g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Aynı kira ve satın alma hakkı ile ev kiralamak ev satın almanın yerini alacak mı?

Yazar: Guo üzerinden / mikro kanal kamu numarası: qspyq2015
Bu, Qin Shuonun arkadaş çevresinin bir numarası 1429 Orijinal ilk makale

CPC Merkez Komitesinin yeni toplanan Politbüro toplantısında, uzun vadeli bir emlak mekanizmasının kurulmasının hızlandırılması gereği vurgulandı. İnşa etmeye odaklanın "Aynı anda satın alın ve kiralayın" Emlak piyasası tedarik sistemi, çok seviyeli bir konut yapısı inşa edin ve farklı grupların konut ihtiyaçlarını garanti altına alın. 24 Temmuz'da, Şangayın halka açık ilk sattığı iki kiralık konut arsası arsa borsasında satıldı: metrekare başına 5.569 yuan taban birim fiyatı olan Zhangjiang arsası; metrekare başına 5950 yuan taban birim fiyatı olan Jiading arsası. Metrekare.

Bir süredir, "Tombul" ve "Kamu Konut Sahipliği" gibi "IQ vergi başlıkları" artıyordu. Medyanın büyütülmüş yorumu altında, politika kombinasyonu pazar beklentilerini sürekli değiştirir. Hatta kendi işini yapma ihtiyaçları olan ev alıcılarını, bir ev satın almanın anlamsız olduğu konusunda yanıltır.

"Başlık partisini" terk edelim ve önce deneyimden sonra mantıktan bahsedelim.

Farklı formül, benzer tat

Önce deneyimden bahsedelim, tadı sekiz yıl öncesine benziyor.

Sekiz yıl önce, subprime mortgage krizinin dumanı yavaş yavaş dağılıyordu. 4 trilyon yuan dahil kurtarma politikası, bir zamanlar hayata döndürülen birçok gayrimenkulü hayata döndürdü. Hükümet, piyasayı kurtarırken ve suyu serbest bırakırken, aynı zamanda o yıl bir dizi düşük kiralı konut politikası ve uygun fiyatlı konut planı başlattı. Bir yıl sonra, 2010'da kredi sıkılaştırıldı. "Evi ve krediyi tanıma" Politika ilk olarak arenadan çıktı ve o zamanlar "en katı" politika olarak da biliniyordu. Bir yıl sonra, 2011'de Şangay ve Chongqing emlak vergisi pilot projeleri uygulandı.

Atmosfer bugüne çok benziyordu. Sadece o zamanlar kendi kendine medya yoktu ve Weibo daha yeni popüler olmaya başlıyordu. O zamanlar emlak piyasası, Pekin'in bahar pusunun karamsarlığıyla doluydu, ancak sektörle sınırlıydı. Sektör dışı alıcılar, her türlü hileyi planlamaktan ve kazanmak için tüketmekten bağımsız olarak, uzun süredir satış ofislerini nadiren patronluk taslamaktadır. Bazen evimin yakınındaki yeni diske gidiyorum Fiyat hakkında soru sormak, hava durumu hakkında konuşmak kadar rahat. Satış elemanı eğitiminin retoriği, müşterilerin psikolojik beklentileriyle eşleşmez Gayrimenkul ölüyor ve uygun fiyatlı konutlar ticari konutların yerini alacak ve konut fiyatları düşecek.

Bu yıl Hangzhou pazarı bir gerileme dönemindeydi. En acil olan şey, proje şirketinin patronlarının çeşitli araştırma enstitülerini bir araya gelip tartışmaları için davet etmeleridir. O zamanki temel fikir birliği şuydu: Düşük ve orta gelirli grupların çoğunluğunun düşük kiralı, uygun fiyatlı konutlarda yaşadığı ve orta ve yüksek gelirli grupların ticari konut satın almasıyla piyasa kademeli olarak farklılaşacaktır. Emlak vergisi kısa vadede beklentileri değiştiriyor ve orta ve uzun vadeli etkisi sınırlı.

O yılki sosyal konut planı da çok etkiliydi: Aralık 2009'da yayınlanan "dört ulusal kılavuzdan" biri şuydu: büyük ölçekte uygun fiyatlı konut projelerinin yapımını teşvik etmeye devam etmek ve temelde 15,4 milyon düşük gelirli konut zorluğunu 2012 sonuna kadar çözmeye çalışmak. konut sorunu.

3 yılda 50 milyon kişinin konut sorununu garanti altına alın. Bu çok güçlü bir proje. O zaman, her şehir tüm hızıyla inşaata başladı ve birçok müteahhit "göstergeler" aldı. Arazi elde etmek için, destekleyici konut göstergelerinin sayısını tamamlamaları gerekiyor. İnşaat tamamlandığında ve teslim edildiğinde, birçok vatandaş hâlâ birçok uygun fiyatlı konut topluluğunun cephe, yerleşim ve yeşil çevre açısından aynı bölgedeki sıradan ticari evlerle karşılaştırılabilir olduğunu iç çekti.

Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, uygun fiyatlı konut, uygun fiyatlı konut veya uygun fiyatlı konut olsun, Hangzhounun konut fiyatları yükselmedi veya düşmedi. Ancak yerleşim hacmi çok büyük veya çok yoğun ise, bulunduğu sektörün fiyatı üzerinde belirli bir etkisi olacaktır.Şehrin izlenimine göre bu bir "yerleşim sektörü", yani üst düzey bir zengin bölge değil. Satın alma gücü sınırlıdır ve yüksek kaliteli destekleyici kaynaklar yoktur. Emlak piyasasındaki rekabette "geride kalma" olasılığı vardır. Bu kadar.

O yılki "Uygun Fiyatlı Konut Programı" aynı zamanda konut fiyatlarındaki aşırı büyümeyi sınırlamayı ve düşük ve orta gelirli konut sorununu çözmeyi amaçlıyordu. Elbette, kiralama piyasasının günümüzün güçlü gelişiminden hala büyük bir fark var. Tıpkı sosyal konut ve ticari konut gibi, ev kiralamanın ve satın almanın karşılıklı olarak birbirini tamamladığı söylenmelidir. Özellikle çok sayıda insan akını olan şehirlerde, kiralama piyasası bazı konut ihtiyaçlarını yönlendirebilir. Peki ev kiralamak, ev satın almak yerine mi geçer? Sanırım değiştirilmeyecek ama bölünecek.

Tek pazar söz konusu olduğunda, kalitesiz ve kaynak avantajı olmayan alt sınıf ticari evler - "eski, bozuk ve küçük" etkilenecek; yüksek kaliteli yerler ve okul bölgesi evleri hala yüksek değere sahip.

Şehirler söz konusu olduğunda, Kademe 1 ve Kademe 2'deki temel varlıkların sarsılması zordur ve Kademe 3 ve Kademe 4 şehirlerdeki ticari konutların belirli bir etkisi olacaktır.

Oturanlar, bir ev alırken tam olarak ne satın alırsınız?

Ne satın alıyorsun? Çekirdek kaynaklar için sınırlı haklar.

Ev alırken ne satın alınır? Bir ev satın almak, arsa satın almaktır, bu da şehrin destekleyici varlıklarını satın almak ve evin etrafındaki eğitim, tıbbi bakım, ulaşım ve parklar gibi bir dizi kamu inşaat kaynağı satın almak demektir. Ev çekirdek değil, kaynaklar çekirdek.

"Aynı kira ve satın alma hakkının" anlamı, kentsel kaynaklardaki "tekel" in alıcılar tarafından kırılması ve böylece kiracıların da aynı kaynaklardan yararlanabilmesidir. Aslında, kentsel kaynakların çoğu paylaşılabilir. Ev kiralamak veya satın almak, metroyla işe gidip gelmenizi veya hafta sonları Cezanne'nin resim sergisini görmek için sanat galerisine gitmenizi etkilemez.

Bununla birlikte, eğitim ve tıbbi bakım, özellikle iyi eğitim ve iyi tıbbi bakım, arz açısından kıttır ve karşılıklı yağmanın hedefleri arasındadırlar. (Ayrıntılar için bkz. "Ev ve Eğitim, Kim Kimi Kurtarır?") Bu savaşta, hane halkı kaydı ve gayrimenkul şüphesiz öncelik taramasının eşiği haline geldi.

Aynı işe alma ve satın alma hakkı, yüksek kaliteli kaynakların alıcılar ve yerleşimciler tarafından "tekelleştirilmemesini" sağlayabilir, ancak "öncelik" ten yararlanmamalarını sağlayamaz. Aynı hak, aynı uygulama hakkı, aynı "öncelik" anlamına gelmez.

"Öncelik" sorunu hala yetersiz arzdan kaynaklanmaktadır. Ancak okulların ve hastanelerin sayısını artırarak, tam olarak rekabet etmelerine izin vererek ve daha iyi okullar ve hastaneler sağlayarak, çok fazla keşiş ve rahibenin olduğu durumu bozabiliriz. Ama söylemesi yapmaktan daha kolay. Tüm kamu inşaat yatırımları yerel yönetim tarafından ödenmelidir. Emlak piyasası iyi değil ve arazi bir fiyata satılmıyor Finansman geliri nereden geliyor? Hangi şehirler üretim iyileştirmelerinin meyvelerini aldı? Az!

Bu nedenle, yerel yönetim aynı kiralama hakkı satın alma konusunda çelişkili ve acı çekmektedir.

Birinci ve ikinci kademe alıcılar için, on yıl önce bir ev satın almak "özel", kentsel MİA, nehir manzaralı malikaneden bahsediyordu. Sonra, on yıllık hızlı nüfus artışının ardından, bir ev satın almak "öncelikten başka bir şey değildir" .. Kentleşmenin meyvelerini paylaşırken diğerlerinden çok daha fazla katma değeri vardır.

Ne tür bir şehir "aynı haklarla kiralamak ve satın almak" kolaydır?

