Guan Qingyou'nun son konuşması: Bu şehirlerdeki ev fiyatları 2019'da baskı altında ve emlak piyasası çökmeyecek
Sözlü: Guan Qingyou
Finans Enstitüsü Dekanı gibi, Zhenghe Adası komşuları
"Çin Gayrimenkullerinde Geleceğin Eğilimleri" konusu şu anda pek konuşulmuyor, çünkü emlak piyasası durgun, emlak geliştiricileri yaralanıyor ve sektör kötümser. Aslında öyle değil. Nispeten tarafsızız Emlak piyasasında büyük değişiklikler olabileceğini düşünüyoruz, değişiklikler neler?
Temel sonuç şudur: Emlak endüstrisi, Hong Kong hisse senetleri fenomenini gösteriyor olabilir. Hong Kong hisselerinin% 10'u, piyasa değerinin ve işlem hacminin% 70'ini oluşturuyor. Bu pazar giderek daha fazla parçalı hale geliyor. Hong Kong borsasında, her yedi dolarlık işlem için neredeyse bir dolar Tencent'e ve lider şirketlerin oranına sahip O çok büyük.
Bu gelecekte Çin'in emlak piyasasında olacak mı? Analiz edelim.
Aslında şu anda gördüğümüz konut fiyat endeksi pek çok farklılaşma işareti gösteriyor. Amerika Birleşik Devletleri'nde durum bu Tabii özel bir durum bulduk, New York konut fiyatları ve Detroit konut fiyatları. Çin'den bir örnek bulalım, bu sadece bir benzetme ... Pekin'deki konut fiyatları ile başka bir şehirdeki konut fiyatları karşılaştırdığımızda, aslında farklı şehirler arasında konut fiyatlarında çok büyük bir farklılık olduğunu görürüz.
Tıpkı Hong Kong pazarında bu ana akım ticaret şirketini gördüğümüz gibi, en büyük% 10 şirket ve çok sayıda% 50 ve% 60 şirket, toplam piyasa değerindeki oranlarıyla aynı ticaret hacmine sahiptir. Elbette bunlar çok özel iki durum.
Sizinle birkaç yönü paylaşmak istiyorum:
İlk husus: Müdür Li Tie'ın (China Urban ve Small Town Reform ve Geliştirme Merkezi Başkanı ve Baş Ekonomisti) söylediklerine katılıyorum. Uzun vadede, Çin'in emlak piyasası geliştirme için çok yer var.
Ama şimdi her iki grup da daha endişeli Bir grup geliştirici ve tüm sektör kederle dolu Herkes umut olmadığını, finansmanın zor olduğunu ve evin satılamayacağını düşünüyor. Bir de katı ve iyileştirme ihtiyaçları olan bir grup alıcı var, herkes de çok endişeli, düşecek mi düşmeyecek mi? Düşmek istiyorsan, biraz daha düş, ben kolayım.
Elbette bu pazar gerçekten de bazı değişimler geçiriyor, bunu şu şekilde özetliyoruz: Toplam hacmin genişlemesinden yapının farklılaşmasına kadar, toplam hacim genişlemesinin özellikleri yavaş yavaş yapısal farklılaşmaya yol açtı. Farklılıklar nedir?
Birincisi talep açısından.
Bu talebi basitçe spekülatif talep ve katı talep olarak ikiye ayırırsak, yıllar boyunca, özellikle 2016'dan beri sürekli ayarlamalarımız nedeniyle, spekülatif talep gerçekten büyük ölçüde azaldı.
Ancak aynı zamanda gerçek katı talep hala var. Hatta çoğu orta sınıf iyileştirme ihtiyacının da katı talepler olduğunu söyleyebiliriz. % 45'ten fazlasının iki evi var.
Buna birkaç açıdan bakabiliriz: Birincisi, düzenlemenin rolü, özellikle "konut ve konut, spekülasyon değildir" ana teması netleştikten sonra.
Herkes biliyor ki, bu finansal denetim turunda, 2018'den sonra politika gevşemesine rağmen, makro kaldıraç oranını istikrarlı bir şekilde düşürme hedefi değişmeden kaldı.Makro kaldıraç oranı artık temelde% 250 civarında sabit.
