "Kara denizi şu anda kış savunma operasyonları durumunda ve istikrar, daha az risk ve hiç baskı yok anahtar."
Landsea Green Group Başkanı Tian Ming
Kaba evin de yeşil düşüncesi var
Landsea bir yeşil geliştirme hizmeti sağlayıcısı ve yeşil yaşam operatörü olarak konumlandırılmıştır. Bağlı ortaklıkları yeşil gayrimenkul geliştirme, uzun vadeli kiralık daireler, yaşlı bakım hizmetleri, yeşil finans, emlak hizmetleri ve diğer alanları içerir; iş kapsamı Pekin, Şangay, Shenzhen, Tianjin vb. Amerika Birleşik Devletleri'nde 30'dan fazla büyük şehir ve büyük birinci kademe ağ geçidi alanları.
"Yeşil, ürün farklılaştırma rekabetimizin önemli bir parçasıdır." Tian Ming, enerji tasarrufu ve çevre korumayı vurgulayan diğer emlak şirketlerinden farklı olarak, Landsea'nin genellikle çevre koruma, düşük karbon ve enerji tasarrufu üzerinde durmadığını, ancak evlerin özel özelliklerini vurguladığını söyledi. Rahat, sağlıklı, kullanımı rahat ve tasarrufludur.Müşteri değeri ve nihai deneyime vurgu yapılır.
Landsea gerçekten bunu başardı. Örnek olarak Shanghai Landsea Green Center'ı ele alalım. Proje bir stok yenileme projesidir. Sağlıklı bir çevre, rahat ofis, enerji tasarrufu ve çevre koruma, akıllı yönetim ve insan tasarımı elde etmek için toplam 14 ana teknoloji sistemi ve 108 bina teknolojisi kullanır. 5 temel değer noktası .
Shanghai Landsea Green Center
"Çin'deki birçok ev artık kalitesiz, çünkü arazi fiyatları yüksek ve konut fiyatları sınırlı, bu da emlak şirketlerinin ev inşa etmek için mümkün olduğunca az para kullanmasına neden oluyor. Ancak Landsea böyle değil. Daha fazla maliyet yatırdık. Daha iyi bina performansı oluşturmak için. Landsea, ülkedeki tüm geliştiriciler arasında hava geçirmezlik kontrol standartları öneren tek şirkettir. Hiçbir Çinli emlak geliştiricisi bunu yapmıyor, ancak bizim bu tür şirket içi standartlarımız var. " Muhabire gururla söyledi.
Gerçekler, gerçekten iyi bir ev için alıcıların faturayı ödediğini kanıtladı. "Pazarda sattığımız prim, yatırdığımız maliyetten daha yüksek." Tian Ming, şu anda Landsea projelerinin çoğunun, katı talepler için sıradan kaba evlerden oluşan bir ürün grubu olsa bile yeşil standartları benimsediğini söyledi. Yine de diğer şirketlerden daha iyisini yapmak gerekiyor. "Yeşil düşünceye ve yeşil yumuşak güce sahip olduğumuz için, bu binayı planlama, tasarım ve diğer standartlar açısından da vereceğiz. Bu topluluğun yeşil şeyleri var. Diğer stratejik projelerde olduğu gibi, ana odak sağlık, konfor, Enerji tasarrufu ve çevre koruma bayrağı. "
"Toprak rezervlerine fazla önem vermeyiz"
Landsea, "uzun yaşamak" kavramının "hızlı gelişmekten" daha önemli olduğunu her zaman savunmuştur. 2018'de ve 2019'un ilk yarısında Landsea, açık pazar ve satın almalar yoluyla çok fazla arazi edinim projesine sahip değildi ve yatırım genişletme planını tamamlamadı. Tian Ming, "Bitirmemek için doğru olduğunu düşünüyorum!" Dedi.
"Arazi rezervlerine fazla dikkat etmiyoruz." Tian Ming, piyasadaki arsa fiyatının çok yüksek olduğunu söyledi. Bu kadar yüksek bir araziyi geri alırsanız kesinlikle sorunlar çıkacaktır. Son yıllarda son derece hızlı büyüyen, herhangi bir yerde yer alan, borçlanan, şehrin kilit düzenleme alanı olduğu kentin performansı gelecek için endişeleniyor. "Borç geri ödeme baskısının artacağını düşünüyorum."
