Para bir yıldır sıkışık | "Küçük Şirket" Jin Mao
"Herkes Çin Jinmao'nun geçmişte çok şiddetli olduğunu söyledi, ancak herkesin söylediği gibi değil. Bu güne kadar yavaş yavaş büyüyoruz." Li Congrui her zaman mütevazı olmuştur. Jinmao'nun hızı söz konusu olduğunda, Jinmao'nun her zaman yavaş olduğunu söylerdi. Gelişmiş.
Bununla birlikte, sektör açısından bakıldığında, Jin Mao, kaplanın ağzından arazi ediniminden lüks evlerin en iyi satışına, ölçeğin hızla büyümesine kadar Çin'in emlak endüstrisinde her zaman "kara at" olmuştur ...
Pazardaki yükseliş döngüsünde Li Congrui, Jinmao'nun hızlı bir şekilde ilerlemesini sağladı. 2018'de ilk kez 100 milyar yuan'lık "uzun adam" ı aştı ve satışlar bir önceki yıla göre% 85 arttı. 2019'da Jinmao'nun ölçeği 160 milyar yuan'ı aştı.
Son yıllarda "Yeni 100 Milyar" ünvanı ile Jinmao sektörün ilgi odağı oldu ve kendi kendini ilan eden bu "küçük şirket" de giderek daha fazla ilgi gördü.
2019 yılında tüm gayrimenkul sektörü küçülmeye başladı ve pazar satışları önemli ölçüde yavaşladı.Sürekli artan politika kontrolleri ve artan finansman maliyetleri emlak şirketlerini arazi ediniminde giderek daha temkinli hale getirdi. Denetim altında, sektöre bir "verimlilik tavanı" verilmiş gibi görünüyor ve kısıtlı satış baskısı ve fiyat kısıtlamaları da bazı Jinmao projelerini "satmama, satmama" durumuna soktu.
Bu yıl Jin Mao, "kara kralını ele geçirmeden", gelir yapısını düzelterek, karma reformu ilerleterek ve borçları azaltarak, maliyetleri ve karları dengelemeye, yakınlaşmaya çalıştı.
Li Congrui, "İster yönetim açısından, ister ekip, strateji ve eksiklik kıyaslaması açısından, sürekli gelişiyoruz. Bu yönler iyileştirildikten sonra, ilk kademenin eşiğini geçebiliriz." Dedi.
kaygı
İlk bilindiği ilk yıllarda, "Diwang" kelimesi Jinmao'nun etiketlerinden biriydi.
2009 yılında, Çin Jinmao'ya Franshion Gayrimenkul adı da verildi.O yaz, Franshion Gayrimenkul Vanke, Poly, SOHO Çin ve diğer şirketlerden çekildi ve Guangqumen, Pekin'deki 15 numaralı arsayı ele geçirdi ve I.Dünya Savaşı'nda ünlü oldu.
2012 yılında Jinmao, toplam 5,68 milyar yuan fiyatla Şangay Haimen Yolu ticari arsa parselini kazandı; 2014'ün başında, toplam 10,1 milyar yuan fiyatla Şangay Daning kara kralını kazandı; 2015 yılında, Pekin, Fengtai Bölgesi'nde art arda birim fiyat arazi kralını kazandı. Ningbo Land King, Hangzhou Total Price Land King, vb. 2016'da Nanning ve Shenzhen Land King'i tekrar kazandı.
Dünkü seçim, bugün şirketin değişikliklerini beraberinde getirdi. Hızlı gayrimenkul geliştirme yıllarında Jin Mao, hızlı bir şekilde genişlemek, üst düzey pazarda konuşma hakkını işgal etmek ve sektör için etkileyici bir karne karşılığında bu stratejiye güvendi.
Veri kaynağı: kurumsal mali rapor, görüş endeksi harmanlaması
Guangqu Jinmao Konağı, 2011 yılında pazara ilk girdiğinde Pekin'de yıllık tek pazar satış şampiyonu oldu; 2012 yılında projenin üçüncü aşaması yeniden açıldı ve iyi bir satış rekoru elde etti. Mali rapora göre, 2012 yılında Guangqu projesinin sıcak satışları nedeniyle Jinmao, aynı yıl 13.445 milyar yuan satış kaydetti ve yıllık% 348.77 artışla ilk kez 10 milyar sınırını aştı.
