g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

"Sektör Araştırması" 2019 Çin'in emlak sektörü kredi riski görünümü

Orijinal: İkinci Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Ortak Derecelendirmesi

Ana nokta

2018 yılından bu yana gayrimenkul geliştirme yatırımları beklentilerin üzerinde arttı.Arsa alım ücretlerinin yüksek büyümesi ve yeni başlayan alan önemli destekleyici faktörler haline geldi.Yılın ikinci yarısında arazi devri koşulları ağırdı ve sermaye sıkıştı. Yatırımın canlandırılmasında satın alımların rolü zayıfladı, ancak inşaat alanı toparlandıkça Jian'an yatırımı destekleyecek; gayrimenkul şirketleri nakit çekme işlemlerinin başlamasını hızlandırıyor, ancak piyasadaki bekle ve gör duygusu ortada.Emlak satışlarının ve satış alanının büyüme oranı tarihsel düşük seviyelere ulaştı ve envanter dekimyasal döngüsü dibe vurdu ve toparlandı. ; Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, azaltılmış reformların parasallaştırılmasının sıkılaştırılması ve satın alma gücünün aşırı çekilmesi nedeniyle küçülmeyi talep ediyor. Birinci ve ikinci kademe temelde iyi yönlendirilmiş ancak destek sınırlı ve satışların uyum sağlamaya devam etmesi bekleniyor; sermaye tarafı gevşek para politikasından etkileniyor ve gayrimenkul şirketlerinin fonlarının marjinal iyileşmesi baskı altında. Hala daha büyük.

2018'de endüstri politikası "konut, konut, spekülasyon yok" şeklindeki genel havayı sürdürdü. Yıl sonunda, bazı şehirlerde düzenlemelerde hafif bir gevşeme görüldü, ancak genel durum hala gevşemedi. Çin-ABD ticaret sürtüşmesi, makroekonomi ve emlak piyasasının baskısı altında politika şehre özgü olma eğilimindedir. Yapıda ince ayar yapıldı.Birinci ve ikinci kademe şehirlerin düzenleme politikalarının 2019'da daha da gevşetilmesi bekleniyor, özellikle ikinci kademe şehirler gevşemede başı çekebilir, ancak gevşeme alanı düzenleme ve istikrarlı kalkınma sağlama tonu altında sınırlı; üçüncü ve dördüncü kademe şehirler sundurma reformlarına tabi olmaya devam edecek Parasal desteğin azalmasına yönelik politika baskısı.

Rekabet ortamı açısından, işletmeler rekabet avantajlarına sahip büyük ölçekli emlak şirketlerine odaklanmaya devam ediyor. Aynı zamanda, endüstrinin finansman yoğunluğu giderek artıyor ve fonlar, finansal olarak sağlam, yüksek kaliteli konut şirketlerine doğru yöneliyor.

Finansmanın sıkılaştırılması ve azalan satış büyümesi bağlamında, gayrimenkul şirketlerinin nakit akışını dengelemesi özellikle önemlidir.Satışlar yavaşlıyor.Gayrimenkul şirketlerinin sermaye çekilmesini hızlandırmak için yapım aşamasındaki projelere yatırım yapmaya devam etmesi gerekiyor.Aynı zamanda, çifte baskı nedeniyle 2019 yılında sanayi tahvilleri yoğunlaşıyor Yüksek kaldıraç oranına, agresif genişlemeye, düşük karlılığa ve yüksek kısa vadeli borca sahip gayrimenkul şirketleri sermaye zinciri riskleriyle karşı karşıya kalır ve temerrüt riskleri artar; büyük ölçekli yüksek kaliteli gayrimenkul şirketleri, emlak bankası ölçeği, finansman kanalları, sermaye maliyetleri ve kredileri açısından avantajlara sahiptir. Kararlı kalacak.

1. Sektörün genel çalışma durumu

Kalkınma yatırımı açısından: Ocak-Kasım 2018 arasında, gayrimenkul geliştirme yatırımının büyüme hızı yüksek bir seviyeden düştü ve dayanıklılığı korundu; birinci kademe şehirlerdeki yatırım büyüme oranı yeniden yükseldi, ikinci kademe şehirlerdeki yatırım büyüme oranı aşağı doğru dalgalandı ve üçüncü kademe şehirlerdeki yatırım büyüme oranı, yüksek bir seviyeye çıktıktan sonra hızla düştü; Arazi satın alma maliyetlerindeki artış nedeniyle gayrimenkul geliştirme yatırımı yüksek seyrediyor.Arsa satın alma maliyetlerindeki büyüme oranı düşerken, 2019 yılında gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme hızının aşağı yönlü baskı ile karşı karşıya kalması bekleniyor.

Emlak sektörünün son yıllardaki gelişme eğiliminden yola çıkarak, devlet, sektörün refahında önemli dalgalanmalara neden olan emlak sektöründe sürekli bir düzenleme uyguladı. 2015 yılında, ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı 9.597.885 milyar yuan oldu, yıllık% 1.00 artış ve büyüme oranı bir önceki yıla göre 9,50 daha düşüktü. Yüzde puanlar, son beş yılın en düşük puanı. 2016 yılında, çeşitli stoksuzlaştırma politikalarının teşvikiyle gayrimenkul piyasası önemli ölçüde toparlandı. Tüm yıl boyunca gayrimenkul geliştirme yatırımı yıllık% 6,90 artışla 10,258,06 milyar RMB'ye yükseldi ve büyüme oranı bir önceki yıla göre 5,9 puan arttı. 2017'de ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı 109.799 oldu. Yıllık bazda% 7.04 artışla 100 milyon yuan ve büyüme oranı geçen yılın aynı dönemine göre% 0.16 puan daha yüksekti Genel yatırım heyecanı, esas olarak emlak şirketlerinin daha fazla arazi edinmiş olmasından dolayı hala yüksek. Ocak-Kasım 2018 arasında, ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı yıllık% 9,70 artışla 11.083,30 milyar yuan oldu. Büyüme oranı, önceki Ekim ile aynıydı, ancak bir önceki Eylül ayına göre 0,2 puan daha düşüktü. Bu, arazi satın alma ücretlerindeki sürekli yüksek artış ve yeni inşaat altında devam etti. Yüksek tutun. Gayrimenkul şirketleri için finansman kanallarının sıkılaşması, arazi piyasasının soğuması ve satış artışındaki düşüşün birleşik etkileri nedeniyle 2019 yılında yatırım büyümesi üzerinde belli bir aşağı yönlü baskı olması beklenmektedir.

