Xia Dan: Salgının emlak sektörü üzerindeki etkisi hafifleme eğiliminde
Ticari konut işlemleri toparlanma sinyalleri verdi ve konut fiyatları önceki aya göre hafif yükseldi
Bir ayda kalkınma durumu iyileşti ve arazi arzının hızı arttı
Likidite ortamı gevşek olmaya devam ediyor ve emlak şirketlerinin tahvil finansmanı aktif olma eğiliminde
Metin
1. Faktör pazarlaması ve yeni kentleşme, gayrimenkul sektörü için iyidir.
Yakın zamanda, Çin Komünist Partisi Merkez Komitesi ve Devlet Konseyi "Daha Tam Bir Faktör Piyasası Tahsis Sistemi ve Mekanizması Oluşturulmasına İlişkin Görüşler" ve Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu "2020'de Yeni Kentleşme ve Kentsel-Kırsal Entegrasyonun Kalkınması için Kilit Görevler" açıklandı. Öne çıkan dört konu var. Gayrimenkul ile ilgili:
Birincisi, geçen yılın sonunda Danıştay ve Danıştay'ın görüşlerini yansıtan şehir ve kasabalarda yerleşim kısıtlamalarının hafifletilmesinin hızlandırılması. Nüfus hareketi ve yetenek tanıtımı sürecinde, doğal olarak yeni konut talebi ortaya çıkacaktır.
İkincisi, aynı şehirdeki önemli kentsel yığılmalar ve metropol alanlarının inşasını hızlandırmaktır ve ulaşım altyapısı inşaatındaki artış, çevredeki gayrimenkul projelerinin gelişimi için fırsatlar yaratacaktır.
Üçüncüsü, bir dizi eski topluluğun, birkaç eski fabrikanın, birkaç eski mahallenin ve bir dizi kent köyünün dönüşümü dahil olmak üzere kentsel yenilenmenin teşvikini hızlandırmaktır. Bu yıl, çeşitli bölgeler şehir ve kasabalardaki 39.000 eski topluluğu yenilemeyi planlıyor ve yaklaşık 7 milyon nüfusu geçen yılın iki katı olan eski yenileme projeleri barakalara alternatif olacak.
Dördüncüsü, arazi unsurlarının piyasaya yönelik tahsisini teşvik etmektir. "İnsan, toprak, para" ve talebe dayalı arz, ana şehirlerdeki arazi arzını artırmaya ve yükselen konut fiyatlarının ivmesini kolaylaştırmaya yardımcı olacaktır.
2. Ticari konut işlemleri iyileşme sinyalleri verdi ve konut fiyatları bir önceki aya göre hafif yükseldi.
Salgın kontrol altına alındığında ve kademeli olarak istikrar kazandıkça, ülke dış kontrolleri ithal etme ve iç kontrollerden toparlanma geçiş aşamasındadır ve salgının emlak sektörü üzerindeki etkisi hafifleme eğilimindedir. "Üç İstikrar" çerçevesinde, çeşitli yerellikler gevşeme politikaları uygulamaya devam etti ve emlak sektörü düzenli bir şekilde çalışmaya ve üretime devam etti. Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın telekonferansına göre, 1 Nisan itibarıyla, konut inşaatı ve belediye altyapı projelerinin yeniden başlama oranı% 85.06, ülke genelinde satış ofislerinin yeniden başlama oranı% 92.73'e ulaştı.
Ocak-Mart döneminde ticari konut satış alanı 220 milyon metrekare, satış hacmi ise sırasıyla% 26,3 ve% 24,7 düşüşle 2 trilyon yuan olurken, düşüş oranı Ocak ve Şubat ayına göre 13,6 yüzde puan ve 11,2 puan daha düşük oldu. Mart ayında, ülke çapında ticari konut satış alanı geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık% 86 ile 135 milyon metrekare oldu. Evergrande, Vanke ve Country Garden, Mart ayında satış avantajlarını sürdürdüler.İlk çeyrekteki kümülatif satışlar, diğer TOP50 emlak şirketlerinin çok önünde, 100 milyar yuan'ı aştı ve baş etkisi belirgindi.
Konut fiyatları açısından, Şanghay ve Shenzhen'de birinci kademe şehirlerde yeni inşa edilen ticari konutların satış fiyatları bir önceki aya göre sırasıyla% 0,1 ve% 0,5 artarken, 31 ikinci kademe şehir ve 35 üçüncü kademe şehirdeki yeni konut fiyatları sırasıyla% 0,3 ve% 0,2 arttı. Yıllık fiyat artışı daralmaya devam etti.
Şu anda, ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskı artıyor, denizaşırı salgınların durumu şiddetli ve hala yayılıyor ve zayıf dış talep, iç talebi dengeleme ve canlandırma eğilimini artıracak. Yakın tarihli Politbüro toplantısında gayrimenkul düzenlemesinden söz edilmedi ve konjonktüre karşı politika düzenlemesi daha da güçlendirilebilir. İkinci çeyrekte ticari konut piyasasının artması, piyasa işlemlerinin onarılmaya devam etmesi, satış alanı ve satışlardaki düşüşün daralması bekleniyor.