2015 yılında Jinmao'nun ölçeği 20 milyarı aştı; 2018'de 128 milyara ulaşarak 100 milyar eşiğini geçti. Kaba hesaplamalara göre, Çin Jinmao'nun son dört yılda bileşik büyüme oranı% 66.35'e ulaştı.
Country Garden ve Zhongliang gibi şirketlerin aksine, Jinmao'nun birkaç üst düzey projeyle daha yüksek getiri elde etme modeli şüphesiz kıskanılacak bir şey. Ama aslında, Jinmao yüksek brüt kar marjının tadını çıkarırken, yüksek arazi fiyatları ve üst düzey konumlandırma risklerini de üstlenmek zorundadır.Bu riskler, mevcut sıkılaştırma kontrolünde özellikle önemlidir.
2019'dan bu yana, düzenleyici politikalar sürekli olarak uygulamaya konuldu.Satış kısıtlamalarının, satın alma kısıtlamalarının ve fiyat kısıtlamalarının kontrolü altında, üst düzey projeler pazara girmede güçlük, pazara zararla girme ve zayıf satış durumuna düştü ve Jin Mao da bundan etkilendi.
Veri kaynağı: kurumsal mali rapor, görüş endeksi harmanlaması
Bakış Açısı Endeksi tarafından yayınlanan 2019 Çin Emlak Satış Miktarı TOP100 listesi, Aralık 2019 sonu itibarıyla Jinmao'nun 160,81 milyar yuan sözleşmeli satış kaydettiğini ve satış artışında% 110,47'den% 25,6 artış kaydettiğini gösteriyor.
2019'dan bu yana, Jinmao'nun ortalama satış fiyatı düşmeye devam etti. 2018 yılının Şubat ayında, metrekare başına 65.300 yuan ile en yüksek ortalama satış fiyatını kaydetti. 2019'dan bu yana, aylık en yüksek ortalama satış fiyatı metrekare başına 26.000 yuan'ı geçmedi. Kasım ayında ortalama satış fiyatı, yıllık% 27,72 düşüşle 21,900 yuan / metrekare oldu.
Kaygı, yalnızca satışları artırmada başarısızlık ve ortalama fiyatlarda devam eden düşüş değil, aynı zamanda Jinmao'nun nakit akışını ve performans baskısının ardındaki borç bakiyesini dikkate almasıdır.
Para sıkıntısı
Kazanmak ya da kaybetmek önemli değil.
Büyük piyasa dalgalanması döngüsü ve konut ve konutun istikrarlı tonu altında Jin Mao, ölçek ve verimliliğin "tavanına" dokunmuş gibi görünüyor.
Veri kaynağı: kurumsal mali rapor, görüş endeksi harmanlaması
Çin Jinmao, 2019 ortası itibarıyla yıllık yaklaşık% 33 düşüşle 14.741 milyar yuan işletme geliri kaydetti. Dönem boyunca, brüt kar 5,432 milyar yuan, yıllık yaklaşık% 37,45 düşüş kaydetti. Brüt kar oranı yıllık% 3 düşüşle% 37'ye düştü. 3.697 milyar yuan, yıllık% 12.24 artış.
"Gelirdeki düşüş bir hız meselesidir ve gelir yıl boyunca artacaktır." Çin yönetimi, ara performans toplantısında, performanstaki düşüşün temel olarak kentsel ve emlak geliştirme projelerinden elde edilen gelirdeki düşüşten kaynaklandığını belirtti. 2019'da malların değeri 240 milyarı aştı. Yuan, ancak yalnızca yarısından azını yılın ilk yarısında başlattı.
Ayrıca Jin Mao, 2019'da "kan nakli" sorunuyla da karşı karşıya.
Yılın ilk yarısında, Jin Mao banka kredileri ve diğer borçlanmalara 25.825 milyar yuan ekledi ve aynı zamanda banka kredilerinde 22.67 milyar yuan geri ödedi ve 2 milyar yuan sürekli tahvillerin yanı sıra bazı kontrol gücü olmayan hissedar kredileri ve faizi kullandı. Dönem sonu itibariyle, Jinmaonun finansman faaliyetlerinden elde ettiği net nakit akışı, yıllık% 113,22 düşüşle -1,44 milyar yuan idi ve bu aynı zamanda son yıllardaki ilk negatif değerdir.
Aslında, Jin Maonun finansman faaliyetleriyle ilgili sorunlar 2018de ortaya çıkmaya başladı.
