Sunshine City: Ölçeğe odaklanın ve kâra ışık tutun, finansal giderler artar
Haberler 15 Mart 2019'da, Sunshine City (000671) Group Co., Ltd. (bundan böyle "Sunshine City" olarak anılacaktır) şirketin 2018 yıllık raporunu yayınladı.Performans ve satışlarda hızlı bir büyüme elde etmesine rağmen, daha büyük mali baskı altında, Yetersiz arazi rezervleri durumunda, yıl için arazi edinim yoğunluğu neredeyse yıldan yıla azaldı. Azalmayı kaldırma ve büyümeyi sağlama ikilemiyle karşı karşıya kalan Sunshine City, 2019'da satışlara, esnek tedariklere ve envanteri kontrol etmeye dayalı üretimi belirleyecek. Satış büyümesinin önemli ölçüde yavaşlaması bekleniyor.
Gayrimenkul geliştirmeye artan bağımlılık, ancak ortalama karlılık
2018 yılında, Sunshine City yıllık bazda% 69,72'lik bir artışla 55.501 milyar yuan'lık bir yerleşim miktarı ile 3.988.800 metrekarelik tamamlanmış bir alan elde etti. Borsaya kayıtlı şirketlerin hissedarlarının net karı, yıllık% 46.36 artışla 3.018 milyar yuan oldu. Ancak, şirketin karlılığı son yıllarda büyük dalgalanmalar yaşadı. 2013 ve 2014 yıllarında emlak yönetmeliğinin etkisiyle Sunshine City'nin 15 ve 2016 yıllarındaki net kar büyümesi tatmin edici olmadı.
Şirketin konsolide beyannamesindeki toplam varlıkları, bir önceki yılın sonuna göre% 23,52 artışla 263,397 milyar yuan; konsolide tablodaki net varlıklar, bir önceki yılın sonuna göre% 34,22 artışla 41,03 milyar yuan olmuştur. Şirketin satış brüt kar marjı ve net kar marjı, her ikisi de 2017 yılına göre daha yüksek olan% 26.06 ve% 6.92 idi, ancak genel net kar marjı% 7'den azdı ve bu, büyük emlak şirketleri arasında düşük bir seviye olarak kabul edildi. Şirketin tüm yıl için ağırlıklı ROE'si yalnızca% 16,38'di, bu% 20'yi aşmadı ve şirketin yıllık stok devir hızı yalnızca 0,31 oldu. Sunshine City projesinin düşük kar marjları ve yavaş ciro var Bu, Sunshine'ın hızlı bir satış büyümesine sahip görünmesinin ana nedeni olabilir, ancak finansal baskı hala çok büyük. Yıllar içinde düşük kar marjlarının hızlı genişlemesi nedeniyle, Sunshine City'nin yıllar içindeki temettüleri cimri göründü. Yıllık rapor planına göre, şirket 227 milyon nakit temettü dağıtmayı planlıyor. Her 10 hisse için tüm hissedarlara toplam 0,56 yuan (vergi dahil) dağıtılacak. Oran sadece% 7,52'dir.
Gayrimenkul sektörünün bir dönüm noktasıyla karşı karşıya olduğu yoldaki yol ayrımında, birçok önde gelen gayrimenkul şirketinin öz mülkiyetli işletmeler, apartmanlar, kültür turizmi ve diğer çeşitlendirilmiş projeler geliştirerek iş risklerini çeşitlendirdiğini belirtmek gerekir. Sunshine City'nin son yıllardaki gelir yapısına bakıldığında, şirketin ticari geliri giderek daha fazla gayrimenkul geliştirme alanında yoğunlaşmıştır.Şirketin 2019 iş planını kontrol edin. Sunshine City satış, esnek tedarik, kontrol envanteri ve satış büyümesine dayalı üretimi belirleyecektir. Önemli ölçüde yavaşlaması bekleniyor.
Hızlı satış büyümesi kolay değil, satış fiyatları önemli ölçüde düştü
Satışlar açısından, 2018'de Sunshine City'nin tam kalibreli satış miktarı 162.856 milyar yuan, bir önceki yıla göre% 77.98 artış ve satış toplama oranı% 80.05 oldu. Çoğu emlak şirketinin satış zorluklarıyla karşı karşıya olduğu 2018'de Sunshine City'nin bu kadar hızlı bir büyüme elde etmesi kolay değil, bu da şirketin satış sıralamasını 2017'de 19'dan 14'e çıkarıyor. Satış öz sermaye oranı% 72.65'e ulaştı, satış binası alanı 12.389 milyon metrekare oldu ve ortalama satış fiyatı 13145.21 yuan / metrekare oldu, bu da 2017'deki 13880 yuan / metrekare ile karşılaştırıldığında% 5.3'lük bir düşüş oldu. Şirketin 2019 yılının ilk iki ayında açıkladığı ortalama satış fiyatı 12.925 yuan / metrekare oldu ve ortalama satış fiyatı düşmeye devam etti Şubat ayında ortalama satış fiyatı 8.473 yuan / metrekareye önemli ölçüde düştü.
Mevcut satış fiyatı önemli ölçüde düştü, bu da evin tamamlandığı yerleşim yılında brüt kar marjını düşürecek ve nihayetinde şirketin karlılığını etkileyecektir. Şu anki bakış açısından, CIFI Holdings Group'un "ölçek-kar-finans" dengeli kalkınma konseptine atıfta bulunarak, Sunshine City sadece hızla büyüyor gibi görünüyor. Genel karlılık ve yüksek finansal kaldıraç, şirketin şu anda kaldıraç oranını düşürmek ve büyümeyi sağlamak arasındaki çelişkiyle yüzleşmesine neden oluyor.
