Konut satışlarının "iç alan" a göre fiyatlandırılması planlanıyor, yani "ortak payın kaldırılması"? o kadar basit değil! Uzmanların söylediklerini dinleyin ...
Son zamanlarda, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, konut ve kentsel-kırsal inşaat alanında 38 zorunlu inşaat şartnamesi hakkında kamuoyunun yorumları için bir duyuru duyurdu. Bunlar arasında, "Konut Projesi Şartnamesi (Yorum İsteme Taslağı)" özel ilgi çekiyor çünkü görüş taslağı, konut binalarının süit içinde kullanılan alanla ticaretinin yapılması gerektiğini öneriyor.
Şu anda, Çin'deki konut binaları ağırlıklı olarak taban alanı bazında alınıp satılmaktadır Genel tüketiciler tarafından satın alınan taban alanı iki bölümden oluşmaktadır: ev içi alan + ortak alan. Bununla birlikte, ortak alanın standart ve kaotik yönetiminin olmayışı, alıcıların bir ev satın alırken sadece ev için daha fazla ödeme yapmasına değil, aynı zamanda gelecekteki mülk ve ısıtma ücretlerinin maliyetini de artıracaktır.
Her konut kullanıcısının hayati çıkarlarıyla ilgili fikirlerin talep edilmesi nedeniyle, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından yayınlanan "Konut Projeleri için Şartnameler (Görüş Talepleri için Taslak)" hayatın her kesiminden hararetli tartışmalara yol açtı.
Evin iç alanına göre fiyatın alıcılar üzerinde ne gibi farklı sonuçları olacaktır?
Neden "belirlenen alan içindeki fiyat" halkın övgüsünü uyandırıyor?
"Set içindeki alanın değerlemesi" kamu paylaşımının iptali anlamına mı geliyor?
Çin'in konut fiyatları üzerinde önemli bir etkisi olacak mı?
Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından yayınlanan proje şartnamesine yasal açıdan nasıl bakılır?
"Küme içinde alana göre değerleme" politikasına göre nasıl kök salınır?
Geçmiş ve gelecekteki konut işlemleri nasıl birleştirilir?
Bu sosyal ve kamusal endişelerle "Legal Daily" muhabiri özel olarak röportaj yaptı İlgili hukuk uzmanları
"Belirlenen alan içindeki fiyat" paylaşımı iptal etmez
Sabah erkenden Pekin'in belli bir semtinde yaşayan Zhang Teyze, gazete kutusundan gazete çıkardı ve birden heyecanla elindeki gazeteyi kaldırdı ve bağırdı: "Biliyor musun, ileride ev satın almak daire içindeki alana göre fiyatlandırılacak. Düşecek! "
Ülke genelinde halkın heyecanını uyandıran "konutlarda kullanım alanında konutların ticareti yapılmalı" düzenlemesi nedeniyle, Konut ve Şehircilik-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, konut inşaatı alanındaki zorunlu inşaat şartnamesinin 38 tam metninin son zamanlarda İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından görüş istemek için açıklanmasını beklememeliydi.
Aslında, Çin'deki çoğu vilayet ve şehir için, şu anda satın alınan ticari konut alanı genellikle toplam konut fiyatını hesaplamak için bina alanını kullanır. İnsanların alışılagelmiş anlayışına göre bina alanı, evin içindeki alan ile kamusal alanın toplamını içerir. Süitin içindeki alan tartışmalı değildir; kamuya açık alan şunları içerebilir: merdivenler, koridorlar, otoparklar, yönetim ofisleri, asansörler ve bunların halka açık lobileri, teraslar, birimlerin pencerelerinin dışındaki "pencereler", vb. Bilimsel ve makul fiyatlandırma temeli olmaması nedeniyle, Yüksek paylaştırma oranları, ev alıcılarının bilgilerini bilme hakkı ve açık ve şeffaf denetim yöntemleri genellikle işlem anlaşmazlıkları ile sonuçlanır.
Günümüzde İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın resmi belgelerinde kat mülkiyeti içindeki alanın kullanımına göre konut alım satımının yapılması gerektiği öngörülüyor ki ileride konut işlemlerinin bina alanı fiyatlandırma yöntemini iptal edeceği, yani kamusal alan fiyatlandırmasını iptal edeceği ve elbette konut fiyatlarının düşeceği sonucuna varılıyor. Şimdi, birçok insan Zhang Teyze ile aynı mantıksal düşünme sonucuna sahip.
Ancak, durum gerçekten bu mu?
