Yeni Anlaşma burada, konut işletmelerinin finansmanını gevşetmek ister misiniz? Kaç tane yanlış anlama var? Negatif listeye bakıldığında, otorite figürlerinin de kendi üslubu var
Resim kaynağı: Tuworm Creative
Yıl sonunda, çoğu şirketin hissettiği en büyük duygu "para sıkıntısı" oldu. Bu, bu yıl emlak sektöründe daha da belirgindir - emlak piyasası soğuyor, satışların toplanması zor, finansman kanalları daralmış, finansman maliyetleri yüksek, borç geri ödeme zirveleri yaklaşıyor, Sık sık finansman duyuruları ... Konut şirketleri zaten fonlara aşırı derecede "aç".
Şu anda, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, yüksek kaliteli şirketler tarafından şirket tahvillerinin ihraç edilmesini desteklemek için büyük bir hediye paketi gönderdi. Tahvil ihraç endüstrisinin ana gövdesi gayrimenkul sektörüne genişlemekle kalmadı, aynı zamanda onay süreci basitleştirildi ve ihraç yöntemi, özellikle işletme sermayesini desteklemek için toplanan fonların oranı esnekti. Ayrıca emlak işletmeleri başta olmak üzere çoğu kaliteli işletme için "karda para vermek" olarak nitelendirilebilecek olan% 50'ye çıkarılmıştır.
Ancak emlak şirketleri çok mutlu olmamalı, Kalkınma ve Reform Komisyonu tarafından desteklenen yüksek kaliteli şirketler koşulludur.En azından dört ana koşulu karşılamaları gerekir: toplam varlıklar 150 milyardan fazla, yıllık gelir 30 milyardan fazla, borç oranı% 85'ten fazla değil; 3A derecesi. (Ekte, tahvil ihraç gereksinimlerini karşılayan emlak şirketlerinin bir listesi bulunmaktadır)
Ayrıca, bu sefer nitelikli ve kaliteli gayrimenkul şirketlerinin özel sektör tahvil ihracını desteklemesine rağmen, "negatif liste" de açıkça "fonların gayrimenkul yatırımı için kullanılacağına" işaret ediyor, bu da gayrimenkul şirketlerinin finansman için tahvil çıkarabileceği anlamına geliyor. , Ancak gayrimenkule yatırım yapmak için kullanılamaz.
Ne anlama geliyor? NDRC, emlak işletmelerinin finansmanını gevşetti mi?
Sektördeki pek çok kişi, bu Yeni Anlaşmayı, önde gelen emlak şirketlerinin mali kısıtlamalarını büyük ölçüde kolaylaştıracak gayrimenkul şirketleri için bir fayda ve politikanın dibe vurulması ve gevşek marjlar için bir metafor olarak yorumladığında, belge yazımına dahil olan yetkili kişiler bunu Net bir yorumda bulunuluyor: Şu anda, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun şirket tahvilleri, yalnızca hangar reformu, uygun fiyatlı konut ve kiralık konut gibi sınırlı alanlardaki projeleri destekliyor ve ticari gayrimenkul projelerini desteklemiyor. Son yıllarda, şirket tahvilleri ulusal gayrimenkul kontrol politikalarını uygulamadı. Çeşitlilik."
Belgenin yazımına katılan otoritenin yorumuna bir göz atalım:
China Economic Herald ve China Bond Market'ten muhabirlerle bugün yaptığı röportajda, yetkili kişi açıkça şunları söyledi: Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, Parti Merkez Komitesi ve Devlet Konseyi'nin gayrimenkul düzenlemesine ilişkin kararlarını ve görevlendirmelerini uygulamada kararlı, tutarlı ve çok katı. Bu şirket tahvillerinde. Finansman da tutarlı. Merkezi hükümetin uzun vadeli bir emlak mekanizması oluşturma ruhuna uygun olarak, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun şirket tahvilleri şu anda yalnızca sundurma reformu, uygun fiyatlı konut ve kiralık konut gibi sınırlı alanlardaki projeleri desteklemekte ve ticari gayrimenkul projelerini desteklememektedir. Son birkaç yılda, ulusal gayrimenkul kontrol politikalarının uygulanmasında şirket tahvillerinde herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Yetkili kişi, New Deal'ta bahsedilen gayrimenkul sektörünün ulusal ekonomik endüstriler sınıflandırmasında sadece bir kategori olduğuna dikkat çekti. Sanayi sınıflandırması perspektifinden, emlak endüstrisinin tanımı ve çağrışımı ve uzantısı, hepsi emlak endüstrisine ait olan sundurma reformu, uygun fiyatlı konut ve kiralık konut dahil olmak üzere çok geniştir. Aynı zamanda Kalkınma ve Reform Komisyonu denetiminde şirket tahvillerinden elde edilen fonların proje yapımı için kullanılması ve projenin ulusal sanayi politikaları ve makro kontrol politikalarına uygun olması gerekmektedir.
