g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Hong Kong'da yüz milyonlarca konut neden yağmalanıyor?

Yazar: Chen Xin / Qin Shuo arkadaş çevresi: qspyq2015

Dışarı 10 milyon Hong Kong doları, Hong Kong'da ne kadar büyük bir ev satın alabilirim? Yaklaşık 40 metrekare; ya 100 milyon ödenirse? Cevap yaklaşık 150 metrekare.

Bu cevabı ilk duyduğumda, birçok insanın şaka mı bu? Kesinlikle hayır.

Bu, Li Ka-shing'in Hong Kong'daki en son şaheseri. Yeni projenin adı "Victoria Limanı'na Ode" Konum, Hong Kong Adası'ndaki Central MTR istasyonunun beş istasyon doğusunda, North Point'te yer almaktadır. Cheung Kong, burayı Merkez dışındaki başka bir ticari üs haline getirmekle tehdit etti ve bu nedenle, her yönden deniz manzaralı "Ode to Victoria Harbour" birim fiyatı metrekare başına 300.000 ila 600.000 Hong Kong doları arasında işaretlendi. Minimum 40 metrekare ve maksimum 150 metrekaredir. Bu hesaplamaya göre en pahalı üst kat biriminin birim fiyatı (işlem vergileri ve ücretleri gibi toplam fiyat dikkate alınırsa) 100 milyon Hong Kong dolarına yaklaşmaktadır.

Anakaradaki arkadaşların burayı görüp görmediğini bilmiyorum, Hong Kongun zengin ve güçlülerinin çok fakir olduğunu mu düşünecekler? Düşünürseniz, siz de milyardersiniz, böyle bir evde mi yaşıyorsunuz? Aslında, sadece 150 m2 pratik alan, dört yatak odası ve özel asansörler.

Anakaradaki arkadaşların "yükselen gurur" duygusu yaşayıp yaşamayacağını merak ediyorum. Sonuçta, Anakara'da Hong Kong gibi milyarderlerin yaşam koşullarından yararlanmanın maliyeti çok daha düşük.

Hong Kong'da milyarder olmak sandığınızdan daha mı korkutucu?

Emlak fiyatları çok mu yüksek? Alan çok mu küçük? Pek çok genç Hong Kong arkadaşının gözünde bu sorunlar, sorunun ana çelişkisi olmayabilir. Sorunları: "Arabaya hiç girebilir miyim?" Veya "Arabaya hemen binmeli miyim?"

Örneğin, Hong Kong'lu meslektaşım, yarım yıldan fazla bir süredir araştırma yaptıktan sonra, sonunda bir ev satın aldı ve "Ode to Victoria Harbor" u seçti!

Daha da şaşırtıcı olan şey, tek nefeste iki form dağıtmasıdır, ancak çok çekmesi için yalnızca bir şansı olabilir - herkes yeni diskin popülaritesini telafi edebilir.

Hong Kong yılın baloncuğuna geri mi dönüyor?

onun Aslında, bu Hong Kong arkadaşı endişesiz değil Sonuçta, Hong Kong'dan gelen tüm insanlar 1997'yi hatırlıyor ... O yıl gayrimenkulde kaç Hong Kong insanı yaratıldı ve kaç Hong Kong insanı öfkeli konut piyasası balonunun içine daldı.

Formu geçtikten sonra biraz da mücadele ettiğini söyledi. hepsinden sonra, 1997'de emlak balonunun patladığı korkusu, Hong Kong'daki birçok yerel insanın kalbinde hala varlığını sürdürüyor.

O zamanlar, birçok insan kısa vadede kar elde etmek için el değiştirmeyi umarak kredi aldı ve ön satışları süpürdü. Ancak durum birdenbire tersine döndüğünde ve gayrimenkul uçurumunun çöküşünün tarihsel anı geldiğinde, bu insanların kaderi çok farklı bir kutuplaşma olarak ortaya çıktı.

Bazı insanlar ipotek ödemeleri yapmaya devam edemedi, bu yüzden milyonlarca mevduat kaybedildi, evler gitti ve servetleri bir gecede kurtuluş öncesine döndü. Daha da trajik olan şey, vurulduktan sonra asla iyileşmemiş olmalarıdır.Birkaç yıl sonra, belirli bir toplulukta hala güvenlik görevlisi olabilirler, sadece yiyecek ve giyecek için yaşarlar.

Bazı insanlar başarısızlıklarından dolayı dişlerini gıcırdattılar ve tekrar neşelendirdiler, orta yaşlarında olsalar bile, henüz mezun olmuş üniversite öğrencileri gibi iş arıyorlar ve genç liderlerine tamamen saygı duyuyorlar. Sonraki yıllarda risk bilincimi tamamen geliştirdim, nasıl doğru yapacağımı öğrendim ve yeni bir hayat kurdum.