Konut düzenlemesinin ana tonu fazla değişmemeliydi, ancak fiili operasyon sırasında gevşediğini biliyoruz. , Bir ucu talep tarafında mortgage kredilerinin gevşemesi, diğer ucu ise arz tarafında ve emlak şirketlerinin finansmanı yavaş yavaş gevşiyor.
Konut fiyatı yüksek mi? Açıkça söylemek gerçekten zor, ama yine de karşılaştırmalı ve nerede olduğumuzu görmeliyiz.
Mutlak bir konut fiyatını göreceli bir konut fiyatı ile karşılaştırıyoruz. Mutlak konut fiyatları Bugün Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi şehirlerdeki konut fiyatlarının seviyesini göstermek için küçük bir veri kullanarak bir sayı hesapladık Yaklaşık 10 milyon RMB'ye ne tür bir ev satın alabilirim?
Aslında Çin'de ev satın almakla yurtdışında ev almak arasında büyük bir fark var. Satın aldığımız şey inşaat alanı ve satın aldıkları şey gerçek kullanılabilir alan. Bu verileri hesapladıktan sonra, Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri gibi büyük şehirlere kıyasla, Çin'de ev satın almak gerçekten ucuz değil.
Verilerimiz biraz revize edilmiş ve aynı bölgeye göre hesaplanmıştır.Sonucumuz, dünyadaki 20 çekirdek şehrin merkezi kentsel alanlarındaki konut fiyatlarının, konut fiyatları açısından Şangay, Pekin ve Shenzhen'de Hong Kong'dan sonra ikinci sırada olduğu şeklindedir.
Elbette bu, Çin'in konut fiyatlarında büyük bir balon olması gerektiği anlamına gelmiyor, sadece statik bir bakış açısı. Mutlak bir bakış açısına göre, Hong Kong, Şangay, Pekin ve Shenzhen'deki konut fiyatları daha sonra aşina olduklarımızdan çok daha yüksek. Büyük şehrin. Göreceli konut fiyatları açısından verilerimiz düşük değil, ön planda da.
Konut fiyatının gelire oranı aslında büyük bir sorundur. Örneğin, geliri hesaplarken ortalama geliri hesaplayamayız, ancak medyan seviyesini hesaplamalıyız. Ama öyle olsa bile, muhtemelen karşılaştırırız, konut fiyatlarımızın da dünyanın 20 ana şehrinin önünde sıralandığını göreceksiniz.
Daha önce de bir film yaptım. Filipinler'de Manila, Hindistan'da Mumbai, Kamboçya'da Phnom Penh ve Tayland'da Bangkok gibi dünyanın gelişmekte olan veya yükselen ekonomilerindeki büyük şehirlerle karşılaştırıyoruz. Ayrıca konut fiyatlarının gelire oranını da kullanıyoruz. Bu karşılaştırmayı hesaplarsanız, Pekin ve Şangay'ın göreli konut fiyat oranlarının en yüksek olmadığını, en yüksek olanın Kamboçya'daki Phnom Penh olduğunu göreceksiniz.
Herkes bu verilerin anlamsız olduğunu söylediğini söyledi, ama muhtemelen neyi yansıtıyor? Yükselen ekonomiler ve gelişmekte olan ülkelerdeki büyük şehirlerdeki konut fiyatlarının seviyesi ve bunların konut fiyatı-gelir oranları, bu ülkenin bölgesinde ve kamu hizmetlerindeki dengesizlikleri yansıtıyor.
Aynı zamanda 2016'nın sonundan sonra, bu finansal düzeltme turundan sonra, çökmüş düşüş dediğimiz gölge bankacılık sistemi, toplam sosyal finansman miktarı kredileri hariç tutarsa uçurum benzeri bir düşüş olacağını da gördük.
2008'den 2016'ya kadar olan bu sel veya finansal balonları gördük, bu dönem gerçekten geçti. Ayrıca M2'nin büyüme oranının geçmişte% 12 ve% 13'ten yaklaşık% 18'e düştüğünü görüyoruz. Hiç şüphe yok ki, bu finansal döngüde bir gerileme ve bu döngü en az üç ila beş yıl sürebilir.
Bu kesinlikle varlık fiyatları üzerinde olumsuz bir etkidir. Makro açıdan bakıldığında, kesinlikle olumsuz bir etkidir.