Veriler, 2014'ten 2016'ya kadar Jinmaonun finansman faaliyetleri yoluyla ürettiği net nakit akışının 16.875 milyar yuan, 4.163 milyar yuan ve 8.451 milyar yuan olduğunu gösteriyor. O yıllarda Jin Mao'nun finansmanındaki oynaklık görece büyüktü, ancak bu değer her zaman pozitif bir değer olarak kaydedildi.
2017 yılında, Jinmaonun finansman faaliyetlerinden elde ettiği net nakit akışı, son altı yılın en yüksek değeri olan 41.638 milyar yuan idi. 2018 yılında, bu rakam yarı yarıya düşürüldü ve yıllık% 53.32 düşüşle yalnızca 19.436 milyar yuan kaldı. ; 2019 ortalarında negatif bir değere düştü.
Mali rapora göre, Çin Jinmao Bank'ın 2019'daki kredi limiti 137.099 milyar yuan idi ve yılın ilk yarısında yaklaşık% 50'lik bir oranla 68.132 milyar yuan kullanıldı.
Veri kaynağı: kurumsal finansal rapor, görüş endeksi harmanlaması
Aslında, merkezi şirket Sinochem Group'a dayanarak, Çin Jinmao'nun finansman konusunda daha büyük bir avantajı var ve yılın ilk yarısında ortalama borçlanma maliyeti sadece% 4,96 idi. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde Jinmao, bu avantajı kullandı ve ölçeğini artırmak için sürekli olarak kaldıraç uyguladı ve böylece patlayıcı bir büyüme elde etti.
Bilanço perspektifinden bakıldığında, Jinmao, 2019'un ilk yarısında, 2018'in aynı dönemindeki 172.166 milyar yuan'dan% 27.52 artışla 219.538 milyar yuan toplam yükümlülük kaydetti. Veriler, son beş yılda Çin Jinmao'nun toplam yükümlülüklerinin artmaya devam ettiğini gösteriyor. Oran ayrıca yıldan yıla istikrarlı bir artış göstermiştir.
Net borç oranına gelince, 2019'un ortalarında Çin Jinmao, 2018 sonunda% 71'den% 67'ye düştü, ancak 2016'daki% 46'ya kıyasla hala nispeten büyük bir artış var.
Veri kaynağı: kurumsal mali rapor, görüş endeksi harmanlaması
Orta vadede, Çin Jin Mao 22.378 milyar yuan nakit ve nakit benzerleri kaydetti ve kısıtlı banka bakiyeleri 5.101 milyar yuan'a ulaştı. Aynı dönemde, şirketin faiz getiren banka kredileri ve diğer kredileri 88.814 milyar yuan olarak gerçekleşti, bunlar bir yıl içinde vadesi doldu veya talep üzerine 25.678 milyar yuan geri ödedi ve ticari hesaplar ve faturalar 13.914 milyar yuan idi.
Diğer bir deyişle, Çin Jinmao'nun yılın ilk yarısında elindeki nakit parası, kısa vadeli borçlanmalarını karşılamaya yetmedi.
İşletmeler için hayatta kalma ve kalkınmanın özü şüphesiz nakit akışıdır. Nakit akışı ile şirketler arazi ve projeler için daha fazla alana sahip olabilir. Geçtiğimiz 2019'da Jin Mao'nun "kaderin boğazını boğması" gerekiyordu.
varyasyon
Bu yıl Jin Mao değişti.
Üst düzey projelerin yarattığı hayal kırıklığı, Jinmao'nun arazi edinme hevesini azaltmadı ve hala müzayede sahasında görülüyordu. Ama genel olarak Jinmao, 2019'da arazi edinimi konusunda daha temkinli.
Veri kaynağı: kurumsal mali rapor, görüş endeksi harmanlaması
"2019'un ilk yarısında, şirket nispeten iyi bir arazi edinimi temposunu sürdürdü."
Jinmao, geçtiğimiz altı ayda, ülke genelinde 13 şehirde toplam 34,1 milyar yuan arazi ödemesi, 17,9 milyar yuan öz kaynak ödemesi, yaklaşık 8,88 milyon metrekarelik toplam inşaat alanı ve yaklaşık 6,43 milyon ek arazi bankası inşaat alanı ile 24 yeni proje satın aldı. Metrekare. 30 Haziran itibariyle, Çin Jinmao'nun toplam emlak bankası yaklaşık 69.98 milyon metrekare idi.
