Li Yujia: Yeni bir faiz indirimi döngüsü başlıyor
Ancak, faiz indirimi döngüsünün gerçekten başladığı da inkar edilemez. Yeni bir faiz indirimi turu karşısında, herkesin endişelendiği şey, varlık koruma ve ev satın alma kararlarının yeniden planlanmasının gerekip gerekmediğidir?
Sonuçta, emlak döngüsünün son turunda, tüm şehirlerdeki konut fiyatları ikiye katlandı ve Shenzhen gibi İnternet ünlü şehirlerindeki fiyatlar iki katına çıktı. Artık yeni rahatlama döngüsü geldiğine göre, acele edip trene binmeli misiniz? Arabaya binenler nasıl karar vermeli?
1 inci
Faiz indirimlerini şeytan gibi göstermeyin
Düzenleme ve para politikalarını şeytanlaştırmayın, hepsinin tek bir özelliği vardır: "ekonominin yönüne göre hareket etme" ve "karar verme". Daha popüler olmak, durum değişirse hemen ayarlamalar yapmaktır.
Aynısı diğer ülkeler için de geçerli. Örneğin, bu yüzyılın başında İnternet balonu patladı ve "9.11" üst üste bindirildi. ABD ekonomisi başarısız oldu. Federal Rezerv faiz oranlarını 2001'den 2004'e kadar sürekli düşürdü ve federal fon oranı 46 yılın en düşük seviyesine düştü, sadece% 1, bu da benzeri görülmemiş seviyeleri canlandırdı. Emlak piyasası hızla büyüyor. 2008'deki "subprime mortgage krizinden" sonra, ekonomiyi canlandırmak için emlak piyasasına bağlı olarak faiz oranları tekrar indirildi.
Japonya'da da durum aynı, bu yüzden burada tekrar etmeyeceğim. Şu anda, Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya'daki gayrimenkul sektörünün ekonomiye katkısı% 11 ila% 12 gibi yüksek bir oran. Bu nedenle, kentleşme oranının% 80'lik zirveyi aştığı ABD ve Japonya bile gayrimenkulü para politikası değerlendirmelerinin bir parçası olarak kabul edemez.
Çin'in emlak piyasası o kadar büyük ki, ilgili pek çok endüstri var ve yerel yönetimlerin mali yaşam çizgisi için çok önemli. Bu nedenle, emlak piyasasında önemli bir düşüş olduğunda, onu istikrara kavuşturmak için bazı önlemler almamak kesinlikle imkansızdır.
2.
Yeni iç piyasa satın alma duyarlılığı yüksek değil
Gayrimenkul ekonomiyi canlandırmak için kullanılmaz, ancak emlak piyasasının devi çok hızlı düşemez, "yüksek seviyede dengelenmeli" ve mümkün olduğu kadar uzun süre tarihin en üst seviyesinde kalmalıdır. Bu, "hızlı büyüme ve küçük boyut" için yeni fırsatlar sağlayacaktır. Ekonomi, büyüme için daha fazla alan bırakır.
Emlakta önemli bir düşüş varsa, politika "istikrarlı büyüme" ye dönecek ve dönüşümün acısı dayanılmaz olabilir. Yeni açıklanan veriler, Ocak-Ekim 2019 arasında, ulusal ticari konut satışlarının bu yıl art arda sekiz ay süren negatif büyümeye veda ettiğini ve sonunda pozitif (% 0,1) döndüğünü gösteriyor.
Ancak, bu sadece tavada bir flaş olabilir. Yeni konut piyasası iyi bir performans gösterdi, çünkü emlak piyasası ortamı değişti ve alan daraldı.Geliştiriciler genellikle gelecek hakkında kötümserler.
Talep durağan seyrederken bir günlüğüne satılabilir ancak bir gün satılmayacaktır. Sonuç olarak, büyük emlak şirketleri, satış tarafını canlandıran promosyonlara, tam kadrolu pazarlamaya ve tavsiye pazarlamasına para harcayarak aşırıya "hızlı dönüşü" yaptılar.
Günümüzde ikinci el konut fiyatları ile genel olarak yeni konut fiyatları alt üst oluyor, müteahhitler arbitraj talebini canlandırmaktan çekinmiyor. Yeni bir evin fiyatı ikinci el bir evin fiyatına benzese bile, yeni evin vergi maliyeti düşük olmalıdır. Bu, Shenzhen'in "lüks emlak vergisinin" ayarlanmasının nedenidir.
Gelecekte birçok şehrin işlem vergilerini düşüreceği ve yeni konutların daha hızlı akabilmesi için ikinci el konut piyasasını harekete geçireceği tahmin edilmektedir.
