Sichuan Real Estate'in 100 milyar rüyanın ilk kardeşi olan Blu-ray geliştirme iştiraki, hastalıktan sonra listelemek için Hong Kong'a gitti
Emlak şirketi Blu-ray Development (600466) için geçen ay karışık geçti.
Endişe verici olan şey, şirketin 2018 yıllık rapor verilerinin Blu-ray'in emlak işi satışlarının 85,5 milyar yuan olduğunu, ancak yine de "100 milyar" kapıya giremediğini gösteriyor.
İyi haber şu ki, Hong Kong Borsası, Blu-ray Development'ın oluşturmayı umduğu A + H hisselerine bir adım daha yakın olan yan kuruluşu Sichuan Blu-ray Jiabao Service Group Co., Ltd.'nin (bundan böyle "Jiabao hisseleri" olarak anılacaktır) halka arz broşürünü duyurdu. .
Ancak, Jiabao hisselerinin yüksek borç oranı ve güçlü bölgesellik gibi sorunları olduğunu izahnamede bulmak zor değil, bu sorunlar Jiabao hisseleri için "genetik hastalıklar" gibi görünmekte ve Blu-ray'in geliştirilmesinde de ipuçları görülebilmektedir.
Yüz milyarlarca rüya kırıldıktan sonra, bölme ve listeleme planı başlatılır
Anakara emlak şirketleri için 100 milyar satış bir engeldir.
Blu-ray Development'ın satışları 2012 gibi erken bir tarihte on milyarlarca markayı aşmıştı ve yönetimi dış dünyaya, yıllık% 60 bileşik büyüme oranıyla "9 yılda 100 milyar" satış hedefine ulaşacağını duyurdu.
Blu-ray Development, 2018 yılında 80 milyar ila 100 milyar yuan sözleşme satışı gerçekleştirmeyi hedefledi. 2019'un başında birçok araştırma kurumu Blu-ray Development'ın satış hacminin 2018'de 100 milyarı aştığını iddia etti. Bunların arasında, Crane tarafından yayınlanan "Çin'in Ocak-Aralık 2018 Döneminde En İyi 200 Satış Listesi" Blu-ray Development'ın yıl boyunca satışlar elde ettiğini gösterdi. 104,17 milyar yuan'a kadar. Sonunda Blu-ray Development'ın yıllık raporu yalnızca 85,5 milyar satış açıkladı ve kurumsal veriler yıllık rapordan% 22 daha yüksekti.
Blu-ray'in A + H paylaşım planının lansmanı, 100 milyar hedefine ulaşmanın zorluğuyla yakından ilişkili görünüyor.
Blu-ray Development'ın 2018 altı aylık raporuna göre, Ocak-Haziran 2018 arasında, Blu-ray Development'ın sözleşmeli satışları, yıllık% 36.66'lık bir büyüme oranıyla yalnızca 41.373 milyar yuan idi ve bu da yine de 100 milyar hedefinin yarısından az. Aynı zamanda, altı aylık rapor, şirketin çeşitlendirilmiş endüstriyel düzenine tam anlamıyla yer vermek ve yeni bir sermaye platformu oluşturmak için şirketin 2018'de iki yan kuruluşu Jiabao ve Chengdu Dikang Pharmaceutical'ın H hissesi bölünmesini ve listeleme planını başlattığını gösteriyor.
Garbo hisselerinin sermaye piyasasında ilk kez görünmediğini belirtmek gerekir.Aralık 2015'te, Garbo hisseleri alım satım için Yeni Üçüncü Kurul'da listelendi. O zaman, NEEQ'deki emlak şirketlerinin listelenmesi bir patlama oldu. 2017 Aralık ayı itibariyle, toplam 60 emlak şirketi NEEQ pazarına indi.
900 günden fazla bir süre sonra, Garbo hisseleri yeni üç yönetim kurulu kariyerine son verdi. Şirket tarafından verilen neden, iş geliştirme ve uzun vadeli stratejik planlama düzenlemesine duyulan ihtiyaç ve listeleme bakım maliyetlerinin, sonraki sermaye piyasası işlemlerinin ve diğer faktörlerin kapsamlı bir şekilde değerlendirilmesidir.