Önce Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu tarafından 12 Aralık'ta yayınlanan yeni tahvil ihraç yönetmeliklerinin içeriğini inceleyelim:
Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu 12'sinde, yeni şirket tahvili düzenlemelerinin amacının, Parti Merkez Komitesi ve Danıştay'ın finansal hizmetlerin reel sektöre yeterliliğini artırmaya yönelik kararlarını ve konuşlandırmalarını kapsamlı bir şekilde uygulamak, şirket tahvillerinin reel ekonomiye hizmet etme kabiliyetini daha da artırmak ve büyük risklerin önlenmesi ve çözümü için mücadele etmek olduğunu belirtti. Doğrudan finansman, tahvil finansman hizmetlerini optimize etme ve yüksek kaliteli ekonomik kalkınmayı teşvik etme oranı.
Yeni düzenlemelerin dört ana yönü vardır:
1. İyi kredi, istikrarlı operasyon ve endüstriyel yapının veya bölgesel ekonomik kalkınmanın dönüşümü ve iyileştirilmesinde öncü rolü olan yüksek kaliteli işletmeler tarafından şirket tahvillerinin ihraç edilmesini desteklemek.
2. Nitelikli kuruluşlar, yüksek kaliteli kurumsal tahvil ihracı için başvurur ve "bir defalık onaylanan kota ve taksitli bağımsız ihraç" ihraç yönetimi yöntemini uygular.
3. Yüksek kaliteli işletmelerin şirket tahvillerini beyan etmek için, "Şirketler Hukuku", "Menkul Kıymetler Kanunu" ve "Özel Sektör Tahvil Yönetimi Yönetmeliği" nin ilgili gerekliliklerine uyacaklardır. Yüksek kaliteli şirket tahvilleri "rapor et ve gözden geçir" uygular, kenetlenme ve özel inceleme için özel personel ayarlar, komisyonumuzun tahvil inceleme prosedürlerini "hızlandırın ve basitleştirin" tahvil inceleme prosedürlerini takip eder ve gözden geçirme politikası gereksinimlerini uygun şekilde ayarlar.
4. Kaliteli özel sektör tahvil beyannamesi aşamasında tahvil fonlarının kullanımına yönelik pozitif ve negatif liste yönetimi uygulanmaktadır.
Şu anda desteklenen yüksek kaliteli işletmelerin yedi özelliği vardır:
(1) İşletmenin kredi notu AAA'ya ulaşır.
(2) Ana işletme mali göstergeleri, sektörde veya bölgede lider konumda olmalıdır (aşağıdaki şekle bakınız).
(3) Üretim ve işletme, ulusal endüstriyel politikalara ve makro kontrol politikalarına uygundur.
(4) Son üç yılda kurumsal kredi tahvillerinde veya diğer borçlarda temerrüde düşülmemiştir ve anapara ve faiz ödemelerinde süregelen bir gecikme yoktur.
(5) Son üç yılda yasa ve yönetmeliklerde büyük bir ihlal olmadı ve sahtekârlık kara listesine dahil edilmedi.
(6) Raporlama döneminde mali tablolar, olumsuz görüş bildiren veya görüş bildiremeyen yeminli mali müşavir tarafından düzenlenmemiş olup, yeminli mali müşavir nitelikli bir görüş vermişse, şartlı görüşe dahil olan hususların önemli etkisi ortadan kaldırılmıştır.
(7) Finansman denetimini optimize etmek için komitemiz tarafından oluşturulan diğer ihraç koşulları. Komitemiz, nitelikli, yüksek kaliteli özel işletmeler tarafından şirket tahvillerinin ihraç edilmesini aktif olarak destekler ve yüksek kaliteli işletmelere yönelik destek kapsamını, piyasa gelişimine göre zamanında ve zamanında ayarlayacaktır.
Bunlar arasında, yüksek kaliteli işletmelerin finansal göstergelerini çalıştırmak için referans standartlar şunlardır:
Tahvil ihraççısı gayrimenkul sektörüne genişledi ve ek işletme sermayesi oranı arttı
Önceki politikalar, merkezi yönetim departmanlarına, tamamı devlete ait teşebbüslere veya kamu iktisadi teşebbüslerine bağlı kuruluşlar tarafından ihraç edilen şirket tahvillerinin Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu tarafından onaylanmasını şart koşuyordu. Emlak şirketleri genellikle nadiren kurumsal tahvil çıkarırlar.Genellikle, emlak şirketlerinin finansmanı temelde borsa ve Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından onaylanan kurumsal tahvillerdir.