Farklı şehirler açısından bakıldığında, 40 büyük ve orta ölçekli şehrin aylık göstergelerine göre, 2015 yılında birinci kademe şehirler ile üçüncü kademe şehirlerin yatırım büyüme hızı ciddi şekilde farklılaştı. 2016'dan bu yana birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki yatırım büyüme oranı yakınlaşmaya başladı, ancak Mart 2017'de düzenleyici politika yeniden yükseltildiğinden, birinci kademe şehirler daha sıkı kısıtlamalar gibi faktörlerden etkilenmiş ve yatırım büyümesi düşerken, ikinci kademe şehirlerdeki yatırım büyümesi yavaşça artmıştır. , Nispeten yüksek bir refah seviyesini sürdürmek için, üçüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme oranı, 2017'nin başlarında yüksek bir seviyeye ulaştıktan sonra aşağıya doğru dalgalandı. 2018'den bu yana, birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki yatırım büyüme eğilimleri ciddi şekilde farklılaştı; Ocak-Kasım 2018 arasında birinci kademe şehirlerdeki gayrimenkul geliştirme yatırımlarının kümülatif büyüme oranı% 7,52 oldu. Büyüme oranı, esas olarak arazi satın alma ücretleri nedeniyle Nisan ayından bu yana artmaya devam etti. İnşaat ve tesisat projelerinde yatırımların büyüme hızı toparlandı; ikinci kademe şehirlerdeki yatırım büyüme oranı, arazi piyasasının soğuması nedeniyle bir önceki döneme göre biraz daha düşük olan% 4,50 oldu; üçüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme hızı 2017 sonunda artmaya başladı ve Mart 2018'de son üç yılın en yüksek oranına ulaştı Zirveden sonra hızla düştü. Temmuz ayında kulübe reformunun sıkılaştırılmasından etkilenen üçüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkul geliştirme yatırımlarının kümülatif büyüme oranı, yılın ilk yarısına göre 5,21 puan düşüşle% 8,30 oldu.

Gayrimenkul geliştirme yatırımı, inşaat mühendisliği yatırımı (% 55 ila% 65'i oluşturan), tesisat mühendisliği yatırımı (yaklaşık% 8'i), ekipman ve araç satın alma yatırımı (yaklaşık% 2'si) ve esas olarak arazi satın alma maliyetlerine dayalı diğer giderlerden oluşmaktadır. (Yaklaşık% 25 ~% 35), esas olarak inşaat proje yatırımı ve diğer giderlerden oluşmaktadır. Çeşitli bileşenlerin gayrimenkul yatırımına marjinal katkı oranı perspektifinden bakıldığında, inşaat yatırımlarının büyüme oranı 2015'ten 2017'ye göre% 5 ile% 7 arasında bir büyüme oranıyla nispeten istikrarlıydı; 2018'in ilk çeyreğinden sonra inşaat yatırımlarının büyüme oranı negatife döndü , Hem başlangıç hem de inşaatın hızlanması koşuluyla, inşaat yatırımının geri dönüşü büyük ölçüde sermaye kısıtlamaları nedeniyle inşaat süresinin uzatılmasından kaynaklanmaktadır.İnşaat yatırımının başlangıç ve inşaat iyileştirme koşullarında onarılması ve diğer maliyetlerin 2017'den itibaren düşmesi beklenmektedir. Yarım yılın ardından, büyüme oranı 2018 Haziran ayında% 55,60 ile zirveye ulaşarak yükselmeye devam etti; bundan sonra arazi piyasası soğudu ve büyüme oranı düşmeye başladı. 2018 Kasım sonu itibarıyla başta arsa alım ücretleri olmak üzere diğer giderler bir önceki yıla göre% 46,90 artarken, arsa yatırımları da önemli ölçüde arttı. Genel olarak, 2018'in ilk Kasım'ındaki gayrimenkul geliştirme yatırımı, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki arazi satın alma ücretlerinden kaynaklandı ve güçlü esnekliği sürdürdü.Ancak, arazi piyasası soğudukça, müteakip yatırım büyümesinin düşmesi bekleniyor.

Yerinde fonlar açısından: 2017 yılında, gayrimenkul geliştirme fonlarının büyüme oranı genel olarak düştü, kendi kendine toplanan fonların oranı kademeli olarak azalırken, diğer fonların oranı ters yönde yükseldi. Gayrimenkul satışları, gayrimenkul geliştirme yatırımı için fonların yaklaşık% 50'sini getirdi Kaynak: 2018 yılının ikinci çeyreğinden sonra gevşek para politikasından etkilenen gayrimenkul şirketlerinin fonları iyileşti.Kendi kendine toplanan fonlar ve diğer fonlar nispeten yüksek bir büyüme oranını sürdürdü.Ancak, finansmanın devam etmesi ve satış büyümesinin düşmesi koşuluyla gayrimenkul şirketleri Mali baskı hala büyük

2015 yılında gayrimenkul geliştirme fon kaynaklarının büyüme hızı yavaşladı. 2016'ya girerken, çeşitli stoksuzlaştırma politikalarının etkisiyle gayrimenkul geliştirme fon kaynaklarının büyüme oranı keskin bir artışla% 15'ten% 16'ya yükseldi; 2017'de gayrimenkul şirketlerinin finansman kanalları yeniden sıkılaştırıldı. Gayrimenkul geliştirme fon kaynaklarının büyüme oranı genel olarak düşüş eğilimi göstermiştir. 2018'de fon büyümesi ikinci çeyrekten bu yana toparlandı. Temmuz ayında para politikasının gevşemesinden etkilenen fonlama önemli ölçüde iyileşti, ancak genel fonlama büyüme oranı hala 2017'ye göre daha düşük. Ocak-Kasım 2018 arasında, emlak şirketlerinin kullandığı fonlar bir önceki yıla göre% 7,60 arttı, bunun temel nedeni banka kredilerinin düzenlenmesi ve banka fonlarının emlak piyasasına girişinin kısıtlanması, ancak düşüşün önceki Ekim ayına göre biraz daha düşük olması nedeniyle yurtiçi krediler yıllık bazda% 3,70 düştü. Dar; kendi kendine toplanan fonlar, özellikle gayrimenkul şirketlerinin borçlanma ve varlık menkul kıymetleştirme ölçeğindeki artışa bağlı olarak bir önceki yıla göre% 10,00 artarken; diğer fonlar, 2018 yılında özellikle gayrimenkul şirketlerinin ödemelerinin hızlanması nedeniyle bir önceki yıla göre% 9,68 artarak yüksek bir seviyeye ulaştı.

Son yıllardaki fon kaynaklarının oranındaki eğilimlere bakıldığında, diğer fonların oranı artmaya devam etti ve kademeli olarak gayrimenkul geliştirme yatırımı için ana fon kaynağı haline geldi ve yaklaşık% 50'yi oluşturdu.Diğer fonların yanı sıra, kişisel ipotek kredileri, mevduatlar ve avans ödemeleri toplamı oluşturur Oran% 90'ı aşıyor ve bu üç kalem doğrudan satışla ilgili ... Bu, gayrimenkul satışlarının gayrimenkul geliştirme yatırımı için fon kaynaklarının neredeyse yarısını getirdiğini gösteriyor. Emlak şirketlerinin finansmanına getirilen politika kısıtlamaları ile emlak şirketlerinin hematopoetik kabiliyeti emlak şirketleri için giderek daha önemli hale geldi. Şimdiye kadar, merkez bankası belirli bir miktarda likidite serbest bırakmak için RRR'sini üç kez düşürdü. 31 Ekim'de yapılan politbüro toplantısında proaktif bir maliye politikası ve ihtiyatlı bir para politikası uygulanması çağrısı yapıldı. Para politikası yapısal olarak gevşedi ve endüstri politikası marjinal bir iyileşmeye yol açtı. Bununla birlikte, finansman sıkışık olmaya devam ediyor ve satış büyümesi düşüyor ve emlak şirketleri hala büyük mali baskı altında.

