2019 yılında gayrimenkul finansman perdesi açılacak, New Town Development "War of the Gods" ı kazanabilecek mi?
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Göz açıp kapayıncaya kadar, 2019'un ilk ayı yarı yarıya geçti. 2018 yılına bakıldığında, güçlü denetim ve gevşemenin olmadığı politika ortamında, iç emlak piyasası soğumaya başladı ve genellikle sakin bir duruma düştü. Ancak son tahlilde, emlak piyasası henüz tam olarak uzun vadeli bir mekanizma oluşturmadığından, sektör hala emlak piyasası balonunun "patlamayacağına" dayanan güçlü bir bekle ve gör hissine sahip.Çin emlak endüstrisindeki uygulayıcılar kaçınılmaz olarak agresif olmaya ve geri çekilmeye devam edecekler. Bir süre karıştı ve çekti.
Hepimizin bildiği gibi, kendi yüksek yatırım ve yüksek ciro etiketine sahip gayrimenkul sektörü için, para kazandıran mülkleri hala oldukça dikkat çekicidir, büyük adamlar şu anda hala bu savaş alanında olduklarından, sonraki gelişimlerine yiyecek ve ot ekleyebilirler. Mühimmat ikmali, doğal olarak geride bırakılmaya isteksizdir. Bu nedenle, 2019 başlar başlamaz, farklı kademelere mensup çok sayıda yerli gayrimenkul geliştiricisi, yeni yıl için finansman planlarını art arda açıkladı:
Yukarıdaki tablodan da görülebileceği gibi, 2019 yılında finansman trendlerini açıklayan yerli gayrimenkul şirketlerinin ilk grubu arasında, Hong Kong Borsası ana yönetim kurulu listesinde yer alan Xincheng Development Holdings (01030-HK) biraz açık görünüyor, çünkü yukarıda bahsedilen emsallerinden Xincheng Development Finansman maliyeti nispeten düşük: 15 Ocak'ta, 8 Ocak'ta yayınlanan R&F Properties (02777-HK) fiyatından sadece daha yüksek olan% 7,5'lik yıllık faiz oranıyla 2021'de 300 milyon ABD Doları tutarında kıdemli senet ihraç edeceğini duyurdu. İlk 1,5 milyar yuan ultra kısa vadeli finansman bonosunun% 5,5 kupon oranı pahalıdır.
Aslında bu emlak şirketleri arasında, iş geliştirme ve satış ölçeği açısından son yıllarda istikrarlı bir şekilde ilk 4 satış konumuna giren Sunac (01918-HK) dışında, Xincheng Development diğerlerinin başında geliyor. Farklı finansman kotaları ile birleştiğinde, New Town Development'ın büyük ve orta ölçekli bir emlak şirketi olarak finansman konusunda bazı avantajlara sahip olması normaldir.Ayrıca, New Town Development'ın son yıllardaki gelişme ivmesi gerçekten güçlüdür.
Yeni şehrin gelişimi, bir yılda 100 milyar kulüpten 200 milyar kampa!
29 Kasım 2012'de Xincheng Development, Hong Kong Borsasında başarıyla listelendi. Yangtze Nehri Deltası'nda başlayan yeni şehirlerin gelişimi, başlangıçta yüksek kaliteli konut mülklerinin ve çok amaçlı karmaşık projelerin geliştirilmesine odaklandı ve şimdi, yeni şehir gelişimi için "konut + ticari" iki tekerlekten çekişli strateji daha net ve kararlı hale geldi ve konut geliştirme ve ticareti güçlendiriyor Geliştirme, ticari yönetim ve gayrimenkul türevi işletmeler temelinde çeşitlendirilmiş ve büyük ölçekli bir rekabet avantajı oluşturmuştur.
Yeni şehir gelişiminin başarısının son yıllarda daha belirgin hale geldiği söylenmelidir. 2012'de halka açıldığında, New Town Development'ın satış ölçeği sadece 15 milyar yuan'ın biraz üzerindeydi (RMB, aşağıda aynı) - 2012'de sözleşmeli satış tutarı 16.135 milyar yuan'a ulaştı ve sonraki yıllarda büyüme oranı nispeten yavaştı.
