Bu 5 önemli sinyal, Çin emlak piyasasının büyük bir tersine döneceğini gösteriyor!
Gayrimenkul "Golden Nine and Silver Ten" yarı yolda ... Şu anda emlak piyasasıyla ilgili çeşitli haberler gelmeye devam ediyor ve emlak piyasasının görünümünde ciddi farklılıklar var. Ren Zhiqiang'ın temsil ettiği bakış açısı, kentleşmenin hızlanmasıyla Çin'in emlak piyasasının 20 yıl daha yükselmeye devam edeceğine inanıyor. Vanke Yu Liang ve Sunac China Sun Hongbin gibi sektör liderleri, gayrimenkul sektörünün güzel günlerinin yaklaşmak üzere olduğuna ve gayrimenkul şirketlerinin geleceğinin daha iyi olmayacağına inanıyor.
Sadece eve ihtiyaç duyan alıcıları özellikle utandıran şey, kimi dinleyeceklerini bilmemeleridir. Ren Zhiqiang, bir yandan, şimdi bir ev satın almazsanız, gelecek yıl bunu karşılayamayacağınız konusunda defalarca uyardı, ev satın almaya çok dikkat etmelisiniz. Öte yandan, Vanke'nin temsil ettiği önde gelen emlak şirketleri indirim sunuyor ve Vanke, gayrimenkul sektörünün soğuk bir kışla karşı karşıya kalacağını belirterek "Canlı" sloganıyla gayrimenkul şirketlerini bir dönüşüm yoluna girmeye zorlayacak.
Ancak sadece yükselen ama düşmeyen konut fiyatları zihniyetini benimsemeye devam edersek kesinlikle uygun olmayacağına inanıyoruz. Görünüşe bakılırsa, bu yılın ağustos ayında, yılın ilk yarısında yurt içi konut fiyatları artmaya devam etti, ancak bu artışlar daraldı ve düşen şehirler de artmaya başladı.Gazlaca yatırım riskleri artıyor ve yatırımcılar devam etmelidir. Net bir kafa.
Dönüm noktası sinyali 1: Bazı önemli şehirlerde ikinci el konut fiyatları aylık bazda düştü
China Real Estate Association tarafından desteklenen Çin'in konut fiyatı verileri, bu yılın Ağustos ayında, ülke genelindeki 34 önemli şehrin 13'ünde ikinci el konut fiyatlarının önceki aya göre düştüğünü gösteriyor. Bunlar arasında, Dalian'daki ikinci el evlerin ortalama fiyatı Ağustos ayındaki metrekare başına 14.563 yuan idi ve en büyük düşüş olan Temmuz ayındakinden% 4.2 daha düşüktü. Ağustos ayında Tianjin'de ikinci el evlerin ortalama fiyatı Temmuz ayına göre% 2,29 düşüşle metrekare başına 25,104 yuan oldu. Buna ek olarak, Hangzhou, Guangzhou, Shijiazhuang, Xiamen ve diğer şehirlerde ikinci el konut fiyatları aylık% 1'den fazla düştü.
Bu bağlamda, mevcut ikinci el konut piyasasının geçmişten farklı olduğuna inanıyoruz.Geçmişte konut fiyatları yükseldi ama düşmedi ama şimdi yurt içi konut piyasası farklılaştı.Düzenlemenin giderek derinleşmesinin etkisiyle bazı birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki ikinci el konut piyasası ülkeye öncülük etti. Dördüncü çeyrekte konut fiyatlarındaki düşüş sırasına daha çok ikinci kademe şehirlerin eklenmesi bekleniyor.
Şu anda sadece ikinci el konut fiyatı düşmekle kalmıyor, aynı zamanda piyasanın olmadığı noktaya da ulaştı. Birçok emlak acentesi, mevcut yüksek konut fiyatlarının altında, mal sahiplerinin ikinci el evler sattığını ve üç ila beş milyon arasında indirim yapmazlarsa kesinlikle satış yapamayacaklarını bildiriyor.
Dönüm noktası sinyali 2: Mülk sahiplerinin haklarını koruma olayları artmaya başlıyor
Son zamanlarda medya, Hefei Taihe Yard'ın fiyatının 21.000 yuan'dan 16.000 yuan'a düştüğünü bildirdi ve bu da erken mülk sahiplerinin haklarını savunmak için pankartlar çekmesini tetikledi. Buna ek olarak, Pingtan, Fuzhou'daki Zhengrong Konağı da yakın zamanda mülk sahiplerinin haklarını koruma olayları yaşadı. Birçok işletme sahibi, piyasa açıldığında 16.000 RMB'den fazla bir birim fiyattan satın aldı. Ve şimdi yakınlardaki aracı tarafından bildirilen yeni evin birim fiyatı 12,000 yuan-13,000 yuan. Başka bir deyişle, bu sahipler zaten metrekare başına yaklaşık 4.000 yuan kaybetti.
Ev fiyatları yükseldiğinde ev sahipleri haklarını savunmayacak, ancak ev fiyatları düştüğünde ev sahiplerinin haklarını koruma faaliyetleri artmaya başlar. Bu, geliştiricilerin artık geride kalamayacaklarını ve daha düşük fiyatlarla satış yapmaya başladıklarını gösteriyor. Geliştiricilerin umutsuz fiyat indirimi promosyonlarının ana nedeni emlak sektörünün soğuyacağı ve yüksek fiyatların sıkıcı olmasıdır.Fiyat indirim promosyonlarını kullanmak ve kışa daha çok nakit hazırlamak daha iyidir.
Dönüm Noktası Sinyali Üç: İlk ev kredisi faiz oranı arka arkaya 20 kez yükseldi
Bu yılın Ağustos ayında, ülke genelinde ilk konut kredilerinin ortalama faiz oranı artmaya devam ederek% 5,69'a ulaştı, bir önceki aya göre% 0,35 artış ve bir önceki yıla göre% 11,13 artışla art arda 20'nci aya yükseldi. Piyasadaki tüm taraflar, mevcut konut kredisi piyasası politikasının hala sıkı olduğuna ve konut kredisi faiz oranlarının gelecekte düşük kalabileceğine inanıyor.
Ve ilk konut ipotekleri için faiz oranlarındaki artışın gereksiz konut talebini azaltacağına ve emlak arzı ile talebi arasındaki dengesizliği onarabileceğine inanıyoruz. Örneğin, bazı ebeveynler konut fiyatlarının yükseldiğini gördüklerinde, büyümeleri ihtimaline karşı reşit olmayan çocukları için ev satın almak istiyorlar.
Aslında, ilk konut kredisi faiz oranındaki uygun bir artış, dürtüsel konut talebinin piyasaya girmesini engelleyebilir. Gerçek katı ihtiyaçların barınma hayallerini gerçekleştirmesine izin verin. Aynı zamanda, ipotek faiz oranlarındaki artış ev alıcılarının maliyetini kademeli olarak artıracak ve spekülasyon talebini azaltmada da rol oynayacaktır.
Dönüm Noktası Sinyali 4: Satılmayan arazi müzayedelerinin sayısı rekor kırdı
Bu yılki arazi müzayedelerinin sayısı rekor seviyeye ulaştı. Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, 2018'den beri ulusal emlak piyasasında 800'den fazla başarısız arazi müzayedesi gerçekleşti. Elbette bu, arazi müzayedeleri olgusunun ilk kez ortaya çıkması değil. 2011'den 2012'ye kadar 100 şehirde konut arsası ihaleleri zirve yaptı ve 2014'ten 2015'e kadar başka bir arazi müzayedesi dalgası yaşandı.
Bu bağlamda, bu yılın ilk yarısında arazi müzayedelerindeki artışın esas olarak şu nedenlerden kaynaklandığını düşünüyoruz: Birincisi, yerel yönetim yeni konut fiyatlarının üst sınırını şart koşuyor, bu nedenle bazı emlak şirketleri yüksek fiyatlarla arazi satın almanın kârsız olduğunu düşünüyor, bu yüzden başarısız oluyorlar. Fenomen artmaya başladı.
İkincisi, bazı sıcak nokta şehirlerindeki emlak şirketlerinin gayrimenkulün soğumasının uzun süredir farkında olmalarıdır. Yerel yönetimler yüksek fiyatlı arsalar teklif ettiler, ancak emlak şirketleri çok temkinli. Şu anda, arsalar etrafındaki konut fiyatları düşüyor ve arsa fiyatları da birlikte düşecek. Gelecekteki arazi fiyatları Düşük primli işlemler veya satılmayan ihaleler yeni normal olacak.
Dönüm noktası sinyali 5: Önde gelen emlak şirketlerinin çoğu pazarın görünümü konusunda iyimser değil
Şu anda, sadece Vanke'den Yu Liang değil, aynı zamanda Vanke'nin "yaşamak" sloganı da iç toplantılarda bağırıyor. Sunac China'dan Sun Hongbin'in de piyasa görünümüne karşı kötümser bir tavrı var. 2018 ara performans toplantısında düzenlemenin ciddiyetinin beklenenden çok daha fazla olduğunu ve bu tür katı düzenlemelerin kullanıcıların konut fiyatları beklentilerini etkileyeceğini söyledi.
Aynı zamanda, önde gelen emlak şirketleri farkındalıklarını azaltmaya ve isimlerini değiştirmeye başladı. Eylül ayı başlarında, Vanke'den ilgili bir kişi şunları söyledi: Shenzhen Vanke Real Estate Co., Ltd. yakında "Shenzhen Vanke Development Co., Ltd." olarak yeniden adlandırılacak. 12 Eylül akşamı Poly Real Estate, şirketin adını "Poly Development Holdings Group Co., Ltd." olarak değiştirmeyi kabul ettiğini belirten bir duyuru yayınladı.
Önde gelen iki emlak şirketi, emlak kelimesini neredeyse aynı anda isimlerinden çıkardılar. Bu bakımdan gayrimenkul şirketlerinin "gayrimenkul" niyetinin açık olduğuna inanıyoruz. Gelecekteki emlak piyasası, emlak işletmelerinin gelişimi için bir darboğaz haline gelecektir. Bu nedenle, gelecekte gayrimenkul şirketlerinin dönüşüm ve iyileştirme hızını artırması gerekiyor. Gayrimenkul şirketleri gelecekte iki yönde dönüşebilir.
Bir yandan emlak şirketleri, zarif dekorasyonları ve güzel konut ortamıyla ev alıcılarını çekecek. Ayrıca gayrimenkul firmaları da uzun dönemli kiralık daire ve uygun fiyatlı konut yapımına katılacak. Tabii ki, emlak şirketleri ticari gayrimenkul, emeklilik gayrimenkulleri ve karakteristik şehirler gibi diğer alanlarda da yer alacak.
Öte yandan, emlak şirketleri sınır ötesi dönüşüm yapmak ve yeni iş büyüme noktaları aramak zorunda kalabilir. 23 Eylül'de Evergrande Group, Guanghui Group'a yaklaşık 14.5 milyar yuan yatırım yaptığını ve Guanghui Group hisselerinin yaklaşık% 41'ine sahip olacağını ve grubun en büyük ikinci hissedarı olacağını duyurdu. Haziran ayında China Evergrande, Jia Yueting'in Faraday Future'ına 6.7 milyar HK $ yatırım yaptı.
Beş önemli sinyal emlak piyasasının bir dönüm noktasına yaklaştığını gösterdi. Bu sinyaller daha sezgiseldir: ikinci el konut fiyatlarının eğilimi farklılaşır, mülk sahiplerinin haklarının korunması sık görülür ve arazi piyasasında satılmayan ihaleler fenomeni yükselmiştir. Daha kolay gözden kaçanlar da var. Örneğin, emlak şirketleri emlak piyasasında düşüş yaşıyor, iş dönüşümü için hazırlanıyor ve ipotek faiz oranlarını yükseltiyor. Dolayısıyla yılın ilk yarısında konut fiyatlarının son çılgınlığı olan gayrimenkul dördüncü çeyrekte önemli ölçüde düşecek.