Diğerleri, emlak spekülasyonu nedeniyle aile dağıldı ve aile sevgisi kayboldu. Yatırımın ne olduğunu bilmesem de, sadece borcumu bankaya borçluysam borcumu geri ödemek için çok çalışmam gerektiğini biliyorum, borcu tahsil etmeye gelen banka ile ödemeyi birkaç yıl askıya almasını ve durum düzeldiğinde krediyi geri ödemeye devam etmesini isteyerek kararlı bir şekilde pazarlık ettim. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, ipotekler için para kazanmak için günde iki veya üç farklı zor iş yapmak zorunda kalabilirler, Hong Kong ekonomisinin gelişmesiyle bu mülklerin kiralarının birkaç yıl içinde kademeli olarak artacağını düşünmemiş olabilirler. Ve bankanın kira ile finanse edilebilen aylık ödemesini kolayca aşıyor ve emlak fiyatları, 10 yıldan uzun bir süre sonra 1997 tarihi yüksek seviyesini geçmeye başladı. Bu zor yılların üstesinden geldikten sonra, sonunda birçok mülke sahip olan ve her ay kira toplayan büyük bir mal sahibi oldu.

Yukarıdakilerin tümü Hong Kong'daki canlı vakalardır. Kritik anda, hayatta kalamayanlar hala başarısız olabilir ve hayatta kalanlar şimdi vurguncu sınıf haline gelebilir. Başarı ve başarısızlık gayrimenkul.

Ancak son yıllarda yükselen konut fiyatları, yaşlı Hong Kongluları, özellikle de balon patlamasını yaşamış olanları biraz tedirgin etmeye başladı.

"Hiçbir metaın fiyatı sadece yükselir, asla düşmez" diyorlar. Bu nedenle, 2007'deki borsa çöküşünden bu yana, Hong Kong'un konut fiyatlarının zirveye ulaştıktan sonra nihai düşüşünü sabırla bekliyordum.

Ancak, Hong Kong'daki emlak fiyatlarının düşmesini beklerken, toplam fiyatı 1 milyon 2 milyon olan orijinal evler yavaş yavaş ortadan kalkmaya başladı; "araba listeleri" fiyatı 3 milyondan 4 milyona yükseldi ... ve şimdi 10 milyon!

Öte yandan, Hong Kong hükümetinin "güçlendirme önlemleri" sonsuzdur. İlk SSD'den (Ekstra Damga Vergisi), BSD'ye (Alıcı Damga Vergisi) ve daha sonra DSD'ye (Çift Damga Vergisi) ve geçen yılın Kasım ayında piyasaya sürülen SSD'nin (Geliştirilmiş Ekstra Damga Vergisi) gelişmiş sürümüne kadar tüm damga vergileri 15'e yükseltildi %).

Para Otoritesi, alıcıların otobüse binme eşiğini, peşinatı kısıtlamamaktan, peşinat oranını% 20 -% 40'ın üzerinde sınırlandırmak için çeşitli kısıtlayıcı tedbirler almaya devam ederek, gelir ipotek sigortası planlarına başvuran Hong Kong'lulardan gelmeyene kadar, vb. Her sıcak hareketten sonra, işlem geçici olarak küçülse de, kısa süre sonra güçlü talep fiyatı tekrar yükseltir.

Durum 1997'de geri dönecek mi?

Bu Bir süre ne oldu?

Hong Kongun on milyonlarca konutu neden bu kadar çok insan tarafından satın alınmaya değer?

Hiç kimse gerçek nedeni açıklayamaz, ancak bugün Hong Kong'un 1997'deki Hong Kong'dan en azından aşağıdaki açılardan çok farklı olduğunu biliyorum:

Birincisi, pazar liderleri farklıdır. 1997 kredi spekülasyonu döneminden farklı olarak, bugün, çok sayıda damga vergisi önlemi altında, piyasaya girmeye cesaret eden insanların çoğu, sadece spekülasyon için değil, kendilerine ait bir ev sahibi olmayı dört gözle bekliyorlar. 1997'de emlak piyasası, piyasa görünümü konusunda aşırı iyimser olan spekülatörler tarafından yönetiliyordu.

Geliştiriciler açısından, gayrimenkul geliştiricileri gayrimenkulün asaletini göstermek için sık sık yüksek fiyatlar teklif etseler de, gerçek satışlarda alıcılara yeterli tercihli şartlar verilmektedir. Örnek olarak Oda B, 20. Kat, Kule 1, "Okyanus Limanı" nı ele alalım. Fiyat listesi, fiyatın 97.284 milyon Hong Kong doları olduğunu gösteriyor, ancak çeşitli tercihli şartlarla, gerçek fiyat, metrekare başına fiyat olan sadece 64.207 milyon Hong Kong doları olabilir. 60,993 HK $ 'dan 40,255 HK $' a düştü.