Biraz daha ileri gidersek, bence bu aynı zamanda 2008'den sonra finansal krize verilen küresel tepkinin başlattığı bir para deneyi. Şimdi bu döviz deneyi için kademeli olarak ödeme yapıyoruz. Finans sektöründeki birçok insan bugün çok rahatsız hissediyor, muhtemelen bu arka plan nedeniyle finansal gerileme başladı.
İster makro düzeyden, ister mali düzeyden ya da ayarlanmış politika düzeyinden olsun, spekülatif talebin balonun gerçekten çok sıkıldığını görüyoruz.
Pratik bir bakış açısıyla, son 20 yılla karşılaştırıldığında, gerçek konut talebi gerçekten değişti ve katı talep o kadar güçlü değil. Biri, demografik yapıdaki değişiklik ... Çin'in 15 ile 64 yaş arasındaki çalışma çağındaki nüfusu net bir düşüş gördü. Belki bir on yıl içinde, Çin'in üniversiteye giriş sınavı çok kolaylaşacak, kabul oranı önemli ölçüde artacak ve demografik yapı yavaş yavaş emlak piyasamızı etkiliyor.
Aynı zamanda, yeni bir doğum turunun zirvesini görüyoruz ve katı ihtiyaçları olan karşılık gelen nüfus da azaldı ve sözde gençlik gelmeyecek.
İlk eve olan talebe bir bakalım, lise mezunlarının sayısı azalmaya başladı, bu da demografik yapımızdaki çok büyük bir değişikliği yansıtıyor. Aynı zamanda kayıtlı evliliklerin sayısı da düşüyor.
Elbette burada başka bir açıklama daha var, yalnız yaşayan insan sayısı artıyor, bu da emlak piyasasının kendisine olan katı talebi artırıyor. Yani, sadece ihtiyaç duyulan gruptan, lise mezunlarından, evli gruptan gerçekten bir düşüş olduğunu görüyoruz.
Uluslararası deneyimler, nüfusun dönüm noktasına genellikle konut fiyatlarının dönüm noktasının eşlik ettiğini göstermektedir. Japonya'yı her zaman gayrimenkul piyasasında dünyanın en büyük ekonomilerinin özel bir örneği olarak görmüşümdür. Nüfusun dönüm noktası, gayrimenkulün dönüm noktasıyla aynı olmalıdır, ancak Japonya'nın performansı özellikle canlı. Elbette bu, Plaza Accord'dan sonraki bir dizi başarısızlık. Makro politika ilişkilidir.
Çin'in demografik yapısı, uzun vadede konut fiyatlarının eğilimini gerçekten etkileyecek. Kısa vadede, gayrimenkul şirketleri hem arz hem de talep tarafında görece ağır baskı altındadır.Arz tarafında ise gayrimenkul şirketleri arsa satın almamaya başladı çünkü finansman maliyetleri gerçekten nispeten yüksek ve finansman zor.
Talep yönünden, satın alma kısıtlamasından sonra, büyük şehirlerin çevresindeki alanlardaki fiyat düşüşü nispeten büyük, örneğin Pekin Yanjiao'daki düşüş çok büyük, ancak merkez şehirdeki fiyat dalgalanmaları çok büyük değil.
Yani basit bir ifadeyle, Son 20 yıldaki gibi toplam miktarın veya çok yüksek eğimli genişleme döneminin sona ermek üzere olduğunu düşünüyoruz.Gelecekteki gayrimenkul gelişimi nispeten yukarı doğru bir eğime sahip olabilir, ancak nispeten düz bir eğilim.
Dün de bu konudan başka bir vesileyle bahsetmiştim.Emlak sektörü, sadece sektörün kendisinden geliyorsa hala lider bir sektör ... On trilyonluk hacmi bir düşünün, sektörün kendisi uzun vadede büyük değil. Problemin. Ancak kısa vadede, hem düzenleyici politikalar hem de herkesin beklentileri gerçekten de sektörün kendisinde ciddi bir farklılaşmaya yol açtı. Birkaç açıdan diyelim:
Birincisi, kentsel nüfus hala büyüme için çok yer var, özellikle gerçek kentleşme oranımız yarıdan biraz fazla,% 50'nin biraz üzerinde.
