Wanda Kırık Kol mu? Country Garden ikiye bölündü mü?
Bahar Şenliği neşesi henüz tükenmedi ve emlak piyasası arka arkaya "kötü haberler" gönderdi.
Raporlara göre, emlak devleri Country Garden ve Wanda her yıl beklenmedik olaylarla karşılaştı. Country Garden'ın Ocak 2019'daki satışları geçen yılın aynı dönemine göre azaldı, Wanda ise ülke genelinde 37 Wanda mağazasını paketleyip sattı.
Geçmişte manzara sonsuzdu ve bugün batıda gün batımı ... İkisi bu durumda aynı çerçevenin dışında.
Hemen çeşitli medya kuruluşları, "Şehrin ortasında Kır Bahçesi" ve "Kırık Kolla Wanda Hayatta Kalma" gibi trafik manşetlerini en dikkat çekici konuma astı, mevcut kasvetli ekonomik ortamla da yeterince ilgi gördüğü söylenebilir.
Yabancılar alkışladı ve övdü ve içeriden olanlar endişeli hissetti.
Ancak, herkes bir sorunu gözden kaçırmıştır, doğrusu.
Anahtar kelime olarak "Wanda, Country Garden" ile arama motorunda 3.59 milyon sonuç bulunabilir. İlk sayfadaki kelimelerin neredeyse tamamı "her taraftan utanma" gibi şok edici kelimelerdir ve bu son iki olayın akılcı bir analizini yapabiliriz. Neredeyse tükenmiş.
Evet, bu toplumda çok az insan gerçeği bilmek istiyor. Daha fazla duygu ve daha az sebeple, hikayenin gerçeğini dinlemektense ilginç yalanlara inanmayı tercih ederim. Bu ethos çok gürültülü.
Gerçek geç olabilir ama asla yok olmayacak. Emlak geliştiricileri için gerçekten çok mu zor? Zimu'nun altında herkes için bulmacaları birer birer ortaya çıkaracak ve arkasındaki hikayeyi gerçekten anlayacaksınız.
Wanda Kırık Kol
Yeni yılın ilk günü olan 12 Şubat'ta, Suning Holding Group başkanı Zhang Jindong, Wanda Department Store Co., Ltd. bünyesindeki 37 büyük mağazanın tamamının resmi olarak satın alındığını duyurdu.
Suning'in çantaya Wanda Alışveriş Mağazası'nı dahil etme niyeti çok açık, bunu bir öncü olarak çevrimiçi ve çevrimdışı tam senaryo ve tam kategori perakende formatı oluşturmak için kullanmak, peki ya Wanda?
Birçok medya, Firavun'u son iki yılda Wanda için zararlı olan "Kırık Kolla Hayatta Kalma" olarak doğrudan etiketledi ve neredeyse tüm izleyiciler buna inanıyor.
Gerçek, Wanda Alışveriş Merkezi'nin köklerinden başlamalıdır.
Wanda Alışveriş Merkezi, eski adıyla "Wanda Alışveriş Merkezi" olarak bilinen 2007 yılında kuruldu. Wanda ticari gayrimenkul geliştirmenin ilk aşamasında Wanda Plaza'dan türetilen bir formattır. Başlangıçta Boss Wang tarafından Wanda ticari gayrimenkul, kültür endüstrisi ve lüks oteller kadar ünlü dört temel endüstri olarak tanımlanmıştır.
O sırada Boss Wang, zihninde büyük bir plan hazırladı ve stratejik lansman toplantısında hırslarını değiştirdi: "Wanda Plaza, Wanda Mağazasının açıldığı yer olmalı".
Wanda Alışveriş Mağazaları bir süre ülke çapında ünlendi ve hızla gelişerek en parlak dönemlerinde 110 mağazaya ulaştı.
