Emlak piyasasından büyük haberler var ve kiracılar için müjde burada! Ama bazı insanlar "ağlayacak"
19 Mayıs'ta, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, "Konut Kiralama ve Satış Yönetimi Yönetmeliği (Görüş için Taslak)" hakkında kamuoyuna görüş istedi.
Son yıllarda, Çinin konut kiralama ve satış pazarı gelişmeye devam etti ve sakinlerin konut sorunlarının çözülmesinde, yaşam ortamının iyileştirilmesinde ve ekonomik ve sosyal kalkınmanın desteklenmesinde önemli bir rol oynadı.
İstatistiklere göre, Çin'de kentsel kiralık konutlarda yaşayan, çoğunlukla göçmen işçiler ve yeni istihdam edilen üniversite öğrencileri olmak üzere yaklaşık 160 milyon kişi bulunmaktadır.2013 yılından bu yana, ülkedeki ticari konutların yıllık satış alanı 1 milyar metrekareyi aşmıştır. Konut kiralama ve satış pazarının hızla gelişmesiyle birlikte, tarafların hak ve menfaatlerinin yetersiz korunması, düzensiz piyasa düzeni, kusurlu düzenleyici sistemler gibi acil olarak özel mevzuatla çözülmesi gereken sorunlar da bulunmaktadır.
Parti Merkez Komitesi ve Devlet Konseyi, konut kiralama ve satış piyasasının yönetimine büyük önem veriyor.Geçen yılın sonunda yapılan Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda konut kiralama piyasasının mevzuatının hızlandırılması, kurumsallaşmış ve büyük ölçekli konut kiralama işletmelerinin gelişiminin hızlandırılması, konut piyasasının denetim ve kontrolünün güçlendirilmesi açıkça önerildi. Geliştirme, satış ve aracılık faaliyetlerini düzeltin ve standartlaştırın. Merkezi Finans ve Ekonomi Öncü Grubu 14. toplantısında, yeni vatandaşların konut ihtiyacının karşılanması için konut niteliklerinin doğru bir şekilde kavranması, ana yön olarak satın alma ve kirayı birleştiren bir konut sistemi kurulması ve pazara dayalı çok düzeyli ihtiyaçların karşılanması gerektiğine işaret etti. Hükümet temel koruma sağlar. Bu yılın Şubat ayında, Danıştay, konut kiralama piyasası mevzuatını reformun derinleştirilmesi için acilen ihtiyaç duyulan bir proje olarak listeledi ve bu yılki yasal çalışma planına dahil etti.
Taslakta genel hükümler, konut kiralama, konut satışları, emlak komisyonculuğu hizmetleri, denetim ve yönetim, yasal sorumluluklar ve ek hükümler olmak üzere 7 bölüm ve 47 madde yer alıyor.
Her iki tarafın kira sözleşmesine ilişkin hak ve yükümlülüklerini açıklığa kavuşturun ve istikrarlı bir kira ilişkisi kurun
İstişare taslağı taslağında, kiralanan konutun taraflarının yasaya uygun yazılı bir konut kiralama sözleşmesi imzalaması, kiraya verenin, kiralanan konutun güvenlik gereklerini karşılamasını ve kiracının kiralanan konutu rasyonel bir şekilde kullanmasını şart koşuyor. Konut kiralama ilişkisini istikrara kavuşturmak ve her iki tarafın kira sözleşmesine ilişkin hak ve menfaatlerini korumak için, görüş isteme taslağı, kira, kira süresi ve kiracının konut haklarının korunması açısından şart koşmaktadır.