Kara Deniz Yeni Batı Banliyösü
Tian Ming, bu yılın üçüncü ve dördüncü çeyreğinden sonra arazi piyasasındaki fırsatların giderek artacağına inanıyor. Landsea, Ningbo, Hangzhou, Nanjing ve Chengdu dahil olmak üzere ülke çapında arazi müzayedelerine aktif olarak kaydolmaya başladı. "Ancak üye olsak bile yüksek kovalamacayız. Şu anda yüksekleri kovalayamayız. Çok ucuz bir arazi varsa buna kaçak tespiti değil, yatırım değeri olup olmadığını görmek. Amacımız belli bir aralıkta Toprağı alın, ağı genişletin, ucuz olanları alın ve ucuz olmayanları bırakın. "
Tian Ming, mevcut emlak piyasasının belirsiz bir aşamada olduğunu ve uzun süre "soğuk" olabileceğini açıkladı.Arazi çok fazla alınırsa, para akışının baskısı olacaktır, bu nedenle kış için biraz daha fazla para bırakmak daha iyidir. Muhtemelen daha uzun olan bu kışı kurtarmanın doğru yolu budur.
"Düşündüğümüz şey, kış için fonlara baskı yapmak değil ve nakit akışı kilit çizgidir. Aynı zamanda, güvenli bir sınırı olduğunu düşündüğümüz bir proje varsa, o zaman ilk düşüncemiz karlılık değil, güvenlik marjının ne kadar büyük olduğudur. Genellikle bunu dikkate alırız. Olan şey, kâr oranının ne kadar yüksek olduğu ve şimdi bizim düşündüğümüz şey, pazar çok düşükse hala tutup tutamayacağımız. O halde, Landseanin kış savunma düşüncesi olan güvenlik marjı olduğunu düşünüyoruz. "
Onun görüşüne göre, ev iyi satmıyorsa, umutsuzca satmak zorundasınız ve fiyat artmayacaktır. Arazi çok pahalı olduğunda, arazi rezervleri, geliştirme hacmi ve sözleşmeli satışlar için umutsuzca arazi edinmek mantıklı değildir. "Teslim olabilirim. Daha çok değer verdiğim şey uzun vadeli gelişim ve daha uzun yaşamak. Uzun vadeli bir perspektiften, sadece belirli bir yıla bakmaktan ziyade büyümeniz nasıl? Yani finansal olarak sağlamız. "
Bu tur gayrimenkul ayarlamalarının uzunluk ve derinlik açısından beklentileri aşabileceğini vurguladı. Önceden daha agresif olan bir grup geliştirme şirketinin sorunlarla karşılaşabileceğini tahmin ediyor. Bu nedenle arazi piyasasında proje birleşme ve devralmaları ve hatta şirket birleşmeleri ve yeniden yapılanmaları daha sık meydana gelecektir.
Uzun süreli kiralık dairelerin bir hedef kayıp dönemi vardır
Kısa bir süre önce Landsea, Landsea Apartments'ın uzun vadeli kiralık daire segmentini borsada kayıtlı bir şirketten bir holding grubuna çevireceğini duyurdu ve bu piyasa tarafından Landseanin uzun vadeli kiralık daireler konusunda iyimser olmadığı şeklinde yorumlandı. Bu bağlamda, Tian Ming, sadece% 51 hisseye sahip borsada kayıtlı bir şirketten uzun vadeli kiralık daireleri% 100 holding grubuna ayırmanın uzun vadeli kiralama işi konusunda açıkça iyimser olduğunu söyledi.
Landsea'nin uzun süreli kiralık daireler konusunda oldukça iyimser olduğunu söyledi. "Konutların satılıp kiralanarak satılmasının doğru olduğunu düşünüyoruz. Ancak tüm piyasa söz konusu olduğunda, uzun vadeli kiralık daireler hala zarar görüyor."
Landsea Uzun Dönem Kiralık Daire
Ayrıca, her şeyden önce, uzun vadeli kiralık dairelerin mevcut kaybının gelecekteki kayıplar anlamına gelmediğini açıkladı. Bir şirket bugün iş yapmanın bugün para kazandıracağını söyleyemez. Pek çok şirketin iş yaparken bir hedef kayıp dönemi vardır. Bu plan dahilindedir. Ancak ölçek yeterince büyük olduğunda, pazar yavaş yavaş olgunlaştığında ve operasyonel verimlilik arttığında kademeli olarak para kazanabilir. . İkincisi, birçok uzun vadeli kiralık daire artık iki ev sahibi modelini benimsiyor.İki ev sahibi modelinin kar hesaplama modeli, önce bir zarar sonra da kar elde etmektir. Bu nedenle Landsea, bu sektöre stratejik olarak giriyor, bu sektöre iyimser ve gelecekte fırsatlar olduğuna inanıyor.