Ancak 2011'den beri Jack Ma ve Alibaba tarafından temsil edilen e-ticaret şirketleri çılgınca büyümeye başladı, tüm fiziksel işi silip süpürdü.Aynı zamanda aşırı genişleme ve kan kaybı nedeniyle Wanda küçülmeye başladı ve mağazalar büyümelerini yavaşlatmaya zorlandı.
Ancak bu, Boss Wang'ın Wanda Mağazası'na olan güvenini sarsmayacak.
2012'de "CCTV Çin'in Yılın Ekonomik Kişisi" nin canlı ödül diyaloğu sırasında Wang Jianlin ve Jack Ma, perakende ticaretin tanımı konusunda anlaşmazlığa düştüler ve bir iddiaya girdiler:
2020'de e-ticaret Çin'in perakende pazar payının% 50'sini oluşturuyorsa, Wang Jianlin Ma Yun'a 100 milyon, ulaşmazsa Ma Yun Wang Jianlin'e 100 milyon verecek.
Bir kumar sözleşmesi, e-ticaret ve fiziksel ticaret arasında tam ölçekli bir savaş başlattı.
Sonuçları daha sonra herkes bilir.Dünyanın en büyük alışveriş merkezi Sears iflas ilan etti ve Çin'in efsanevi alışveriş merkezi RT-Mart çöktü Bu insanlar arası bir yarışma değil, zaman değişimi.
Elbette, Wanda Alışveriş Mağazası'nın kayıplarını tamamen zamana bağlamak pratik değildir ve kendi yönetimi neredeyse hiç suçlanamaz.
Wanda Alışveriş Mağazasında çalışan bir arkadaşım, o yıl Wanda Mağazası'nın kayıplarının bir başka önemli nedeni daha olduğunu söyledi: Wanda Mağazası şehirleri fethetmekle meşguldü, ancak operasyonları ve yönetimi nasıl optimize edeceğini düşünmemişti.
2015, Wanda Alışveriş Merkezi için bir dönüm noktasıdır.
Bundan önce, Wanda Alışveriş Merkezi her yıl 15-20 mağaza oranında büyüyordu. 2015'ten sonra, Wanda Mağazası büyük ayarlamalar yapmaya başladı ve "yılda 56 mağazayı kapatma" olayıyla büyük mağazalar endüstrisini şok etti. Bu, bir zamanlar Çin'in büyük mağaza endüstrisinin hızlı düşüşünün bir işareti olarak görülüyordu.
2016'dan bu yana, Wanda Alışveriş Mağazası'nın performansı artık Wanda Group'un mali raporlarında görünmüyor ve Wanda Group'un resmi web sitesinde Wanda Mağazası ile ilgili daha fazla bilgi yok.
Ve patron Wang'ın Wanda Mağazası'na olan güveni zamanın seliyle paramparça oldu.
Peki Wanda Alışveriş Mağazası neden satıldı?
Wanda'nın temel endüstrisi olan Wanda Alışveriş Merkezi bir zamanlar harikaydı.Wanda Plaza'nın iş kalitesini iyileştirmesine ve Wanda Plaza'nın erken gelişiminde kira oranını artırmasına yardımcı oldu.Şimdi görevini tamamladı ve Wanda'nın ticari bölgesinden doğru zamanda ve doğru değerde çekildi.
Her şeyden önce, "kırık kollarla hayatta kalma" nın gerçek anlamını anlamalıyız.
Kırık bir kolla hayatta kalmak, kolları düşürmeden hayatta kalmaktır. Öncelikle bir kol olduğu için çok önemli olduğunu gösterir; ikincisi kolun varlığı tüm vücudun normal işleyişini etkilemiştir.
1. Wanda Alışveriş Mağazası Wanda için önemli mi?
Wanda Alışveriş Merkezi'nin tarihinden anlaşılacağı gibi, ilk günlerde Wanda Mağazası gerçekten çok beklenen dört stratejik sütun işletmesinden biriydi.Ancak 2016'da, mağaza Wanda tarafından ana çekirdek iş kuyruğundan çıkarıldı ve ölçek en parlak dönemindeydi. 110'dan 37'ye düştü.