Birincisi, kira ödeme ve ayarlama yöntemlerini standartlaştırmaktır. Kiracılar üzerindeki kira bedelini toplu olarak ödemeleri yönündeki baskıyı hafifletmek için, yorum taslağı, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça, kiracıların aylık olarak kira ödeyeceklerini öngörmektedir. Konut kira sözleşmesinde kira ayarlamalarının sayısı ve aralığı belirtilmemişse, görüş taslağı kiraya verenin kirayı tek taraflı olarak artırmayacağını öngörür. Aynı zamanda, belediye, şehir ve ilçelerdeki halk hükümetlerinin konut kira serbest bırakma sistemi kurmaları ve tarafların kira fiyatlarını makul bir şekilde belirleyebilmeleri için yol gösterici alt bölgelerdeki piyasa kira seviyeleri gibi bilgileri düzenli olarak yayınlamaları öngörülmektedir.
İkincisi, uzun vadeli kira sözleşmelerinin imzalanmasını teşvik etmektir. İstişare taslağı, kiralayanları ve kiracıları uzun vadeli konut kiralama sözleşmeleri imzalamaya teşvik etmektedir. Üç yıldan daha uzun süredir konut kira sözleşmesi imzalamış olan taraflar için, belediye, şehir ve ilçe hükümetleri ilgili politika desteğini sağlayacaktır. Kendi konutunu kiralayan konut kiralama şirketlerinde kiralama süresi, kiracı aksini istemedikçe üç yıldan az olamaz.
Üçüncüsü, kiracıların yaşama hakkının korunmasına dikkat etmektir. Taslak, kiracının yasaya uygun olarak oturma izni başvurusunda bulunmasını ve öngörülen temel kamu hizmetlerinden yararlanmasını sağlar. Kiracının onayı olmadan kiraya veren, kiralanan eve izinsiz giremez, konut kiralama sözleşmesi kiralayanın girebileceğini öngörürse, kiraya veren, sözleşmeye göre önceden kiracıya bildirir.
Taslakta ayrıca kiraya verenin, kiracıyı tahliye etmek ve evi geri almak için şiddet, tehdit veya başka yöntemler kullanmayacağı belirtiliyor. Taslak aynı zamanda, kiracının kiralanan evi sözleşmeye ve mülk yönetimi gerekliliklerine uygun olarak makul bir şekilde kullanacağını, konut yapısını ve iç mekan tesislerini ve ekipmanını izinsiz değiştirmeyeceğini ve başkalarının meşru hak ve menfaatlerine zarar vermeyeceğini öngörerek kiracının kiralama davranışını da düzenler.
Dördüncüsü, konut kiralama piyasasının yönetimini güçlendirmektir. Yönetim sistemi açısından, yorum taslağı belediyeler, şehirler ve ilçelerdeki halk hükümetlerinin çok bölümlü bir ortak denetim sistemi kurmasını, caddeler, kasabalar ve köyler gibi taban örgütlerinin rolünü tam anlamıyla oynamasını ve konut kiralama yönetimi ve anlaşmazlık arabuluculuğunda iyi bir iş çıkarmasını önermektedir.
Yönetim sistemi açısından, görüş taslağı, konut kiralama için kiralık konutların açılması gerektiğini ve dosyalama için herhangi bir ücret alınmayacağını açıklığa kavuşturuyor; kiralama davranışını düzenlemek açısından, belediye, şehir ve ilçe hükümetlerinin kiralanan tek kişilik oda sayısını ve kişi başına kira miktarını belirlemesi öngörülüyor. Yaşam alanı standartları ve mutfaklar, banyolar, balkonlar ve yer altı depo odaları gibi konut dışı alanların yaşam için kiralanmayacağını açıkça belirtmektedir.
Taslakta, ikinci ev sahibinin başkalarının evlerini yasa dışı yollarla kiraya vermesi gibi piyasa kaosuna cevaben, kiraya verenin yazılı muvafakatini kiraya veren kurumun alması öngörülmekte olup, taşeron ev belirli bir ölçeğe ulaşırsa, kanuna göre ticaret siciline geçecektir.