İyi tahliye koşulları ve beklenen devam eden düzenleyici politikalar bağlamında, Ocak-Kasım 2018 arasında, gayrimenkul şirketleri envanteri pasif bir şekilde yenilemek için güçlü bir motivasyona sahiptir ve yeni inşaat ve inşaata başlama istekliliği toparlanmıştır.Tamamlanan konut alanının büyüme oranı dibe vurmaya devam ediyor ve yeni inşaat alanında olması bekleniyor. İnşaat alanı ve inşaat alanının geri kazanılmasıyla tamamlanan alanın dibe vurması bekleniyor.

2017 yılında yeni başlayan konut alanı 1.786.537.700 metrekare olup, yıllık bazda% 7,00 artışla yavaş bir düşüş trendi gösterirken; Mart 2018'den sonra yeni başlayan alanların büyüme hızı hızla yükseldi.Ocak-Kasım 2018 arasında yeni başlayan konut alanı 1888.9453 milyon metrekare oldu. M, bir önceki yıla göre% 16,80'lik artışla 2016'nın ikinci yarısından bu yana yüksek bir seviyededir. Bunun başlıca nedeni stok çözme politikasından kaynaklanmaktadır.Gayrimenkul şirketlerinin stokları iyi bir şekilde stoklarını tüketmekte, aktif olarak stok yenilemekte ve endüstri düzenlemelerinin devam etmesi beklenmektedir. Bunun nedeni, finansman kanalları engellendiğinde para çekmek için lansmanların hızlanmasıydı. İnşaat açısından bakıldığında, 2017 yılında konut inşaat alanı büyüme hızı göreceli olarak sabit kaldı ve yaklaşık% 3 seviyesinde kaldı. 2018 yılının ilk yarısında konut şirketleri, fiyat kısıtlamaları gibi düzenleyici politikaların etkisiyle inşaat hızını yavaşlattı. Ancak, devletin ana düzenleme tonunun değişmediğini onaylamasıyla birlikte. Gayrimenkul şirketlerinin sınırlı finansman kanallarına ek olarak lansman yoluyla fon elde edebilecek fonlara olan talep güçlü ve inşaat alanı büyüme hızı yılın ikinci yarısında toparlandı.Ocak-Kasım 2018 döneminde inşaat alanı büyüme oranı Ağustos 2016'dan bu yana en yüksek nokta olan% 4,70'e ulaştı.

2017 yılında gayrimenkul patlamasının yeniden canlanmasıyla Nisan ayında tamamlanan alan büyüme oranı% 10,60'a yükseldi; Nisan 2017'den itibaren konutların tamamlanan alanları hızlı bir düşüş eğilimi gösterdi.Yıl sonu itibarıyla tamamlanan alan bir önceki yıla göre% 4,40, tamamlanan konut alanı Büyüme oranı, yeni başlayan bölgenin büyüme hızındaki düşüş oranından bile daha hızlıdır ve bu da genel olarak konut işletmelerinin inşaat ilerlemesindeki yavaşlamayı yansıtır. 2018'e girerken tamamlanan konut alanı büyüme hızı dibe vurmaya devam etti.İlk Kasım'da tamamlanan konut alanı bir önceki yıla göre% 12,30 düştü.Yeni başlayan alan ve inşaat alanı toparlandığında tamamlanan alanın dibe vurması ve toparlanması bekleniyor.

40 şehir birinci, ikinci ve üçüncü sıralara göre şu şekilde bölünmüştür: birinci kademe şehirler: Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen; ikinci kademe şehirler: Tianjin, Chongqing, Hangzhou, Nanjing, Wuhan, Shenyang, Chengdu, Xian, Dalian, Qingdao, Ningbo, Suzhou, Changsha, Jinan, Xiamen, Changchun, Harbin, Taiyuan, Zhengzhou, Hefei, Nanchang, Fuzhou, Shijiazhuang; üçüncü kademe şehirler: Wuxi, Guiyang, Kunming, Nanning, Beihai, Haikou, Sanya, Hohhot, Lanzhou, Wenzhou, Xining, Yinchuan, Urumqi.

2. Sanayi arzı ve talebi

2017 yılında, arazi arzının hızı önemli ölçüde hızlandı, birinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki arazi piyasası aktifti ve ikinci kademe şehirlerdeki arazi arz alanı biraz azaldı. Ocak-Kasım 2018 arasında, birinci kademe şehirlerde arazi arzının hızı yavaşladı ve işlemler azaldı; ikinci kademe şehirlerdeki arazi piyasası erken aşamada aktif oldu ve ardından soğudu; üçüncü kademe şehirlerdeki arazi piyasası önce yükseldi, ardından geriledi.Arsa işlem alanının daha sonraki bir aşamada artması bekleniyor. İkinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki arazi prim oranı önemli ölçüde düştü ve birinci kademe şehirler dalgalandı, ancak düşük kaldı.

Arazi arzı son yıllarda düşüş eğilimi göstermiştir.2014'ten 2016'ya kadar 100 büyük ve orta ölçekli şehrin tedarik ettiği arazi alanı sırasıyla 750 milyon metrekare, 557 milyon metrekare ve 609 milyon metrekare olmuştur. 2017 yılında 100 büyük ve orta ölçekli şehir, 675 milyon metrekarelik bir alanı kapsayan arazi tedarik etti ve yıllık bazda% 10,89 artış gösterdi. Arazi arzının hızı, özellikle birinci kademe şehirlerdeki ve yayılma talebi üstlenen bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki arazi arzındaki artış nedeniyle önemli ölçüde hızlandı. Ocak-Kasım 2018 arasında 100 büyük ve orta ölçekli şehir, 696 milyon metrekarelik bir alanı kapsayan arazi tedarik etti, yıllık bazda% 16.40 artış gösterdi ve toplam arz artmaya devam etti; işlem arazisi, yıllık% 8.80 artışla 565 milyon metrekarelik bir alanı kapladı.

Birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirler açısından, 2017 yılında birinci kademe şehirlerdeki arazi arzındaki artış ve düşük stok seviyeleri, birinci kademe şehirlerdeki aktif arazi işlemlerini birlikte teşvik etmiş ve arazi işlem hacmi bir önceki yıla göre% 45,04 artarken, ikinci kademe şehirlerdeki arazi işlem pazarı bir önceki yıla göre% 1,87 düşüşle hafif bir düşüş göstermiştir. Bunun başlıca nedeni, bir önceki yılın yüksek tabanından kaynaklanıyordu; üçüncü kademe şehirlerdeki emlak satışlarının pozitif büyümesi arazi piyasasındaki patlamayı tetikledi. Gayrimenkul şirketleri arazi edinme konusunda daha hevesliydiler ve üçüncü kademe şehirlerdeki arazi işlemleri bir önceki yıla göre% 26,20 arttı. Ocak-Kasım 2018 arasında, birinci kademe şehirlerde arazi arzının hızı yavaşladı ve ilk 11 ayda satılan toplam arazi alanı bir önceki yıla göre% 12,34 düştü; ikinci kademe şehirlerdeki arazi işlem pazarı genel olarak arttı ve büyüme oranı hızla düştü, ancak genel seviye hala önceki yıla göre daha yüksekti; Üçüncü kademe şehirlerdeki kümülatif arazi edinim büyüme oranı, 2018'in ilk Mayıs ayında en yüksek kümülatif arazi edinim büyüme oranına ulaşarak önce yükselen sonra da gerileyen bir eğilim göstererek% 43,24'lük zirve kümülatif arazi edinim büyüme oranına ulaştı. Reddet. Ocak-Kasım 2018 arasında, üçüncü sınıf şehirlerdeki arazi işlemleri, yıllık% 11,43'lük kümülatif bir artışla 318 milyon metrekarelik bir alanı kapsıyor. Ancak son yıllarda Çin'in üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerindeki canlı işlemler nedeniyle satın alma gücünün bir kısmı aşırı geriledi, üçüncü kademe şehirlerdeki arazi ısısının düşmesi bekleniyor.

