Emlak şirketleri felaketle karşı karşıya kalacak Jinjiuyin10'da konut fiyatları düşecek mi?
Yetkili kurumlardan alınan izleme verilerine göre, 2018'in ilk yedi ayında 40 tipik emlak şirketi, 2017'nin ikinci yarısındaki finansman miktarına eşdeğer olan toplam 410,5 milyar yuan topladı. Artık yurtiçi banka kredileri, şirket tahvilleri ve diğer borç finansmanı farklı derecelerde dalgalandı ve emlak şirketlerinin çeşitlendirilmiş finansman kanalları tamamen bloke edildi.
Bu bağlamda, sektörün içinden gelenler, gayrimenkul geliştiricilerin dışarıdan paranın finanse edilemeyeceği ya da finanse edilebilecek sıcak paranın maliyetinin çok yüksek olduğu ikilemiyle karşı karşıya olduklarını söyledi. Geçtiğimiz yıl 40 gayrimenkul firmasının finansman trendlerine bakıldığında, gayrimenkul şirketlerinin finansmanı Mayıs 2018'de düştü. Haziran'da hafif bir toparlanma yaşanmasına rağmen Temmuz ayında hafif bir artış devam etti, ancak hala düşük seviyede faaliyet gösteriyordu.
Son zamanlarda ülke genelinde bazı büyük ve orta ölçekli şehirlerde arazi piyasası olgusundan, bunun sadece gayrimenkul şirketlerinin gelecekteki emlak piyasasının karamsar beklentisi değil, aynı zamanda gayrimenkul şirketlerinin çeşitli finansman kanallarının etkisi olduğunu görmek yeterlidir. Geçmişteki emlak şirketlerinin sürekli rekor kırmasıyla karşılaştırıldığında, mevcut emlak şirketleri bu yıl benzeri görülmemiş zorluklarla karşı karşıya.
Öyleyse, emlak şirketinin mali durumu neden birdenbire gevşekten sıkılığa döndü? Öncelikle 2016'daki "30 Eylül" politikasından bu yana, gayrimenkulde "kaldıraç kaldırma ve sıkı denetim" eğilimi sıkılaşmış, kalkınma kredisi gereksinimleri giderek artmış ve gayrimenkul şirketlerinin banka kredisi alması giderek zorlaşmıştır. İlk 50 emlak şirketi arasında olmadıkları sürece, çoğu küçük ve orta ölçekli emlak şirketinin bankalardan fon alması zor.
Aslında, bankaların gayrimenkul kredisi eşiğini yükseltmelerinin temel nedeni, gayrimenkul işletmelerinin artık satın alınabilirliklerinin giderek daha sınırlı olması ve kredi risklerinin artmasıdır. Birçok gayrimenkul şirketinin öz sermaye rehin oranı% 50'yi aşarak "mayın tarlası" uyarısına yaklaşmıştır Kredilerin riskinden dolayı bankalar emlak şirketlerine kredi verme konusunda isteksizler.
Dahası, birkaç yıllık ticari genişlemenin ardından, borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin ortalama borç oranı% 80'i aştı ve şu anda "kaldıraç kaldırma" sürecindeler. Tanınmış emlak şirketleri Country Garden ve Sunac China'nın borç oranları% 90 gibi yüksek ... Bu kadar yüksek bir borç oranı ile gayrimenkul şirketlerinin yurt içi ve yurt dışı borç finansmanı yapması da oldukça zor.
Temmuz ayında Vanke tarafından ihraç edilen ultra kısa vadeli finansman bonolarının üçüncü aşaması hariç faiz oranı% 3,58 oldu. Sunac China tarafından ihraç edilen kıdemli senetler gibi daha yüksek borç oranlarına sahip diğer gayrimenkul şirketlerinin kupon oranları% 8,625'e kadar yükseldi. Artık işletmelerin yurtdışı finansmanının maliyeti% 8'e kadar çıkmaktadır.
Son olarak, emlak şirketleri tarafından borç geri ödeme döngüsü başladı. 2015'ten 2016'ya kadar birçok gayrimenkul şirketi, yatırım ve geliştirme alanında bir sıçrama yapıyor. Bu hamle, gayrimenkul şirketlerinin 2017'den bu yılın ilk yarısına kadar tarihteki en iyi sonuçları elde etmesine olanak sağlasa da, bu yılın üçüncü çeyreğinde emlak şirketleri için nakit ödeme dönemi geldi ve bu döngü 2020'ye kadar yayılmaya devam edecek. Bu nedenle birçok finansman kanalı daha önce gayrimenkul şirketlerine kapatılmıştır.
Sorun şu ki, daralan finansman kanalları ve yüksek finansman maliyetleri karşısında, borç geri ödeme vadesi yaklaşırken emlak şirketleri sadece bekleyip ölmeyecekler, değil mi? Açıkçası bu imkansız. Genellikle, emlak şirketlerinin sıkı sermaye zinciri sorunuyla yüzleşmek için üç önlemi olacaktır:
Birincisi, fiyat düşürücü promosyon yöntemleriyle fonların cirosu üzerindeki baskıyı olabildiğince azaltmak için, bu yılki "Altın Dokuz-Gümüş On", emlak şirketleri, fonları hızla geri çekmek için fiyat promosyonlarını azaltmak için çok çalışacaklar. Tabii ki, fiyat düşürme promosyonunun etkisi iyi değilse ve borç geri ödeme döngüsü yoğunlaşırsa, emlak şirketinin sadece bir çıkmaz sokağı olacaktır.
İkincisi, denizaşırı sendikasyon kredileri yakın zamanda ortaya çıktı. Yurt dışı banka kredileri önceki yıllarda ortadan kalktı. Ancak, çok az sayıda yerli işletme büyük ölçekli sendikasyon kredilerine başvurabilir ve bunların çoğu en yüksek notlara ve iyi mali duruma sahip merkezi işletmelerdir. Sıradan özel işletmelerin sendikadan mali destek alması zordur.
Üçüncüsü, gayrimenkul şirketlerinin sermayeyle yüz yüze gelme eğilimi kötüleşti ve ya öz sermayenin bir kısmını devrediyor, stratejik yatırımcılar getiriyor ve yaralarını "kazıma" yoluyla iyileştiriyor. Kesin olarak, hisse senedi edinimlerinin başlaması nedeniyle, Çin'in emlak endüstrisinin geleceği, küçük emlak şirketlerini ilhak eden büyük emlak şirketlerinin ve özel konut şirketlerini yiyen devlete ait emlak şirketlerinin sonucu olacaktır. Gayrimenkul sektörü gelecekte gerçek bir değişimle karşı karşıya kalacak.
2018, gayrimenkul şirketleri için bir "yaşam ve ölüm" yılıdır. Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için, yüksek borç oranları ve borç servisi döngüsünün gelişi nedeniyle çeşitli finansman kanalları daralmaktadır. Artık promosyonu hızlandırmak ve hızlı bir şekilde para çekmek dışında başka bir yol yok. Tabii ki, özkaynakların bir kısmını öz sermaye transferi yoluyla devretmek de mümkündür. Ancak bunun sonucu, gelecekteki emlak pazar payının birkaç büyük emlak şirketine yoğunlaşması olacaktır.