Yukarıda belirtilen 64.207 milyon Hong Kong doları, finans şirketi tarafından sağlanan peşinat kredisi indiriminden de yararlanabilir, böylece alıcılar Para Otoritesinin lüks evlerinin 10 milyon yuan'dan fazla olan% 50 sınırından kaçınabilirler. Finans şirketi tarafından sağlanan peşinat kredisi faiz oranı, geçerli banka standartlarının üzerinde olmasına rağmen, yine de kabul edilebilir bir aralıktadır. Ayrıca, Hong Kong'daki yaygın uygulamaya göre, bir yıl sonra konut fiyatları yükselirse, alıcılar bankalardan yeniden finansman ve diğer yollarla ek kredi talep edebilir, böylece finans şirketinin kredi kısmının faiz maliyetini düşürür.

Cheung Kong tarafından sağlanan evin 31 Mart 2019'da teslim edilmesi yani evin teslim edilmesi yaklaşık 2 yıl sürecek. Mevcut SSD gereksinimlerine göre, ev iki yıl sonra satıldığında, ev sahibi% 15 -% 20'lik üst düzey vergi oranı yerine yalnızca% 10 SSD vergi oranını ödemek zorunda kalıyor, bu da evi satarken mal sahibinin maliyetini büyük ölçüde düşürüyor.Bu birçok kişi için geçerli. Ev değiştiren alıcılar da küçük bir cazibe değildir.

İkincisi, faiz ortamı çok farklı. Emlak spekülatörleri için, Hong Kong'daki yeni evlerin mevcut kira getirisi yüksek olmasa da, neredeyse sıfır faiz oranlı Hong Kong banka mevduatları ile karşılaştırıldığında yine de yatırım yapmaya değer. Örneğin, "Ode'den Victoria Limanı'na" nın bulunduğu North Point konumunun, mülk yönetim ücretleri (1500-2000 HK $), oranlar (1.300 HK $) ve emlak vergisi (% 15) dahil olmak üzere ayda en az 25.000-28.000 HK $ karşılığında kiralanması beklenmektedir. Ve böylece yıllık kira getiri oranı% 1,68'e yakındır. Kredinin oluşturduğu kaldıraç etkisi dikkate alınırsa getiri daha yüksek olur, kredi limiti kira ve destek hedefine ulaşmak için ayarlanabilir.

Bankalar açısından bakıldığında, Amerika Birleşik Devletleri bir faiz artırım döngüsüne girmiş ve Hong Kong Para Otoritesi faiz oranlarını buna göre ayarlamış olsa da, Hong Kong'daki büyük bankalar ipotek faiz oranlarını buna göre ayarlamamış, aksine dört büyük banka faiz oranlarını değişen derecelerde düşürmüştür. . Örneğin, 10 Nisan 2017'de HSBC, 7 milyonun altındaki ipotek kredilerine yeni başlattığı H +% 1,28 tercihli faiz oranını uzattı (başlangıçta yalnızca 10 milyonun üzerindeki krediler bu tercihli faiz oranından yararlanabilirdi). Aksine, 1997'deki gerçek ipotek kredisi faiz oranı% 10'a yakın hatta daha yüksekti! Tabii ki, 1997'deki düşüşten sonra HKMA'nın faiz oranlarını yönlendirmede daha temkinli olacağına inanıyorum.

Üçüncüsü, Hong Kong Hükümeti ve HKMA'nın hileleri, emlak fiyatları düştüğünde bir tampon mekanizma görevi görebilir. Para Otoritesi, emlak kesintisi riskini fiilen azaltan ipotek oranını düşürdü. Hong Kong hükümetinin çeşitli vergileri, vergi maliyetlerinin işlemin önemli bir bölümünü oluşturmasına neden oldu. Gelecekte emlak piyasası düştüğünde, baharatlı önlemlerin azaltılması vergiyi kaldırabilir. Maliyetler, aşırı fiyat düşüşlerini önlemek için iyi bir tampon mekanizması sağlar.

İronik olarak, Hong Kong hükümetinin SSD'leri, DSD'leri ve BSD'leri gittikçe ısınıyor, ancak emlak fiyatları hala artıyor veya düşüyor - tersine, hükümet bu politikalardan kılık değiştirmiş olarak en büyük yararlanıcı haline geldi. Dolandırıcılıkla ilgili vergilerdeki keskin artış nedeniyle Hong Kong hükümetinin kasası ciddi şekilde "sular altında" kaldı. Yasama Konseyi'nin yazılı soru ve cevabına yanıt olarak, Yurt İçi Gelir Dairesi, bir önceki yılın ilk 11 ayında 3D hilelerden elde edilen gelirin 2015'ten 2016'ya kadar olan yıllık rakamları aştığını açıkladı. Bunlar arasında ek damga vergisi (SSD) vergisi 230 milyon, alıcının damga vergisi (BSD) 6.62 milyar ve çift damga vergisi (DSD) 16.74 milyar oldu. Toplam tutar 24.49 milyar olarak bir önceki yıla göre 2.43 milyar HK $ artışla gerçekleşti. Hong Kong medyasından alınan diğer istatistiklere göre, 2016-2017 mali yılında, Hong Kong hükümetinin nihai fazlası, orijinal bütçeye göre yaklaşık 90 milyar keskin bir artışla 100 milyar Hong Kong dolarını aşacak.Sonuç olarak, mali rezervler Mart ayı sonu itibariyle 950 milyara ulaşacak. Hong Kong Doları.