Veriler, Jinmao'nun 2015'ten 2018'e 1,82 milyon metrekare, 2,85 milyon metrekare, 9,32 milyon metrekare ve 22.644 milyon metrekare arazi depolama inşaat alanı eklediğini gösteriyor. 2018 yılında arazi edinimi standart bir hesaplama olarak alındığında, 2019'un ilk yarısında yeni eklenen emlak bankası alanı 2018'in aynı dönemine göre% 28,4 oldu.
Li Congrui, ara performans toplantısında şunları söyledi: "2019'daki toplam arazi edinim fonları 2018 ile aynı olacak." Yani Jinmaonun 2019'daki arazi edinim fonları yaklaşık 90 milyar yuan olacak. 100 milyon yuan, o zaman yılın ikinci yarısında hala 50 milyar yuan'dan fazla bir arazi bütçesi var ve konumu kuvvetli bir şekilde artırabiliriz.
Arazi edinim maliyetleri açısından Çin Jinmao, yılın ilk yarısında ortalama arazi edinim maliyetinin metrekare başına 5,300 yuan olduğunu söyledi.
Son iki yıla baktığımızda, Jinmao 2017'de belirli arazi edinimi ödemesini açıklamamış olsa da, Industrial Securities raporuna göre, China Jinmao, ilk Ekim 2017'de toplam 6 milyon metrekare inşaat alanı ve toplam arazi ile 28 yeni proje satın aldı. 80 milyar yuan, öz sermaye inşaat alanı 2,8 milyon metrekare ve öz sermaye arazi ödemesi 40 milyar yuan.
Bu hesaplamaya göre, Jinmao'nun o zamanki ortalama arazi fiyatı metrekare başına 14.300 yuan idi. 2018 yılına gelince, Jin Mao performans toplantısında o yıl ortalama arazi fiyatının metrekare başına 8124 yuan olduğunu açıkladı.
Ortalama 14.300 yuan / metrekare fiyatından, kademeli olarak 8.000 yuan / metrekareye ve ayrıca 5.300 yuan / metrekareye düştü. 2016 yılında Jin Mao'nun haykırdığı "arazi edinimi kralına kararlı bir şekilde karşı çıkıyor" ifadesi yerine getirildi. .
Jin Maonun öznel değişiklikleri ve kentsel işletme projelerinin getirdiği avantajlarla birlikte ortalama arazi fiyatı düşüyor. Jinmao'nun mali raporuna göre 2019'un ilk yarısında yeni eklenen emlak bankaları arasında kentsel işletme projeleri% 45 katkı sağladı.
Kentsel operasyonların dönüştürülmesinin arazi rezervlerinden yararlanan Çin Jinmao, arazi edinme maliyetini büyük ölçüde azaltırken büyük miktarda arazi rezervini hızla toplayabildi. Li Congrui şunları söyledi: "2020'den 2022'ye kadar, kentsel operasyonlar, arazi rezervlerine yapılan toplam yatırımın% 60'ına katkıda bulunacak."
Öte yandan Jinmao, 2019'dan beri arazi edinimi konusunda da daha fazla düşünüyor.
Veri kaynağı: Bakış açısı dizini harmanlama
Yılın ikinci yarısındaki arazi edinimi açısından bakıldığında, en yüksek arazi primine sahip arazi,% 45 prim oranıyla Jinmao tarafından 2,21 milyar yuan'a kazanılan Zhengzhou çiftliğidir.
Nispeten yüksek prim oranına sahip arazi, aynı zamanda 3 Temmuz'da çıkarılan Nanjing Güney New Town'daki G32 arazisidir. Bu arazinin toplam işlem fiyatı 5,15 milyar yuan idi. Maksimum fiyat sınırına ulaşmamasına rağmen taban fiyatı 29,700 yuan / Metrekare.
Yukarıdaki iki arsa dışında, Jinmao tarafından yılın ikinci yarısında satın alınan arazilerin çoğu, rezerv fiyatıyla veya düşük bir primle satın alındı ve satın alma fiyatı ile arazi maliyetini bilinçli olarak kontrol ediyor.
Viewpoint Real Estate'in yeni medyasından alınan eksik istatistiklere göre, Jinmao, Changsha, Zhengzhou, Hangzhou, Nanjing, Fuzhou ve diğer bölgelerde toplam 21 arsa satın aldı.Parsellerin toplam alanı yaklaşık 1.920.800 metrekare ve kullanılan arazi miktarı 37.214 milyar. yuan.
denge
2019'da Çin Jinmao sadece "kısma" yollarını bulmakla kalmadı, aynı zamanda "açık kaynak" üzerinde de çok çalıştı.
