Ev fiyatlarının günlük limiti vardır! "A-hisse" emlak piyasası kiracı spekülatörleri caydırabilir mi?
Artık emlak piyasası düzenlemesi için yeni tedbirler mevcut .. Ningde City, Fujian, yakın zamanda yeni konut fiyatları için bir "artış limiti" belirledi. Piyasadaki bazı insanlar yeni konut piyasasının artık A hisselerine daha çok benzediğine inanıyorlar.Örneğin, fiyatlandırmada kısıtlamalar var, yeni teklifler çekilmeli, kazanan lotlar kilitlenmeli ve fiyatların günlük bir limiti var ... Peki bu borsa benzeri önlemler gayrimenkul spekülasyonunu kısıtlayabilir mi?
Yıllık artışı% 6 içinde kontrol edin
10 Temmuz'da, Fujian Ningde City, yeni konutların yıllık büyüme oranının% 6 içinde kontrol edilmesi gerektiğini ve bu yılın ikinci yarısındaki büyüme oranının% 3 içinde kontrol edileceğini şart koşarak emlak piyasasının hassas bir şekilde düzenlenmesi için "Merkezi Kentsel Alandaki Emlak Piyasasının Doğru Düzenlenmesi ve Kontrolünün Daha Fazla Güçlendirilmesine İlişkin Uygulama Görüşleri" ni yayınladı.
Merkezi kentsel alanda yeni inşa edilen ticari konutların ortalama fiyatının Ocak 2018 seviyesine (8.882 yuan / metrekare) göre yılda% 6 kontrol edileceği ve sıradan yüksek katlı konut binalarının (kaba) ortalama satış öncesi fiyatının maksimum fiyat sınırına tabi olacağı açıktır. En yüksek kontrol 11.000 yuan / metrekare içindedir.
Yönetmelik 4 bölgeye ayrılmıştır.Bunlar arasında, ilk alan türü bu yıl metrekare başına en yüksek hedef fiyatı olan 11.000 yuan, dördüncü alan türü ise bu yıl metrekare başına en düşük 7.500 yuan hedef fiyatına sahiptir.
Aslında, yeni konut fiyatları için bir "üst limit" belirlemek Ningde'nin ilki değil. Nisan 2016'da Nanjing yerel yetkilileri, Nanjing'in emlak piyasasının yönlendirmesini güçlendireceğini duyurdu. Ana şehrin altı bölgesi Jiangning ve Pukou'daki ticari konut projeleri metrekare başına ortalama 2 fiyat açıklayacak. 10.000 yuan'ın altındakiler için, yıllık artış% 12'den fazla olmamalıdır; 20.000 ila 30.000 yuan için metrekare başına yıllık artış% 10'dan fazla olmamalıdır; metrekare başına 30.000 yuan'ın üzerindekiler için yıllık artış% 8'den fazla olmamalıdır .
Zhuge Finding Real Estate baş analisti Chen Lei, pazar sıcak olmaya devam ettikçe Ningde emlak piyasasının hızla gerilediğini ve satın alma talebinin artmaya devam ettiğini, ancak arzın devam edemediğini, arz sıkıntısının piyasa fiyatlarının hızlı yükselmesine yol açtığını söyledi. Piyasa, emlak spekülasyonunu kırdı ve Ningde Belediye Hükümeti düzenleyici politikalar getirdi. Düzenleme ve kontrol politikasının ayrıntıları açısından ana odak noktası, katı talebi korumak, talebi azaltmak ve piyasanın istikrar kazanmasını sağlamak için talebi sınırlandırarak arz ve talep dengesini sağlamaktır. Ningdenin kendi pazarı çok büyük değildir. Pazarın talebi etkili bir şekilde kontrol altına alındı ve yakında gelecekte istikrarlı bir gelişme dönemine girecek.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, Ningdein mevcut satın alma kısıtlama politikasının sinyal öneminin, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin bariz bir pazar aşırı ısınması olduğunu ve bu nedenle politika düzenlemelerinin sıkılaştırılacağını belirtti.
İkinci el konut yatırımları kademeli olarak azaltılır
Bir özel sermaye şirketi olan Shangshan Rushui Assets'in yatırım direktörü Hou Anyang, mevcut emlak piyasası düzenlemesinin "birinci elden konut için planlı bir ekonomi ve ikinci el konut için bir piyasa ekonomisi" olarak özetlenebileceğini söyledi.
İlk elden konutların mevcut fiyatlandırması, emlak geliştiricilerin fiyatları özgürce belirlemelerine izin vermiyor. Birkaç şehrin uygulamasına bakıldığında, hükümetin yerel ikinci el konut fiyatına dayalı olarak% 30-80'lik bir indirimle bir kılavuz fiyat vermesi temelde.
Bu da alıcıların psikolojik beklentilerinin değişmeye başlamasına neden oluyor. İkinci el ev almaktansa sürekli yeni ev almaya gitmeyi tercih ederim.
Mevcut "planlanan birinci el konut ekonomisi ve ikinci el konut pazar ekonomisi" devam ederse, sonuç ne olacak?
Burada tartışma şehirlere bölünmelidir çünkü farklı şehirlerin temelleri çok farklıdır.
Ancak bu şehirlerin temel taleplerine baktığımızda asıl faktör aslında şu: yeni satın alma gücü olup olmadığı ve yeni arazi arzının olup olmadığı.
İlk durum:
Yeni arazi arzı, yeni satın alma gücünden çok daha fazla. Daha sonra mevcut politika çerçevesinde ikinci el konut fiyatı düşecek, ilk elden konut fiyatı güçlü olacak, fiyat farkı giderek azaldıkça yeni konut almak için başarılı tekliflerin oranı önemli ölçüde artacaktır.
