Perakende yatırımcılar, "aile yanında" yatırım yapmanın kârlı olmadığını söylüyor: Kâr yoksa kiranın% 30'u tahsil edilecek
Hızla büyüyen aile yanında konaklama sektörü, birçok yatırımcının düşündüğü kadar iyi değil.
Aile yanında konaklama bahanesiyle özel yatırımcılardan para toplama mali oyunu, risk kontrolü açısından gizli endişelerini yavaş yavaş ortaya çıkarmaktadır: kanunla korunmayan ve arz talebi aşacak şekilde piyasaya akın eden çok sayıda konut birimi, aile yanında çalışan şirketler Yetenek ve maliyet kontrolü beklentileri karşılamıyor ... Çeşitli sorunlar, aile yanında konaklama yatırımı yapan birçok perakende yatırımcının parasını kaybetmesine neden oldu.
Son zamanlarda, Youjia Homestay'in (şimdiki adı "Youjia Meisu" olarak değiştirildi) yatırımcıları The Paper'a, geçen yılın ikinci yarısından beri Youjia Homestay tarafından başlatılan "ortaklık yönetimi" modeline yüz binlerce yuan yatırım yaptığını bildirdi ve Aile yanında konaklama yatırımcıları, her ay yaklaşık 10.000 yuan kaybettiler ve zarara uğrayan en az 30 yatırımcı var.
Toplam 640.000 yuan yatırım, aylık yaklaşık 10.000 yuan kayıp
"Şimdi gözyaşı dökmeden ağlamak istiyorum. Bu devam ederse, yatırımcıların daha fazla para kaybetmeyeceği tahmin ediliyor." Li Ming (takma ad), Youjia Homestay'in "ortaklık" modelinin bir yatırımcısı. The Paper'a şunları söyledi: Bir aile yanında konaklama sırasında para kaybeden bazı yatırımcılar bir WeChat grubuna katıldı Şu anda, 30'dan fazla zarar eden perakende yatırımcı bu grupta toplandı.
Li Ming ve diğerleri, özel kitle fonlamasına benzer bir yatırım projesine katıldı. Haziran 2018'de Youjia Homestay, "ortaklık yönetimi ve tam velayet" adı verilen bu yatırım modelini resmen başlattı.
Genel yatırım mantığı şudur: bireysel yatırımcılar yüzbinlerce ila milyon yuan arasında yatırım yapar ve yatırım süresi 5 yıldır Youjia B & B, 10 ila 50 konut kiralayacak ve birleşik dekorasyon yapacak ve ardından bunları kısa dönemler için kiralayacak. Yol günlük olarak kiralanmaktadır. Gelir, Youjia Homestay ve yatırımcılar arasında% 37 oranında bölünür.
Bu model kulağa güzel geliyor. Li Ming muhabire Youjia Homestay'in "Yatırımcı İşbirliği Planı" nı gösterdi.Planda gösterilen yatırımcı gelir modeline göre, yatırımcıların elde edebileceği toplam yıllık kar 258.600 yuan ve beş yıllık toplam kar 129.31 kadar yüksek olabilir. On bin yuan.
"Yatırımcı İşbirliği Planı" nda belirtilen yüksek getiriden etkilenen Li Ming, toplam 640,000 yuan yatırım yaptı ve 10 eve sahip.
Bu 640,000 yuan yatırımın kullanımı şunları içerir: 400,000 yuan dekorasyon komisyon ücreti, 160,000 yuan kira, 50,000 yuan marka yetkilendirme komisyon ücreti ve 30,000 yuan performans bonosu. "Başlangıçta, Toutiao'da Youjia Homestay'in yatırım reklamını gördükten sonra yatırım yapmaya karar verdim. Beni harekete geçiren sebep, reklamın Youjia Homestay'e yatırımı yönettiğini söylemesiydi. Ctrip'in yatırımını takip etmenin her zaman doğru olduğunu düşünüyorum. Doğru. "Li Ming dedi.
Li Ming dedi ki, Yatırım yaptıktan bir ay sonra, gerçeklerin "Yatırımcı İşbirliği Planı" nda yazılı olmadığını öğrendim. Yatırımın ilk ayı ciddi bir kayıptı ve ardından aylık yaklaşık 10.000 yuan kayıptı. "Beklenmedik bir şekilde, P2P'den daha riskli."
Kaybın birincil nedeni, sözde "aile yanı konaklama" nın son derece düşük doluluk oranıdır.
