g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Dafa Emlak: Net kar marjının en altında, kaynak yaratma hayali gerçekleşmeyebilir

Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.

Ticari konut binalarının satış fiyatlarındaki artış düşmüş, satış büyümesi yavaşlamış, fiziki yerleştirme ve satış öncesi botların iptali birbiri ardına düşmüş, gayrimenkul sektörünün genel olarak "yüksek cirolu" incir yaprağı kaldırılarak, şirketlerin karşı karşıya olduğu nakit akışının utanç verici durumunu göstermektedir. Finansal kaldıraçların kaldırılması ve sıkı kredi bağlamında, finansman daha zor hale geldi. Çok büyük borçları olan ve acil paraya ihtiyacı olan birçok küçük emlak şirketi için, Hong Kong'da listeleme şu anda "para" için en makul kanal gibi görünüyor, ancak sorun şu ki Evet, zorlukları piyasa tarafından tanınacak mı?

Crane Real Estate'ten alınan araştırma verilerine göre, tipik 85 gayrimenkul şirketinin toplam finansmanı yıllık% 11 düşüşle 828,7 milyar yuan'a geriledi ve bunun gayrimenkul şirketlerinin finansmanının% 40'ından fazlası bir önceki yıla göre azaldı; tek bir aydaki toplam finansman maliyeti Eylül ayında 6,91'e yükseldi. %, geçen yılın ikinci yarısından bu yana en yüksek değere ulaştı. Verilerin bu iki boyutu, bu yıl bir bütün olarak sektörü finanse etmenin zorluğunu gösteriyor. Sermaye havuzunda su sıkıntısı var ve emlak şirketlerinin "beslenmesi" hâlâ zor. Ekim ayından bu yana yayınlanan en son konut satış verilerine bakıldığında, Eylül ayı verileri bir miktar toparlansa da, büyüme oranı geçen yılın aynı dönemine göre hala daha yavaş. Performans artışı zayıftı ve müteakip derinlemesine gayrimenkul düzenlemesi birçok emlak şirketini gong'u yenmek için Hong Kong'a gitmeye zorladı. Dafa Real Estate (06111-HK) bunlardan biriydi.

Küçük emlak şirketleri pazarda bir araya geliyor

2018'in ilk dokuz ayında, ilk 100 emlak şirketi, yıllık yaklaşık% 42'lik bir kümülatif artışla yaklaşık 7189,3 milyar yuan kümülatif satış gerçekleştirdi.Önceki ayın kümülatif büyüme oranıyla karşılaştırıldığında, kümülatif büyüme oranı, bir önceki aya göre düşüş olan bir önceki aya göre yaklaşık% 43'tür. , Ama yine de yüksek seviyede tutulur. Bunların arasında, Evergrande (03333-HK) 60 milyar yuan satış gerçekleştirerek bu yıl ilk kez aylık satışlarda birinci sırada yer alırken, ikinci ve üçüncü sıralar Grönland (600606-SH) ve Sunac (01918-HK). Sırasıyla 55,2 milyar yuan ve 53 milyar yuan aylık satışlar elde etti. Önde gelen emlak şirketlerinin avantajlarını sürdürmelerinin ana nedeni, hacim başına fiyat stratejisini değiştirmektir.

En son satış verilerindeki parlak nokta, orta ölçekli emlak şirketlerinin satış büyümesinin hala liderliğini sürdürmesidir. İstatistiklere göre, ilk 10 emlak şirketinin ve 11-30. Emlak şirketinin birleşik satışlarının kümülatif büyüme oranları sırasıyla yaklaşık% 32 ve% 59'dur. İlk 9 ayda, ilk 30 satış arasında en hızlı kümülatif büyüme oranına sahip emlak şirketleri Çin Jinmao (00817-HK) (YOY +% 159), Tahoe Group (000732-SZ) (YOY +% 140), New Town Holdings (601155-SH) (YOY +% 115), Jinke hisseleri (000656-SZ) (YOY + 114%).

"Altın Dokuz" emlak piyasası biraz yetersiz ... Arz tarafındaki düzenleme, kaynakların hızlı bir şekilde liderde toplanmasına neden oldu, küçük emlak şirketlerinin yaşam alanlarını sıkıştırdı. Satış artış oranı bir önceki aya göre% 10'dan fazla düşen Fantasia ve Sunshine gibi birçok insan var. 100 vb. Performanstaki farklılaşma, biraz daha yavaş bir başlangıç hızına sahip ve daha büyük borç sorunları olan birçok emlak şirketinin fon toplamak için halka açılmayı seçmesine neden oldu.

Ağır borçların geri alınması gerekiyor

Shanghai Securities News'e göre, anakara emlak piyasasının devam eden düzenlemesi ve emlak endüstrisindeki fonların sıkılaşması nedeniyle, bu yıl Hong Kong borsasına girmeyi planlayan anakara küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin sayısı 8'e yükseldi ve bu, 20 gün içinde Hong Kong borsasında listelemeyi planlayan üçüncü anakara küçük ve orta ölçekli emlak şirketi.

Bu yıl gayrimenkul şirketlerinin en büyük halka arzı Midea Land (03990-HK). 11 Ekim'de kote edilen Midea Land, izahnamede 3,9 milyar Hong Kong dolarını 17 Hong Kong doları fiyatından hisse başına 21,5 Hong Kong dolarına çıkarmayı planladığını belirtti. Listeleme gününde Midea Land teklif fiyatından% 2.35 daha düşük olan 16.60 HK $ 'dan açıldı (hisse başına 17 HK $) Açılıştan sonra trend yavaştı. Tek bir günde% 4.34 düşüş kaydederek 15.88 HK $' dan kapandı. Midea Landın geliri son üç yılda artmış olsa da, artan kaldıraçtan kaynaklanan yüksek net borç oranı göz ardı edilemez. 31 Mart 2018 itibarıyla% 181,4 olan net borç / varlık oranı, sektör ortalamasının iki katından fazla oldu.

Midea Real Estate'in yanında Dafa Real Estate var. Midea Real Estate ile karşılaştırıldığında, Dafa Real Estatein net aktif pasif oranı aynı dönemde% 235,6 net aktif pasif oranı ile daha da yüksektir. İzahname, bu göstergenin son üç yılda sırasıyla% 196,5,% 150 ve% 270,8 olduğunu göstermektedir.Net aktif-pasif oranı 2016 yılında bir önceki yıla göre gerilese de 2017 yılında bu veriler çok daha yüksek bir oranla% 120,8 artmıştır. Midea'daki konut sahipliğinin aynı dönem ve sektör ortalaması.

Dafa Gayrimenkul'ün son yıllardaki nakit akışına baktığımızda, hala endişe verici. 2015'ten 2016'ya kadar, Dafa Gayrimenkul'ün işletme faaliyetlerinden kaynaklanan net nakit akışı negatife dönüştü. 2017'de gösterge 2,393 milyar yuan'a dönüştü. Nakit akışı açığı 2015'ten bile daha büyüktü; 2017'de yatırım faaliyetlerinin net nakit akışı -115 milyon kaydedilmiş ve 31 Temmuz 2018 itibarıyla finansman faaliyetlerinin net nakit akışı pozitif bir büyüme kaydetmiş olsa da, Dafa Real Estate Trust ve diğer finansman prensiplerinin toplam bakiyesi yetersiz nakit akışı durumunda 1.510 milyar olmuştur. Kaldıraç oranını artırmaya devam edin, Dafa Gayrimenkul'ü beklemek, finansal güvenlik sorunlarından kaynaklanan bir dizi şirket operasyon problemi olacaktır.

2015'ten 2017'ye kadar, Dafa Gayrimenkul'ün gayrimenkul geliştirme ve satışlarından elde ettiği gelir sırasıyla 616 milyon yuan, 624 milyon yuan ve 4.477 milyar yuan idi. 2017'de gelir% 617 arttı, ancak net faiz oranı banka vadeli mevduat faizinin altında kaldı. İzahname, net faiz oranındaki düşüşün temel olarak çeşitli maliyetlerdeki artıştan ve 2016'dan 2017'ye genişleme stratejisinden kaynaklandığını açıkladı.

Agresif iş basitleştirme stratejisi

10 Ekim'de, Dafa Real Estate'in Hong Kong Borsasında yaptığı duyuru, şirketin mevcut yönetici direktörlerinin Bay Ge Yiyang, Bay Liao Lujiang, Bay Chi Jingyong ve Bay Yang Yongwu olduğunu ve Ge Yiyang'ın Dafa'yı elinde tuttuğunu gösterdi. Grubun% 20 hissesi ile Dafa Gayrimenkul'ün en büyük ikinci hissedarıdır ve sorumlulukları esas olarak grubun genel stratejik planlamasından sorumludur. Ekim 2006'da Ge Yixuan, Dafa Grubuna stajyer yönetici olarak katıldı ve dokuz yıl sonra Dafa Gayrimenkulünün sorumluluğunu üstlenmeye başladı. İş geliştirme tarihi açısından, Ge Yixuan devraldığında, Dafa Real Estate savunmayı saldırıya çevirmeye başladı ve büyük ölçekli radikal bir genişleme başlattı. Mülk geliştirme ve satış işine daha fazla odaklanmak ve organizasyon yapısını düzene koymak için, Dafa Grubu ve yan kuruluşları, 2018'in başlarında birkaç hisse satışı ve yeniden yapılanmanın ardından ikincil işleri doğrudan kapattı. Örneğin, Mart 2018'de Dafa Real Estate esas olarak Alt kiralama ve mülk yönetimi işiyle uğraşan Nanjing Weisiwude'nin öz sermayesi bağımsız bir üçüncü tarafa satıldı.

İzahnameye göre, Dafa Grubu şu anda Ge Yiyang'ın babası Ge Hekai, Ge Yiyang ve Shanghai Hehong'un sırasıyla% 60,% 20 ve% 20 hissesine sahip. Ge Hekai ve Ge Yiyang'ın Kaiyang (Londra) Real Estate Ltd. ve Dafa (UK) Ltd.'ye ait olduğunu belirtmek gerekir. (Toplu olarak İngiliz Grubu olarak anılır) İki şirketin her biri hisselerin% 70'ine sahiptir ve Kaiyang (Londra) Real Estate Ltd.'nin Londra ve Doğu'da projeleri vardır. Grubun nihai hâkim hissedarı İngiliz vatandaşı olduğu için, iki projeyle ilgili varlıklar Dafa Gayrimenkul'ün mali raporuna yansıtılmayacak.

Ön satışın iptali sermaye zincirinde kırılmaya neden olabilir

CCTV raporlarına göre, Shenzhen ticari konut satış pilot projesi yakın zamanda resmen açıklandı.Kamu bilgilerine göre, pilot proje Longhua arsa, Shenzhen'de başlatılan mevcut ev satışlarının ilk ve tek pilot parselidir. Guangdong Konut Derneği, ön satış sistemini reforme etmek için yaptığı iç görüşmelerde ticari konut ön satış sisteminin bitmemiş projeler, kaçak satış ve haksız işlemler gibi riskler taşıdığına dikkat çekerek, gayrimenkul piyasası için uzun vadeli bir mekanizmanın oluşturulması önerildi. "Pencere dönemi", ön satış sisteminin getirdiği yüksek kaldıraç etkisini azaltın, ticari konut satış öncesi sistemini kademeli olarak iptal edin ve mevcut satışları tam olarak uygulayın.

Ön satışların iptali, projenin inşaat kalitesini ve inşaat ilerlemesini göz ardı ederken, geliştiricilerin sözde yüksek ciro arayışını bir dereceye kadar hafifletebilir; bununla birlikte, ön satışların iptali aynı zamanda gayrimenkul geliştiricilerin inşaatının tamamlanması için mali baskının daha şiddetli olduğu ve kendi fonlarının bir kısmı olduğu anlamına gelir. Büyük baskı altında olan ve finansman kapasitesi açısından bir avantajı olmayan küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için her dakika "pişirilecek pirinç yok" riskiyle karşı karşıyalar. Dafa Real Estatein yapım aşamasındaki planlanan inşaat alanının tamamlanmış satılabilir inşaat alanına oranı açısından bakıldığında, ön satış sisteminin iptal edilmesi muhtemelen ona ölümcül bir darbe indirecektir. "Yalnızca gayrimenkul geliştirmeye odaklanma" hırsıyla yüzleşilebilir. Çok zayıf gerçeklik. 15 Ekim itibarıyla kapanış fiyatına bakıldığında, Dafa Gayrimenkul açılış gününden bu yana art arda üç gün artarak kümülatif% 14.29 artış gösterdi.