Analistler, Garbo hisselerinin elden çıkarılmasının Yeni Üçüncü Kurul üzerindeki aşırı kısıtlamalardan kaynaklandığına ve bunun da hızlı gelişme ve finansman amaçlarına ulaşmasını engellediğine dikkat çekti. Öte yandan, Hong Kong borsası, emlak şirketleri altındaki emlak yönetimi şirketleri için nispeten yüksek değerlemelere sahiptir ve bu, finansman yoluyla pazar payını genişletmeye elverişlidir.
Açıktır ki, Yeni Üçüncü Kurul'dan ayrılmak son değil, başlangıçtır.
Blu-ray Development'ın başkanı ve kurucusu Yang Keng, 2018'deki Ulusal İki Oturum sırasında bir röportajda şunları söyledi: "Bana göre, yıkıcı bir iş modelini yeniden inşa etmezseniz, sadece saf bir emlak geliştiricisisiniz ve gelecekte hayatta kalmak zor olacak. , Bu yüzden yeni iş modellerini denemeliyiz. "
Yeni OTC Pazarı'ndan çıkarıldıktan sonra, Garbo hisseleri Hong Kong Borsası'na hiç durmadan koştu.
Yeni Üçüncü Kurul'dan Hong Kong Borsası'na "satın al, al, satın al" Jiabao hisselerine gizli endişeler getiriyor
Wind verilerine göre, 2015 yılında listelendiğinde Jiabao toplam 120 milyon yuan topladı. 2016 yılında, Jiabao hisseleri, sabit bir artışla hisse başına 11,5 yuan fiyatla bir kez daha 39,1 milyon yuan yükseldi.
Finansman miktarı çok fazla olmasa da, Garbo hisselerinin "alış, satın alma ve satın alma" hızı kontrolden çıktı.
İzahname, 2016'dan 2018'e kadar Garbo hisselerinin varlık satın almakla meşgul olduğunu gösteriyor:
2016 yılında, Guojia Property'yi 104 milyon yuan karşılığında satın aldı; 2017'de, 60 milyon ve 24 milyon karşılığında Hangzhou Lvyu'nun% 76'sını ve Shanghai Zhenxian'ın% 80'ini satın aldı; Buna ek olarak, Wind verileri Jiabao'nun hizmetlerini de gösteriyor Sermayesini 15 milyon yuan artırarak Chongqing Jiabao'ya yükseltti ve ikincisinin% 2.25'ini elde etti; 2018'de Chengdu Dongjing'in öz sermayesinin% 65'ini ve Luzhou Tianli'nin% 70'ini sırasıyla 52 milyon, 35 milyon ve 2.3 milyon yuan karşılığında satın aldı. Öz sermaye ve Chengdu'nun tüm öz sermayesi.
Sık sık "al, al ve al" Garbo hisselerinin ticari alanını genişletti, ancak aynı zamanda gelir üzerinde baskı yarattı.
Mali rapor, Garbo hisselerinin brüt kar marjının 2017'de% 36,4'ten 2018'de% 33,2'ye düştüğünü ve net kâr büyüme oranının da 2017'de% 82,35'ten 2018'de% 59,68'e düştüğünü gösteriyor.
Jiabao hisseleri tarafından verilen açıklama, bunun temel olarak yeni satın alınan şirketin daha düşük brüt kar marjı ve daha düşük ortalama mülk yönetim ücretinden kaynaklandığıdır.
Aynı zamanda, zor tahsilat ve yüksek borç oranı sorunları da takip etti.
2016'dan 2018'e kadar Jiabao hisseleri geliri ve ticaret hesapları 1.39, 3.65 ve 553 milyon yuan idi ve aynı yıl toplam gelirin% 21.1,% 39.5 ve% 37.8'ini oluşturdu. Ticari alacakların ciro süresi de 68,7 günden 98,2 güne çıkarak 112,9 güne yükseldi.
Karşılık gelen ticari borçlar sadece 19 milyon, 42 milyon ve 65 milyon olup, ciro tarihi 13,6 günden 18,8 güne, 19,7 güne çıkmıştır Ne hesap miktarı ne de ciro tarihi izlenememektedir. Alacak oranı.
Fonların likiditesi baskı altındaydı ve şirketin borç geri ödeme baskısı keskin bir şekilde arttı. Borç-aktif oranı 2017'de% 58,6'dan 2018'de% 63'e yükseldi ve cari oranı da 2017'de 1,34 kattan 2018'de 1,17'ye düştü.
"Sichuan Brother" kuşatmayı vurgulamak için Sichuan'dan ayrılabilir mi?