Ayrıca, büyük ölçekli ve ihtisaslaşmış konut kiralama şirketlerinin gelişimini teşvik etmek açısından, yorum taslağı ilkeli hükümler de getirerek, konut kiralama şirketlerinin konut kiralama ile ilgili gelirler için yasaya uygun olarak rehin hakkı tesis edebileceğine açıklık getirmektedir.
Konut satışlarını düzenlemek ve yasadışı faaliyetler için cezaları artırmak
Görüş isteme taslağı, konut satışlarının satış koşulları ve satış prosedürleri hakkında genel hükümler oluşturdu ve özellikle emlak geliştirme işletmelerinin konut satışlarının denetimini güçlendirdi.
Birincisi, emlak geliştirme işletmelerinin konut satışları için koşullarını standartlaştırmaktır. İstişare taslağı, bir gayrimenkul geliştirme teşebbüsünün satış öncesi izin aldıktan sonra on gün içinde satılık tüm konutları ve her konutun fiyatını gayrimenkul yönetim departmanının internet sitesinde ve satış sitesinde bir defada açıklayıp dış dünyaya satmasını öngörmektedir. Gayrimenkul geliştirme işletmelerinde satışa çıkan konutlar için satışa dayalı kayıt sistemi uygulanacaktır.
İkincisi, yasadışı satışlar için cezaları artırmaktır. Gayrimenkul geliştirme şirketleri tarafından yasadışı konut satışı ve piyasa düzeninin bozulması gibi çözülmemiş sorunlara yanıt olarak, yorum taslağı, emlak geliştirme şirketlerinin yanlış reklamlar yayınlamaması, konut fiyatlarını artırmaması, örtbas etmemesi ve isteksizce satmaması, fiyatları artırması, birden fazla oda satması ve paket halinde satmaması gerektiğini açıkça belirtiyor. Cinsel davranışlar yasaktır Yukarıda belirtilen davranışlar için, çevrimiçi ihale makamının askıya alınması, yasa dışı gelire el konulması, para cezası, yeterlilik belgelerinin iptali gibi cezalar hukuka uygun olarak verilebilir.Suç teşkil edilmesi halinde cezai sorumluluk hukuka göre soruşturulur.
Emlak acentesi endüstrisinin yönetimini güçlendirin ve hizmet davranışını standartlaştırın
Bir hizmet sektörü olarak emlak aracıları, konut kiralama ve satışında önemli bir rol oynamaktadır. Yorum taslağı, emlak acentesi endüstrisinin yönetimi hakkında da özel hükümler getirmektedir.
Birincisi, kurumların kuruluşunu ve çalışanların yönetimini düzenlemektir. İstişare taslağı, emlak komisyonculuğu acentelerinin belirli sayıda emlak komisyoncusu profesyoneline sahip olmasını şart koşmaktadır. Aynı zamanda, ulusal idari inceleme ve onay sistemi reformunun gereklerine uygun olarak, devletin emlak komisyoncuları için profesyonel bir yeterlilik sistemi uygulaması istenmekte ve emlak komisyoncularının kendi adına emlak komisyonculuğu yapmamaları öngörülmektedir. Emlak komisyoncuları, hizmet verirken gerçek isim listeleme hizmetlerini uygulamalıdır.
İkincisi, konut bilgilerinin serbest bırakılmasını düzenlemektir. Görüş Taslağı, konut kiralama ve satış bilgilerini yayınlamadan önce, emlak komisyonculuğu acentelerinin müşterinin kimlik belgesini ve konut sahipliği bilgilerini kontrol etmesini, yerinde konutu kontrol etmesini ve konut durumu broşürlerini hazırlamasını şart koşmaktadır. Son yıllarda konut kiralama ve satış ağı bilgi hizmeti platformlarının hızlı gelişimine yanıt olarak, taslak, platformun bilginin gerçekliği için ilgili yönetim sorumluluklarını da açıklığa kavuşturuyor.