Kurumsal tahvil ihraçlarının ana gövdesi, gayrimenkul şirketlerini kapsayacak şekilde genişletilmiştir ve dört gereksinimi karşılayan yüksek kaliteli gayrimenkul şirketleri (toplam varlıklar 150 milyardan fazla; yıllık gelir 30 milyardan fazla; borç oranı% 85'ten fazla değildir; 3A notu) kurumsal tahvil ihraç edebilir.
Kredi, tröst, şirket tahvilleri ve sermaye piyasaları gibi çoklu finansman kanallarının sıkılaştırılması bağlamında, bu şüphesiz yüksek kaliteli gayrimenkul şirketleri için ek bir finansman kanalıdır.
Minsheng Securities emlak sektörü analisti Yang Liu, mevcut New Deal gereklilikleri altında, potansiyel faydalanıcıların piyasa beklentilerinin çok ötesine geçtiğine inanıyor. Dört ana standart arasında, tüm pazarda toplam varlıkları 150 milyarı aşan ve geliri 30 milyarı aşan yaklaşık 30 kuruluş bulunmaktadır. 3A notunu karşılayan emlak şirketlerinin sayısı da her geçen yıl artıyor. Gayrimenkul şirketlerinin aktif-pasif oranının% 85'in altında olması şartına karşılık, emlak şirketlerinde önemli bir kısıtlama olmayacaktır. Bir yandan gayrimenkul şirketlerinin yükümlülükleri bilanço dışı olabilirken, diğer yandan gayrimenkul şirketlerinin ağırlıklı olarak avans hesaplarına dayalı çok sayıda işletme yükümlülüğü bulunmakta, bu da gayrimenkul şirketlerinin takas sürecini hızlandırması nedeniyle borç oranını düşürebilmektedir. Bu nedenle Yeni Düzen'den yararlanacak gayrimenkul şirketlerinin sayısının ilerleyen dönemlerde kademeli olarak artması beklenmektedir. Önde gelen emlak şirketleri bundan yararlandı ve genel olarak sektörün finansman yoğunluğu arttı.
Ek olarak, yeni kurumsal tahvil ihracı düzenlemeleri yalnızca inceleme sürecini basitleştirmekle kalmaz, aynı zamanda gözden geçirme politikası gerekliliklerinde uygun ayarlamaları da yapar:
(1) Tam borç geri ödeme garanti önlemleri temelinde, tahvilden artırılan fonların% 50'sinden fazlasının işletme sermayesine ek olarak kullanılmasına izin verilmez.
(2) Kamu kalkınma tahvillerinin ölçeğini onaylarken, halka açık şirket tahvilleri ile özel sektör tahvilleri bakiyesinin net varlıkların% 40'ını geçmemesi esas alınarak hesaplanır.
(3) Nitelikli ve nitelikli borsaya kote şirketleri ve iştiraklerini kurumsal tahvil ihraç etmeye teşvik edin.
(4) Kaliteli işletmelerin kurumsal yatırımcılara kanun ve yönetmelikler uyarınca halka açık olmayan şekilde özel sektör tahvili ihraç etmelerine izin verilir.
(5) Ticari bankaları, tahvilleri ve kredileri bir bütün olarak yönetmek için kredi artırmada "borç-kredi portföyü" yöntemini kullanmaya teşvik edin.
Bunlar arasında, işletme sermayesini desteklemek için kullanılan artırılmış fonların oranı% 40'tan% 50'ye çıkmıştır, bu da işletmelerin işletme baskısını hafifletmeye yardımcı olur.
Negatif liste açıktır ve toplanan fonların gayrimenkul yatırımı için kullanılması yasaktır
Yeni düzenlemeler, yüksek kaliteli özel sektör tahvili beyannamesi aşamasında tahvil fonlarının kullanımının pozitif ve negatif liste yönetimine tabi olmasını gerektirmektedir.
(1) Başvuru materyalleri, tahvil artırma fonlarına yatırım yapılacak alanları belirtmeli ve bir "pozitif liste" oluşturmalıdır. "Pozitif liste", ulusal sanayi politikasına uygun olmalı ve işletmenin ana faaliyetine odaklanmalıdır.
