Konut yağma savaşı yeniden ortaya çıkıyor ve Shenzhen emlak piyasası tersine mi dönüyor? Gerçek ne
Wen | Kaifeng
2019'dan sadece 30 gün önce, Shenzhen emlak piyasası aniden canlandı.
Geçtiğimiz iki gün içinde, batı Shenzhen'deki birkaç büyük ünlü İnternet mülkü listelendi.
28 Kasım'da, Vanke Star City çevrimiçi oda seçimini açtı ve yarım saatte 1.900 ünite sattı, satış tutarı 7 milyar yuan'ı aşarak Shenzhen'in tarihindeki tek platform satış rekorunu kırdı.
Tesadüfen, sadece iki gün önce, aynı bölgedeki Huaqiang Şehri de büyük beğeni topladı.O gün yaklaşık 1000 set satıldı ve satış oranı% 80'i aştı.
Bir süre, birçok kişi Shenzhen emlak piyasasının tersine döndüğünü ve toparlandığını haykırdı.
Gerçek ne?
Bu, Shenzhen'in batısında ihtiyaç duyulan bir dövüş.
Heyecan var ama fanatizm yok.
Kredi sayısı gerçekten de beklentileri aştığı için canlı olduğunu söyledi. Fanatizm yok çünkü iki büyük İnternet ünlünün fiyatları beklenenden çok daha düşük.
Huaqiang Şehri bir metro panosu olarak her zaman dikkat çekmiştir.Bu sefer fiyatı 46.000 yuan, önceki 50.000 yuan fiyatından çok daha düşüktür.
Vanke Star City 43.900 yuan olarak fiyatlandırılıyor ve birikmiş 130.000 yuan indirimler var, artı 5. kat ve üzeri tüm fiyatlar, fonların çekilmesini teşvik etme niyeti açıktır ve çevredeki ikinci el evlerin ortalama fiyatı 46.000 yuan'ı aşıyor.
Bu kadar büyük bir indirimle bile, Vanke Star City'nin 3337 set lansmanı sadece 1900 set sattı ve satış oranı% 60'ın altındaydı, bu sonuç tatmin edici değil.
Bu iki İnternet ünlüsünün Shenzhen, Bao'an'ın Shajing bölgesinde yer aldığını belirtmekte fayda var. Bu alan şu anda yeni okyanus şehri, büyük havaalanı planlaması, yeni sergi merkezi, Qianhai Serbest Ticaret Bölgesi'nin genişletilmesi, Guangzhou-Shenzhen Bilim ve Teknoloji Koridoru gibi kavramlarla boğulmuş durumda ... Kavramın uygulanıp uygulanamayacağına bakılmaksızın, piyasa üzerinde belirli bir uyarıcı etkisi olacaktır.
Bu nedenle, bu iki ünlü İnternet diskinin sıcak satışı, konum avantajlarının ve fiyat avantajlarının normal bir tezahürüdür. Ucuz her zaman son söz olmuştur, satılamayan ev yoktur, sadece satılamayan fiyattır.
Shenzhen'in yeni konut piyasasının vızıltıları bu eski gerçeklerden başka bir şey göstermiyor.
Birinci kademe şehirlerdeki pazar, ikinci el konutlara bağlıdır.
Bunun nedeni, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi şehirlerin çoktan stok konut çağına girmiş olmaları ve ikinci el konutların işlem hacminin birinci elden konutların çok üzerinde olmasıdır. İlk elden konut fiyatıyla karşılaştırıldığında birçok kısıtlaması vardır. İkinci el konut piyasada, reel piyasa beklentilerine ve emlak piyasasına daha yakın .
Centaline Property'nin izleme verilerine göre, Shenzhen'de ikinci el konut fiyatlarının düşme eğilimi belirlendi.
İşlem hacmi açısından bakıldığında, ikinci el konut işlemleri yarı yarıya azaldı. Ağustos ayında Shenzhen'de ikinci el konut alım satım hacmi 7.200'e kadar yükselirken, Kasım ayı sonunda sadece 3.303 olan işlem hacmi Ağustos ayına göre azaldı.
Bu sayı, Bahar Şenliği dışında 20 ayda yeni bir düşüş yaşadı.
Fiyat açısından, Shenzhen emlak piyasası yüksek düzeyde bir konsolidasyon durumundadır.
Centaline Gayrimenkul verilerine göre, piyasa işlemlerinin ayarlanması nedeniyle Nisan ayındaki dalgalanmalar hariç tutulduğunda, Shenzhen'deki ikinci el konutların ortalama fiyatı Eylül ayından Eylül ayındaki 52.867 yuan'dan, yaklaşık% 1.5 düşüşle Kasım ayında 52.143 yuan'a düşmeye başladı. Yüksek konsolidasyon durumunda.