"Ancak, sağduyuma veya tahmin etmem gereken iş mantığına dayanarak, uzun vadeli kiralık daire endüstrisinin ne kadar süre para kaybetmeye devam edeceğini bilmiyorum ve birkaç yıl olmalı. Bu, 12 yıllık sözleşme yapma gibi gevşek bir hesaplama yöntemidir. Ev tadilatı yapılacak ve işletmeye açılacak, kademeli olarak tırmanacak ve beşinci veya altıncı yılda para kazanmaya başlayacak.Aslında uzun dönemli kiralık daire şirketleri için değerleme modeli sıradan PE'ye göre hesaplanamaz. Kendi değerleme yöntemi.
Uzun vadede kiralardaki artışın genel bir eğilim olduğu ve kesinlikle enflasyon oranından daha yüksek olduğu sonucuna vardı. Bu nedenle, uzun vadeli kiralama piyasasının geleceği olumlu olmalıdır. Bu yenilikçi bir iş.
Banyan Ormanı Projesi
Sistemden "ayrılan" Tian Ming, piyasa muhakemesinde kendi benzersizliğine sahiptir ve bu yargı, Landsea'nin stratejik konumlandırmasının da temelini oluşturur. 2004 yılında Landsea, değişmeyen yeşil gayrimenkul alanını derinleştirme kararı aldı. On yıldan fazla bir süredir yeşil gayrimenkul sektöründeki rekabet yoğunlaşıyor ve Jinmao ve Sunshine City gibi birçok emlak şirketi "yeşil" işaretlerini gösterdiler. Bu nedenle, 2014 yılında Landsea, geliştirme işini yavaş yavaş ağırdan hafife kaydıran hafif bir varlık stratejisi önerdi ve aynı zamanda yenilikçi iş temposunu da başlattı.
2016 yılında Landsea, temel emlak işine odaklanan, uzun vadeli kiralık apartmanları, yaşlı bakım hizmetlerini, yeşil finansal hizmetleri ve ana emlak işi ile ilgili veya tamamlayıcı diğer işleri aktif olarak besleyen, bir dönüşüm ve geliştirme stratejisi uygulayan "Banyan Ağaç Planı" nı uygulamaya koydu.
Tian Ming şöyle açıkladı: Landsea önce gayrimenkulle, sonra da yeşil gayrimenkulle uğraşıyordu, bu yüzden onu bir banyan ağacının omurgası olarak tanımlıyoruz. Banyan ağacının gövdesine asılan hava kökleri var. Hava kökleri yere değdiğinde topraklanırlar. Gelecekte bir ağaca dönüşecek, bu yüzden dikey olarak entegre bir yeşil stratejiyiz. Onu bir banyan ormanı olarak tanımlıyoruz. Bu planda yeni iş yavaş yavaş bağımsız hale gelecek, ilgili profesyonel pazar segmentlerinde kök salacak ve yapabilecektir. Banyan ağacı gibi birbirleriyle işbirliği yapan omurga ve hava kökleri dikey olarak çeşitlendirilmiş bir iş ekosistemi oluşturur.
Üç yıl geçti. Rongshulin Projesi ile ilgili görüşleri sorulduğunda Tian Ming, "Emlak işinin çeşitli göstergelere bakılmaksızın dönüştürüldüğünü ve yükseltildiğini düşünüyorum ve biz sadece farklılaştırılmış ürünlerde değiliz. İş modeli, geliştirme modeli ve gelir bileşimi açısından benzersiziz. "
Tian Ming, 5 yıl öncesinden kalma dağlara tırmanmayı seviyor.Bu, geçmişteki sağlıksız hayata bir meydan okuma ve veda. Landsea Green Center'daki konferans odası, adını tırmandığı kar dağından alıyor. Belki de bu bir hatırlatmadır, çünkü Tian Ming şöyle demiştir: "Dağa tırmanırken pes etmenin bir yolu yoktur. Aşağı inmek, yukarı çıkmaktan daha zordur. Sadece takımla yukarı çıkabilirsin ve başka seçeneğin yok."