Ama şimdi, yeni evlere olan talep çok zayıf ... Çin'in en büyük yeni ev acentesi olan World Union Bank, yılın başından bu yana yeni evlerine (çoğunlukla sıcak şehirlerde) gelen ziyaretçi sayısında düşüş yaşıyor. Ağustos'tan Ekim'e kadar, geliştiriciler promosyon fiyatlarını düşürmelerine ve kapıdan kapıya ziyaretlerin sayısının artmasına rağmen, düşüş eğilimi değişmedi. Başka bir deyişle, "gökyüzünde pasta" gibi bir zenginlik etkisi yaratan fiyatın tersine çevrilmesine ek olarak, bir ev satın almak için genel ruh hali yüksek değildir.
3 üncü
İkinci el konut piyasası hızla toparlanıyor
Emlak piyasasının yönünü değerlendirmek için bir diğer çok önemli gösterge, mikro market sahipleri ve alıcıların oyununu temsil eden ikinci el konut fiyatıdır.
Ekim ayında, konut fiyatları 70 ilden 35'inde 2015'ten bu yana en yüksek düşüşe geçti. Son birkaç ayda sadece 20 şehirde ikinci el konut fiyatları düştü. Şimdi, sayı tek seferde 35'e çıktı, bu da ikinci el konut piyasasının hızla toparlandığını gösteriyor.
İkinci el konut piyasasındaki düşüş, halkın konut değiştirme talebini doğrudan etkiliyor. Şimdi, büyük şehirlerdeki konut fiyatları tarihin en yüksek seviyesinde seyrediyor Şehre son iki-üç yıl içinde giren yeni nüfus (yeni vatandaşlar, göçmen işçiler, yeni istihdam edilen üniversite öğrencileri) ev satın alamıyor.
Şimdi, piyasa talebinin ana gövdesi, esas olarak ev değiştirme talebidir. İkinci el konut piyasasının gerilemesi, yeni konut işlemlerini etkileyecek şekilde ev değiştirmeyi zorlaştırıyor.
4.
Kalkınma yatırımlarında düşüşe giden yol uzun
Ülkenin çok endişelendiğinin bir başka göstergesi de kalkınma yatırımı. İstikrarı koruyup koruyamayacağı, emlak piyasasının hacminin yüksek bir dengeyi koruyup koruyamayacağını ve yukarı ve aşağı yönlü geleneksel endüstrilerin (enerji, ağır kimya endüstrisi) istikrarlı olup olmayacağını belirler.
Ocak ayından Ekim ayına kadar, geliştirme yatırımı% 10,3 artarak hala çift haneli rakamlara ulaştı. Ancak bu yıl tek bir ayın en düşük değeri ... Trend açısından 6 aydır düşmeye devam etti. İleriye dönük iki göstergeye bakıldığında - yeni inşaat ve tamamlanma büyüme oranı, kalkınma yatırımı düşüşün sadece yarısında olabilir ve düşüşe giden yol hala uzun.
Şu anda, yeni başlayan inşaatların aylık büyüme oranı geçen yılki% 12.7'den bu yıl% 9.8'e düştü; arazi alımlarındaki artış oranı bu yıl ortalama% 28 düşüşle arka arkaya 9 ay düştü. Yeni inşaat ve arazi edinimi, geliştirme yatırımından 6 ay ileride ve sırasıyla 6-12 aydır.
Bundan yola çıkarak, geliştirme yatırımı yıl sonunda ve gelecek yıl düşüş eğilimi gösterecektir. Geliştirme yatırımı istikrarsızdır ve büyüme hızı rekor düşük seviyeye ulaşan sabit kıymet yatırımının tamamı istikrarlı olmayacaktır. Geçmişte, altyapı hala dipleri destekleyebiliyordu, ancak şimdi yerel yönetimlerin ağır borçları var ve altyapı artık beklenemez.
5
Emlak piyasası döngüsü sermaye madeni yağları gerektirir
Bu nedenle kalkınma yatırımlarının büyüme hızının "alt satır şartı" olan çift haneli kalacağı tahmin edilmektedir. Geliştirme yatırımından yeni girişimlere ve satışlara kadar tüm zincir aktarılmalı ve yağlayıcı garanti edilmelidir.
Sonuç olarak, 20 Kasım'da hem 1 yıllık hem de 5 yıllık LPR'ler düşürüldü ki bu mantıklı bir şey. Çünkü, Kasım ayının başından bu yana, paranın miktarında ve fiyatında "çifte gevşeme" başladı.
-
5 Kasım'da, orta vadeli kredi imkânının (MLF) faiz oranı 5 baz puan düşürüldü ve bu, merkez bankasının MLF faaliyet faiz oranını Şubat 2016'dan bu yana ilk kez düşürdüğü bir durum oldu.
-
15 Kasım'da, o gün hiçbir MLF'nin süresi dolmadı, ancak merkez bankası, 200 milyar yuan net yatırımla MLF operasyonlarının başladığını duyurdu ve faiz oranı% 3.25'te sabit kaldı.