2. Wanda Alışveriş Mağazası diğer organların normal çalışmasını etkiler mi?
Cevabı Wanda'nın 2018 mali tablolarından bulmamız gerekiyor. 2018'de Wanda'nın geliri 214,28 milyar yuan oldu ve yıllık planının% 101,6'sını tamamladı. Ekonomik krizde, Boss Wang 8% 100 büyüme hedefi yarattı. Aynı zamanda, Wanda'nın faiz getiren yükümlülükleri 2018'de önemli ölçüde azaldı ve 2017'ye göre yaklaşık% 30 daha az oldu. Faiz getiren borç oranında en büyük düşüşe sahip en büyük yerli büyük ölçekli işletmelerden biri olmalı ve çok sağlıklı.
Peki Wanda Alışveriş Mağazası neden satıldı?
Aslında, 2016'da ülke büyük ölçüde kaldıraç kaldırmaya başladı. Banka kredisi sıkılaştıktan sonra Wanda, endüstriyel yapıyı bilinçli olarak optimize etmeye başladı ve oteller ve kültür turizmi gibi büyük varlıkları elden çıkarmaya başladı. 2019 Strateji Konferansı'nda Lao Wang yine hareket ediyordu. :
2019'da Wanda tüm gayrimenkul işini elden çıkaracak ve bir metrekarelik bir gayrimenkul projesi bile geliştirmeyecek.
Artık gayrimenkule ihtiyaç yok, peki hangi mağazalara ihtiyacınız var? Lao Wang'ın "varlık-hafif" yolu zaten bir çekiç ve Wanda Alışveriş Mağazası'nın temizliği, "yağ alma ve kas geliştirme" yoldaki bir bölüm.
Elbette, Wanda son yıllarda ne kadar elverişsiz olursa olsun, umarım Boss Wang bu sefer gerçekten hareket ediyordur.Ne de olsa son yıllarda alçakgönüllü davrandı ve toplum için iyi şeyler yaptı.
Country Garden Kesim
Wanda'nın kırık koluyla karşılaştırıldığında, Country Garden'ın ikiye bölünmesi daha dramatik.
Bahar Şenliği civarında, büyük emlak şirketleri bu yılın Ocak ayına ait satış verilerini art arda açıkladı. Bunlar arasında Country Garden'ın satışları 33.07 milyar idi.
Bazı insanlar heyecanla uyuyamıyor çünkü Country Garden'ın geçen yılın aynı döneminde yayınladığı satış verisi, bu yıl geçen yıla göre% 52,2 düşüşle 69,16 milyar oldu! Daha sonra, "Çin'in en büyük üç emlak şirketi ikiye bölündü" gibi uydurma haberler bir gecede çıktı ve büyük medyanın manşetlerine taşındı.
Bir süre herkes, istikrarlı emlak piyasasının yeniden kışa dönüp dönmeyeceğini merak etti. Sahne arkasındaki birçok yatırımcı bana gayrimenkulü satıp satmayacağımı sordu.
Merak etmeyin, bu sadece yanlış bir kelime oyunu.
Ocak-Mayıs 2018 arasında, Country Garden'ın açıklanan satışlarının, ortak girişimlerinin ve ilişkili şirketlerin (yani diğer hissedarların özkaynakları dahil) tüm satışlarını içeren tam nitelikli satışlar olduğunu unutmayın. Ve bu yıl ne ifşa edildi? Hisse senedi sözleşmesi satışlarıdır (ortak girişim şirketindeki diğer hissedarlara atfedilebilen özkaynak tutarı hariç).
Örneğin. Geçen yıl Firavun kendisi ve arkadaşları toplam 10.000 kavun sattı. Bu yıl Firavun kendisi 5.000 kavun sattı. Geçen yıl tam kalibreli satıştı. Bu yıl öz sermaye sözleşmesi satışlarıydı. O zaman Firavun sonucuna varabilirsiniz. Bu yıl hasat öldü mü?