Yükselen gayrimenkul piyasası, satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamalarından etkilenen işlem arsa primi oranı açısından, 2016 yılında işlem arsa primi oranı büyük dalgalanma yaşadı; 2017 sonrası sıcak şehirlerde arsa arzının artması, gayrimenkul birleşmeleri ve kooperatif arazi edinim yöntemlerinde artış Arazi müzayede piyasasında münhasırlık sisteminin kurulmasının yanı sıra, arsa prim oranı önemli ölçüde düşmüş ve arazi fiyatları giderek makul hale gelmiş; sürekli politika altında arazi devir koşulları katı, kurumsal finansman baskıları artmış ve emlak şirketleri arazi edinme konusunda daha temkinli hale gelmiştir. Ocak ayından Kasım ayına kadar, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki arazi prim oranı önemli ölçüde düştü ve birinci kademe şehirler dalgalandı, ancak düşük kaldı.

Sıkı gayrimenkul düzenlemelerinden ve finansman kanallarının sıkılaşmasından etkilenen emlak şirketleri, satış nakit akışının hızlı bir şekilde geri dönüşünü sağlamak için lansman sürecini hızlandırdı, ancak alıcıların net bir bekle ve gör duygusu var.Ocak-Kasım 2018, gayrimenkul satış ve satış alanının büyüme oranı 2015 yılının ikinci yarısından bu yana hafif bir düşüşle tarihi düşük bir seviyeye ulaştı. Politikaların devam eden derinleşmesi ve konut alıcılarının beklentilerindeki değişiklikler nedeniyle piyasanın kademeli olarak ayarlamalara girmesi bekleniyor Birinci ve çekirdek ikinci kademe şehirler politikadan etkileniyor ve arz yetersiz kalıyor, bu da satış alanının düşük büyüme oranına yol açıyor; Şehrin satış performansı, büyüme oranındaki hafif bir düşüşle hala en iyisidir ve gelecekte baskı altında olacaktır.

2016 yılından itibaren ulusal emlak piyasasının ısınmaya devam etmesi ile gayrimenkul satış alanı önemli ölçüde artmış, ticari konut satış alanı 1.573.490.000 metrekare olarak gerçekleşmiş, bir önceki yıla göre% 22,5 artmış ve büyüme oranı geçen yılın aynı dönemine göre 16 puan artmıştır. 2017 yılında yüksek baz sayısı ve düzenleyici politikaların yoğun şekilde serbest bırakılması nedeniyle ticari konut satışlarındaki büyüme oranı düşmeye devam etti. 2017 yılında yurt çapında ticari konut satış alanı 1.694.078.200 metrekare, bir önceki yıla göre% 7,70 artış ve geçen yıla göre 14,80 puan düşüş gösterdi. Ocak-Kasım 2018 döneminde sürekli kontrol politikaları, gecekondu reformlarının sıkılaştırılması ve konut alıcılarının beklentilerindeki değişikliklerden etkilenen ticari konut satış alanı bir önceki yıla göre% 1,40 artarak 1.486.044 milyon metrekare oldu ve büyüme oranı daha da düştü. Ulusal gayrimenkul satışları 12.950.800 milyon olarak gerçekleşti. Yuan, bir önceki yıla göre% 12,10 arttı ve büyüme oranı Ocak-Ekim ayına göre 0,40 puan daha düşük oldu; 2018 yılının ilk 11 ayında ticari konut satış alanı büyüme oranı% 1 ila% 5 arasında kalarak Haziran 2015'ten bu yana en düşük seviyeye geriledi. Ticari konut satışlarının büyüme hızı temelde 2015'in ikinci yarısındaki ile aynı oldu ve son üç yılda görece düşük bir seviyede kaldı.

Farklı şehirler açısından, Tier 1, Tier 2 ve Tier 3 şehirlerdeki ticari konut satışları 2017'de önemli ölçüde geride kalmış ve büyüme oranı 2017 sonunda istikrar kazanmıştır. Bunlar arasında, mevcut ticari konutların azalması ve satın alma kısıtlamaları gibi faktörler nedeniyle birinci kademe şehirlerin büyüme oranı en çok azalmıştır. , Bir önceki yıla göre% 29,21 düşüş İkinci kademe şehirlerin büyüme hızı dördüncü çeyrekten itibaren negatife dönmeye başladı. Talep yayılmalarının ve baraka reformu için para kazanma politikalarının da desteklenmesi ile üçüncü sıradaki şehirlerin büyüme oranı düşerken% 10,45'lik bir büyüme oranını korudu. 2018 yılında, düzenleyici politikaların sürekli etkisi nedeniyle, birinci kademe şehirlerdeki ticari konut satış işlemleri düşük kaldı, ancak ilk çeyrekten sonra satış büyümesi sabitlendi ve toparlandı; büyük ikinci kademe şehirler düzenleme ve kontrol için politikalar uyguladı ve satış büyümesi düşük kaldı; ancak üçüncü kademe şehirler bir bütün olarak düşüş eğilimi gösterdi. Yine de en iyi performans, esas olarak görece gevşek kontrol politikaları, baraka reformu için parasal tazminat politikaları ve bazı nüfusun tersine akışının neden olduğu ev satın almak için eve dönme talebi nedeniyle yaklaşık% 5'lik bir büyüme oranını sürdürmek. Temel para biriminin tanıtımı için yeni bir kanal olan PSL, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde ticari konut satışlarının teşvik edilmesine belirli bir ölçüde destek sağlamaktadır.Ancak, hangar reform projeleri için onay yetkisinin artması ve Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, yerel koşullara göre baraka reformlarının parasallaştırılması ve fiziksel olarak yeniden yerleşimini başlatmıştır. Bu turda, politikaları ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki tüketim ve aşırı alım gücü ile birleştirildiğinde, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki ticari konut satışlarının bunları ortadan kaldırmak için baskı altında olması beklenmektedir.

Envanter durumu: Önceki envanter çıkarma politikasının etkisi altında, ulusal gayrimenkul envanteri sürekli olarak azaltıldı ve envanterin kaldırılması daha önemli bir etki yarattı; ancak 2018'den bu yana, envanter kimyasal çözme döngüsü iyileşme belirtileri gösterdi.