(2) Başvuru materyalleri, tahvil artırma fonlarının yatırılmasının yasak olduğu alanları belirtmeli ve bir negatif liste oluşturmalıdır. "Negatif liste", aşağıdakileri içerir ancak bunlarla sınırlı değildir: gayrimenkul yatırımı ve fazla kapasite yatırımı için, işletmenin üretimi ve işletmesiyle ilgili olmayan hisse senedi alım satımı ve vadeli işlemler gibi riskli yatırımlar için ve kayıpların ve üretim dışı işlemlerin telafi edilmesi için artırılan fonları başkalarına borç vermek Cinsel harcama. "Negatif liste" alanı, şirketin kendi iş kapsamına göre tamamlanabilir ve ayarlanabilir.
(3) Yüksek kaliteli şirketleri, büyük ulusal stratejiler, kilit alanlar ve kilit projeler için tahvil ile artırılmış fonları kullanmaya, altyapı sektöründeki eksiklikleri gidermeye yönelik çabaları artırmaya, gelişmekte olan stratejik endüstrilerin yetiştirilmesini ve geliştirmesini hızlandırmaya ve ekonomik dönüşümü ve iyileştirmeyi ve yüksek kaliteli kalkınmayı teşvik edin.
"Gayrimenkul yatırımı için kullanılan" ifadesinin, kaynak yaratan yatırım alanlarının "negatif listesine" açıkça dahil edildiğini belirtmekte fayda var.
Minsheng Securities emlak sektörü analisti Yang Liu, mevcut piyasanın "gayrimenkul yatırımı" kapsamının yorumlanması konusunda tartışmalı olduğuna inanıyor. Gayrimenkul yatırımının sınırlı kapsamının uzun vadeli kiralık apartmanlara, eski şehrin yeniden inşasına ve sanayi parklarının geliştirilmesi ve inşasına yatırımı kapsayıp kapsamadığı belirsizdir. Daha sonraki emlak şirketlerinin şirket tahvilleri beyannamesi, politikaların daha fazla netleştirilmesini gerektirmekte ve işleyişte bazı zorluklar bulunmaktadır.
Chuancai Securities'de bir analist olan Fang Ke, uygun fiyatlı konut, uzun vadeli kiralık daireler ve emeklilik gayrimenkulleri gibi hükümet tarafından teşvik edilen projelerin kısıtlama kapsamına dahil edilmeyebileceğine inanıyor. Yeni düzenlemeler, işletme sermayesinin bir önceki% 40'tan% 50'ye tamamlanması için toplanan fonların kullanımına izin veriyor Gayrimenkul şirketlerinin finansman tarafı giderek iyileşiyor.
Muhabir, ihraççının işi için, yüksek kaliteli şirket tahvillerinin ihracı ile ilgili bilgilerin ifşa edilmesine ilişkin kılavuzlar listesinde, ana iş uygun fiyatlı konut işini içeriyorsa, aşağıdakilerin açıklanması gerektiğini belirtti: Satıştaki projelerin durumu, yapım aşamasında olan büyük projeler, satış toplama, yıkım ve yeniden yerleşim ve yerel gayrimenkulün stok boşaltma döngüsü. Bu, ana işi uygun fiyatlı konut olan yüksek kaliteli konut şirketlerinin şirket tahvilleri ihraç etmek için öncelikli destek alacağı anlamına gelebilir.
Mali baskıyı hafifletmek için Kalkınma ve Reform Komisyonu konut işletmelerinin finansmanını gevşetmiş mi?
Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun kurumsal tahvil ihraççılarını emlak şirketlerine doğru genişletmesi, bu kez bazı içeridekiler tarafından gayrimenkul şirketlerine bir fayda olarak görülüyor, bu da önde gelen emlak şirketlerinin sermaye sıkıntısını büyük ölçüde hafifletecek ve aynı zamanda politikanın dipini ve marjinal gevşemeyi metaforlar. Ancak, sektördeki bazı insanlar "bağlayıcılığı ortadan kaldıran finansman teorisine" katılmıyorlar ve hatta daha yetkili kişiler, "Şu anda, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu şirket tahvilleri yalnızca sundurma reformu, uygun fiyatlı konut ve kiralık konut gibi sınırlı alanlardaki projeleri destekliyor ve ticari gayrimenkul projelerini desteklemiyor. Ulusal gayrimenkul kontrol politikalarının uygulanmasında son birkaç yılda şirket tahvillerinde herhangi bir değişiklik olmadı. "
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun yüksek kaliteli işletmeler tarafından şirket tahvillerinin ihraç edilmesinin tercihli ve öncelikli politika garantilerine sahip olduğunu açıkça belirttiğine inanıyor, bu da ekonomik gerileme durumunda, kurumsal finansmana olumlu rehberlik verildiğini yansıtıyor. İşletmenin mali yönünü iyileştirmeye yardımcı olun. Gayrimenkul şirketleri de bu kez Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun tahvil ihraç politikasının olumlu etkilerinden yararlanabilecek. Geçmişle karşılaştırıldığında, mevcut tahvil ihraç politikası daha aktif ve sinyal son derece anlamlıdır ve emlak şirketleri bu tür politikaları bono ihraç etmek için aktif olarak kullanabilir.
