Shenzhen emlak piyasası sallanıyor! Ticari kredi fonları gayrimenkule yasadışı bir şekilde mi akıyor? Uzman: Shenzhen, 40 yılın en ağır durumuyla karşı karşıya
Emlak piyasasındaki patlamanın ardında, Shenzhen'de bir şok daha yaşandı, bu sefer işletme kredisi fonlarının gayrimenkule yasadışı akışı ile ilgiliydi.
Shenzhen'in yeni konut pazarı ve kilit bölgelerdeki ikinci el konutları sıcak olmaya devam ediyor ve hararetli tartışmaları tetikliyor. Pek çok görüş, küçük ve orta ölçekli işletmeleri emlak piyasasına desteklemeye yönelik yasa dışı fon akışının, Shenzhen emlak piyasasının patlak vermesinin önemli bir nedeni olduğuna inanıyor.
Düzenleyiciler bu olguyu fark ettiler ve bugün bununla ilgili olarak pazarın dikkatini çeken iki haber var.
İlk olarak, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu çalışma grubunun, KOBİ'ler için emlak piyasasına yasa dışı destek fonu akışını öğrenmek için dün Shenzhen'e geldiğine dair söylentiler var.
İkincisi, Çin Halk Bankası'nın Shenzhen Zhongzhi Para ve Kredi Bölümü tarafından yayınlanan bildirimin ekran görüntüleri, ticari bankaların emlak piyasasına yasadışı faaliyet kredi fonlarının akışını dengelemek için acil durum kendi kendine teftişler yapmalarını gerektirecek şekilde İnternette geniş çapta dolaşıma giriyor.
Bu habere cevaben Securities Times ve e Company'den bir muhabir ihbarda yer alan iletişim numarasını aradı, karşı taraf önce muhabirin hangi bankadan olduğunu sordu, muhabirin kimliğini öğrendikten sonra şimdilik medya röportajlarını kabul etmeyeceğini söyledi. Securities Times · e Company ayrıca, bildirimdeki kişilerden birinin gerçekten de Çin Halk Bankası'nın Shenzhen Zhongzhi Para ve Kredi Bölümünün bir bölüm başkanı olduğunu fark etti. Bu nedenle, bildirim muhtemelen doğru olacaktır.
Bildiriye göre, Çin Halk Bankası Shenzhen Şubesi Para ve Kredi Bölümü, Shenzhen'deki tüm ticari bankaların bu yıl yeni verilen konut kredilerini (bir işletme veya birey olan borçlu dahil) derhal kendi iç denetimlerini yapmalarını şart koşuyor. Kendi kendine denetim aşağıdakileri içerir ancak bunlarla sınırlı değildir Birkaç nokta:
1. Mart 2020 sonu itibariyle, işletme kredinizin bakiyesi, Mart 2019 sonu bakiyesi ve Aralık 2019 sonu bakiyesi.
2. Ödünç vermeden önce erişim durumu. Borçlunun adı altında ticari işletmenin gerçekliğinin, borçlunun ipotekli mülkü elinde tuttuğu zamanın ve şirketin kurulduğu zamanın araştırılması.
3. Kredi yönetimi durumu. Salgından (25 Ocak) bu yana yeni satın alınan gayrimenkullerin (konut ve ticari daire vb. Dahil) borçluların (işletmeler veya bireyler dahil) ve yeni satın alınan gayrimenkulün teminat olarak kullanılmasının yanı sıra finansal indirim faizi ve tahmini gerçek Kredi faiz oranlarının seviyesi.
4. Kredi sonrası yönetim. Borçlu ödünç verdikten sonra yeni gayrimenkulün izleme durumu.
5. Kendi kendine incelemede bulunan diğer şüpheli durumlar veya sorunlar.
Bildirim çok acil, yayınlanma zamanı 20 Nisan'dır. Bankaların o gün saat 14: 30'dan önce özel kanallar aracılığıyla öz denetim raporları sunmaları gerekmektedir.
Çin (Shenzhen) Kapsamlı Geliştirme Araştırma Enstitüsü Turizm ve Gayrimenkul Araştırma Merkezi direktörü Song Ding, Securities Times · e Company'den bir muhabirle yaptığı röportajda, emlak kredisi fonlarının emlak piyasasına yasa dışı akışının, Şenzen emlak piyasasındaki patlamanın en azından önemli bir nedeni olduğunu söyledi. Bakanlığın tüm ticari bankaların kendi iç denetimlerini yapmasını ilk isteği, yüzünü kurtarmak, bu kadar pasif olmak değil, aynı zamanda caydırıcı olmaktır.
Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeler için Shenzhen Belediye Hizmet Bürosu da bugün konuştu:
Son zamanlarda, bireysel kurumların ve bireylerin ev alımları için dolandırıcılık ve paketli kredilere ve finansal indirimler elde etmek için hisse senedi spekülasyonuna başvurdukları bildirildi. "Belediye Sanayi ve Bilgi Teknolojileri Bürosu'nun Yeni Koronavirüs Pnömonisi Salgınına Yanıt Olarak Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeler için Kredi İndirimi Projesinin Uygulanmasına İlişkin Shenzhen Belediyesi Uygulama Tedbirlerinin Basılması ve Dağıtılmasına İlişkin Bildirisine" (Shen Gong Xin Gui [2020] No. 3) göre, "Krediler, Desteklenen nesnelerin üretimi ve işletilmesi, M&A kredileri, ulusal sanayi politikaları tarafından yasaklanan ve kısıtlanan projeler, özel kredilere katılım, sermaye piyasasına yatırım ve kişisel tüketim için kullanılamaz. " Büromuz, yukarıda belirtilen uygulama önlemlerini sıkı bir şekilde takip edecek ve kredi faiz indirimi projelerinin incelemesini artırmak için bankacılık ve sigorta düzenleme kurumları ile birlikte çalışacak ve iskonto faizi gerekliliklerini karşılamayan kredi projelerinin finansal fonlara karışmasını ve dolandırılmasını kesinlikle önleyecektir. Bulunduktan ve doğrulandıktan sonra sorumlu birimler ve kişiler, yasa ve yönetmeliklere göre sahtekârlıktan cezalandırılacak ve suç işlediğinden şüphelenilenler işlem için adli organlara sevk edilecektir.
Daha önce birçok medya, Shenzhen emlak piyasasındaki patlamanın nedeninin salgın sırasında küçük, orta ve mikro işletmeleri desteklemek için hükümetin sübvansiyonlu kredileriyle ilgili olduğunu bildirdi. Düzenleyici kurumların sıkı denetimler yapmasının ana nedeni bu olmalı Yatırımcılar, politika boşluklarından yararlandı ve başlangıçta küçük, orta ve mikro işletmeleri desteklemek için kullanılan indirim fonlarının düzenlemelere aykırı olarak emlak piyasasından çıkmasına izin verdi.
Aşağıdaki iki ekran görüntüsü geniş çapta dolaşıma girdi ve Shenzhen emlak piyasasını rahatsız etti.
Securities Times'dan bir muhabirin, Shenzhen'deki bir finansal hizmetler şirketinin bir iş personeli olan Xiao Wang'dan (takma ad) öğrendiğine göre, indirimli faiz kredileriyle bir ev satın almak gerçekten mümkündü, ancak artık uygulanabilir değil ve süreç nispeten zahmetli. Bazı riskler de var.
Öncelikle, bir evi tam olarak satın almanız ve toplam konut fiyatının% 30'undan fazlasını peşin olarak almanız gerekir Kalan kısım, günlük faiz oranı 1/1000 olan (yıllık% 36,5 faiz oranına eşdeğer) köprü kredisi olan bir finans hizmet şirketi tarafından sağlanabilir. Hesabın ve ikramiyenin devredilmesinden sonra, adı altındaki şirket, işletme kredisi için bankaya başvurur. Faiz oranı ipoteğinkinden daha düşük olacaktır.Ayrıca, Shenzhen ve çeşitli bölge hükümetlerinden indirim sübvansiyonları için başvurabilirsiniz.
Xiao Wang, Securities Times Company'den bir muhabire, bankaların, kayıt süresi ve fiili çalışma koşulları dahil olmak üzere, başvuran şirketler için belirli gereksinimleri olduğunu söyledi. Paravan şirketler için, finans hizmetleri şirketleri banka incelemesi için işletme materyalleri hazırlayacak. Xiao Wang, şirketleri ile banka arasındaki "mükemmel" ilişki sayesinde, genellikle gayrimenkul değerleme fiyatının% 70'i için başvurabileceklerini söyledi. Bu, kılık değiştirerek% 30'luk bir peşinat ödemesine eşdeğerdir, ancak finansal hizmet şirketleri toplam kredi tutarının% 1'i kadar bir hizmet ücreti almaktadır. Ev ödemesinin köprü faizi, kredi işlem ücretleri vb. Dahil olmak üzere birlikte ele alındığında, ev alıcılarının maliyeti düşük değildir.
Shenzhen'deki küçük, orta ve mikro işletmeleri desteklemek için indirimli kredilerin uygulanması için 30 Nisan'dan önce onay gerektiren bir zaman sınırı vardır. Xiao Wang, birkaç müşterinin bunu daha önce yaptığını, ancak bugün 20 Nisan ve şu anda operasyona ayak uydurmanın zor olduğunu söyledi.
Xiao Wang ayrıca yukarıdaki yöntemlerin de daha büyük bir belirsizliğe sahip olduğunu vurgulayarak,% 100 yapılabilir bir yalancı olması gerektiğini söyledi.
Xiao Wang'ın şirketi esas olarak gayrimenkul ipotek kredileriyle ilgileniyor ve şirketin son işlerinin, esasen salgın nedeniyle geçen yılın aynı döneminde gerçekten önemli ölçüde arttığını açıkladı. Xiao Wang'ın ana hedef müşterileri, erken dönemde daha yüksek mortgage faiz oranlarına maruz kalanlardır.Faiz oranlarındaki son düşüşten yararlanarak kredilerin yerini alabilir ve maliyetleri düşürebilirler. İşlem yolu, bonusu kullanmak için kendi fonlarını veya köprü fonlarını kullanmak ve ardından yeni bir kredi almak için bankaya ipotek etmektir. Erken ev satın alma kredileri baz faiz oranının büyük bir yüzdesine sahip olan ev alıcıları için, yeni kredilerin faiz oranı caziptir. Bu model daha önce de mevcuttu Dezavantajı, itfa için köprü fonlarının faiz oranının daha yüksek olması ve yeni kredilerin yılda bir kez aşılması gerektiğidir.
Salgının emlak üzerinde daha büyük bir etkisi oldu, ancak Shenzhen bağımsız pazarından çıktı.
Song Ding, mevcut Shenzhen emlak ve emlak piyasasının karmaşık ve çok yönlü olduğuna ve bunlarla başa çıkmak için tek taraflı politikaların kullanılmaması gerektiğine inanıyor. Örneğin, şu anda nispeten güçlü yatırım hamleleri var ve emlak piyasasını baskılamak için politikalar getirilecek, ki bu kesinlikle uygulanabilir değil. Bunun nedeni emlak piyasasının gerisinde daha da şiddetli kan kaybı ve genel ekonomide düşüş olmasıdır.Bu, Shenzhen'de 40 yıldır görülen en ciddi durumdur. Hükümet bunu çok iyi anlıyor.
Song Dingin bakış açısı, şu anda emlak ve emlak piyasasının tam olarak bastırılamayacağı ve hatta arsa ve gayrimenkul arzından gelen desteği artırmaya devam edemeyeceği ve aynı zamanda talep tarafındaki katı talepten gerekli desteği sağlamaya devam edemeyeceği yönündedir. , İşlem hacminin faaliyet ve hacim artışını etkin bir şekilde teşvik etmek için. Fiyat istikrarı ve hacim artışı, bu iki şeyin hiçbiri göz ardı edilemez ve hükümetin mükemmel politika uygulamaları ile esnek ve aktif bir şekilde yanıt vermesini gerektirir.
16 Nisan'da, salgının Shenzhen'in kentsel yenileme ve ticari konut satışları üzerindeki etkisini hafifletmek için Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu ve Shenzhen Belediye Planlama ve Doğal Kaynaklar Bürosu, "Yeni Koroner Pnömoni Salgınının Etkisine Müdahale Etme ve Kentsel Yenileme ve Diğer İlgili Çalışmaları Teşvik Etme Bildirisi'ni yayınladı. "Yayın tarihinden itibaren geçerlidir. "Bildirim" altı unsuru kapsamaktadır: kentsel yenileme birim planının geçerlilik süresinin uzatılması; kentsel yenileme projeleri için orijinal arazi fiyatı hesaplama düzenlemelerinin uygulama süresinin uzatılması; işletmelerin mali baskısının hafifletilmesi; ticari konut arzının hızlandırılması; arazi devir bedellerinin ödenmesinin ertelenmesine olanak sağlanması; kentsel yenileme çalışmalarının hızlanmasının teşvik edilmesi etki. Bunlardan ticari konut tedariği hızlanacak.Bu yıl içerisinde yüksek katlı binaların ana inşaat imajı toplam kat sayısının yarısına ulaşmış olup, prefabrik yapıların temel inşaatını tamamlayarak ± 0,00 standardına ulaşan ticari konut projelerinin ön satışı ön satışa uygulanabilecek.