-
Merkez Bankası'nın 16 Kasım tarihli "2019 Üçüncü Çeyrek Para Politikası Uygulama Raporu" nda artık "para arzı kapısının bakımı" veya "konut ve konut spekülasyon yapmıyor" ifadelerinden söz edilmemiş ve gevşek para politikası mesajını ortaya koymuştur.
-
18 Kasım'da merkez bankasının açık piyasa işlem faiz oranı 4 yılda ilk kez 5 baz puan indirildi! Bu, ticari bankaların merkez bankasından kısa vadeli borçlanma faiz oranını düşürmeye eşdeğerdir.
Hemen ardından 20 Kasım'da yeni açıklanan 1 yıllık LPR% 4,15, 5 yıllık ve üzeri LPR ise% 4,80 oldu ve her ikisi de daha önce faiz oranlarını 5 baz puan düşürmüştü. Yeni LPR'nin 20 Ağustos'ta ilk kez piyasaya sürülmesinden bu yana, LPR 4 kotasyon aldı. 1 yıllık LPR 20 baz puan, 5 yıllık LPR 10 baz puan azaldı.
6
Faiz indirimleri için alan açılıyor, ancak alıcıların dikkatli olması gerekiyor
Ekim ayı PMI bu yılın Şubat ayından bu yana yeni bir düşük seviyeye ulaştı, yeni sosyal finansman mevsimselden daha zayıf, sabit varlık yatırım büyüme oranı (% 5,2) yeni bir düşük, endüstriyel katma değere ulaştı, tüketim beklenenden daha düşük ve diğer makroekonomik göstergeler şimdi Reel ekonominin büyüme ivmesi hala zayıf.
Gayrimenkul trendleri açısından bakıldığında, kalkınma yatırımlarının büyüme oranı% 10,3'e ulaşmış ve satış büyüme oranı pozitif dönmüş olsa da gelecekteki düşüş eğilimi ortadadır. Domuz eti fiyatı düşmeye başlasa da Fed'in faiz oranlarını sürekli olarak düşürmesine bakılmaksızın, faiz indirimlerini kısıtlayan faktörler kaldırıldı. Bu nedenle kısa vadeli faiz indirimi döngüsü açıldı.
Ancak, faiz indirimi döngüsünün başlamasına rağmen, geçmiş "faiz indirimi döngüsü" nden (2014'ün ikinci yarısı - 2016'nın ilk yarısı) tamamen farklı.
Geçmişte emlak piyasası yükselmeye ve gelişmeye teşvik edildi, ancak şimdi emlak piyasasının yüksek dengesini korumak gerekiyor. Emlak piyasasının tepesi ve altı açıkça görülebilir. Pazar bir bütün olarak bir kuş kafesi pazarı gösterir. Mümkün olduğunca uzun süre tarihin en yüksek konumunda kalmaya çalışın. Gelecekte, emlak piyasası önemli ölçüde toparlandığında, düzenleme uygulanacak ve politika derhal değiştirilecektir.
2020'de "tek şehir, tek politika" tamamen uygulanacak ve yerel yönetimler düzenleme için ana sorumluluğu üstlenmeli ve konut fiyat artışları kontrol edilebilir olmalıdır. Bu nedenle geçmişte emlak spekülasyonu para kaybetmeden istikrarlı karlar elde etti.Gelecekte emlak spekülasyonu para kazandıracak gibi görünebilir, ancak bu sadece kitap kazançlarıdır. Tekrar alım satım yaparken, işlem maliyetleri düşüldükten sonra, büyük olasılıkla para kazanılmayacak veya gayrimenkul spekülasyonu finansal yönetim kadar iyi değil.
Para kazanmak istiyorsanız, onu yalnızca uzun süre tutabilir, doğru evi seçebilir ve şehir büyümesinin uzun vadeli kâr payını paylaşabilirsiniz.
Gelecekte, LPR düşecek ve bir ev satın almayı ertelemek faydalı olacaktır. Ancak, konut fiyatlarındaki ılımlı artış, aylık tasarrufları telafi edecek. Yani önümüzdeki 5 yıl içinde satmazsanız satın alabilirsiniz.
Ek olarak, konut kredisi satın alırken, banka ile faiz oranı LPR "yıllık ayarlaması" konusunda görüşmeniz önerilir. Kısa süre önce, merkez bankası yöneticisi, "Hisse senedi kredisi faiz oranları için derhal bir kıyaslama dönüştürme planı çalışmalı ve uygulamaya koymalıyız" dedi.
Yazar, hisse senedi ipotek faiz oranı dönüştürme planı çıktıktan sonra, herkesin LPR faiz oranına geçebileceğini ve sürekli düşen faiz oranının temettü payını paylaşabileceğini öne sürüyor.
Daha heyecan verici bilgiler için lütfen finans sektörü web sitesini (www.jrj.com.cn) ziyaret edin