1997'den çok farklı olan dördüncü nokta, Anakara'nın "zenginlik etkisinin" bugün görülmemiş bir hızla Hong Kong'a yayılmasıdır. CEPA'nın uygulanmasından bu yana Hong Kong, Anakara ile tüm yönleriyle derinlemesine entegre olmuştur. Onlarca yıllık reform ve anakarada açılan servet, Çin'in açıklık derecesini artırmasıyla son yıllarda denizaşırı ülkelerde (özellikle son beş yılda) taşma hızına ulaştı. Anakara zenginlerinin servetinin ilk denizaşırı durağı olan Hong Kong, emlak piyasasında, borsada veya reel ekonomide bu eğilimi hissetmiştir.

Zengin anakaralılar, Hong Kong'daki konutlarla gittikçe daha az ilgileniyor. "Ode to Victoria Harbour" fiyatlandırma listesinin resmi Shenzhen'deki bir grup arkadaşa iletildiğinde, gruptaki birçok anakara arkadaşı yanıt verdi: On milyonlarca gayrimenkul sıradan, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki birçok gayrimenkulün fiyatları benzer.

On milyondan fazla hareket eden Hong Kong gayrimenkulleri için "normal bir kalbe" sahip olanlar, genellikle Hong Kong emlak piyasasına sık sık gelen ziyaretçilerdir. Bu, geçen yılki BSD gelirinden görülebilir. Bu gelir kalemi, toplam 3B verginin neredeyse üçte biri olan 6.62 milyar yuan'a tekabül ediyor!

Bu, son zamanlarda pankartlarını sunmak için Hong Kong'u sık sık ziyaret eden anakara emlak şirketleri olarak sayılmıyor bile. Liste fiyatı Hong Konglu muadillerini hayrete düşürdü, çünkü unun kazanan fiyatı zaten ekmek fiyatından daha yüksek. Ancak, Hong Kong'daki birçok emlak analisti, bu tür fiyatların anakara emlak şirketleri için mantıksız olmadığına inanıyor. Fonların bu hamle ile yurt dışına sorunsuz gidebileceğini ve anakara ile Hong Kong arasındaki gerçek vergi oranı farkının en az% 10 olduğunu dikkate alırsanız, yukarıda belirtilen kotasyon fiyatının anakara muadilleri için makul nedenleri vardır.

Yukarıdaki noktalar ile 1997 arasında bazı farklılıklar olsa da, Hong Kong'un emlak fiyatlarının genel halkın güçlü bir endişe duymasına neden olduğu inkar edilemez. Aksi takdirde Hong Kong'daki meslektaşlarım formu gönderdikten sonra mücadele etmeyecek.

Sordum, gerçekten on milyonlarca yuan, ancak sadece 40 metrekare olan bir gayrimenkul satın almak için kredi almaya istekli misiniz? Cevabı şu: Hong Kong ekonomisi istikrarlı kaldığı sürece ve ipoteği karşılayabildiğim sürece, emlak fiyatları düşse bile hayatta kalabilirim.

Bu cevap bana biraz trajik geliyor ama çok iyi anlıyorum. Bir salyangoz evine sahip olmak, bu şehirdeki birçok genç için gerçekten de büyük bir yaşam hedefi. Son zamanlarda TVB programlarında, Hong Kong genç kızları aradı bile "Bir binanız varsa, doruğa çıkabilirsiniz", "Binanız yoksa, sadece aceleniz var" (Yani, evi olmayan bir adam yakınlaşmaya çalışmamalıdır). Tabii ki, bu şehrin ana teması Lion Rock ruhu ve Hong Kong'daki pek çok genç "iklimsel kadınların" değerlerine katılmıyor.

Hong Kong'un ekonomisi istikrarlı kalmaya devam edecek mi? Mevcut istihdam ve gelir seviyesi korunabilir mi? Orta sınıf Hong Kong'a olan güvenini korumaya devam edebilir mi? Son tahlilde, bu sorunlar gerçekten Hong Kong'un geleceği ile ilgilidir, en azından onlar milyonlarca kişi yaşayan Hong Kong kodamanlarıyla yakından ilişkilidir.