"Yeni Anlaşma, yüksek kaliteli emlak şirketleri tarafından kurumsal tahvil ihracı konusunda destekleyici bir tutum sergiliyor. Riskleri kesin bir şekilde önlerken, yüksek kaliteli ihraççıları tahvil piyasası aracılığıyla doğrudan finansmanı daha bağımsız ve verimli bir şekilde yürütmek için kendi finansman ihtiyaçlarını birleştirmeye teşvik ediyor. Finansman kanalları sürekli daralmaktadır, ancak yine de istikrarlı gelişme ölçekleri ve iyi ciroları nedeniyle sermaye piyasasının tercih ettiği bazı markalı emlak şirketleri vardır.Gelecekte bu büyük ölçekli ve kaliteli markalı emlak şirketleri Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun yeni düzenlemelerini alabilecekler. Çin Endeksi Akademisi kurumsal araştırma direktörü Jiang Yunfeng gazetecilere verdiği demeçte.
Minsheng Securities emlak sektörü analisti Yang Liu, New Dealın yüksek kaliteli konut şirketlerinin finansman tarafındaki gevşemesinin aslında politika tarafının dibe vurmasını ve marjların gevşemesini metafor ettiğine inanıyor. Politikanın temel notu, her zaman yüksek kaliteli tahvil ihraççılarının endüstrinin genel kredi riskini kontrol etmelerine yardımcı olmak olmuştur. 2019'daki en yoğun geri ödeme dönemiyle birleştiğinde, bu yeni politikanın tanıtımı, denetimin desteğini bir dereceye kadar yansıtıyor. Ayrıca, bu yeni kurumsal borç politikası, erken aşamada özel teşebbüs finansmanını destekleyen bir dizi politikanın da devamı niteliğindedir. Yüksek kaliteli özel işletmelerin karşı karşıya olduğu finansman ortamının 2019 yılından itibaren önemli ölçüde iyileştirilmesi beklenmektedir.
Yang Liu ayrıca, bu yeni finansman anlaşmasından doğrudan yararlanan kuruluşların sınırlı olmasına rağmen, tahvil ihraç standartları için geniş bir alan olduğunu ve potansiyel yararlanıcıların en büyük 50 emlak şirketinin çoğunu içerdiğini belirtti. Ancak olumsuz liste gayrimenkul yatırımını kısıtlıyor ve eski reformlar gibi projelerin yönünü açıklamıyor. Daha sonraki emlak şirketlerinin şirket tahvilleri beyannamesi, politikaların daha fazla netleştirilmesini gerektirmekte ve işleyişte bazı zorluklar bulunmaktadır.
Ancak, Centaline Real Estate'in baş analisti Zhang Dawei, "finansman gevşetme teorisine" katılmıyor. Orijinal politika gayrimenkul içeriğini rahatlatmadığından, para toplama hala gayrimenkule yatırımı kısıtlıyor ve yüksek kaliteli şirket tahvillerinin ihraç edilmesine ilişkin bilgilerin ifşa edilmesine yönelik yönergeler listesinde, emlakla ilgili yalnızca ihraççının ana işi uygun fiyatlı konut işi varsa belirtiliyor İçerik ifşa edilmelidir. Ayrıca, 11 Kasım 2016'da, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, ticari gayrimenkul projeleri için gayrimenkul geliştirme şirketleri tarafından kurumsal tahvil finansmanının ihraç edilmesine katı kısıtlamalar getiren "Kurumsal Tahvil İncelemesi ve Gayrimenkul Kontrol Politikalarının Uygulanmasına İlişkin Görüşler" yayınladı. "Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun politikası her zaman ticari gayrimenkul finansmanını kısıtlamak ve yalnızca uygun fiyatlı konut, gecekondu yenileme ve kiralama gibi gayrimenkul gelişimini serbest bırakmak olmuştur."
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Brokerage China, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
Okuduktan sonra denen iyi bir alışkanlık var
