İstatistikler | Kimse ev almıyor ve emlak şirketi acele ediyor. Buraya gelmeleri gerekmez mi?
Metin | Sun Yu Meng Lingxi
Editör | Chen Chen
20 Şubat sabahı, Çin Halk Bankası, Ulusal Bankalararası Finansman Merkezi'ne, önceki döneme göre 5 baz puan düşüşle 5 yıllık LPR'nin% 4,75 olduğu yeni kredi piyasası kotasyon oranını (LPR) açıklaması için yetki verdi. 5 yıl boyunca daha düşük LPR'nin, konut kredisi gibi orta ve uzun vadeli krediler için daha düşük faiz oranlarına yol açması ve sadece ev satın alması gerekenler için konut kredisi maliyetini düşürmesi beklenecektir.
Düşük satış performansı, emlak şirketlerinin baskı altındaki nakit akışı
Salgın altında emlak sektörü de etkilendi. Bu yılın Ocak ayında emlak şirketlerinin genel satış performansı zayıftı. Wind ve Guotai Junan'ın verilerine göre, önde gelen 18 emlak şirketinin aylık satışları bir önceki yıla göre% 12,1, satış alanı ise yıllık% 7,9 düştü. Country Garden, Sunac China ve Poly dahil olmak üzere birçok önde gelen emlak şirketinin satışları yıldan yıla geriledi. Crater'in izleme verileri ayrıca Ocak ayında en büyük 100 emlak şirketinin satış miktarının yıllık% 12.0 düştüğünü gösterdi.
Şubat ayında emlak piyasası nispeten durgun kaldı. CICC'den alınan verilere göre 3-9 Şubat tarihleri arasında toplam 27 şehir satış verisi açıkladı.Yeni konut satışlarının toplam alanı geçen yıl Bahar Şenliği'nin ardından ilk haftaya göre% 95, ayrıca ülke genelinde 300 ilde konut arsası işlemlerinin alanı yıllık% 55 düştü. 10-16 Şubat tarihleri arasında toplam 30 şehir satış verilerini açıkladı.Yeni konut satışlarının toplam alanı geçen yıl Bahar Şenliği'nin ardından ikinci haftaya göre% 85, ayrıca ülke genelinde 300 ilde konut arsası işlemlerinin alanı bir önceki yıla göre% 23 azaldı.
Zor koşullar altında, emlak şirketlerinin nakit akışı üzerindeki baskı keskin bir şekilde arttı. Ping An Securities'in tahminlerine göre, A hisseli emlak şirketleri, işletme gelir ve giderlerinden bağımsız olarak, yaklaşık yarım yıl boyunca ücret, faiz ve vergilerin ödenmesini destekleyebilir. Ticari faaliyetlerin çıkışını (arsa taksit ödemesi, satış öncesi konut yapımı ve kurulumu vb.) Düşünürseniz, fiili desteklenebilir süre daha kısa olacaktır.
Sıkı nakit akışına sahip emlak şirketleri de büyük bir borç geri ödeme baskısıyla karşı karşıya. Ping An Securities'in hesaplamalarına göre, 2020'de emlak işletmelerinin yurt içi tahvilleri 590,2 milyar yuan, yurtdışı tahvilleri 213,6 milyar yuan'da olgunlaşacak ve gayrimenkul tröstleri 654,4 milyar yuan'da olgunlaşacak, toplamda yaklaşık 1,46 trilyon yuan, 2019'daki gerçek vade değerine göre 19,4 artış. %.
Bunlar arasında bu yıl Mart ayında ödenmesi gereken miktar, Şubat ayına göre% 84,7 artarak 67,2 milyardan 124 milyara çıktı. Önümüzdeki birkaç ayda, vade değeri de aylık artış eğilimi gösterdi ve Temmuz vade değeri 149 milyar ile zirveye ulaşacak.
Çevrimdışı ev satışı engellendi, çevrimiçi pazarlama yardımcı olabilir
Satış ofisi kapalıysa ve çevrimdışı satışlar engellenirse ne yapmalıyım? Emlak şirketleri pazarlama yöntemlerini birbiri ardına yeniledi, satış ofislerini internete taşıdı ve evleri canlı yayın ve diğer temelli yöntemler kullanarak sattı.
Crane'in istatistiklerine göre 13 Şubat itibarıyla 151 emlak şirketi online pazarlamaya başladı ve 143 emlak şirketi online satış ofislerini yeniden açtı veya yeni hizmete girdi. Bunların arasında, grup veya bölgesel öz mülkiyetli platformlar kuran 107 çevrimiçi satış ofisi, 85'i küçük programlar ve 64'ü grup küçük programları var. Bazı emlak şirketleri, kendi inşa ettikleri platformlarda ev satmanın yanı sıra, çevrimiçi pazarlama yapmak için üçüncü taraf platformlarla işbirliği yapmayı da tercih eder.