Shenzhen Centaline Araştırma Merkezi, Shenzhen Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosunun, konut şirketlerinin zorlukları aşmasına ve piyasanın sorunsuz çalışmasını sağlamasına yardımcı olmak için ilgili rehberlik ve yardım politikaları yayınladığını belirtti. Bunlar, emlak şirketlerinin finansal kurumlardan teminat olarak nakit mevduatları değiştirmelerine izin vermeyi ve şirketler için finansal baskıyı hafifletmek için arazi devir bedellerinin ödenmesini ertelemeyi içerir. Buna ek olarak, satış öncesi başvuru koşullarının kolaylaştırılması ve onay sürecinin hızlandırılması gibi tedbirler, salgın nedeniyle arzdaki keskin düşüşün neden olduğu piyasa dalgalanmalarını önlemeye yardımcı olan ve piyasayı istikrara kavuşturmaya ve konut fiyatlarını istikrara kavuşturmaya yardımcı olan ticari konut arzını artırırken gayrimenkul şirketlerinin fonlarını çekmesine de yardımcı olabilir. Anahtar bir rol oynar,
Shenzhen Centaline Araştırma Merkezi'nden alınan verilere göre, geçen hafta (13 Nisan - 19 Nisan), Shenzhen'in ikinci el konut işlemleri bir önceki aya göre% 37,75 artışla 1.766 adetti; işlem alanı bir önceki aya göre% 36.26 artışla 151.662 daire oldu; ikinci el konut işlemlerinin ortalama fiyatı oldu 58733 yuan / düz.
İkinci el konut teklifleri genel olarak yükseldi ve Nanshan'daki ikinci el ev fiyatları arasında en büyük artış olan% 1.99 arttı. Teklif değişikliklerinin aralığına bakıldığında, sahipleri tarafından teklifleri artırılan disk kaynaklarının yüzdesi, önceki haftaya göre% 0,71 düşüşle% 55,35 oldu. Kotasyonları düşen disk kaynaklarının payı bir önceki haftaya göre% 0,60 artışla% 33,59 oldu.
17 Nisan'da, Shenzhen Belediyesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu'ndan sorumlu kişi, Shenzhen'deki bazı sıcak bölgelerde ve sıcak gayrimenkullerde ikinci el evlerin fiyatlarının, özellikle önceki dönemde biriken yoğun talep nedeniyle son zamanlarda arttığını belirtti.Aynı zamanda, bireysel gayrimenkullerde aracılar ve serbest meslek sahipleri var. Medya heyecanı, fiyat artışları beklentilerini tetikledi.
Shenzhen Belediyesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosuna göre, Mart 2020'de Shenzhen'deki ikinci el konutların ortalama fiyatı yaklaşık 64.000 yuan / m2 idi.Fiyat genel olarak istikrarlı ve piyasa fiyatı fazla yükselmedi.Bireysel medya spekülasyonu nedeniyle genel bir fiyat artışı olmadı.
Yukarıda adı geçen Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosundan sorumlu kişi, genel olarak, Shenzhen emlak piyasasının bu yıl temelde istikrarlı olduğunu ve konut fiyatlarının temelde istikrarlı olduğunu söyledi. Shenzhen, Parti Merkez Komitesi ve Devlet Konseyi'nin kararlarını ve konuşlandırmalarını uygulamaya devam edecek, "gayrimenkul spekülasyonu yok" konumlamasına bağlı kalacak ve emlak piyasasının sağlıklı gelişmesini sağlamak için etkili önlemler alacak. Konut arzı açısından Shenzhen, bu yıl yaklaşık 10 milyon metrekare ticari konut inşaatına başlayacak.Arazi arzını artırarak ve yeni konutların pazara girişini hızlandırarak, emlak piyasasında arz-talep ve istikrarlı fiyatlar arasında bir denge sağlayacak.
Shenzhen Belediyesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu da, piyasadaki gerçek işlem fiyatlarından önemli ölçüde daha yüksek olan ikinci el evlerin, konut fiyatları konusunda kötü niyetli spekülasyon yapan kurum ve kişilerin, piyasa düzenini bozan gerçek dışı açıklamalar yayınladığı ve değerlendirme kuruluşlarının yüksek övgü alan ikinci el evlerin listelenen fiyatlarının hedeflenerek piyasa dinamiklerine çok dikkat edeceğini belirtti. Krediler, "kara aracılar" yasadışı operasyonlar ve diğer fenomenler, ilgili departmanlarla birlikte üç aylık özel bir piyasa kaosunu düzeltmek, yasa ve yönetmelik ihlallerini kararlı bir şekilde durdurmak ve emlak piyasasının istikrarını ve sağlığını teşvik etmek.