Şekil 1: Ulusal ticari konut satış alanı ve kümülatif satış büyüme oranı (%)
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, İletişim Bankası Araştırma Merkezi
3. Kalkınma durumu bir ayda iyileşti ve arazi arzının hızı arttı.
Salgın inşaat süresini yaklaşık iki ay geciktirdi ve mevcut tek aylık geliştirme yatırımı ve inşaatın tamamlanma durumu iyileşti. Ocak ayından Mart ayına kadar, ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı 2,2 trilyon yuan oldu, yıllık% 7,7 düşüş ve düşüş oranı Ocak ayından Şubat ayına kadar 8,6 puan daraldı. Mart ayındaki aylık kalkınma yatırımı 118.476 milyar yuan oldu ve bir önceki yıla göre bir büyüme oranı toparlandı. Yeni açılan konutların taban alanı 282 milyon metrekare, tamamlanan taban alanı ise sırasıyla% 27,2 ve% 15,8 düşüşle 156 milyon metrekare olurken, düşüş oranı bir önceki aya göre 17,7 puan ve 7,1 puan daha düşük oldu.
Şekil 2: Ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı kümülatif ve yıllık tek aylık büyüme oranı (%)
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, İletişim Bankası Araştırma Merkezi
Arazi arzı arttı ve işlemler yıldan yıla gerilemeye devam etti. Ocak ayından Mart ayına kadar, gayrimenkul geliştirme girişimleri tarafından satın alınan arazi alanı 19,69 milyon metrekare, yıllık bazda% 22,6 düşüş ve düşüş oranı Ocak ayından Şubat ayına 6,7 puan daraldı; arsanın işlem fiyatı 97,7 milyar yuan,% 18,1 düşüş ve düşüş oranı 18,1 puan daraldı. . Mart ayında ülke genelinde 300 ilde Mart ayında 78,46 milyon metrekare arsa alanı, bir önceki aya göre% 13 artış ve yıllık% 14 artışla toplam 1816 vaka açıldı; 56,11 milyon metrekare işlem alanı ile toplam 1.248 kasa arsa satıldı ve toplam devir tutarı oldu 221,7 milyar yuan, aydan aya ve yıldan yıla düşüş.
Birinci kademe şehirlerde, arazi devir ücretleri ilk çeyrekte% 40'tan fazla arttı ve ortalama taban fiyat% 30'dan fazla arttı, bu da yüksek kaliteli araziler için tekliflerin yüksek kaldığını gösteriyor. Bunların arasında Şangay, yıllık bazda% 79 artışla 68.66 milyar yuan transfer ile ülkedeki şehirler listesinde ilk sırada yer aldı; Pekin, yıllık% 12 artışla ilk çeyrekte kara transferlerinde 67.31 milyar yuan ile ikinci sırada yer aldı. Yerel mali baskılar ve emlak piyasasının toparlanması altında, arazi piyasası arzının ve işlemlerinin kademeli olarak toparlanması bekleniyor.
4. Likidite ortamı gevşek olmaya devam etti ve emlak bonosu finansmanı daha aktif hale geldi.
Ocak ayından Mart ayına kadar, gayrimenkul geliştirme girişimleri için mevcut fonlar 3,34 trilyon yuan idi, yıllık% 13,8 düşüş ve düşüş oranı Ocak ayından Şubat ayına 3,7 yüzde puan azaldı. Bunların arasında, yurtiçi krediler 671.6 milyar yuan, yabancı sermaye 1.9 milyar yuan, kendi kendine toplanan fonlar 1.0755 milyar yuan, mevduatlar ve avans ödemeleri 954.2 milyar yuan ve kişisel ipotek kredileri 522.8 milyar yuan idi. Tüm fon kaynakları geçen yılın aynı dönemine göre azaldı, ancak düşüş oranı ilk iki aya göre daraldı ve mevcut fonlar iyileşti.
Gayrimenkul şirketlerinin yurt içi tahvil ihracı zorluğu azaltılmış, tahvil finansmanının ölçeği önemli ölçüde artmış ve faiz oranları hafif düşmüştür. WIND'den alınan istatistiklere göre, Mart ayında emlak şirketleri toplam 118 tahvil ihraç etti, ihraç tutarı 113.361 milyar yuan'a ulaştı, bu ihraç tutarı Şubat ayının üç katı ve geçen yılın aynı dönemine göre% 64.6'lık önemli bir artış oldu.
Şekil 4: Gayrimenkul geliştirme işletmelerinin çeşitli fon kaynaklarının kümülatif büyüme oranı (%)
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, İletişim Bankası Araştırma Merkezi
Bu makale İletişim Bankası Finansal Araştırma Merkezi'nden alınmıştır.