Jiabao hisseleri, birleşme ve satın almalar yoluyla dış işbirliğini artırdı ve Doğu Çin'deki Yangtze Nehri Deltası bölgesine girdi, ancak işlerinin çoğu hala Sichuan Eyaletinde yoğunlaştı.
Jiabao hisselerinin toplam gücü Sichuan'da ilk, ülkede onüçüncü, ancak "Sichuan 1 Nolu Kardeş" statüsü kaçınılmaz olarak tek bir kanala ve gelir ve kâra götürüyor.
31 Aralık 2018 itibariyle, Sichuan Eyaletinde yönetilen mülklerin toplam inşaat alanı yaklaşık 33.4 milyon metrekare olup, bu değer% 55.1'dir.Sichuan Eyaletindeki mülk yönetimi hizmetlerinden elde edilen gelir, toplam gelirin% 59.5'ini oluşturmuştur.
İzahnameye göre, Jiabao hisselerinin bu halka arzda topladığı fonların birincil amacı, şirketin iş ölçeğini genişletmek için mülk yönetimi hizmeti işini genişletmek. Güneybatı bölgesindeki pazar konumunu güçlendirirken, ulusal düzenini güçlendirecek ve Doğu ve Güney Çin, Bohai Rim Ekonomik Çevresi ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'ndeki pazar payını artıracak.
Ancak, Sichuan'dan acele etmek Jiabao hisselerinin daha yoğun bir rekabetle karşı karşıya kalacağı anlamına geliyor. Jiabao hisselerini Country Garden Services, China Overseas Property, vb. Gibi borsada işlem gören emlak şirketleriyle karşılaştırırsanız, yönetim altındaki alanının ölçeği ve düzeni açıkça cüce olacaktır:
2018 sonu itibarıyla Jiabaonun geliri 1.464 milyar yuan, yönetim altındaki mülklerin toplam inşaat alanı 60.626 milyon metrekare ve Sichuan dışındaki alan 27.258 milyon metrekare idi. China Overseas Property'nin yıl boyunca geliri 4,154 milyar HK $ ve yönetim altındaki mülklerin toplam inşaat alanı 140,9 milyon metrekare oldu. Country Garden Services yıl boyunca 4.675 milyar yuan gelir elde etti ve yönetim altındaki mülklerin toplam inşaat alanı yaklaşık 181.5 milyon metrekare idi.
Jiabao hisselerinde hala büyük bir boşluk olduğu yukarıdan görülebilir.
Ek olarak, Jiabao hisselerinin tek bir işi vardır ve ortalama mülk yönetim ücreti endüstri ortalamasından düşüktür.
Jiabao hisseleri, mülkiyet yönetimi hizmetleri, danışmanlık hizmetleri ve topluluk katma değerli hizmetleri dahil olmak üzere üç büyük işletmeye sahiptir ve bunların temel işi mülk yönetimi hizmetleri olup, küçük bir artış söz konusudur. 2016'dan 2018'e kadar oran 58'di. %,% 62.7 ve% 61.4.
Tianfeng Menkul Kıymetlerin araştırma raporuna göre, emlak endüstrisi perspektifinden, ofis mülk hizmet ücreti en yüksek 7,88 yuan / / ay, ardından 7,02 yuan / / ay ile ticari emlak hizmet ücreti ve en düşük konut mülk hizmet ücreti. Bu 2.30 yuan / / ay ve emlak yönetimi endüstrisinin ortalama seviyesi 4.26 yuan / / ay.
Ve Jiabao'nun emlak hizmetlerinin% 80'inden fazlası konut amaçlıdır ve bu oran her yıl artarak 2018'de% 89'a ulaşmaktadır. Sonuç olarak, 2016'dan 2018'e kadar Jiabaonun ortalama mülk yönetim ücreti 2,3 yuan / / ay, 2,1 yuan / / ay ve 2 yuan / / ay idi. Ortalama mülk yönetim ücreti sadece dibe vurmakla kalmadı, aynı zamanda yıldan yıla düştü.
Öte yandan, Garbo hisseleri yoğunlaşmıştır ve ana şirket ile ilgili işlemler nispeten büyük bir orana sahiptir. Blu-ray Group tarafından geliştirilen gayrimenkul yönetimi hizmetlerinden elde edilen gelir, 2016'dan 2018'e kadar gayrimenkul yönetimi hizmet gelirinin sırasıyla% 85.0,% 68.4 ve% 54.9'unu oluşturdu.