Kısa vadede satışların yavaş gerçekleşmesi durumunu çözmek için Jinmao, daha iyi bir gerçekleştirme yöntemi satan proje öz sermayesi buldu.
Viewpoint Real Estate'in yeni medyasından alınan eksik istatistiklere göre, Jinmao, Mayıs ayından bu yana Pekin, Şangay, Tianjin, Changsha ve diğer yerlerde art arda bazı projeleri sattı.Ayrıca, Changsha Meixi Gölü ve Qingdao China Europe International City'deki kentsel operasyon projeleri de yer alıyor.
Veri kaynağı: Beijing Equity Exchange, Opinion Index
Yılın ilk yarısında Jin Mao'nun Pekin Yizhuang projesini 1 yuan işlem bedeliyle sattığını ve aynı gün Tongzhou, Pekin'deki bir arazinin tüm öz sermayesini de listelediğini belirtmek gerekir.
Sonraki ara sonuç toplantısında Li Congrui, Pekin'deki iki arsa parselinin satışının esas olarak ortak arazi edinim fiyatının yönetim kurulu tarafından önerilen izin verilen fiyatı aşmasından kaynaklandığını belirtti ve bu nedenle iki taraf müzakere etti. Mao işbirliğinden çekildi.
Çin Jinmao için, bazı proje arazilerinin nihai işlem fiyatı bütçeyi aşıyor ve devre dışı bırakma, aynı zamanda Jinmao'nun proje kar alanı ve kurumsal karlılık arasındaki birçok dengedir.
2019'dan bu yana, projelerin sürekli satışının arkasında, Jinmao'nun finansman, stratejik planlama ve sektör geliştirme eğilimleri üzerine düşünceleri ve düşünceleri olabilir.
Bir yandan hızlı proje gerçekleştirme ve nakit getiri elde etmek için proje özkaynaklarının satışı sadece eldeki fonları desteklemekle kalmaz, aynı zamanda gelecekteki belirsizliklerle başa çıkmaya da yardımcı olur; Öte yandan, Jin Mao'nun son birkaç yılda yüksek primle arazi edinme izlenimi Ayrıca kademeli olarak değiştirildi.Şimdi Jinmao, varlıkları optimize etmek ve yeniden düzenlemek için "aynı anda sat ve satın al" yaklaşımıyla bazı varlıkları elden çıkarabilir.
Emlak piyasası düzenlemesinin kademeli olarak derinleşmesiyle Jin Mao, proje geliştirme sürecini hızlandırmak ve riskleri azaltmak için ortaklar getirerek daha fazla işbirliği fırsatı aramayı da umuyor.
Jin Mao, proje özkaynaklarını satmanın yanı sıra stratejik hissedarlar da dahil ederek düzenlemeler yaptı.
Temmuz 2019'un sonlarında Çin Jinmao, yerleştirme ve aboneliğin tamamlanmasının ardından Ping An'ın Jinmao'nun% 15,2 hissesine sahip olan Çin Jinmao'nun en büyük ikinci hissedarı olacağını duyurdu.
Ping Anın girişiyle ilgili olarak, bazı analistler bunun, Jinmaoyu daha pazar odaklı hale getirebilecek devlete ait işletmelerde karma reformlar gerçekleştirmesi için Çin Jinmao için önemli bir adım olduğuna inanıyor.
Aynı zamanda, bu aynı zamanda dış dünya tarafından "ayakta kalmanın" bir yolu olarak da yorumlanmaktadır.Hissedarlar olarak sigorta sermayesinin tanıtılması, Jinmao'ya daha fazla sermaye maliyeti avantajı sağlamak için Ping An Insurance fonlarının uzun borç döngüsünden, düşük maliyetinden ve istikrarından yararlanabilir, böylece genişler. Kendi güvenlik sınırı.
Yanıt olarak Jin Mao, Ping An of China'nın yerleştirilmesinin, aboneliğinin ve tanıtılmasının işbirliği için yeni fırsatlar getireceğini söyledi.Çin Jin Mao'nun hissedar tabanını ve sermaye ölçeğini genişletirken, Çin Jin Mao'ya ek fon toplama fırsatları sağlayabilir.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Viewpoint Emlak Ağı
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- Dagang bölgesinde 3 demiryolu transit hattının planlanması
- 4,9 milyon yuan / mu! CIFI Real Estate, Luoyang'daki Shijiatun arsasını 313 milyon yuan'a kazandı
- Tianjin Metro Hattı 12 Shuangqing-Dasi ile İletişim Kurmayı Planlıyor