Kalibre birleştirilmişse, Country Garden'ın Ocak 2018'deki öz sermaye sözleşmesi satışları, bu yılın Ocak ayındaki 32,66 milyar ile karşılaştırıldığında yaklaşık 45,9 milyar oldu ve gerçek düşüş% 52,2 değil,% 28,85 oldu.
Öyleyse diğer iki dev Evergrande ve Vanke'ye bakın. Evergrandenin bu yıl Ocak ayında öz sermaye satışları 41,37 milyar, Vankenin ise 33,72 milyar oldu. Her ikisi de geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla% 28.1 ve% 28.21 düşüş gösterdi.
Bu şekilde, üç dev Vanke, Evergrande ve Country Garden'ın düşüşü temelde aynıdır.
Tabii ki emlak satışlarında da düşüş bekleniyor. 2018'in ikinci yarısından itibaren, üçüncü ve dördüncü kademe döviz depolarının yerini alevler aldı ve birinci ve ikinci kademe politika düzenlemeleri emlak piyasasını ortaklaşa soğuttu. Alıcılar güçlü bir bekle ve gör havasına sahip. Sonuç olarak, Ocak ayı piyasası sezon dışı ile çakışıyor ve evler hiç satılamıyor.
Bu olay aynı zamanda önde gelen emlak şirketlerinin borçları hakkında şüpheleri de artırdı. Geliştiricilerin canlı bir sermaye zinciri var, eğer satışlar aceleye geliyorsa ve para tahsil edilemiyorsa, bu bir borç krizini tetikleyecek mi?
Birisi ayrıca Country Garden'ın bununla ilgili mali raporunu da yayınladı: "2018 altı aylık raporuna göre, Country Gardenın toplam yükümlülükleri 1.260.6 milyar yuan iken, toplam varlıklar 1.403 milyar yuan ve borç / varlık oranı% 90'a yakın." Borç 530.721 milyara ulaştı, bu da Country Garden'ın her gün ortalama 1.45 milyar borcu geri ödemesi gerektiği anlamına geliyor. "
Borcu ölçmek için bu verileri kullanmak yanlıştır.
Çin'in emlak endüstrisi bir ön satış sistemi uygulamaktadır. Evin tamamlanmasından önce oluşturulan satış öncesi ev ödemesi mali olarak yükümlüdür - yani müşteri geliştirici ile bir sözleşme imzalar ve konut ödemesini öder, ancak makbuz tarihine ulaşmadığı sürece, Geliştiriciler bu parayı yalnızca yükümlülüklere dahil edebilir.
Borcun bu kısmının faiz ödemesine gerek yoktur ve sonunda proje tamamlanıp teslim edildikçe yerleşim gelirine dönüştürülecektir. Gayrimenkul için aktif-pasif oranı temel bir gösterge değildir. Emlak şirketlerinin reel borç durumunu ölçerken sektörün satış öncesi konut ödemelerinin toplam borç üzerindeki etkisini ortadan kaldırması gerekiyor, aksi takdirde satışlar ne kadar iyi olursa şirketin borcu da o kadar yüksek görünebilir.
Geçen yılın ilk yarısında, Country Gardenın avans gelirleri 469.4 milyar yuan ve avans gelirleri hariç tutulduktan sonra net borç 791.2 milyar yuan idi. Bu verilere göre, Country Gardenın borç-varlık oranı sadece% 56.4 idi.
Ama dış derecelendirme kuruluşlarının daha bilimsel olan ve "net kredi oranı" göstergesi olarak adlandırılan algoritmasını tercih ediyorum. [Net borçlanma oranı = (toplam borç-nakit ve nakit benzerleri-kısıtlanmış fonlar) / toplam öz sermaye]
Bu göstergeye göre Country Garden'ın net kredi oranı 2018'in ilk yarısı itibarıyla% 59 oldu.
Bir emlak şirketinin nakit akışının güvenliğini ölçmek için en önemli şey satış getirisidir. Bu aynı zamanda emlak şirketlerinin de can damarıdır.