Fiyatlar çok düşmese de, Shenzhen'deki çoğu gayrimenkulün teklifleri gevşemeye devam ediyor.
Central Plains Kotasyon Endeksi'ne göre geçtiğimiz hafta kotasyonu ayarlanan gayrimenkullerin% 60'ı kotasyonunu düşürdü.
CCTV ayrıca Shenzhen'in emlak piyasasının soğumasına da dikkat etti ve "Shenzhen ikinci el konut fiyatları düşüyor ve emlakçıların hayatta kalması zor" başlıklı özel bir rapor hazırladı.
Açıkçası, işlem hacmi keskin bir şekilde düştü, fiyat yüksek seviyeden konsolide oldu ve teklif gevşemeye devam etti, bu da Şenzen emlak piyasasının hala rotasını düzelttiğini ve toparlanmadan önce daha uzun bir yol olduğunu gösteriyor.
Shenzhen'in emlak piyasası, ülkede bir rüzgar gülü.
Çoğu şehrin hala yüksek stoklarla yüklendiği 2015 yılında, Shenzhen'deki konut fiyatları ilk toparlanma oldu ve 2016'da iki katına çıktı. Shenzhen'den 100 kilometre uzakta bulunan Guangzhou, pazarı 2017 yılına kadar ikiye katladı.
Birinci kademe şehir olarak Shenzhen, güçlü ekonomik rekabet gücüne sahiptir. GSYİH 2016'da Guangzhou'yu aştığından beri, Guangzhou ile GSYİH açığı genişliyor ve üçüncü ekonomik şehir statüsü giderek daha fazla konsolide ediliyor.
Özellikle ekonomi düşüş eğilimiyle karşı karşıya kaldığında, endüstriyel büyüme gerilediğinde ve ihracat büyümesi azaldığında, birinci ve ikinci kademe şehirler genellikle uyum acısıyla karşı karşıyadır.İnternet endüstrisinin ve ileri teknoloji endüstrilerinin hakim olduğu Shenzhen, hızlı büyümeyi sürdürebilir.
Shenzhen'in nüfus artış hızının ülkenin ön saflarında yer aldığını belirtmekte fayda var. Shenzhen, 2017 yılında 600.000'den fazla insanın akını oldu ve ülkede ilk sırada yer aldı. Şehrin çekiciliğini inkar etmek mümkün değil.
Pekin, Şangay ve Guangzhou ile karşılaştırıldığında, Shenzhen bu konuda daha benzersizdir. Şehirlerin alanı nispeten küçük, arazi kaynakları ciddi şekilde yetersiz ve nüfus ile arazi kaynakları arasındaki gerilim azalmadan artıyor.
Guangzhou ile karşılaştırıldığında, Shenzhen ve Guangzhou aynı nüfusa sahip, ancak Shenzhen şehir bölgesi Guangzhou'nun yalnızca üçte biri ve yıllık arazi arzı bunun yarısından az. Dalgalanmalarla arz ve talep kaçınılmaz olarak ciddi dengesizlik yaşayacaktır.
Bu nedenle, ekonomi, nüfus ve arazi temelleri açısından bakıldığında, Shenzhen'deki konut fiyatları yüksek kalsa da nispeten dirençlidir.
Shenzhenin temelleri iyidir, ancak emlak piyasasında büyük endişeler vardır.
Bu gizli endişe, konut sakinlerinin borçlarının çok yüksek olması ve kaldıraç oranının yüksek kalmasıdır ki bu, gelecekteki konut fiyatları üzerindeki en büyük kısıt olacaktır.
Emlak piyasası kaldıraç oranını ölçmek için kredi bakiyesi / mevduat bakiyesi kullanılıyorsa, bunu bulmak zor değil Shenzhen'in emlak piyasası kaldıraç oranı, ülkedeki en yüksek oran olan% 167'ye kadar çıkmaktadır.
Buna karşılık, aynı zamanda birinci sınıf bir şehir olan Şangay'ın kaldıraç oranı sadece% 78 ve Pekin'in sadece% 58'i var.
Ülke çapındaki büyük şehirler arasında Shenzhen ile rekabet edebilecek tek yer Xiamen'dir. Haziran 2018'de Xiamen'in sakinlerinin kaldıraç oranı% 178'e kadar yükseldi.
Bu yılın ikinci yarısında Xiamen'in konut fiyatları yükselişten düşmeye öncülük etti ve piyasa soğuktu ve ikinci kademe şehirler için rekor kırdı. Şimdiye kadar Xiamen'in ev fiyatları en yüksek noktadan% 15 -% 20 düştü.
Aynı şekilde, Shenzhen sakinlerinin artık kaldıraç için fazla yeri yok.