Önceki stoksuzlaştırma politikasının etkisine bakılırsa, Nisan 2015'ten bu yana, gayrimenkuldeki "3.30" Yeni Anlaşma'yı takiben, çeşitli bölgeler, satın alma kısıtlama politikasını ve konut alımları talebi gibi stokların azaltılmasına yol açan ipotek peşinat oranını gevşetmiştir. Aynı zamanda, hükümet arz tarafı kontrolünü ve mevcut evleri artırmıştır. Genel stok eritme döngüsü düşüş eğilimi gösterdi. 2017 sonu itibarıyla mevcut evlerin stok boşaltma döngüsü tepe değerden 10,76 ay daha düşük olan 15,25 ay oldu. Mevcut evlerin stok eritme etkisi önemliydi. Plan dışı özellikleri göz önünde bulundurduktan sonra, büyük kalibreli gayrimenkul envanteri satış döngüsü de aynı eğilimi gösterdi; 2017 sonu itibarıyla büyük kalibreli ticari konut satış döngüsü zirveye göre 15,31 ay düşüşle 36,99 ay oldu ve stok eritme işlemi daha önemli sonuçlar elde etti. Son gayrimenkul döngüsü ile karşılaştırıldığında, mevcut tuzdan arındırma döngüsü nispeten düşük bir noktaya ulaştı.

Satılık ticari konut alanı açısından, mevcut konutların envanteri Şubat 2016'daki zirveden bu yana genel bir düşüş eğilimi göstermiştir. 2018 Kasım sonu itibarıyla satılık ticari konut alanı, bir üst noktadan 213 milyon metrekare düşüşle 526 milyon metrekare olmuştur. 17,74 aydı ve büyük kalibreli ticari konutların satış döngüsü 40,19 aydı, her ikisi de 2017'nin sonundan itibaren arttı; genel envanter düşmesine rağmen, mevcut evlerin ve büyük kalibreli emlak envanterinin satış döngüsü 2018'den bu yana iyileşme belirtileri gösterdi Özellikle üçüncü çeyreğin başlangıcı daha önemli, pazar arzının yaygınlaşma hızından daha büyük olduğunu ve piyasanın bekle-gör hissiyatına sahip olduğunu; emlak şirketlerinin artan pazarlama baskısı, gayrimenkul şirketlerini aktif olarak fiyatları düşürmeye, hacim için döviz fiyatına ve yıllık satış hedefini tamamlamak için proje satışlarının hızını hızlandırmaya zorlayacaktır.

Mevcut evlerin kalibresi: satılık ticari konut alanı ve 6 aylık hareketli ağırlıklı ortalama satış alanı.

Büyük kalibreli: Satılan alandan tarihsel olarak birikmiş yeni inşaat alanı çıkarıldığında, kalan alan büyük kalibreli envanter alanıdır.

3. Sektör rekabeti

Gayrimenkul sektörünün yoğunlaşması artmaya devam ediyor.Sermaye, marka ve kaynak avantajları olan büyük emlak şirketleri rekabette avantaj sağlıyor.Aynı zamanda, endüstri finansmanının yoğunluğu giderek artıyor ve fonlar, finansal açıdan sağlam, yüksek kaliteli gayrimenkul şirketlerine doğru yöneliyor

Emlak piyasası 2003 yılından bu yana altın 10 yılı geride bırakmıştır Son yıllarda düzenleyici politikaların kademeli olarak artmasıyla gayrimenkul sektörü de olgunlaşmaktadır. Bir bütün olarak gayrimenkul sektörü, performansta sürekli büyüme, yoğun kurumsal farklılaşma ve artan endüstri konsantrasyonu göstermektedir.

2017 yılında gayrimenkul sektörünün yoğunlaşması daha da arttı.İlk 10 ve ilk 20 gayrimenkul şirketinin satışları sırasıyla% 24,10 ve% 32,50, bir önceki yıla göre 5,29 ve 7,17 puan artış; ilk 10 ve ilk 20 gayrimenkul şirketinin satışları Alan, bir önceki yıla göre sırasıyla 3.61 ve 4.36 puanlık artışla% 15.80 ve% 20.30'dur. Ocak-Ekim 2018 döneminde emlak piyasası yoğunluğu artmaya devam etti.En büyük 10 emlak şirketi, satışların% 34,35'ini sırasıyla; ilk 10 ve ilk 20 gayrimenkul şirketi sırasıyla satış alanının% 22,15'ini oluşturdu. Ve% 29.41.

Gayrimenkul sektörü güçlü olma yönünde bariz bir eğilim gösterdi Fonlar, markalar, kaynaklar vb. Büyük emlak şirketlerine yoğunlaşmaya devam ediyor, önde gelen şirketler rekabette açık bir avantaja sahip. Bunun nedeni, büyük emlak şirketlerinin bol proje rezervine sahip olması, istikrarlı ve bol nakit akışına sahip olması ve daha geniş bir proje alanı dağılımının birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin politika düzenleme döngüsündeki ve gayrimenkul sektörünün döngüsündeki dalgalanmalara karşı denge ve korunma sağlayabilmesi; büyük emlak şirketlerinin bol finansman yöntem ve kanallarına sahip olması, Finansman maliyetleri düşüktür; yükselen arazi fiyatları nedeniyle birinci ve ikinci kademe yüksek kaliteli arsalar için rekabet ancak büyük ölçekli konut şirketleri arasında yürütülebilir. Şu anda, Çin'in emlak endüstrisindeki rekabet durumu sağlamlaşma eğiliminde ve önde gelen şirketler bariz ilk hamle avantajlarına sahip; 2017'deki emlak şirketlerinin satışları açısından öz sermaye miktarına göre, 100 milyarlık sıralamaya giren 10 emlak şirketi var. , 200 milyar RMB'ye sahip emlak şirketlerinin sayısı 3'e, 300 milyar RMB'ye sahip emlak şirketlerinin sayısı 2'ye yükseldi. 2017 yılında Evergrande, 488.020 milyar RMB'lik satışla Country Garden'ı geçerek sektörde bir numara oldu. CRIC'in gayrimenkul şirketlerinin Ocak-Kasım 2018 arasındaki satış istatistiklerine göre, Country Garden, Vanke Real Estate ve China Evergrande'nin tümü 500 milyara, Sunac China, Poly Development, Greenland Holdings ve China Overseas Real Estate 200 milyar eşiğine ulaştı; Xincheng China Resources Land, China Resources Land, Longfor Group ve Shimao Real Estate gibi 18 gayrimenkul şirketi 100 milyarlık kampa girdi ve bir kez daha güçlü bir durum sergiledi.

Sektör finansman kanallarının sıkılaşması ve sermayenin daralması ile piyasa fonlarına yönelik risk iştahı azaldı ve fonlar finansal olarak istikrarlı, yüksek oranlı yüksek kaliteli gayrimenkul şirketlerine daha meyilli hale geldi.İş yoğunlaşması artarken, finansman yoğunluğu giderek arttı. Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, 12 Aralık 2018'de "Yüksek Kaliteli İşletmelerin Doğrudan Finansmanının Desteklenmesi ve Kurumsal Tahvillerin Gerçek Ekonomiye Hizmet Verme Kapasitesinin Daha Fazla Artırılması Hakkında Tebliğ" yayınladı. Kurumsal tahvil ihracı konusu, yüksek kaliteli gayrimenkul şirketlerine, yüksek kaliteli emlak şirketleri için genişletilmiş finansman kanallarına ve yoğun finansmana yayıldı. Daha da iyileştirilmesi bekleniyor.