"B & B" aslında kısa süreli bir kiralama olup şikayet alınır alınmaz kiralama kapatılacaktır.
"Yatırımdan önce, aile yanında kalan bir kişiden biri bana yaklaşık% 70'lik bir ortalama doluluk oranına ulaşılacağını ve bu doluluk oranının o kadar da kötü olmayacağını söyledi. Ama aslında listelerim yalnızca% 20'ye ulaşabilir. -% 30 doluluk oranı. "Li Ming dedi.
Doluluk oranı neden bu kadar düşük?
Yatırımdan sonra Li Ming, yatırım yaptığı "aile yanında konaklama" nın yasal anlamda aile yanında kalma ile aynı olmadığını keşfetti.
Ekim 2017'de yayınlanan ilk ulusal endüstri standardı olan "Turist Aile Yanı Konaklamalarının Temel Gereksinimleri ve Değerlendirilmesi", pazara erişim açısından, aile yanında konaklama işletmecilerinin, yasaya uygun olarak yerel yönetim tarafından istenen ilgili lisansları almaları ve kamu güvenliği ve yangından korunma için kamu güvenlik organlarının ilgili gereksinimlerini karşılamaları gerekmektedir.
Li Ming ve diğer bireysel yatırımcılar tarafından Youjia Aile Yanı Konaklama aracılığıyla yatırım yapılan "aile yanında konaklama", açıkça yukarıdaki koşulları karşılamıyor. Bu sözde "aile yanında konaklama" herhangi bir lisansa sahip değildir ve aslında yasal bir gri alanda "kısa süreli kiralamadır". Li Ming, muhabirlere yatırım yaptığı evleri gösterdi. Bu evler sıradan konut binalarında yer alır ve tipik kısa dönemli kiralık evler.
Paylaşım ekonomisinin mevcut hızlı gelişiminde, kısa vadeli kiralama bir oldu bitmiş haline gelmesine rağmen, sonuçta kanunla korunmamaktadır. Bu aynı zamanda Li Ming ve diğerleri tarafından yapılan "aile yanında konaklama" nın da sık sık konut binasındaki diğer sakinler tarafından şikayet edilmesine yol açtı ve şikayetler alındığında, ilgili departmanlar kısa vadeli kiralama davranışını derhal durduracak ve bu ev askıya alınmış durumda. .
"Yatırımdan önce, bu kadar büyük bir politika riskini hiç düşünmemiştim, bir aile yanında kalmam da yoktu." Li Ming, aslında, kısa vadeli kiralamaya ilişkin politika riski çok ciddi. Yatırım yaptığı 10 evde her zaman 3 ila 4 ev vardır. Set kiralama dışı durumdadır ve bu nedenle ayın geliri "0" dır.
Kira maliyetlerinin çok yüksek olduğu ve "ikinci ev sahiplerinin" para kazanmasının zor olduğu sorgulandı
Li Ming'in görüşüne göre, politika risklerine ek olarak, yetersiz yer seçimi ve yüksek fiyatlar gibi konutların kiralanamamasının birçok nedeni de vardır.
"Yatırımdan sonra, Şangay, Guangzhou ve Hangzhou gibi birinci kademe veya birinci kademe şehirlerdeki evleri seçmek istediğimi önerdim, ancak aile yanında kalan biri bana birinci kademe şehirlerde hiç ev olmadığını söyledi. Sonunda, bana tahsis edilen tek şey ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki evlerdi. Li Ming, on evinin Suzhou, Guiyang, Wuhan, Chengdu ve diğer yerlerde yoğunlaştığını ve evin belirli bir yerine gelince, seçme hakkı olmadığını söyledi. Çoğu ev, aile yanında kalmak için hiç uygun değildir. "
"Youjia Homestay'in yatırımcılarımıza verdiği açıklama, sektörün tırmanma döneminde olduğu ve pazarın yıl boyunca zirve ve dip noktalarına sahip olduğu. Ancak geçen yıl Haziran ve Temmuz aylarında yatırım yapmaya başladık ve şimdiye kadar her ay para kaybediyoruz. Doluluk oranı da çok düşük ve hiçbir iyileşme belirtisi yok. Li Ming dedi.
Li Ming de dahil olmak üzere birçok yatırımcı, aşırı konut kiralama maliyetleri sorununu da sorguladı. Li Ming, Chengdu'da yatırım yaptığı bir evin bir örneğini verdi. Aynı topluluktaki aynı tipteki evler için, bir kiralık uygulamada gösterilen işlem fiyatı 2600 yuan / aydı, ancak bir aile yanında konaklama tarafından kote edilen kira 3800 yuan / ay idi. ay. Li Ming, bir ev ile bir ev kiralamanın maliyetinin piyasa fiyatından üçte bir daha yüksek olduğuna ve bunun da yatırımcıların "ikinci ev sahibi" olarak karlılığında önemli bir azalmaya yol açtığına inanıyor.