Bu aslında borsada oldu. İstatistiklerime göre ikincil piyasa fiyatı düştükten sonra günlük limite kadar gelen yeni hisse sayısı azaldı. Aslında, yeni hisse senedi arzı eskiden çok hızlı olduğu için, ikincil piyasanın fiyatını objektif olarak düşürdü.
İkinci durum:
Yeni arazi arzı, yeni satın alma gücünden çok daha küçük. Bu durum aslında daha karmaşık. Birincil ve ikincil piyasalardaki fiyat ters döndüğünden, yeni evler için sıraya girmek için çok fazla satın alma gücünü tetikleyecektir ve ikinci el konut satın almak istemezler. Uzun süre devam ederse, daha fazla insanın yeni ev almak için sıraya girdiğini göreceksiniz ve ikinci el konut satışları az oluyor ama fiyat düşmeyecek. Shenzhen şu anda bu aşamada.
"Yeni satın alma gücü" değişikliklerini nasıl görüyorsunuz? Ulusal açıdan bakıldığında, konut kredisi politikası en büyük etkiye sahiptir. İpotek politikalarının sıkılaşmasından bu yana emlak piyasası yavaş yavaş soğuyor. Geçen yılın ortasından bu yana, ulusal ipotek faiz oranı kademeli olarak yükseliyor. O dönemde ortalama ipotek faiz oranı% 4,5 idi ve şimdi% 5,5'e geri döndü.
Aslında, konut fiyatları genellikle altı aydan bir yıla kadar mortgage faiz oranlarının gerisinde kalıyor. Mortgage faiz oranlarının bu yıl artmasının ev alımları için eşiği yükselteceğini ve konut fiyatlarını baskılayacağını büyük bir olasılıkla görebiliriz.
Emlak piyasasına yumuşak bir iniş yapmak istiyorsanız, ilk elden konut fiyatını sınırlandırmak, ikinci el konut işlem hacmini sınırlamak ve ardından arsa arzını artırmak istiyorsanız, zamanla yer değiş tokuşu yapmak çok rafine operasyonlar gerektirir. Bunda pek çok değişken var: yerel endüstrinin karşılayıp karşılayamayacağı, kiralama piyasasının yeterli olup olmadığı, genç nüfus içeri girip çıkmayacağı ...
Emlak piyasasında yatırımın geri çekilmesinin doğru yolu ve konut spekülasyonu yapılmaması doğru. Ama ne olursa olsun boğulma yüzünden planlı ekonomiye girmeyin. Daha fazla kontrol, talep ve arz daha sonra keskin bir şekilde düşecek ve bu da birçok soruna neden olacaktır.
Üçüncü ve dördüncü kademe konut fiyatları için politika beklentileri değişiyor
Suning Finansal Araştırma Enstitüsü Makroekonomik Araştırma Merkezi direktörü ve kıdemli bir araştırmacı olan Huang Zhilong, veri açısından bakıldığında, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerin talep tarafının giderek zayıfladığını söyledi. Burada, 40 büyük ve orta ölçekli şehirdeki ticari konut satış alanını çıkararak üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki ticari konut satış alanını kabaca hesaplayabiliriz. Bu yılın Ocak ayından Mayıs ayına kadar, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki ticari konut binalarının satış alanı büyüme oranı% 5,2'ye düştü (aşağıdaki şekle bakın) ve iki yıllık yüksek hızlı büyüme ivmesine veda etti.
Üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki gayrimenkul patlaması sadece talep tarafında değil, aynı zamanda arz tarafında da düşecek.
Bu stok azaltma politikasından sonra, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki envanter yeni bir düşük seviyeye düştü, ancak aşağıdaki iki veri ile doğrulanabilecek çok sayıda yeni envanter birbiri ardına geliyor.
Her şeyden önce üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki yeni araziler hızla artmaya devam ediyor. 2017'nin ikinci yarısında ve 2018'in ilk yarısında, ülke çapındaki 100 büyük ve orta ölçekli şehir arasında, üçüncü kademe şehirlerdeki arazi işlem alanı 129 milyon metrekare oldu ve bu bir yıllık bazda dört yılın en yüksek seviyesi (aşağıdaki şekle bakınız).
İkinci olarak, üçüncü ve dördüncü kademe konutların yeni inşaat ve inşaat alanı giderek artıyor. Bu yılın Ocak ayından Mayıs ayına kadar, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki inşaat alanı büyüme oranı, ulusal konut inşaat alanı büyüme oranının (% 2,5) çok üzerinde,% 3,6 oldu. Bu, yılın ikinci yarısında veya gelecek yıl, talep tarafı düşmeye devam ettikçe üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut envanterinin yükselen kanala döneceğini gösterebilir.
Huang Zhilong, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler ile birinci ve ikinci kademe çekirdek şehirler arasındaki en büyük farkın, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki büyük arazi arz kısıtlamaları ve boşluklarında yansıtıldığı, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin ise sınırsız arazi arzına yaklaşabileceği sonucuna vardı. Bu, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkullere her zaman konut fonksiyonlarının hakim olduğu ve yatırım amaçlı gayrimenkullerle desteklendiği anlamına gelebilir. Nasıl seçilir, yatırımcıların zaten cevabı kalplerinde olduğuna inanıyorum.
Eastern Fortune.com [eastmoneynews] WeChat hesabını takip edin ve size her gün yetkili ve profesyonel mali bilgiler verin!