İkincisi, bunun daha önemli olduğunu düşünüyorum. Bir yapıya bakalım. Kişi başına düşen konutta iyileştirme için aslında çok yer var.
Çin'de konutun doğası muhtemelen dünyadaki en karmaşık olanıdır ve ben de bundan emin değilim. Size bir liste vereceğim Bakın, merkezi teslimat evleri, askeri teslimat evleri, konut reform evleri, sıradan ticari evler ve sıradan olmayan ticari evler var. Çok fazla tipimiz var. Küresel kişi başına düşen yaşam alanına karşılık olarak, düşük olmadığını söylemeliyiz ama hala yer var.
Üçüncüsü, konutun ömrü.
Muhtemelen 80'lerde ve 90'ların başında yaptığımız evler artık gerçekten kabul edilemez. Okul mahalle evinin yanı sıra, herkesin bir çok medyada gördüğü harap olmuş okul mahalle evi çok yüksek bir fiyata satılabilir.İnsanlar bir ev değil, bir okul, bir yer satın alıyor. Bu, sizinle paylaşacağımız ilk bölüm.
İkinci husus: hissediyoruz Bölgesel bir perspektiften bakıldığında, nispeten büyük bir farklılaşma olacaktır Geçmişteki aynı yükseliş ve düşüşten mevcut yükseliş ve düşüşe kadar, bölgesel ayrışma şimdi giderek daha fazla ortaya çıkıyor.
Gelin bir bakalım, 2014'te durum nasıl? Eşzamanlı yükselme, iki çizgili bir çizgi ve üç çizgiden oluşan ikinci çizgi böyle bir özelliktir, dönüşlerdeki artış. İster İstatistik Bürosu'nun istatistikleri, kendi gerçek duygularımız da dahil olmak üzere, bu temelde böyledir.
Birinci ve ikinci kademe şehirler için gayrimenkul düzenlemesinin rolünün marjda zayıflamaya başladığını görüyoruz, birinci ve ikinci kademe şehirlerde konut fiyatlarının artış hızı toparlanmaya ve düzenlemenin rolü zayıflamaya başladı.
Sağduyuya göre, fiyat sınırlama politikasının kuyruğa alma, piyango ve köşeleri kısma gibi birkaç sonuç getirmesi gerektiğini biliyoruz. Çünkü piyasa fiyatı 50.000 yuan olan bir şeyi 40.000 yuan'a satarsanız, ortada kesintiler olacaktır Planlı ekonomi önlemleriyle kanıtlanan bu şey hala popüler, anlamıyorum.
Daha önce birinci ve ikinci kademe şehirlerde konut için ipotek kredilerinin gevşemeye başladığını da belirtmiştim.Bu açıdan bakıldığında, 2019 yılında birinci kademe şehirlerde artan konut fiyatlarının baskısının görece büyük olduğunu düşünüyorum.
Burada da önemli bir arka plan var: Borsayı ve tahvil piyasasını incelediğimiz gibi, önümüzdeki yıl çok önemli bir özellik nedir? Bir temel varlık balonu olacak. Ekonomik tabanın henüz gelmediğini biliyoruz. Bu yıl herkes ekonomik büyüme oranının 6,6 civarında olacağını tahmin ediyor ve şimdi önümüzdeki yıl 6,3 ve 6,4 civarında, özellikle yılın ilk yarısında daha iyimseriz.
Önümüzdeki yılın ikinci yarısını herkes net olarak göremese de, muhtemelen önümüzdeki yılın ilk yarısı ... Önümüzdeki yılın ilk yarısında ekonomik büyüme oranı 6,3 ve 6,4 civarında .. Sorun nedir?
Konut ipotek kredileri ve emlak şirketlerinin finansmanı gibi marjlarda fonlar gevşiyor. Varlık yönetimi endüstrisinin denetimi, varlık yönetimi yan kuruluşlarının kurulması vb. Dahil olmak üzere mali denetim, mali denetimi gevşetiyor, bu da tüm sermaye tarafının gerçekte gevşediği anlamına geliyor.