Üçüncüsü, şarj davranışını standartlaştırmaktır. Taslak, emlak komisyonculuğu acentelerinin hizmet kalemlerinin açıkça işaretlenmiş bir fiyat sistemi uygulayacağını, emlak komisyonculuğu acentelerinin işyerinde göze çarpan bir yerde hizmet kalemlerini ve ücretlendirme standartlarını duyuracağını, ücretlendirmeden önce taraflara ücret listesi düzenleyeceklerini, Emlak komisyonculuğu acenteleri ödenmemiş ücret almayacağını öngörüyor. Masraflar belirtildi.
Dördüncüsü, sektördeki davranışları açıkça yasaklamaktır. Gayrimenkul komisyonculuğu ajansları ve uygulayıcılarının piyasa düzenini bozmasına ve kitlelerin meşru hak ve menfaatlerini ihlal etmesine cevaben, yorum taslağı, aracıların ve uygulayıcıların sahte fiyat bilgisi üretmemelerini ve yaymamalarını, ev numaraları üzerine spekülasyon yapmamalarını, sahte konut bilgileri yayınlamamalarını, paket ücretleri ve para kazanmamalarını şart koşuyor. Fiyat farkını almak, mevzuata aykırı konut alımına finansman sağlamak, tarafların vergi ve harçlardan kaçınmasını kolaylaştırmak gibi yasaklanmış 11 cinsel davranış. Yukarıdaki düzenlemeleri ihlal eden aracı kurumlar ve uygulayıcılar, yorum taslağı, çevrimiçi sözleşme imzalama yetkisinin askıya alınması, yasa dışı gelire el konulması ve para cezaları gibi daha ağır cezalandırma önlemleri sağlar.
Ayrıca yorum taslağı, tarafların işlem güvenliğinin korunmasına ve konut kiralama ve satışlarının denetim ve yönetiminin güçlendirilmesine de odaklanmaktadır.
Biri gerçek isimli bir işlem sistemi uygulamaktır. Görüş Taslağı, konut kiralama ve satışları için gerçek isimle işlem yapılması gerektiğini, konut kiralama ve satış gibi faaliyetlerde toplanan kişisel bilgilerin kanunla korunacağını belirtmektedir.
İkincisi, bir işlem fonu denetim sistemi uygulamaktır. Fikir Taslağı, gayrimenkul geliştirme işletmelerinin ön satış evlerini ve emlak komisyonculuğu acentelerinin emanet edilen konut satışını kabul etmesi durumunda işlem fonlarının denetim hesabına dahil edilmesi gerektiğini öngörmektedir. İşleme dahil olan taraflar için, taraflar işlem fonlarının gözetim hesabına dahil edilmesi konusunda anlaşabilir.
Üçüncüsü, kurumsal bir dosyalama yönetim sistemi uygulamaktır. Taslakta, konut kiralama şirketleri ve emlak komisyonculuğu acentelerinin kuruluş tarihinden itibaren 30 gün içinde sınai ve ticaret sicilinin gayrimenkul yönetimi departmanına başvuruda bulunmaları ve gayrimenkul yönetim departmanının kayıt bilgilerini derhal kamuya açıklamaları öngörülüyor. Aynı zamanda, gayrimenkul yönetimi departmanının "çift rasgele, bir açık" sistemi uygulaması ve kolluk denetimlerini artırması gerektiğini de öngörüyor.
Dördüncüsü, devlet hizmetlerini güçlendirmek ve bir kredi sisteminin inşasını güçlendirmektir. Taslak, bir konut kiralama ve satış bilgi hizmet ve denetim platformunun kurulmasını sağlamakta, gayrimenkul sektöründe bir kredi sisteminin inşasını teşvik etmekte, güvenilirlik için ortak bir teşvik ve güvenilmezlik için ortak bir ceza mekanizması oluşturmaktadır.
(Bu makaleyi düzenleyin: Wei Yuanyuan)