Pekin Belediye Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Komisyonu Yasama Uzman Grubu üyesi ve Pekin Avukatlar Derneği Mülk Yönetimi Komitesi direktör yardımcısı Meng Xiansheng, "alan içi fiyatlandırmanın" konut fiyatları üzerinde belirli bir etkiye sahip olabileceğini, ancak konut fiyatlarını fiilen etkileyebilecek diğer birçok faktörle karşılaştırıldığında analiz etti. İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından yayınlanan bu teknik şartnamenin etkisi çok daha küçüktür. Dahası, "set içindeki alanın değerlemesi" paylaşılan alanı iptal etmez.
Çünkü ülkemizin ilgili kanun ve politikalarına göre ticari konut satışı açıkça işaretlenmeli, her süit açık ve spesifik bir fiyat tanımlama sistemine sahip olmalıdır.Fiyat, bina alanına veya yerleşik yapı alanına göre hesaplanıyorsa, bina alanı birim fiyatı veya yerleşik yapı alanı birim fiyatı da belirtilmelidir. "Belirlenen alan içindeki fiyat" yalnızca fiyatlandırma yönteminin bir dönüştürmesidir. Orijinal paylaşılan alan aynı zamanda geliştiricinin harcamalarının maliyetidir ve zaten nesnel olarak mevcuttur.Konut işlemleri sırasında, "iç alan fiyatlandırılırsa", bu paylaşılan alan maliyetleri de iç alan değerlemesinde paylaşılacaktır. Ev fiyatının bir parçası olun. Dolayısıyla evin fiyatı "iç alan değerlemesinden" etkilenmeyecektir.
"Belirlenen fiyata" göre
Doğrudan "ev fiyatlandırması zor" anlamına gelir
Konut fiyatları üzerinde büyük bir etkisi olmayacak olsa da, "iç alan fiyatlandırması" sektörde hala alkış uyandırıyor. Çünkü gayrimenkul işlemlerinin "hesaplanabilir ve denetlenebilir" olmasına izin verir.
Peking Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nde profesör olan Wang Xixin, "alan içi fiyatlandırma" modelinin resmi olarak başlatılması halinde, konut fiyatlarının düzenleyici makamlar tarafından denetlenmesine ve yönetilmesine ve konut fiyatlandırmasının daha şeffaf ve adil hale getirilmesine daha elverişli olacağına inanıyor. Şu anda konut satışları genellikle inşaat alanına göre fiyatlandırılıyor, kaçınılmaz konulardan biri de paylaşılan alanların fiyat denetimidir. Paylaşılan alan, emlak piyasasının en opak göstergesidir. Çünkü, geliştiriciler dışında, alıcıların paylaşım durumu hakkında detaylı araştırma ve haritalama verilerini elde etmesi zordur, bu da paylaşım alanında tekrarlanan paylaşım ve tekrarlanan para toplama gibi birçok hileye yol açar.
Muhabir, şu anda Pekin'deki yeni konut işlemlerinin çoğunun iki set fiyatla işaretlendiğini fark etti, bir set bina alanı fiyatı ve bir set iç alan fiyatı. Kat alanı fiyatı evin içindeki alanın fiyatından daha düşük olacak ve taban alanı fiyatı alıcıların konut fiyatının nispeten düşük olduğunu düşünmesine neden olacak ve fiyat illüzyonları yaratacaktır.
Çin Renmin Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nde profesör olan Liu Junhai, bina alanı hesaplamasında paylaşılan alanın mevcut fiyatının bir karmaşa olduğunu ve birçok numara olduğunu kabul etti. Şu anda arsanın arsa oranı gittikçe yükselmekte, bina planlaması gittikçe daralmaktadır.İnşa alanına göre hesaplanan konut fiyatlarındaki artış, konut içi alana göre hesaplanan konut fiyatlarındaki artıştan önemli ölçüde düşüktür. Bu sayede yüzeyde istikrarlı konut fiyatlarının etkisi elde edilebilir.
Liu Junhai şunları söyledi: "Ortak alan fiyatlandırması, geliştiricilerin ve emlak şirketlerinin görmekten mutlu oldukları bir sonuçtur, çünkü mülk ücretleri ve ısıtma ücretleri bina alanına göre toplanır. Ortak pay ne kadar fazla olursa, maliyet o kadar artar. Isıtma için, aynı zamanda Zemin alanı geliyor, ama soralım, evinizin havuz alanı ısıtmalı mı? "
Ayrıca, paylaşılan alan için onaylanan standart da eleştirildi.