Varlık yönetimi açısından bakıldığında, ekonominin hala düşüşte olduğunu görüyoruz, bu da yeni bir varlık kıtlığı turu olacağı anlamına geliyor ... Şu anda, iyi kalitede olan beyaz at ve mavi çip stokları en popüler olanları olduğu için borsada geri kazanılmalıdır. Emniyet.
Tıpkı 2017'nin ikinci yarısında olduğu gibi. Birincil pazar kesinlikle bir tek boynuzlu at balonu görecek ve emlak piyasası da büyük şehirlerin çekirdek kentsel bölgelerindeki ev fiyatları için baskı yaşayacak. Varlık tarafının aşağı yönlü süreci boyunca, ana varlık tarafında bir başka balon dalgası daha olacak Bu, önümüzdeki yıl için daha çok endişelendiğim bir sorun.
Aynı zamanda, envanterin birinci ve ikinci kademe sıcak şehirlerde konut fiyatları üzerinde destekleyici bir etki oluşturduğunu görüyoruz.Aslında, birinci kademe şehirlerde envanterin stoktan çıkarılması çok hızlı ve envanter nispeten düşük seviyede kalıyor.
Elbette öte yandan bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin konut fiyatlarının yüksek olduğunu düşünüyoruz ama göreceli olarak belli bir risk biriktirmişler yani emlakta belli bir balon olduğunu ve en büyük balonunun birinci ve ikinci kademelerde olmadığını düşünüyorsunuz. Şehirler, ancak üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde.
Tabii ki, uzun vadede emlak piyasası büyük bir balon olmayan iktisatçılar da var ve bazıları emlak piyasamızın Japonya ile aynı duruma geldiğini düşünüyor. Genelde emlak balonumuzun gerçekten biraz olduğunu düşünüyorum, ancak çoğunlukla üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde ortaya çıkıyor.
Aynı zamanda, bu yıl yeni bir fenomeni de fark ettik: Kulübede reformunun paraya çevrilmesi sona eriyor. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde bu reformların en büyük itici gücü geri çekilmek.
Herkes bilir ki kulübede yapılan reformların paraya çevrilmesi ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut piyasasının teşviki, son birkaç yılda üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin reformu için en büyük itici güç olarak söylenebilir. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler de en yüksek satılmamış müzayede oranına sahip ve birçok geliştirici savaş hatlarını küçültmeye başladı.
Üçüncü husus, gayrimenkul şirketlerinin kendilerinin de büyük bir farklılaşma yaşayacağıdır.
Emlak şirketlerinin çok önemli iki özelliği olduğunu düşünüyorum:
Bir özellik, gayrimenkul sektörünün genel kaldıracının azalmasıdır.
Şu anda Çin'de borsada işlem gören emlak şirketlerinin ortalama kaldıraç oranı% 70 civarında. 2017 yılında bu kaldıraç oranının daha da yüksek olduğunu gördük ama herkes Hong Kong'daki benzer emlak şirketlerinin ortalama kaldıraç oranının% 30'dan fazla olduğunu biliyor. Diğer bir deyişle, kaldıraç oranımız Hong Kong'da borsada işlem gören benzer şirketlere göre iki kat daha yüksek, çok ilginç bir sorun var.
Tıpkı borsa çöküşünden sonra Çinli yatırımcıların kaldıraç baskısını hissetmeye başladığını ve ciltlerinin acısını da yaşadıklarını söylediğimiz gibi, bu yılki hisse senedi taahhüdünün borsada işlem gören şirketlerin kaldıraç krizini hissetmeye başladığını ve ciltlerinin de acısını çektiğini söyledi.
Emlak piyasasının son birkaç yıldır düzenlenmesi de emlak piyasası işletmelerinin sancılı hissetmesine neden olmuştur.Genel kaldıraç oranı düşebilir ve herkes kendi likidite yönetimine gittikçe daha fazla önem verecektir.
Li Ka-shing bir keresinde borçlular ve borç alanlar konusunda her zaman çok temkinli davrandığını ve Hong Kong'un emlak şirketlerinin trajik piyasa düşüşleri ve konut fiyatları yaşadığını söylemişti.Aslında bu Çin anakara pazarında gerçekleşmedi.
Hainan'da 1990'ların ortalarında ve sonlarında yaşanan bu gayrimenkul çöküşünün aslında bizden uzun bir süre uzakta olduğunu söylüyoruz ve bu, sosyalist piyasa ekonomik sistemi 1990'larda yeni başlatıldığında gerçekleşti.