Satış ofislerini çevrimdışından çevrimiçine taşımanın yanı sıra, bazı önde gelen emlak şirketleri genellikle "miktar için ticaret fiyatı" için evlerini çevrimiçi satarken fiyat indirimleri gibi tercihli koşulları kullanırlar.
Örneğin, Evergrande Group 16 Şubat'ta 18 Şubat'tan itibaren ülkenin satılık gayrimenkullerinin% 25 indirimle satılacağını ve peşinat ve ipotek bağlantılarında farklı seviyelerde ek indirimlerin verileceğini duyurdu. Ayrıca, Vanke, Sunac, Country Garden ve diğer emlak şirketleri de çevrimiçi satış yaparken "koşulsuz çıkış" gibi ayrıcalıklı koşullar getirdiler.
Ev almak için şimdi iyi bir zaman mı?
Yüzlerce emlak şirketi internetten ev satıyor ve bazı "sebepsiz yere iade veya değişim evleri" altı aya kadar bir süreye sahip. Peki şimdi ev almanın zamanı mı?
Son zamanlarda, emlak şirketleri, tercihli ev alımları için bastıran ve "geri dönmek için bir neden yok" olan "çevrimiçi modeli" başlattılar, satışları mümkün olan en kısa sürede yeniden başlatmak, nakit akışını artırmak ve gelecekteki projelerin ilerlemesini hızlandırmak için fon toplanmasını teşvik etmek. China Index Research Institute dekan yardımcısı Huang Yu, 21 Şubat'ta Beijing News'e verdiği röportajda, Bazı emlak şirketleri, çevrimiçi satışlardan çevrimdışı işlemlere dönüşüm etkisini iyileştirmeyi ve daha sonraki proje satışlarını hızlandırmayı amaçlayan fiyat düşürücü promosyonların başlatılmasında başı çekti. Ve fonların geri dönüşü. Şu anda, 'konut fiyatlarını dengelemek' hala emlak piyasası düzenlemesinin ana hedeflerinden biridir.Kısa vadeli fiyat düşüşleri için sınırlı alan vardır ve proje fiyatlarında yapılan indirimler, ev satın alma talebini artırmak ve coşkuyu serbest bırakmak ve müşterilerin müşterileri saklamak için önceden niyetlerini kilitlemek için daha fazladır. Bir pazarlama aracı. "
Konut fiyatları açısından bakıldığında, Ulusal İstatistik Bürosu'nun yayınladığı 70 büyük ve orta büyüklükteki şehirdeki ticari konut satış fiyatı verilerine göre, 70 ilde konut fiyatları Ocak ayında bir önceki aya göre artmaya devam ederken, yeni ve ikinci el konutların fiyat endeksi aynı kaldı ve bir önceki aya göre yükselen şehir sayısı azaltmak.
70 büyük ve orta ölçekli şehirde birinci ve ikinci el konut fiyatları bir önceki aya göre sırasıyla% 0,27 ve% 0,07 artarak Aralık ayına göre% 0,08 azaldı; 1. İkinci el konut fiyatları Aralık ayına göre sırasıyla% 6,45 ve% 3,48 arttı % 0,36 ve% 0,16 oranında daraltıldı.
Tarihsel deneyimlerden, Ocak-Şubat emlak satışları için her zaman sezon dışı olmuştur ve Mart, gayrimenkul satışları için "küçük bir bahar" başlatacaktır. Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre 2015'ten 2019'a kadar her yıl Mart ayında ticari konut binalarının satış alanı ve satış miktarı o yılın Ocak-Şubat ayları arasındaki ilgili verilerden daha yüksek.
Merkez Bankası'nın 19 Şubat akşamı yayınladığı 2019 yılının dördüncü çeyreğine ilişkin Çin Para Politikası Uygulama Raporunda, Merkez Bankası konutların spekülasyon için değil, yaşamak için kullanıldığı konumlanmasına bağlı kaldığını ve şehre uygun politika temel ilkesi doğrultusunda hızlandığını vurguladı. Gayrimenkul finansmanı için uzun vadeli bir yönetim mekanizması oluşturun ve gayrimenkulü ekonomiyi canlandırmanın kısa vadeli bir yolu olarak kullanmayın. Öte yandan, Ocak ayının sonundan bu yana, ülke çapında birçok yer, emlak işletmelerinin işleyişi ve finansmanı üzerindeki baskıyı azaltmak için emlak sektörü için arsa temini, satış desteği, mali ve vergilendirme politikaları ve idari onaylar gibi çeşitli konuları kapsayan destek politikaları başlattı.
Changjiang Securities, "tek şehir, tek politikalı" gayrimenkul düzenlemesinde arazi ediniminin yerel politikaların odak noktası olduğuna işaret etti. Guosheng Securities, birçok yerde politikaların marjinal gevşetilmesinin esas olarak arz tarafında arazi devir ücretlerinin ödenmesinde yoğunlaştığını ve gelecekte daha fazla talep tarafı marjinal genişleme politikalarının getirilmesinin beklendiğine işaret etti.