2018'in ilk yarısında, Country Garden'ın mülk satışlarından elde ettiği nakit tahsilat, yıllık% 52,4 artışla yaklaşık 336,02 milyar RMB oldu ve satış tahsilat oranı, sektör ortalamasının üzerinde% 81,46'ya kadar yükseldi. 2018'de Country Garden'ın öz sermaye satışları, yıllık% 31,25 artışla 501,88 milyar yuan'a ulaştı
Satış büyümesi nakit getiri artışını tetikler.
Geçen yıl 30 Haziran itibarıyla, Country Gardenın net işletme nakit akışı art arda üçüncü yıl için pozitifti. Sadece bu değil, piyasada hala uzun yıllar net operasyonlar gerçekleştirebilen Vanke, Poly ve Longfor gibi güçlü işletme yeteneklerine sahip birkaç şirket var. Nakit akışı pozitif.
Country Garden kesildi mi? Ciddi anlamda.
Emlak şirketinin kaderi
Geçtiğimiz yıl emlak şirketleri, ya piyasanın kasvetli olduğu ya da borçlarını ödemeye zorlandıkları için hiç durmadan şikayet ettiler. Bir yıl içinde, merkez bankasının genel RRR kesintisi tüm emlak şirketlerine sonsuz şafağı getirdi. Aynı zamanda mevcut şehirler, ince ayar yöntemleriyle gayrimenkul düzenleme politikalarını gevşetmiş, bu da piyasaya regülasyonun gevşemesi beklentilerini de beraberinde getirmiştir.
Gerçekler, Çin'in gayrimenkulden ayrılamaz olduğunu ve bu önemli ekonomik motorun fırtınada çalışmaya devam etmesi gerektiğini kanıtladı.
Ancak mevcut emlak şirketlerinin farklılaşmayı hızlandırdığını belirtmekte fayda var. Wanda gibi derinlemesine reforme edilmiş gayrimenkul firmaları farklarını ortadan kaldırmaya başlarken, halen gayrimenkul sektöründe mücadele eden Country Garden ve Sunac gibi şirketler sürekli rakiplerini birleştirerek, piyasayı düzenlerken ve fonları zayıf olan küçük firmalar görünümlerini hızlandırıyor.
Bu açıdan bakıldığında, gayrimenkul şirketleri geçen yıldan bu yana bir bütün olarak para sıkıntısı durumuyla karşı karşıya kalsa da, önde gelen gayrimenkul şirketleri için nakit akışı ve borç kaldıracı kalitesi genel olarak emsallerinden daha iyidir ve önde gelen gayrimenkul şirketleri yüksek varlık kalitesinden kaynaklanmaktadır. , Borç piyasası hala iyi finansman kanallarını koruyor, bu nedenle sektörün büyüme hızı düştüğünde önde gelen emlak şirketleri nispeten güvende.
Konut fiyatları yükseldiğinde emlak ile ilgili kötü haberler gelir, konut fiyatları düştüğünde gayrimenkul ile ilgili kötü haberler daha da kötüleşir. Her zaman bir emlak paniği yaratmak için tüm olasılıkları nasıl değerlendireceğini merak eden bir insan dalgası vardır, böylece konut fiyatları düşer.
Ancak bu, alıcılara somut tavsiyeler getirmez, sadece dolaylı psikolojik felç verebilir. Bazı insanlar bu yüzden arabaya binmek için en iyi zamanı kaçırdı, masumlar çok fazla parayı yanlış harcadı ve hatta bazıları bir ev almaya parası yetmedi. Bu türden sayısız örnek var.
Bir medya olarak yapmamız gereken basit, doğruyu söylemek ve gerçeği söylemek, gayrimenkul zor olsun ya da olmasın, yargıya varma yeteneğimiz yok, sadece piyasa tarafından doğrulayabiliriz.
Pazarın hayranlığı, yatırım yapmanın ebedi yoludur.
