Emlak şirketlerinin acısı: geç bir belge
Salgının geniş çaplı yayılmasından önce, Eyalet Vergilendirme İdaresi, aslında büyük bir yumurtayı gömen 2020 Devlet Vergi İdaresi 2 Nolu İlanı sessizce yayınladı, bakalım belgede ne diyor:
"Gayrimenkul geliştirme işletmelerinde genel vergi mükellefleri, bitmemiş eski gayrimenkul projelerini satın alıp geliştirmeye devam ettikten sonra, kendi adına satılan gayrimenkuller eski bir gayrimenkul projesidir ve katma değeri% 5 tahsilat oranıyla hesaplamak ve ödemek için basitleştirilmiş vergilendirme yöntemini uygulamayı seçebilir. vergi."
Emlak şirketlerinin en önemli temel kaynağı arazidir, bu nedenle arazi veya proje transferleri sıklıkla gerçekleşir. Ülkenin salt arazi transferlerine getirdiği kısıtlamalar nedeniyle, uygulamada en yaygın uygulama, tamamlanmamış projelerin genel transferidir. Bir duruma bakalım:
A Şirketi, 2014 yılında 100 milyon yuan maliyetle hükümetten bir arazi parçası aldı ve daha sonra geliştirme için 100 milyon yuan yatırım yaptı. 2018'de, 300 milyon yuan karşılığında B şirketine devredildi.
A şirketi için katma değer vergisi yeni maddeye göre ödenemez ve% 5'lik basitleştirilmiş vergi hesaplamasına göre katma değer vergisini ödemeyi seçebilir. Ama B firmasının sıkıntıları geliyor B için projeyi alma zamanı KDV reformundan önce değil. Kesinlikle yeni projeye göre KDV ödenmesi gerekiyor, ancak A şirketi sadece% 5 KDV faturası kesebiliyor. Diğer bir deyişle, gelecekte KDV% 9 olarak ödenirse, KDV reformunun yakınsaması nedeniyle işlemde belli ki kayıplar olacaktır. Bu sorun, KDV reformunun başlangıcından, 2020'de yeni yayınlanan 2 numaralı ilana kadar vardı.
Duyurunun anlamından yola çıkarak, aslında tam bir projeye bir bütün olarak bakar. Projenin mülkiyeti ve geliştirmenin ana gövdesi değişmiş olsa da, proje gelirinin maliyeti yine de eksiksiz bir şekilde görülmelidir. Bu açıkça daha bilimseldir. Alt taraftaki şirketler için de Bitmemiş projelerin alınması ve KDV yükünün artırılması endişesini bırakmak iyi bir politikadır. Ama iki pişmanlık var:
İlk pişmanlık Sadece mutluluk çok geç geldi. KDV reformundan bu yana neredeyse dört yıl geçti. Bu tür bir projenin gayrimenkul şirketleri tarafından genel olarak devri devam ediyor. Daha önce belge tanımı olmadığı için vergi dairesinin kararı tartışılmamış ve B Şirketinin yeni projeyi takip etmesi kararlaştırılmıştır. Katma değer vergisini ödemek, artan vergi yüküne gelince, ancak anlaşılabilir ama güçsüzdür. Duyuru 2'nin sonunda "Bu duyuru düzenlendiği tarihten itibaren uygulanacaktır. Bu duyuru öncesinde meydana gelen ele alınmayan hususlar bu duyuru hükümlerine göre uygulanacaktır." Ancak devredilen projelerin çoğunun Duyuru 2'nin iyi yönetişiminden yararlanamayacağı açıktır. Çok yazık.
İkinci pişmanlık KDV'den KDV'ye geçişin yol açtığı benzer sorunlar hala var, en az iki sorun olduğunu düşünüyorum:
Soru 1: Arazi kullanım haklarını devralan emlak şirketleri için işletme vergisinden KDV'ye geçiş
Enterprise C, KDV reformundan önce elde edilen bir araziyi, KDV reformundan sonra Enterprise D'ye aktarır. Enterprise C,% 5'lik basitleştirilmiş vergi hesaplamasına dayalı olarak KDV ödemeyi seçebilir ve aradaki farkı da tahsil edebilir. Enterprise D ne olacak? Arazi devletten temin edilmediği için C şirketinin düzenlediği fatura da alındığı için D şirketi için arsa satış tutarından düşülemez ve ara zarar katlanılmazdır.
Tabii ki, hükümet hiçbir zaman doğrudan arazi transferini savunmadı ve hatta çok fazla kısıtlama (yatırım tutarının% 25'inden fazla) koydu, bu yüzden şimdi bu sorun, yatırımın bir kısmını arazi transferi yerine yapım aşamasındaki projeyi devretmekle çözülebilir görünüyor. Bununla birlikte, uygulamada, çoğu zaman tatmin edici olmayabilir Arazi kullanım haklarının basit devri hala mevcuttur ve çözülemez.
Soru 2: İnşaat işletmelerinin genel taşeronluk projeleri için işletme vergisinden KDV'ye geçiş
Emlak şirketi, genel projeyi genel müteahhide, genel müteahhit profesyonel projelerin bir kısmını alt yüklenicilere taşerona verecektir.Bu şekilde, genel sözleşme başlangıç tarihi KDV reformundan önce ise, eski proje bazında vergi hesaplanıp dağıtılabilir. Yüklenici, genel yükleniciye fatura keserse, eski proje için normal% 3 KDV ödemesinden de faydalanabilir.Ancak birçok şirket, profesyonel alt yüklenici projesinin bir kısmını genel yükleniciden ayırır ve doğrudan emlak şirketi ile bir anlaşma imzalar, böylece alt yüklenici işletmeyi kurar. Yeni bir proje olur ve genel vergi hesaplama yöntemine göre katma değer vergisinin sadece% 9'unu ödeyebilir.Elbette, eğer A tedarik projesi için bir proje ise, yine de% 3'ü seçebilirsiniz, ancak çoğu durumda çok tuhaftır.Bu sorun üç veya dört yıldır devam ediyor ve bir sonuç çıkmadı. Yerel vergi otoriteleri de çok tartışmalı. 2020 yılı 2 No'lu Duyuru mantığını takip edersek, alt yüklenici projeyle anlaşmayı kim imzalarsa imzalasa da, projenin tamamı eski bir proje olduğu sürece alt yüklenici doğal olarak vergiyi basit bir şekilde hesaplamayı seçebilir. fakat. . . Uygulamada politika desteği eksikliği.
Tabii ki, geç iyi yönetişim aynı zamanda iyi bir yönetişimdir. Umarım vergi makamları ön cepheden gelen sesleri ve işletmelerden gelen sesleri daha fazla dinleyebilir ve insanların tartışmalı konularda en kısa sürede net politikalar üretmeleri uygun olur.
Bu makale orijinal korumayı açtı
Yeniden yazdırmanız gerekiyorsa, lütfen Focus Finance'ten geldiğini belirtin
Daha heyecan verici finans ve vergi bilgisi için "Daha Fazla Bilgi Edinin" bağlantısını tıklayın.