Geçtiğimiz yirmi yılda Çinli emlak geliştiricileri sistematik bir mali şok yaşamadılar. Bu düzenleme turunda birçok gayrimenkul politikalarla kontrol ediliyor, varlık satılıyor ve kaldıraç azalıyordu, herkes de bu trajik dereceyi gördü, bu gördüğüm çok önemli bir değişiklik.
Gayrimenkul şirketlerinin genel kaldıraç oranı düşecek.Tıpkı bireysel yatırımcılar gibi, kimse hisse senedi satın almak için on kat kaldıraç kullanmaya cesaret edemiyor.Gelecekte, borsaya kayıtlı şirketlerin hisse senetlerinin% 80 ve% 90'ını vaat etmeleri pek olası değil. Dışarı çıkarken, bu gerçek şokların veya kayıpların getirdiği tüm sektördeki değişimdir, bu ilk özelliktir.
İkinci özellik, emlak sektörünün genel yoğunluğunun gerçekten artmasıdır. , Bu özelliği bugünün ana manşetini yapmak için de kullandık, Hong Kong borsalaşma durumu var mı?
Satışlar açısından mevcut duruma bakıldığında, satışların listeye girme eşiği gittikçe yükseliyor, bu nedenle şimdi 300 milyar yuan satışa sahip büyük bir şirket ve ilk beşte yer alan birkaç şirket şimdiden 300 milyara ulaştı ve ölçek büyümeye devam ediyor yani büyük şirketlerin yön etkisi giderek daha belirgin hale geliyor.Tüm sektörün endüstri yoğunluğu arttı ve bazı küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri piyasadan çekilmek zorunda kalabilir. Bu nedenle, gördüğümüz Hong Kong hisse senetleri olgusu olacak mı? Hong Kong hisse senetlerinin trendine doğru gelişmesi muhtemel olduğunu düşünüyorum.
Üçüncü özellik, emlak şirketlerinin kendilerinin de bazı düzenlemelerden geçmesidir. , Farklı seçimler ve farklı sonlarla bazı dönüşümler de gerçekleşiyor.
Son yıllarda birçok şirket dönüşüm geçirdi, ancak bazı şirketlerin biraz erken dönüşüme uğradığını, bazılarının nispeten orta düzeyde dönüşüme sahip olduğunu ve bazılarının ise olmadığını gördük.
Bu dönüşüm kabaca üç kategoriye ayrılabilir: İlk kategori, gönül rahatlığı, kalite iyileştirme denen, yeşil, yüksek kaliteli ve insancıl bir ev inşa etmektir. İkinci kategori, yukarı akış, orta akış ve aşağı akış endüstriyel zincirinin uzantısıdır. Üçüncü kategori, sanayi ve finans entegrasyonu dediğimiz şeydir.
Son on yıldaki duruma bakıldığında, gayrimenkul alanında avantajları olan birçok geleneksel işletme zamanından önce dönüşmüş, birçok işletme kültür turizmine, gayrimenkule, film ve televizyona dönüşmüştür. Ev para kazanıyor. Bir de işletmelerin finansmana dönüşmesi var, ben de finans yapıyorum Daha sonra finansın para kazanmak için bir ev inşa etmekten daha iyi olduğunu anladım.
Zamanından önce dönüşüme uğrayan şirketler, altın on yıllık kalkınmayı kaçırdılar. Bir düşünün, 2008'den 2017'ye, yani on yıla yakın olan herkes, bu sadece emlak sektörünün altın on yılı. Bu konuyu birçok emlak firması ile de konuştum. Bu, şirketin iyi bir iş çıkardığından ya da balonun uçtuğundan değil, çünkü on yılda bir finansallaşma ve balonlaşma sürecinden geçtik.
Bazı şirketler zamanında dönüşümler yaptılar. Üst, orta ve alt sanayi sektörlerini genişlettiler ve bazıları iyi iş çıkardı. Tabii ki, bazıları da düzenlemelerden ve kısa vadeli sorunlardan etkilendi.Ama genel olarak, yukarı akış, orta ve aşağı akış sanayi zincirlerinin olduğunu görüyoruz. Bu yolu genişletmek için, gelecekte ana akım emlak şirketleri için bir dönüşüm yönü olduğunu düşünüyorum.
Dördüncü boyut, endüstri ve finansın entegrasyonudur.
Şirketin tamamı sanayi ve finansın birleşiminden oluşuyorsa, temelde şu anda bir hedef, özellikle birçok şirket finansal kontrol platformları yaptı, artık bir darbe senaryosu haline geldi ve birçok şirket likidite riskine yakalandı.
Likidite yönetiminde de çok büyük bir boşluk var ve bu boşluk bence finansal denetimin ısrarı ile birlikte bazı şirketlerde problemler olabilir.Bu sorunun nihai çözümü varlıkları elden çıkarmak veya Dış stratejik yatırımcılar.
Güncel istatistiklerden, 2018, 2019 ve 2020'nin üç yılı kredi geri ödemeleri için en yoğun dönemdir.Bu yıl en yoğun dönem olarak kabul edilir.Bu nedenle, dönüşümlerinde özellikle başarılı olamayan birçok gayrimenkul şirketi olacaktır.
Basitçe söylemek gerekirse, bu endüstrinin genel kaldıraç oranı düşecek, endüstrinin farklılaşması daha da yoğunlaşacak ve başlık olgusu daha belirgin hale gelecektir. Aynı zamanda gayrimenkul şirketlerinin de büyük bir dönüşüm gerçekleştirdiğini görüyoruz.
Bunları sizlerle paylaşıyorum, emlak sektöründeki bazı değişikliklere, bölgesel değişikliklere, sektördeki değişikliklere ve fiyat değişikliklerine baktığımızda.
Genel olarak, gayrimenkul endüstrisi Çin'in uzun vadeli ekonomik kalkınma döngüsünde ele alınırsa, emlak endüstrisinin tüm ekonomik kalkınma için hala vazgeçilmez bir lider endüstri olduğunu düşünüyorum. On trilyon seviyeli bir endüstri önemsiz olamaz.
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde gayrimenkul alanında uzun yıllar süren düzenlemeler ve tartışmalar yaşadık.Büyük sorun herkesin birinci kademe şehirlerdeki fiyatlara odaklanması ve birinci kademe şehirlerdeki yüksek konut fiyatlarının aslında bir gelir dağılımı sorunu olması.
Dolayısıyla, hükümetin bakış açısından, düşük ve orta gelirli gruplar için evlerinde yaşama hedefine gerçekten daha fazla odaklanmamız gerektiğini ve kaynakları bu hedef etrafında tahsis etmemiz gerektiğini birkaç kez önerdim. Fiyatları düzenlemek yerine, fiyatları düzenlemenin en kötü yöntem olduğu söylenmelidir.
Kişi başına düşen yaşam alanımız düşük olmasa da, Çin'deki kentleşme seviyesi hala gelişiyor. Şu anda Müdür Li'ye göre, 2030 yılına kadar% 70 ve% 80 şehirleşme oranına ulaşırsak, Çin Konut talebi ve konut geliştirme talebi hala çok güçlü. Bu nedenle Pekin ve Şanghay gibi büyük şehirlerde konut fiyatlarında keskin bir düşüş beklemek gerçekçi değil.
Bugün size bildirdiklerimin kısa bir özeti: Genel olarak, gayrimenkul gerçekten de nispeten büyük bir farklılık yaşadı. "Hong Kong Stoklaştırması" için bir metafor yaptık. Şu andan itibaren düzenleme hala devam ediyor, ancak politika arz ve talep yönünde. Sonunda biraz gevşeme oldu. Bu nedenle, gelecek yılki duruma bakılırsa, birinci kademe şehirlerdeki gayrimenkullerin yukarı yönlü bir baskısı var.
Aynı zamanda üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyat balonunun birinci kademe şehirlerdekinden oldukça farklı olabileceğini ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin 2015'teki yükselişin ardından balonları tüketebileceğini görüyoruz.
Genel olarak, gayrimenkulün çökmesi olası değildir Ayrıca bu sektöre daha objektif bir tavırla bakabileceğimizi ve gayrimenkul yatırımı alanında herkesin iyi getiri sağlayacağını umuyorum.