"Aile yanında konaklama personelinin piyasa koşullarını anlamadığını veya bize bildirilen kira bedelinin doğası gereği aldatıcı olup olmadığını bilmiyoruz." Li Ming, yüksek kira maliyetinin "aile yanında konaklama" nın birim fiyatının yurtdışında satılmasına neden olduğunu sorguladı. Doluluk oranının artması zor.
Li Ming ve diğer yatırımcılar da ev dekorasyon maliyetleri için aşırı yüksek fiyatlar konusunu gündeme getirdiler ve Youjia Homestay'in yatırımcıların yatırım fonlarının nasıl kullanılması gerektiğine dair net ve makul bir açıklama yapmadığına inanıyorlardı.
Kayıpta olup olmadığına bakılmaksızın, bir aile yanında konaklama satışlarının% 30'unu almalıdır.
Li Ming ve diğerlerini memnun etmeyen şey, Youjia B & B ile paylaşmanın yolu.
Li Ming tarafından yapılan sözleşmeye göre, "Parti A (yatırımcı) bir önceki ayın siparişinden elde edilen gelirin% 70'inden yararlanıyor" diyor, bu da geri kalan% 30'un Parti B'ye (aile yanında konaklama) ait olduğu anlamına geliyor. Li Ming, "gelirin% 70'i" ifadesinin açıkça belirsiz olduğuna inanıyor. Kendisi de dahil olmak üzere yatırımcılar, kira ve diğer maliyetler düşüldükten sonra kârın% 30'unun Youjia Homestay'e gittiğine inanıyor, ancak bu, yatırımdan bir ay sonrasına kadar sürmedi. Satışların% 30'unun Youjia Homestay'e gittiği tespit edildi. Diğer bir deyişle, yatırımcı zararda olsun ya da olmasın, bir aile yanında konaklama satışların% 30'unu almak zorundadır.
Li Ming, satışların% 30'una ek olarak, Youjia B & B'nin ayrıca yatırımcılardan satışların% 6'sı tutarında bir hizmet ücreti talep ettiğini söyledi. Bu kadar yüksek ücretler yatırımcılar için daha ciddi kayıplara neden oldu.
Li Ming ayrıca, yatırımdan önce bir aile yanında kalmaya yatırım yapmanın risklerine dair hiçbir gösterge olmadığını vurguladı ve sadece "yüksek verimi" vurguladı.
Youjia Aile Yanı: Para kaybeden yatırımcılar azınlıklar arasındadır
Li Ming ve diğer yatırımcılar tarafından bildirilen kayıpla ilgili olarak, bir aile yanında konaklama (bu yılın Ocak ayında, bir aile yanı yeni bir marka adı "Youjia Meisu" başlattı) The Paper'a, zarara uğrayan "aile yanında konaklama yatırımcılarının" bir azınlık olduğu cevabını verdi. .
Ancak muhabir, kaç bireysel yatırımcının işe alındığını ve ne kadar fon toplandığını sordu? Kaç yatırımcının kar edeceği ve kaç yatırımcının para kaybettiği soruları arasında bir aile yanında konaklama cevap vermemiş, sadece aile yanında kalan yatırımcıların finansal finansman olmadığını ve aile yanında konaklama yatırımcılarının yasal anlamda hissedar olmadığını belirtmiştir. Aile yanında kalmak isteyen yatırımcılara ev bulma, ev yönetme, inşaat için hazırlık, çevrimiçi ve çevrimdışı işlemler gibi hizmetler sunar.