Kentleşme açısından bakıldığında, ne tür bir kentin "aynı hakla kiralanması ve satın alınması" daha kolaydır. Yazar şuna inanıyor: Çekirdek etrafında üç ve dört katmanlı uydu şehirler.

2013 "Kentin Mavi Kitabı", "2030 yılına kadar Çin'in hala kentleşmeye ihtiyaç duyan 390 milyon çiftçiye sahip olduğunu ve kırsalda yaşayan göçmen işçilerin kişi başına şehirleşmenin kişi başına maliyetinin 131.000 yuan olduğunu belirtti. Doğu, orta ve batı bölgeleri sırasıyla 176.000 yuan, 104,000 yuan ve 106,000 yuan. 390 milyon çiftçinin vatandaşlaştırılması için gereken kamu maliyeti 51 trilyon yuan. "

Son yıllarda, bir yandan Pekin ve Şangay'ın nüfusun büyüklüğünü sıkı bir şekilde kontrol ettiğini ve düşük gelirli göçmenlerin baskı altında olduğunu, diğer yandan birinci ve ikinci kademe şehirlerin "üst düzey yetenekleri kaptığını" görüyoruz. Servet yaratma sürecinde, aynı zamanda büyük Kentleşme maliyeti . Ancak maliyet yükü çok büyük, örneğin 20 ila 30 milyon nüfuslu Pekin ve Şanghay'da servet artışı toplam tüketim maliyetine ayak uyduramıyor ve bu da azalan marjinal faydalarla sonuçlanıyor. Endüstriyel transfer ve artan ulaşım ağıyla (özellikle yüksek hızlı demiryolu), ikinci kademe şehirler insanlara karşı savaşta güçlü bir şekilde yükselmeye başladı.

Nüfus artışı açısından ilk on şehir arasında Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'in yanı sıra Tianjin, Zhengzhou ve Wuhan gibi ikinci kademe şehirler daha çok ilgi görüyor. Bu, yakın zamanda ilan edilen, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın yeni konut kiralama politikasına pilotluk yaptığı 12 şehirden oluşan ilk grupla aynı zamana denk geliyor: Guangzhou, Shenzhen, Nanjing, Hangzhou, Xiamen, Wuhan, Chengdu, Shenyang, Hefei, Zhengzhou, Foshan, Zhaoqing, vb. Büyük bir örtüşme var.

ancak, Ne kadar çok insan varsa, işe alım haklarını uygulamak o kadar zorlaşıyor. Daha fazla keşiş ve daha az yulaf lapası vardır ve kaynak prim oranı yüksektir.

Pekin'de yüz binlerce insan bir okul bölgesi konutunu soydu, bu nedenle okul bölgesinin primi yüksek; Lhasa'da, aynı en iyi okul, ancak yağmalayan çok az insan olduğu için prim oranı düşük.

Prim, kaynakların kalitesini değil, arz ve talep arasındaki ilişkiyi yansıtır. Kısa süre önce olduğu gibi, Şangay bir ev satın almak için bir "çay ücreti" ödemek zorunda kaldı. Pek çok insan bir ev kapar ve en yüksek fiyata sahip olan en basit piyasa mantığıdır.

tersine, Kiralama satın alma haklarının, birinci ve ikinci katmanlar çevresindeki zengin üçüncü ve dördüncü katman şehirlerde uygulanması daha kolaydır. Örneğin, Şangay çevresindeki Jiaxing ve Huzhou gibi vilayet düzeyindeki şehirler: bu yerler ekonomik olarak müreffeh, ana şehirlerden sanayi transferini üstlenmiş, belirli bir ithal nüfusa sahip ve nispeten iyi bir altyapıya sahip. Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası'ndaki çok sayıda üçüncü ve dördüncü kademe uydu şehir, aynı kiralama satın alma hakkını gerçekleştirmek için daha uygundur.

Kiralama ve satış, aynı anda odaklanın, bastırmayın

Son olarak, merkezi hükümet hem kiralama hem de satış için leasing pazarını geliştirir. Odak noktası, birbirini bastırmak yerine "eşzamanlı gelişme" üzerinedir. Kiralama, gelecekteki belirli bir aşamada bizim seçimimiz haline gelebilir ve orijinal yaşam tarzımızı değiştirebilir. Ancak, hem Hong Kong'daki toplu kiralık konutların hem de Singapur'daki HDB konutlarının yerel konut fiyatları üzerinde hiçbir etkisi yoktur.

Bir yin çizgisi duyguları değiştirir, iki yin çizgisi beklentileri değiştirir ve üç yin çizgisi değişir inanç. Bu sürekli güçlendirilmiş bilgiler piyasa beklentilerini değiştirir. Gelecekte konut fiyatları düşerse, bunun nedeni kesinlikle aynı kira ve satış haklarından veya yerel yönetimin leasing'in geliştirilmesinden değil, sık politikalar ve medyanın yönlendirmesinden dolayı herkesin beklentileri değişmiştir.