Raporlama döneminde, şirketin satış kaynakları nispeten dengeliydi; Büyük Fujian, Yangtze Nehri Deltası, Pekin-Tianjin-Hebei ve diğer bölgeler sırasıyla% 20.04,% 28.39,% 11.47 ve% 36.88'i oluşturdu. Bu, şirketin mevcut emlak bankası dağılımı ile ilgilidir.Geçen yılın sonu itibariyle, Sunshine City'nin emlak bankası da nispeten dengelidir.
Arazi edinimi miktarı neredeyse azaldı veya kaldıraç kaldırma ve büyümeyi sürdürme çelişkisine düşecek
Arazi edinimi açısından, Sunshine City yıl boyunca önce yükseldi ve sonra azaldı ve yıl sonunda arazi edinimi çabalarını yeniden artırdı, ancak yıl boyunca arazi ediniminin yoğunluğu bir önceki yıla göre hala önemli ölçüde yavaştı. 2018 yılında, şirketin öz kaynak edinimi 30.6 milyar yuan olarak gerçekleşti ve tam kalibreli arazi edinim tutarı 41.41 milyar yuan oldu (Kredi verileri), bir önceki yıla göre% 42.57'lik keskin bir düşüşle neredeyse kesildi. Arazi edinim alanı 13.33 milyon metrekaredir ve kamu ihale, açık artırma, birleşme ve işbirliği yoluyla arazi edinim oranı sırasıyla% 61.83 ve% 38.17'dir ve toplam ortalama arazi edinim fiyatı 3106 yuan / metrekare'dir. Yıllık ortalama satış fiyatının ortalama arazi edinim fiyatına oranı 4,23 ile yüksek bir seviyedeydi, şirketin brüt kar marjı düşük seviyedeydi Sunshine City, işletme kalitesi ve karlılık açısından hala önemli bir gelişme alanına sahip.
Şirketin arazi rezervleri toplam 44,18 milyon metrekare. 2018 yılının tamamı için ortalama satış fiyatına göre, şirketin mevcut arazi rezerv değeri yaklaşık 580,7 milyar yuan olup, bunun birinci ve ikinci kademe şehirlerin arazi rezervlerinin% 76,87'sini ve malların değerinin% 85,8'ini oluşturuyor . Malların toplam değeri 2018'de satışların yalnızca yaklaşık 3,12 katı ve şirketin defter avans fişleri yaklaşık 62,121 milyar yuan, bu da yalnızca 18 yıllık işletme gelirine denk geliyor. Sunshine City'nin belirli bir sürdürülebilir büyüme oranını sürdürmek için arazi rezervlerini artırması gerektiği görülebiliyor. . Ancak endişe verici olan şey, şirketin emlak bankasının ortalama arazi edinim fiyatının metrekare başına 4.339 yuan olması ve Şubat 2019'daki satış birim fiyatının yalnızca 8.000'lerin başındaydı. Sunshine City'nin önceki karlılığına göre, şirketin karlılığı gelecekte ciddi olacak. Ölçek.
Finansman maliyetlerinde önemli artış, finansman giderlerinde önemli artış
Şirketin yıllık finansman maliyeti 2017'deki% 7,08'den önemli bir artışla% 7,94'e ulaştı. 2017'de şirketin net borç oranı% 250'yi aştı. 2018'de, yerleşim ve arazi edinimindeki yavaşlamanın çifte etkisiyle Sunshine City'nin kaldıraç oranı Oran düşürüldü ve net borç oranı yıl sonunda% 182,22'ye düşürüldü, ancak yine de görece yüksek bir seviyede kaldı.
Şirketin defter sermayesi 37.848 milyar yuan, kısa vadeli borç 482.11 yuan ve kısa vadeli borcun defter sermayesine oranı 1.26. Borç geri ödeme baskısı küçük değil. Yıllık rapor, Sunshine City'nin uzun vadeli borcunun 64.403 milyar yuan olduğunu gösteriyor. Şirketin yapısı çok sağlıklı değil. Kısa vadeli borç, toplam borcun% 42.81'ini oluşturuyor. Aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi, kısa vadeli borçlar nispeten yüksek bir orana sahip ve şirketin uzun vadeli borç finansman kapasitesinin ortalama olduğunu gösteriyor.
Şirketin yıllık mali giderleri yıllık% 379.76 artışla 614 milyon yuan'a ulaştı.Finans giderleri cari net kârın% 15.72'sini oluşturdu. Borcun şirketin kârlılığını düşüren kilit faktörlerden biri haline geldiği görülebilir. Hızlı ölçek büyütme, daha yüksek finansal kaldıraç oranına yol açar ve bu da finansman maliyetlerini yükseltir ve bu da ortalama kârlılıkla sonuçlanır.Bu durumda, hızlı bir şekilde büyümeye devam etmek istiyorsanız, finansal kaldıraç kaçınılmaz olarak finansal kaldıraçta sürekli bir artışa yol açacak ve bu da artan finansal giderlerin kısır döngüsünü oluşturacaktır. Gelecekte, Sunshine City bir seçim yapmak zorunda kalabilir: büyümeyi sürdürmek veya karlılığa odaklanmak.