Düşük doluluk oranı ve bazı kiralık evlerin bulunamamasıyla ilgili olarak, bir aile yanında konaklama şu cevabı vermiştir: Aile yanında konaklamalar mevsimsellikten büyük ölçüde etkilenir Son birkaç ay aslında aile yanında konaklama endüstrisinin sezon dışı olduğu, ancak yoğun sezonlarda doluluk oranı son derece yüksektir. Yüzde altmış ila yetmişe, hatta daha yükseğe ulaşacak. "Aile yanında konaklamalar, mevsimsellikten büyük ölçüde etkilenen bir işletmedir. Son birkaç ay aslında aile yanında kalanların düşük sezonuna aitti. Ek olarak, yeni kayıtlar için bir tırmanma dönemi var. Bu aile yanında kalanların önümüzdeki turizm sezonunda çok şey geçirmesini bekliyoruz. Kayıpları kara dönüştürmek dileğiyle. "
Bir muhabir Youjia Homestay'in işletme performansı hakkında soru sorduğunda, bir Aile Yanı Konaklama "ticari sırlar içerdiğini" ve "ifşa etmenin uygun olmadığını" söyledi, ancak "Ctrip, Youjia'nın stratejik yatırımcılarından biridir. Liang Jianzhang (Ctrip'in kurucu ortağı) , Yönetim Kurulu Başkanı) Youjia Homestay'in başkanıdır. "Ayrıca şirketin" yeterli fon "olduğunu söyledi.
Gazete ayrıca Ctrip'e aile yanında kalan bir yatırımcının kaybını sordu, ancak Ctrip herhangi bir yanıt vermedi.
"Yatırımcı İşbirliği Planı" nda risk uyarısı yok
Li Ming gibi yatırımcıların bildirdiği konut birimlerinin kira bedelinin piyasa fiyatından yüksek olması ve dekorasyon teklifinin "kedi" gibi sorunlar yaşayabileceği gerçeğine yanıt olarak, bir aile yanı konaklama olarak kullanılabilecek konut kalitesinin sıradan uzun süreli kiralık konutlardan farklı olduğunu söyledi. Aynı toplulukta farklı katlar için farklı kira fiyatları vardır. "Aile yanında kalan yatırımcıların" bir ev bulmalarına yardımcı olurken, aracı kurumlar tarafından listelenen listeleri inceleyecekler, böylece kira nispeten yüksek olacak, ancak asla 30'dan fazla olmayacak %. Ayrıca kira bedeline dahil olacak wifi, ev aletleri vb. Ekipman ve tesisler için ihtiyaçlar vardır. "Aile yanında konaklama yatırımcısı" tarafından sağlanan referans konutun gerçek bir konut olup olmadığı ve listelenen kiranın işlem fiyatı olup olmadığı tartışmalıdır.
Dekorasyon teklifiyle ilgili olarak, bir aile yanında konaklama şu cevabı vermiştir: her süitin ayrıntılı bir hazırlık listesi vardır, "her süitin inşaat süresi farklı olduğundan, hazırlık listesini aile yanında konaklama yatırımcılarına art arda postaladık."
Yatırımcılar tarafından ortaya atılan soruya gelince, bunun kar paylaşımından çok satışa dayandığı. Youjia B&B, "Youjia'nın aile yanında konaklama yatırımcılarına her zaman söz verdiği şey, (konut birimlerinin sayısına göre) platform yönetim ücretlerini% 3-% 6'lık bir oranda kaldırmak ve satışları paylaşmaktır." Dedi.
Buna ek olarak, bir aile yanında kalmanın yatırımcıları yatırımın olası riskleri konusunda bilgilendirip bilgilendirmediğine ilişkin olarak, bir aile yanında konaklama, "Bir ailenin Toutiao ve diğer medyaya koyduğu proje reklamları, proje risklerini açıkça göstermektedir." Youjia Homestay'in "Yatırımcı İşbirliği Planı" nda yer alan haberler herhangi bir risk uyarısı bulamadı, ancak plan açıkça belirtildi: "Yatırım geliri güvenli ve şeffaf", "Aylık ödeme temettüleri, istikrarlı gelir garantisi", "Yatırım "Düşük risk" gibi kelimeler.
Halka açık bilgiler, Youjia Homestay'in kurucusu ve CEO'sunun aynı zamanda Ant Short-Term Rental'ın da kurucusu olan Shen Zhiqiang olduğunu gösteriyor. Haziran 2016'da, Ctrip'in bir yan kuruluşu olan Tujia, Ant Kısa Vadeli Kiralama'nın satın alımını tamamladı.Ant Kısa Vadeli Kiralama, Tujia'nın tamamına sahip olduğu bir yan kuruluş olacak.Sonuç olarak, eski hakim hissedar 58 Ant Kısa Vadeli Kiralama Grubu, Tujia'nın yeni hissedarı olacak. Şubat 2018'de, Ant Kısa Süreli Kiralama CEO'su Shen Zhiqiang, yeni bir aile yanında konaklama markası olan "Youjia Homestay" in kurulacağını duyurdu.
Haziran 2018'de Youjia Homestay, Ctrip, