Pan Shiyi "on yıl kaybetti": SOHO Çin'in net karı% 60 düşüyor, gelir Evergrande'nin 7,8 milyar bina satışından az
Kaynak: Time Finance
Giriş: On yıl önce Evergrande ile aynı seviyedeydi.
Son zamanlarda, SOHO China Co., Ltd. (bundan böyle "SOHO Çin" olarak anılacaktır) Pekin'de bir emlak satış promosyon konferansı düzenledi ve bazı kendine ait mülkleri toplu olarak yaklaşık 7,8 milyar yuan dahil satacağını duyurdu.
Basın toplantısında, SOHO Çin Başkan Yardımcısı Qian Ting, şirketin 2019'da bu 7,8 milyar mülkü satılık Pekin ve Şangay toplu ticaret pazarlarına itmeyi planladığını söyledi. Pekin'de Wangjing SOHO, Yinhe SOHO, Jianwai SOHO ve Şanghay'da SOHO Donghai Plaza ve SOHO Zhongshan Plaza olmak üzere 5 projenin ilk grubu başlatılacak.Yaklaşık 20.000 metrekarelik bir alana sahip toplam 9 ayrı ihale evi var.
SOHO China, 1995 yılında Yönetim Kurulu Başkanı Pan Shiyi ve CEO'su Zhang Xin tarafından kuruldu. Bugün şirket, 5 milyon metrekareden fazla toplam geliştirme alanıyla Pekin ve Şanghay'daki en büyük ofis binası geliştiricilerinden biri haline geldi. 2007 yılında, SOHO China, Hong Kong Borsası'na kote oldu ve bir zamanlar Çin'in en dikkat çekici emlak şirketi oldu. Ancak bundan sonra SOHO Çin yavaş yavaş "geride kaldı."
Mali rapor, 2018 yılında SOHO Çin'in yıllık% 12,32'lik bir düşüşle 1,721 milyar yuan gelir elde ettiğini; şirketin öz sermaye hissedarlarına atfedilen vergi sonrası net kârın yaklaşık 1,925 milyar yuan olduğunu, buna kıyasla 2017'de 4,733 milyar yuan olduğunu ve yıllık% 59,33 düşüş gösterdiğini gösteriyor; Hisse başına temel kazanç, yıllık% 59,32 düşüşle 0,37 yuan oldu.
SOHO Çin Yıllık Raporundan Ekran Görüntüsü
Leju Finance tarafından yayınlanan "2018 Çin Listelenen Emlak Şirketleri Gelir Sıralaması TOP100" e göre SOHO Çin, Evergrande, Country Garden ve Greenland Holdings listelerinin ilk üçünden uzak olan 100. sırada yer alıyor. Verilerle hesaplanırsa, SOHO Çin'in 2018 cirosu, Evergrande'nin 467.814 milyar yuan'lık en üst sıradaki cirosunun yalnızca 5 'üydü ki bu yine de ikincisinin fraksiyonundan daha az. Ve 10 yıl önce, Evergrande'nin geliri SOHO Çin tarafından "ezildi".
Veri kaynağı: şirket yıllık raporu
2012 yılında Pan Shiyi, stratejik olarak kiralama işine odaklanarak SOHO China'nın "satış" dan "kendine ait" mülklere dönüşümünü duyurdu. Bundan sonra, şirket art arda SOHO Jingan Plaza, SOHO Hailun Plaza ve Lingkong SOHO'yu sattı. Mart 2018'de Pan Shiyi, performans konferansında şirketin "temel olmayan tüm varlıkların satıldığını ve geri kalanının artık satılmayacağını" belirtti.
Öyleyse, SOHO Çin neden bu kez kendine ait mülklerini tekrar sattı? Performans baskısı veya diğer stratejik dönüşüm planlarından mı kaynaklanıyor? SOHO China Time Finance'e verdiği demeçte, "Performans baskısı ile ilgisi yok. Soho Çin şu anda nakit bakımından zengin ve çok düşük borç oranı. Pazar sürekli değişiyor. İyi fırsatlar varsa, SOHO Çin Pekin ve Şangay'ın çekirdek bölgelerindeki ofis binalarının devam eden gelişimini göz ardı etmeyecek. Mayıs".
Mingyuan Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü'nün yönetici editörü Ai Zhenqiang, Time Finance'e yaptığı açıklamada, para biriminin bu yıl nispeten gevşek olduğunu ve yabancı sermayenin özellikle Pekin ve Şangay'ın toplu varlıklarını desteklediğini, böylece iyi bir fiyata satış yapabileceklerini söyledi.Ayrıca, Bay Pan'ın yerinde yaptığı açıklamaya göre, Parayı aldıktan sonra, borcunuzu kapatmak veya arazi almak için kullanabilirsiniz.Arazi iş için kullanılmayabilir, aynı zamanda konut için de kullanılabilir.
"Sekiz Kral Kong"
Basın toplantısında birisi bu satış projelerinin fon getirisinin çok yüksek olduğunu ve bu yıl istikrarlı bir nakit akışı sağlandığını sordu .. Neden bu kadar acil satış istikrarlı nakit akışı gerekli?
Bu bağlamda Pan Shiyi, "Şirketin 60 milyar yuan değerinde varlıkları ve 10 milyar yuan'dan fazla yükümlülükleri olan çok fazla evi var. Bu dağınık mülkleri satmak çok mantıklı bir düşüncedir. Ayrıca, Ben de o zamanlar emlak geliştirme işindeydim, çok aktif, piyasada sürekli işlemler olmalı, aracılar para kazanabilir, devlet vergi alabilir, az çok para kazanıyorum, özel bir şirketysem, mal gönderip satın almalıyım bu benim. Canlı düşünme ".
Ai Zhenqiang bu görüşe katılıyor. Ona göre, SOHO Çin erken bir dönüşüm geçirdi. Son birkaç yıldaki operasyonlardan sonra, hala çok fazla deneyim ve rutin olmalı. Arazi elde etmek veya işletmek için projeleri kullanmak için nispeten daha az çekirdek alanlara gidildiğinde, gelir şu an olduğundan daha düşük olmayabilir. Örneğin, Kai Almanya, Blackstone vb. Alım satım yapıyor. Bir proje devralındığında ve olgunlaştığında peşin olarak satılır ve ardından katma değer potansiyeli olan bir sonraki proje aranır.
Ancak SOHO Çin'in "satılık değil" i de var. Pan Shiyi tanıtım toplantısında şunları söyledi: 'Sekiz King Kong'un SOHO Çin'i desteklediğini, dördü Şangay'da, dördü Pekin'de. Henüz bir satış planı yok. Bu sekiz projenin toplu satış planının imkansız olduğunu kesin olarak söyleyebilirim. Evet, toplu satışlar çok karmaşık. "
Pan Shiyi'nin bahsettiği "Sekiz Kral Kong", Wangjing SOHO, Guanghua Road SOHO , Qianmen Caddesi, Pekin'deki Lize SOHO ve Shanghai Bund SOHO, SOHO Fuxing Plaza, Gubei SOHO, SOHO Tianshan Meydanı anlamına gelir. Yıllık rapor, 2018 sonu itibariyle SOHO China'nın yatırım amaçlı gayrimenkullerinin ortalama doluluk oranının% 96'ya kadar çıktığını gösteriyor. Bunlar arasında, Qianmen Caddesi projesinin doluluk oranı art arda iki yıl boyunca% 100'e ulaştı ve Wangjing SOHO, 386 milyon yuan'a ulaşarak en fazla kira gelirine katkıda bulundu.
Geçen yıl "Sekiz King Kong" kiralama durumu. SOHO Çin Yıllık Raporundan Ekran Görüntüsü
Satış fonlarının kullanımıyla ilgili olarak, Pan Shiyi hazır varlıklar satın almayacağını söyledi ve "Bizim değerimiz bir arazi parçası satın almak ve baştan sona bir ev inşa etmektir. Bu bir sonraki adımımız olabilir." Ancak sorun şu ki bu sefer satılan Wangjing SOHO, Yinhe SOHO, SOHO Zhongshan Plaza vb. Gibi projeler zaten şehrin çekirdek bölgesinde. SOHO Çin daha iyi bir arazi alabilir mi?
Finansal yorumcu Yan Yuejin, Time Finance'e, lokasyon yatırımı açısından, aslında büyük şehirlerde fırsatları olan birçok ofis mülkü bulunduğunu söyledi. Birçok mülk kötü konumdan dolayı değil, proje yönetiminin zayıf etkisinden kaynaklanıyor. Birçok kurumsal kullanıcı kira sözleşmelerini yenilemiyor. Bu, bu tür mülkler üzerinde baskı oluşturacak. SOHO Çinin avantajı, "eski yüzü yeni yüze çevirmek" te yatıyor. Mülklerin takdir edilmesine ve kiralama düzeyinin iyileştirilmesine yardımcı olacaktır.