Meng Xiansheng'e göre, uygulamada, konut fiyatlarına ortak alanı dahil etme kuralları çok kafa karıştırıcı, anahtar nokta, alıcıların anlamaması. Aynı binada iki merdiven ve iki hane bulunan halka açık bir durak, tek merdivenli iki ailelik bir duraktan daha büyüktür; nokta tipi bir bina ve döşeme tarzı bir bina için tezgahlar da farklıdır; ev büyükse, daha fazla tezgah vardır; ev küçükse, ahır Daha az; sadece merdivenleri olan ve hem merdivenli hem de asansörü bulunanlar farklı bir havuz alanına sahiptir. Kamu tesisleri ve koridorlar ne kadar fazlaysa, durak o kadar büyük olur; merdivenler ne kadar yüksekse, durak o kadar büyük olur. Tabii ki, kamu payı mümkün olduğu kadar küçük değildir.Çok küçük bir kamu paylaşımı, topluluğun rahatlığının azalması anlamına gelir.
Ancak bu boşluğu sisteme tıkamak için, "set içindeki alana göre değerleme" ile başlamak mümkün olabilir.
Liu Junhai, "ortak alan" da dahil olmak üzere bina alanı fiyatlandırma kurallarının set içindeki alana bağlı olarak birleşik bir işleme dönüştürülmesinin aynı zamanda pragmatik bir düzeltme olduğuna inanıyor.En önemli nokta konut işlemlerini daha şeffaf hale getirmek ve yapmaktır. Alıcılar artık inşaat alanı, iç alan ve paylaşım alanı gibi birden çok göstergede geliştiricilerle "fikir ve cesaretle uyuşmak" zorunda değil.
"Alan içi fiyatlandırmaya" göre arazi nasıl yapılır
Shanghai Jianwei (Zhengzhou) Hukuk Bürosundan Avukat Li Guixiu, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın konut projesi şartnamesinin yasal etki açısından sadece teknik bir şartname olduğuna inanıyor. Taslak, konut projelerinin inşaatı, uygulaması ve bakımının bu koda uygun olmasını şart koşuyor. Yönetmeliğin hedefinin konut projesinin inşaat birimi olduğu, geliştiricinin sınırlandırılmasının zor olduğu ve ticari konut satışlarının fiyatlandırma modeli üzerinde zorunlu bir bağlayıcılığı olmayacağı görülmektedir.
"Paylaşılan alan kaotik fenomeni" nin ortaya çıkışı, kesinlikle inşaat alanına dayalı opak ve açıklanmayan fiyatlandırma modeliyle ilgilidir, ancak daha çok kusurlu mevzuat ve geliştiricilerin yetersiz denetiminden kaynaklanmaktadır.
Li Guixiu, hükümet dairelerinin ortak alandaki kaosa büyük önem vermesi ve ortak alanın kapsamını, hesaplama yöntemlerini, tanıtım önlemlerini ve cezalandırma önlemlerini belirlemek için yasa ve düzenlemeleri yayınlaması gerektiğini söyledi. Hükümet denetimi ayrıca "paylaşılan" yasadışı faaliyetlerin denetimini ve cezalandırılmasını güçlendirmelidir. Denetimi yerine getirmek için, Çin ayrıca sosyal denetimi güçlendirebilir ve geliştiricilerin, sahiplerin bilme hakkını korumak için ortak alanın hesaplama yöntemini açıklamasını isteyebilir.
Li Guixiu, "paylaşılan oran hesaplaması" nedeniyle konut fiyatı sahtekarlığını önlemek için setteki yerleşik alana dayalı birim fiyat modelini güçlü bir şekilde teşvik etmeyi önerdi. Aynı zamanda her gayrimenkul için çeşitli fiyatlandırma modelleri gereklidir, böylece alıcılar işlem seçme hakkına sahiptir.
Liu Junhai, fiyatın evin iç kısmına dayanıyorsa evin birim fiyatının da buna göre artacağı anlamına geldiğini vurguladı.Bu süreçte geliştiricinin gizli fiyat artışından nasıl kaçınılacağı, devlet fiyat departmanının dikkatine değer.
Wang Xixin, İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın yukarıda belirtilen düzenlemelerinin de nasıl kök salacağına dikkat etmesi gerektiğine inanıyor. Yeni düzenlemelerin uygulanmasından sonra, konut işlemleri üzerindeki olası teminat etkileri ve diğer müteakip bağlantılar için destekleyici uygulama kuralları da olmalıdır. Örneğin, evin bulunduğu alana bağlı olarak, gelecekte alınabilecek emlak ücretleri, ısınma ücretleri ve hatta emlak vergileri uzun vadeli faydalar getirebilir, ancak bu, topluluğun kamusal alanlarının bakım maliyetlerinin kullanılabileceği anlamına gelmez. Muaf. Maliyetin bu kısmının mal sahibi tarafından nasıl paylaşılması gerektiği, ister evin alanına dönüştürülüp eşit olarak verilsin veya ayrı bir standart koyulsun, yine de düzgün bir şekilde ele alınmalıdır.