4. Sanayi Politikası

2018 yılında politika, gayrimenkul düzenlemesinin genel havasına bağlı kaldı ve konut fiyat artışlarını kararlı bir şekilde sınırladı, ancak şehir nedeniyle politikaları uygulamaya daha meyilliydi.Yıl sonunda, bazı kentsel düzenleme politikaları biraz gevşedi. Shandong Eyaleti, Heze Şehri Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bürosu, yeniden yerleşim konut inşaatının ilerlemesini hızlandırmayı önerdi. Yeni satın alınan evlerin devri üzerindeki kısıtlamaların kaldırılması ve kentsel alanlarda ticari konutların ön satışları için yasal fon sınırının azaltılması gibi önlemler. Ardından Guangzhou Şehri, ticari hizmet mülkleri üzerindeki satış kısıtlamalarını gevşetmek için bir politika da uygulamaya koydu. 31 Temmuz'da yapılan Politbüro toplantısında yapılan "konut fiyat artışını sınırlama" açıklamasının ardından konut fiyatlarındaki artış beklentisinin giderek kırılması, kamuoyunun yaygınlaşması ev satın alanların psikolojik beklentilerini hızla etkilemiş, yılın ikinci yarısında iyileştirme talebi ve yatırım talebi artmıştır. Bu kez bazı şehirlerde gayrimenkul sektörüne yönelik politikaların gevşemesi, yeni konut piyasasında gelişen ve yatırım odaklı talebe olan güveni artırabilir ancak satış kısıtlama politikasının arz yönlü politikaya daha önyargılı olduğu düşünüldüğünde, talepteki artışın sınırlı kalacağı beklenmektedir.

2018 yılında gayrimenkul düzenleme politikası, konut spekülasyonu yok düşüncesiyle yönetmeliğe bağlı kalmaya devam etti ve emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için kademeli olarak uzun vadeli bir mekanizma kurdu.Yerel yönetimler şehir bazında politikalar uyguladı, piyasanın arz ve talep yönlerine yönelik derinlemesine düzenleme devam etti. Mart 2018'de, iki oturumun hükümetin çalışma raporu, "evler spekülasyon için değil yaşamak için kullanılır" konumunun daha da vurgulandığını vurguladı ve farklılaştırılmış kontrol uygulamaya devam etti; Temmuz 2018'de, CPC Merkez Komitesinin Politbüro toplantısı gayrimenkul sorununu çözmeyi önerdi Pazar sorunları, şehre özgü politikalara bağlı kalmak, arz ve talep dengesini teşvik etmek, beklentileri rasyonel olarak yönlendirmek, piyasa düzenini düzeltmek ve konut fiyatı artışlarını kararlı bir şekilde sınırlamak. Gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmek için uzun vadeli bir mekanizmanın kurulmasını hızlandırın. İki önemli toplantı, tüm yılın emlak yönetmeliğinin politika tonunun hala "sıkı" olduğunu belirledi, ancak yıl sonunda bazı şehirlerde ortaya çıkan "gevşeme" politikası, gelecek yılki gayrimenkul düzenlemesini büyük ölçüde teşvik edecek.

2018 yılında yerel yönetim, şehre özgü politikalar için 2016 ve 2017 yıllarının düzenleyici tarzını sürdürdü.Talep tarafında düzenlemeyi derinleştirmeye devam ederken, piyasa denetimini güçlendirmeye, spekülasyon ve emlak spekülasyonunu kararlı bir şekilde azaltmaya ve makul konut talebini sağlamaya daha fazla önem verdi. Mayıs 2018'de "Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın Emlak Piyasası Yönetmeliğinde Daha İyi Bir İş Yapılmasına Dair Duyuru ve İlgili Hususlar", "konutlar spekülasyon için değil yaşamak içindir" konumlandırılmasında ve düzenleyici politikaların sürekliliği ve istikrarında ısrar etti. Konut fiyatlarının dengelenmesi, kiraların kontrol edilmesi, kaldıracın azaltılması, risklerin önlenmesi ve yapının ayarlanması; büyük, orta ve küçük şehirlerin ve küçük kasabaların koordineli gelişimini teşvik etmek için konut geliştirme planlarının formülasyonunu ve uygulanmasını içtenlikle uygulayın; konut ve arazi tedarik yapısını ayarlamak; sermaye yönetimini ve kontrolünü etkin bir şekilde güçlendirmek ve satın almaları sıkı bir şekilde kontrol etmek Artan kaldıraç; emlak piyasasının düzenini güçlü bir şekilde düzeltir ve standartlaştırır.

Arz tarafında, konut tedarik yapısının ayarlanması, konut kiralama piyasasının güçlü bir şekilde geliştirilmesi, ortak mülk konutları ve diğer uygun fiyatlı konut konutlarının geliştirilmesi ve etkin arz oranının artırılması için çaba gösterilecektir. Mart 2018'de, kamu kiralık konut korumasını artırmak ve konutsuz yeni istihdam edilen uygun işçileri ve göçmen işçileri koruma kapsamına dahil etmek için üç yıllık yeni bir baraka reform planı başlatıldı. Ayrıca, metro çevresinde ve karakteristik şehirlerde gayrimenkul temini için daha katı politikalar uygulandı. Nisan 2018'de Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, Tabii Kaynaklar Bakanlığı, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ve Demiryolu Şirketi ortaklaşa "Yüksek Hızlı Tren İstasyonlarının Çevresindeki Alanların Makul Gelişimi ve İnşasının Teşvik Edilmesine Yönelik Yol Gösterici Görüşler" yayınladı ve büyük şehirlerin ilk gelişiminin yeni inşa edilen yüksek hızlı tren istasyonunun 2 kilometre içindeki alana odaklanması gerektiğine işaret etti. Saf gayrimenkul eğilimini kararlılıkla önleyin ve kontrol edin. Çevreleyen alanların gelişimini ve inşasını teşvik etmek için yüksek hızlı tren istasyonlarına güvenmek, kentsel alanın etkin bir şekilde genişlemesine ve iç yapı entegrasyonunun optimizasyonuna yardımcı olur ve ulaşım, endüstri ve kasabaların entegre gelişimini destekler. Bununla birlikte, bu aşamada, bazı yüksek hızlı tren istasyonları, çevredeki alanlarda aşırı gelişme, yüksek fonksiyonel konumlandırma, tek geliştirme modu ve eksik kapsamlı destek tesisleri gibi sorunlar yaşamaktadır. Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, Eylül 2018'de, il özellikli şehirler ve karakteristik küçük kasabaların mevcut listesinde, yüksek oranda yerleşim arazisi ve gayrimenkul eğilimi olan sahte kasabaların her yıl ortadan kaldırılacağını ve hükümetin kapsamlı borç oranının Şehirlerin ve ilçelerin% 100'ünden fazlası, kılık değiştirmiş borçlu riskli kasabaların yanı sıra belirsiz özelliklere sahip sorunlu kasabalar, üretim ve kasabanın parçalanması ve ekolojik çevreye zarar vermek için devlete ait finansman platformu şirketlerini kullanıyor.