2015 yılına kadar, New Town Development'ın genel işleyişi ve ölçek genişletmesi nihayet nitel bir sıçrama yapmaya başladı.Yıl boyunca sözleşmeli satış miktarı bir önceki yıla göre% 30'dan fazla arttı ve ciro da önceki yıldaki hafif düşüşe bağlı olarak daha belirgin bir büyüme gösterdi. Sonraki iki yıl içinde, New Town Development, performans açısından kapsamlı ve önemli bir büyüme sağlayan, satış ölçeğini katlanarak artıran ve daha agresif bir şekilde genişleyen kesinlikle göz kamaştırıcı bir rapor kartı sundu.
Aşağıdaki tabloda görülebileceği gibi, 2017 yılında, New Town Development 100 milyar yuan satış rakamını ilk kez aşarak% 94,4'e varan ölçek genişleme oranıyla 100 milyar kulübe girdi. Geçtiğimiz 2018'de, yeni şehir gelişiminin hızlı büyümesi durmadı. Geçen yılın başında, Xincheng Development, kendisine 180 milyar yuan tam yıl satış hedefi belirledi.Yılın ilk yarısında, hedefin yarısından fazlasını başarıyla tamamladı ve sözleşmeli satışlarda% 94,2'lik bir artış elde etti; bu yıl 9 Ocak'ta yayınlanan satış verileri, geçen yıl olduğunu gösterdi. Yıllık birikmiş sözleşmeli satış miktarı 221.098 milyar yuan'a ulaştı, yıllık% 74.82'lik bir artışla, bu sadece yıllık satış hedefini aşmakla kalmadı, aynı zamanda 200 milyar kampına yeni bir seviyeye başarıyla girdi!
Momentum kırılıyor ve Hong Kong hisselerinin ilk 10 yerel emlak satışı arasında sağlam bir şekilde yerleşti.
Yaklaşık üç yıllık hızlı ilerlemenin ardından, 200 milyar yuan'dan fazla satış performansına sahip olan Xincheng Development, 2018'de Hong Kong'daki yerli emlak şirketlerinin satış listesinde Greentown China (03900-HK) ve Longfor Group'u (00960-HK) geride bırakarak 6. sıraya yükseldi. ) Ve China Resources Land (01109-HK), TOP10 listesinde en hızlı yükselen emlak şirketi oldu.
Caihua Haber Ajansı'nın istatistiklerine göre, 16 Ocak itibarıyla 2018 satış verilerini yayınlayan Hong Kong ve şehirdeki emlak şirketlerinden Vanke, Evergrande, Country Garden ve Sunac beklenmedik bir şekilde ilk kademede oturmadı ve satışları 200 milyarı aştı ancak başarısız oldu. 300 milyar seviyesini aşan China Overseas (00688-HK), New Town Development, China Resources Land ve Longfor Group dördüncü ila sekizinci sırayı aldı.
Geçen yıl 200 milyar yuan'dan fazla satış yapan ilk sekiz emlak şirketi arasında, Xincheng Development'ın satış büyüme oranının en hızlı olduğu ve% 74,8'e ulaştığı belirtilmelidir. Genel olarak, sektörün önde gelen büyük ölçekli gayrimenkul şirketlerinin satış ölçeği belli bir seviyeye çıktığında, geniş tabanları nedeniyle ölçeklerinin büyüme oranları doğal olarak yavaşlayacaktır. Bu nedenle, hala süper hızlı gelişimi sürdüren ilk 10 emlak şirketinden sadece birkaçı var.Satışlarda 9. sırada yer alan Shimao Real Estate (00813-HK),% 75 büyüme oranıyla yeni şehirlerin gelişimiyle rekabet edebilir. :
Eksik kısıtlamalar: sermaye rezervleri rakip emsaller kadar iyi değil
Listelenmesinden bu yana Xincheng Development'ın büyüme yörüngesine bakıldığında, son yıllardaki çarpıcı pazar performansının ardında tutarlı "hızlı varlık devri" iş modeli yatıyor. Bu iş modeli altında, emlak projeleri hızla kopyalanır ve geliştirme döngüsü en üst düzeye çıkarmak için kısaltılır. Yatırım getirilerinin gerçekleşmesini sınırlamak ve likidite riskini azaltmak daha öne çıkan özelliklerdir. Buna dayanarak, paranın "yerinde" olup olmadığı, yeni şehrin gelişimi ve genişlemesinde en önemli öncelik haline geldi.