Gelir ikilemi
Time Finance, SOHO Chinanın mali raporlarını yıllar içinde inceledi ve şirketin 2012'deki ticari dönüşümünden bu yana gelirin neredeyse her yıl azaldığını ve gelirin 18.215 milyara ulaştığı 2010'da zirve yaptığını gördü. 2014'ten sonra SOHO Çin'in gelirinin% 100'ün altına düştüğünü gördü. Son yıllarda 2 milyar yuan civarında seyrediyor.
Hisse fiyatı açısından SOHO Çin, hisse başına 10 HK $ 'lık ihraç fiyatı ile 8 Ekim 2007'de Hong Kong Borsasına resmen indi ve o yılın 8 Kasım'ında hisse başına 11.98 HK $' a yükseldi. Ancak bundan sonra şirketin hisse fiyatı sürekli bir düşüşe geçti. 2 Temmuz 2019'daki iş kapanışıyla birlikte, SOHO Çin'in hisse senedi fiyatı hisse başına 2.90 HK $, ihraç fiyatından% 71.29 düşüş ve şirketin son piyasa değeri 15.080 milyar HK $ olarak kapandı.
SOHO Çin'in yıllık hisse senedi fiyatı eğilimi
Mali rapora göre, SOHO China, 2018 yılında kira geliri olarak 1.735 milyar yuan elde etti; bu, bir önceki yıla göre yaklaşık% 4 artış; Hongkou SOHO ve Lingkong SOHO'nun sırasıyla 2017 ve 2018'deki en-bloc satışlarının etkisi ise, şirketin mevcut varlıklarının kira geliri 2017 ile karşılaştırılır. Yıllık bazda yaklaşık% 18 arttı.
Kârlılık açısından, SOHO Çin'in 2018'deki brüt karı, 2017'nin brüt karından 1.453 milyar yuan düşüşle yaklaşık 1.285 milyar yuan oldu. Yıllık raporda, "asıl neden, Hongkou SOHO ve Lingkong SOHO'nun sırasıyla 2017 ve 2018'de satılmış olmasıdır" dedi. 2018 yılında, şirketin emlak kiralama işinin brüt kar marjı yaklaşık% 75 idi.
Geleneksel geliştiricilerin yüksek kaldıraç ve yüksek borç modelinden farklı olarak, SOHO China, son yıllarda daha muhafazakar bir finansal stratejiye bağlı kalıyor.Şirketin başkanı Pan Shiyi, şirketin borç oranının düşük olduğunu defalarca belirtti. Mali rapor, Aralık 2018 sonu itibariyle SOHO Bank of China'nın toplam 17.694 milyar yuan borç aldığını ve şirket tahvillerinin 3.0 milyar yuan olduğunu ve borç / varlık oranının% 29.52 olduğunu gösteriyor. Söz konusu şirket tahvillerinin vadesi dolduğu ve bu yılın Ocak ayında tasfiye edildiği için, SOHO Çin'in mevcut borç / varlık oranının% 29'un çok altında olması gerekiyor.
Finansal yorumcu Yan Yuejin, Time Finance'e SOHO Çin'in analiz çerçevesinin diğer geleneksel gayrimenkul geliştiricilerinden çok farklı olduğunu söyledi. Geliştiriciler yüksek ciro modelini uyguluyor ve finansmanı hızlandırmalı ve arazi edinimini artırmalı SOHO Çin'in kendisi, mevcut mülklerin satın alınması ve satılmasıdır.Bu süreçte, mülkler nispeten olgun olduğu için gayrimenkul fonları önceden müdahale edebilir. Çok az mali baskı var.
Geçtiğimiz yıl, SOHO Çin'in üç yöneticisinin, yani icra direktörleri Yan Yan, Tang Zhengmao ve icracı olmayan direktör Cha Maocheng'in istifa ettiğini belirtmek gerekir. İstifanın nedenleriyle ilgili olarak, yıllık rapor Yan Yan'ın "kişisel gelişim arayışından" istifa ettiğini ve Tang Zhengmao ve Cha Maocheng'in "her ikisinin de diğer meselelerin geliştirilmesine odaklandığını" belirtti.
Yan Yan ve Tang Zhengmao ayrıldıktan sonra, iki yönetici direktörün pozisyonları hala boş mu? SOHO Çin, Time Finance'e, ilgili bilgiler için lütfen şirketin en son yıllık raporuna bakın. Time Finance, SOHO China'nın yıllık raporunu ve Mart 2019 Yönetim Kurulu Toplantısı Bildirimini inceledi ve şirketin yönetici direktörlerinin şu anda Pan Shiyi ve Pan Zhangxin olduğunu tespit etti. Bu, en azından yönetici düzeyinde SOHO Çin'in giderek daha çok "anne-pop dükkanı" haline geldiği anlamına geliyor. (Beijing Time Finance Hu Fei)