Aralık 2018'de bazı şehirler emlak yönetmeliğini gevşetmek için politikalar getirdi. 18 Aralık'ta, Heze Şehri Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu, "Heze Şehri Halk Hükümeti Dairesi'nin Gayrimenkul Piyasasının Düzenlenmesi ve Kontrolünün Daha Fazla Güçlendirilmesine İlişkin Bildirisi" (Hezheng Ofisi Fa [2017] No. 42), şunu belirten bir belge yayınladı: İşlem hacmi yüksek ve konut fiyat istikrarı kontrolü üzerinde yüksek baskı olan ilçeler ve ilçeler, yeni satın alınan konutların devrine, yani yeni inşa edilen ticari evler ve satın alınan ikinci el konutlara ilişkin kısıtlamalar uyguluyor, mülkiyet belgesi alındıktan en az iki yıl sonra listelenmiş ve işlem görebiliyor. 3 yıldan az "şartı. Bu, ülkede konut satışları üzerindeki kısıtlamaların kaldırıldığını açıkça ilan eden ilk şehirdir. 19 Aralık 2018'de Guangzhou Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu, ticari hizmet mülkleri üzerindeki satış kısıtlamalarının gevşetileceğini gösteren bir belge yayınladı. Guangzhou Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu tarafından yayınlanan "Guangzhou Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu'nun Ticari Hizmet Gayrimenkul Projelerinin Satış Yönetimini İyileştirme Görüşleri" ne göre Guangzhou, ticari hizmet dahil olmak üzere 2017 yılında "330" Yeni Anlaşma öncesinde aktarılan araziyi hedefliyor. Gayrimenkuller için satış hedefi artık sınırlı değil Bireysel satıcılar, ticari hizmet amaçlı gayrimenkuller için gayrimenkul belgesi aldıktan sonra iki yıl sonra tekrar devredebiliyor.Ancak 30 Mart 2017'den sonra arazi devir işlemlerinde (arsa devir sözleşmesini imzalayarak ve işlemi teyit ederek) Gayrimenkul projeleri için, ticari hizmet mülklerinin satış nesneleri hala tüzel kişilerle sınırlıdır.

Bu politika kontrol turunun düşüncesi, konut fiyatlarının orta vadeli istikrarını korumak, uzun vadeli mekanizmanın hızlandırılmış uygulaması için bir pencere dönemi sağlamak ve nihayetinde uzun vadeli gayrimenkul istikrarı ve "konutta spekülasyon yok" etkisine ulaşmak için kısa vadeli kontrol politikalarının normalleştirilmesidir. Kısa vadeli kontrol politikaları ile elde edilen zaman aralığına bağlı olarak yerel yönetimler, orta ve uzun vadeli piyasada arz ve talep dengesinin temelini oluşturmak için arz ve talep yapısının iyileştirilmesini hızlandırmakta, özellikle etkin arzı genişletmekte ve her düzeyde talebi koruma düzeyini yükseltmektedir. 2019'da karmaşık bir düzenleyici ortamla karşı karşıya kalmak şirketler için hâlâ bir normdur, özellikle de hangar reform ayarlamalarının ve artan envanterin etkisi nedeniyle, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki pazar zorluğu daha da artacaktır. Bazı şehirler 2018 sonunda "gevşemiş" politikalara sahip olsalar da, tam anlamıyla liberalleşmemişlerdir.Makro ekonominin ve emlak piyasasının aşağı yönlü baskısı altında, birinci ve ikinci kademe şehirlerin düzenleyici politikaları, özellikle ikinci kademe şehirlerde marjinal iyileşmeye yol açabilir. .

5. Tahvil çıkaran gayrimenkul işletmelerinin faaliyeti

United Ratings, kapalı gayrimenkul sektöründeki tahvil çıkaran şirketlerin finansal yönlerini taradı ve analiz etti. 2018 Kasım sonu itibarıyla ortak derecelendirme, toplam 190 tahvil çıkaran gayrimenkul şirketini kapsadı. 2018 Haziran sonu itibarıyla örnek gayrimenkul şirketlerinin elindeki finansal verilere göre, bu 175 emlak şirketi sıralandı ve analiz edildi. Belirli bir orana göre, ortak derecelendirme, 2017'de 27 milyar yuan'dan fazla gelire sahip şirketleri büyük ölçekli emlak şirketleri, 9 ila 27 milyar yuan olan şirketleri orta ölçekli emlak şirketleri ve 9 milyar yuan'dan az olan şirketleri küçük emlak şirketleri olarak sınıflandırıyor.

2017'den bu yana, örnek tahvil çıkaran gayrimenkul şirketlerinin genel varlık ölçeği daha da genişledi ve varlık yapısı nispeten istikrarlı hale geldi; gayrimenkul şirketleri iyileşmeye devam etti ve satış üzerindeki baskı zayıflamaya devam etti; mal satışından ve işçilik hizmetlerinin sağlanmasından elde edilen nakit arttı ve sektörün genel kârı Alan genişler ve karlılık biraz iyileşir; emlak şirketlerinin borç yükü arttı, kısa vadeli borç ödeme gücü zayıfladı ve uzun vadeli borç ödeme gücü hala ortalama; 2019 ~ 2020, gayrimenkul tahvili borç geri ödemesi için en yoğun dönemdir ve emlak şirketleri daha büyük bir durumla karşı karşıya kalacak Büyük tahvil ödeme gücü baskısı

Varlık büyüklüğü açısından, örnek gayrimenkul şirketlerinin ortalama varlık büyüklüğü 2017 sonunda 106.105 milyar RMB'den 2018 Haziran sonunda 117.018 milyar RMB'ye yükseldi. Haziran 2018 sonu itibariyle, varlıkları 500 milyar yuan'dan fazla olan ve 2016 sonuna göre 0,57 puanlık bir artışla% 4,00'ü oluşturan 7 gayrimenkul şirketi vardı; Varlıkları 100 ila 500 milyar yuan olan 47 gayrimenkul şirketi,% 26,86'lık bir paya sahip, 2016'nın sonundan itibaren 8,00'lük bir artış Yüzde puanları; 50 ila 100 milyar yuan ile 35 gayrimenkul şirketi, 2016 sonuna göre% 20,00, 3,43 puanlık artış; 10 ila 50 milyar yuan ile 74 emlak şirketi,% 42,29, 2016 sonuna göre 9,14 yüzde puan düşüş; 10 milyar RMB Yuan'ın altında, 2016 sonuna göre% 6,86'lık bir düşüşle 2,86 puanlık düşüşle 12 gayrimenkul şirketi var; bu, emlak şirketlerinin yoğunlaşmasının daha da arttığını gösteriyor. Haziran 2018 sonu itibariyle, Evergrande Real Estate Group Co., Ltd. toplam varlıkları 1.560.020 milyar RMB ile en büyük varlığa sahipti. Varlık yapısı açısından bakıldığında, 2016 yılından bu yana gayrimenkul işletmelerinin aktif-pasif oranı temelde% 72,00 civarında tutulmuş ve varlık yapısı görece istikrarlıdır.

Envanter yönetimi açısından, 2017 sonu itibariyle, örnek konut şirketlerinin ortalama envanter bakiyesi, yılın başından% 30.46 artışla 53.378 milyar yuan oldu; Haziran 2018 sonu itibariyle, örnek konut şirketlerinin ortalama envanter bakiyesi, yıl başından% 9.93 artışla 58.678 milyar yuan oldu. Avans makbuzları açısından bakıldığında, 2017 sonu itibariyle, gayrimenkul işletmelerinden alınan avans avanslarının ortalama bakiyesi, yılın başından% 39,24 artışla 21.821 milyar yuan oldu; Haziran 2018 sonu itibariyle, gayrimenkul işletmelerinden alınan avansların ortalama bakiyesi 26.074 milyar yuan, yılın başından% 19.49 artış; Pazar satış koşulları iyileşmeye devam etti. Ayrıca avans gelirleri / stoklar açısından 2016, 2017 ve Haziran 2018 sonunda göstergeler sırasıyla 0,38 kat, 0,41 kat ve 0,44 kat olarak gerçekleşerek gayrimenkul şirketlerinin kimyasal arındırma durumunun iyileşmeye devam ettiğini ve kimyasalsızlaştırma baskısının zayıflamaya devam ettiğini göstermektedir.

Kârlılık açısından, 2017 yılında emlak şirketlerinin ortalama işletme geliri ve net karı, sırasıyla yıllık% 13.77 ve% 36.38 artışla 20.973 milyar yuan ve 2.904 milyar yuan olmuştur; gayrimenkul şirketlerinin Ocak-Haziran 2018 arasındaki ortalama işletme geliri ve net karı sırasıyla Sırasıyla% 25.80 ve% 44.56 artışla 10.395 milyar yuan ve 1.539 milyar yuan oldu. Kârlılık açısından, gayrimenkul şirketlerinin ortalama brüt kar marjı 2016'da% 31,02'den 2017'de% 32,51'e, 2017'nin ilk yarısında% 32,66'dan 2018'in ilk yarısında% 35,86'ya yükselirken; 2016'da% 11,31, 2017'de% 11,89'a yükseldi. Genel olarak bakıldığında, 2017 ve 2018'in ilk yarısında gayrimenkul sektörünün genel kar marjı genişledi ve karlılık biraz arttı.

Nakit akışı açısından, Haziran 2018 sonu itibariyle, örnek gayrimenkul şirketlerinin ortalama parasal sermayesi, yılın başında 13.618 milyar yuan'dan 14.06 milyar yuan'a yükseldi. 2017 yılında, örnek konut şirketlerinin mal satmak ve işgücü hizmetleri sağlamak için aldıkları ortalama nakit, geçen yılın aynı dönemindeki 21.871 milyar yuan'dan 26.117 milyar yuan'a yükseldi ve ortalama işletme net nakit akışı geçen yılın aynı döneminde 1.885 milyar yuan'dan -291 milyon yuan'a düştü. , Emlak şirketlerinin 2017 yılındaki satışlarının iyi kaldığını, ancak çok miktarda arazi edinim harcaması nedeniyle ortalama işletme net nakit akışının negatif olduğunu belirtti. 2018'in ilk yarısında, örnek konut şirketlerinin mal satmak ve işgücü hizmetleri sağlamak için aldıkları ortalama nakit, geçen yılın aynı döneminde 11.659 milyar yuan'dan 14.513 milyar yuan'a ve ortalama işletme net nakit akışı, geçen yılın aynı döneminde 1.323 milyar yuan'dan 1.63 milyar yuan'a yükseldi. 100 milyon yuan, 2018'in ilk yarısında emlak şirketlerinin satışlarının iyi kaldığını, ancak gayrimenkul şirketlerinin kooperatif geliştirme projelerindeki artış ve "birleşme ve devralmalar" yoluyla arazi edinimindeki artış nedeniyle, ortalama işletme nakit akışı net bir çıkıştan küçük ölçekli bir net girişe dönüştü. .

Borç ödeme gücü açısından bakıldığında, 2016, 2017 ve Haziran 2018 yıllarının sonunda örnek gayrimenkul şirketlerinin ortalama net borç oranları sırasıyla% 96,53,% 101,91 ve% 106,79 olmuştur ve bu durum gayrimenkul sektörünün borç yükündeki sürekli artışı yansıtmaktadır. 2016, 2017 ve Haziran 2018 sonunda örnek konut şirketlerinin ortalama cari oranı sırasıyla 1,96 kat, 1,83 kat ve 1,83 kat, nakit kısa vadeli borç oranı ise sırasıyla 5,20 kat, 4,42 kat ve 3,90 kat oldu. Kısa vadeli borç ödeme gücü zayıfladı; FAVÖK / 2016 sonunda 0,19 kat olan toplam borç, 2017 sonunda 0,20 katına çıktı ve uzun vadeli borç ödeme kabiliyeti ortalamada kaldı.

Borcun vade süresi açısından bakıldığında, tam tahvil piyasası çapına göre (tahvilin yeniden satış şartı varsa, yeniden satış tarihi tahvil vade tarihi olarak hesaplanır), örnek gayrimenkul tahvillerinin 2019'dan 2023'e kadar olan vade tutarı 603.224 milyar yuan'dır. , 371.587 milyar yuan, 241.393 milyar yuan, 34.540 milyar yuan ve 14.940 milyar yuan, gayrimenkul şirket tahvillerinin 2019'dan 2021'e kadar olan vade ölçeği nispeten büyüktür, bunun 2019'da emlak şirketleri tahvillerin geri ödemesine odaklanma konusunda daha fazla baskıya sahip olacaklar.

Gayrimenkul sektöründeki önde gelen emlak şirketlerinin ortalama varlık ölçeği ve envanter ölçeği, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinden önemli ölçüde daha yüksektir ve önde gelen emlak şirketlerinin ortalama varlıkları ve envanter ölçeği önemli ölçüde artmıştır ve sektör konsantrasyonu artmıştır; büyük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin bariz arazi edinme yetenekleri ve geliştirme ölçekleri vardır. Küçük emlak şirketlerinden daha iyi

2016 yılından itibaren gayrimenkul piyasasının farklılaşmasıyla birlikte, önde gelen emlak şirketleri ile küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin ortalama varlık ölçeği ile envanter ölçeği arasındaki boşluk genişledi. Önde gelen gayrimenkul şirketlerinin toplam aktiflerinin örnek gayrimenkul şirketlerinin toplam aktifleri içindeki payı açısından bakıldığında 2016, 2017 ve Haziran 2018 sonunda sırasıyla% 60,95,% 63,56 ve% 63,69 olarak gerçekleşerek sektör yoğunlaşmasının arttığını göstermektedir.201736.21%39.31%28.54%20.94%10.58%8.30%201864,075907.27277.93

2018665.74%64.80%23.49%24.40%10.77%10.80%2018651.02%1.0150.22%1.3645.35%1.13