Şirketin en son mali rapor verilerine göre, 2018 ortası itibariyle, Xincheng Development'ın elinde 2.678 milyar RMB kısıtlı nakit dahil olmak üzere toplamda yaklaşık 26.496 milyar RMB tutarında banka ve nakit bulunuyor. Aslında, Xincheng Development gibi büyük ve orta ölçekli gayrimenkul şirketlerinin 30 milyar yuan'ın altında nakit rezervleri yok, özellikle geçen yıl satış hacmi açısından, yeni şehirlerin gelişiminde ilk sırada yer alan China Overseas Land ve China Resources Land ve China Resources Land. Bu iki meslektaş tarafından yakın zamanda yayınlanan finansal bilgiler, eldeki nakit kaynaklarının New Town Development'tan daha iyi olduğunu gösteriyor.
Eylül 2018 sonu itibarıyla China Overseas Holdings'in 105,94 milyar Hong Kong doları tutarında banka bakiyesi ve nakdi,% 35 net kredi oranı, yeterli fon ve finansal istikrar vardı. China Resources Land'e gelince, 2018 ortası itibariyle, nakit ve banka bakiyeleri de 60,87 milyar HK $ 'ya sahipti ve arkasında güçlü bir ana şirket desteği vardı.
Sektör için öz sermaye fonlarının yeterli olmadığı yeni şehirlerin kalkınması için ciro ihtiyaçlarının karşılanması esas olarak finansman ve borç verme gibi temel araçlara dayanmaktadır. Bu bakımdan, Xincheng Development, A + H çift listelenmiş finansman platformunda emsallerinden daha üstündür (A-hisse listeleme iştiraki Xincheng Holdings, kod: 601155-CN) Yurtiçi ve yurtdışı bağlantılar, daha sorunsuz finansman kanallarına sahip olmasını sağlar. Elbette artan finansman, kaçınılmaz olarak artan borç baskısına yol açacaktır: 2018'in ilk yarısında, New Town Development'ın net borç / özkaynak oranı 2017 sonunda% 100,4'ten% 154,6'ya yükseldi. Neyse ki, Xincheng Development'ın son iki yıldaki satış performansı sevindirici ve işletme geliri de oldukça önemli.Genel olarak, finansal durum gerilme noktasına gelmeyecek.
Bununla birlikte, 2019'a girerken, yeni şehirlerin gelişiminin karşılaştığı zorluklar hala çok gerçektir. Bir yandan, sektörden gelen rekabet yoğunlaştı. İkinci kademe kademedeki yeni şehirlerin gelişimi sadece ilerleyebilir, ancak geri çekilemez. "Ön dalgalar" hala cesur ve arkadaki rakiplerin hepsi onları izliyor. Böylesine rekabetçi bir ortamda, hatta Gelecekte, yeni şehirlerin gelişimi, ölçeğin temeli nedeniyle genişleme hızını yavaşlatacak ve daha fazla ilerleme için çabalamak için çok çalışmaları gerekiyor. Öte yandan, para meselesine geri dönülüyor: Eğer sermaye rezervi emsalleriyle rekabet edemezse, yeni şehrin gelişimi kesinlikle karşı taraf kadar sakin olmayacaktır.
Bununla birlikte, New Town Development'ın açılış yılının başlarında açıklanan finansman planına bakılırsa, fonlardaki eksiklikler göz ardı edilemeyecek kısıtlamalar getirse de, ölümcül olmaktan uzaktır. 2019 yılında yurtiçi emlak piyasasının en önemli noktasının, endüstri liderleri arasında tanrıların savaşı olduğuna inanılıyor, ancak yeni şehrin gelişme şansı nedir? Daha fazla hikayenin ortaya çıkmasını dört gözle bekliyoruz.
Yazar: PENG stay
Editör: Zhang Junfen