Ana şirket Blu-ray tarafından geliştirilen "genetik hastalıklar"
Blu-ray geliştirmenin iş durumunun Jiabao hisselerinin performansını doğrudan etkileyeceği söylenebilir ve Jiabao hisselerinin yüksek borç oranı ve tekli işletme gibi sorunların da Blu-ray'in geliştirilmesinde görülebileceği söylenebilir.
Öncelikle Blu-ray'in geliştirilmesi, 2018'de 100 milyar yuan hedefini tamamlayamadı, aynı zamanda yüksek büyüme oranını da kaybetti.
Blu-ray Development'ın 2018 yıllık raporuna göre, Ocak-Aralık 2018 arasında şirketin emlak işi, 2017'deki% 93'ten çok daha düşük olan bir önceki yılın aynı dönemine göre% 47 artışla 85,5 milyar yuan satış gerçekleştirdi.
Artık yüksek büyüme değil, yüksek borç devam ediyor.
Blu-ray Development, 2015'teki listelemesinden bu yana, listeleme platformunu çılgınca fon toplamak, 26,4 milyar yuan'lık doğrudan finansman ve 36,9 milyar yuan'lık birikimli yeni dolaylı finansman biriktirmek için kullandı. 2015'ten 2017'ye şirketin net borç oranı% 109,16'dan% 154,47'ye yükseldi.
2018 sonu itibarıyla Blu-ray Development, defter para fonlarında 25.187 milyar yuan, kısa vadeli kredilerde 8.322 milyar yuan, uzun vadeli borçlarda 6.160 milyar yuan, uzun vadeli kredilerde 22.448 milyar yuan, ödenecek tahvillerde 16.082 milyar yuan, borç / varlık oranı% 82.04 ve net borca sahip oldu. Oran% 102,7'dir.
Şirketin finansman maliyetleri de arttı Yıllık rapor, Blu-ray geliştirmenin genel ortalama finansman maliyetinin 2018'de% 7,54 olduğunu ve 2017'de% 7,19'dan artmaya devam ettiğini gösteriyor.
Yıllık rapor verileri ayrıca Blu-ray geliştirme için yetersiz arazi rezervi sorununu da ortaya koydu.Şirketin mevcut arazi rezerv inşaat alanı 14,55 milyon metrekare.Şirketin kendi gayrimenkul projesi, 2019 yılında mevcut arazi rezervini aşan 18 milyon metrekarelik inşaat alanına başlamayı planlıyor.
Blu-ray tarafından geliştirilen çeşitlendirilmiş iş beklendiği gibi olmadı.
Blu-ray Development'ın 2015'teki arka kapı listesinden bu yana, şirketin geliştirme rotası olarak "Habitat Blu-ray + Life Blu-ray" iki tekerlekten çekiş stratejisini benimsiyor ve Life Blu-ray, esas olarak 3D biyoyazıcı ve ilaç işidir.
Halka açıldığından bu yana geçen dört yıl içinde, "Life Blu-ray" in iş payı artmadı.
İlaç geliri, yıllık bazda% 29,60 artışla 1,014 milyar yuan yıllık işletme geliri elde eden yan kuruluş Chengdu Dikang Pharmaceutical'dan geliyor; yıllık% 4,15 artışla 90 milyon yuan net kar elde etti. Bununla birlikte, şirketin 30.821 milyar yuan olan toplam yıllık işletme geliri ile karşılaştırıldığında, oran küçüktür.
3D bioprinting projesi 2015'ten 2018'e herhangi bir kar sağlamadı. Klinik araştırmalara başvurmak için ABD FDA'ya gitmeyi iddia ediyor ve kesin bir ilerleme yok. 3D biyo-baskı için harcanan 104 milyon yuan Ar-Ge harcamasının çoğuyla karşılaştırıldığında, 3D baskı ile ilgili işletmelerin yıllık net karı 30.41 milyon yuan kayıp oldu.
Aksine, konut ve destekleme geliri oranı 2015'te% 61,59'dan 2018'de% 79,59'a yükseldi ve işletme geliri tek tip olma eğiliminde.
2019'da emlak ortamı 2018'den daha iyi değil ve Blu-ray'in 100 milyar kulübe girmesi zor.Jiabao hisseleri ulusal rekabette öne çıkmak ve birçok gizli tehlikeyle yüzleşmek istiyor.
(Sorumlu Editör: Li Jing)
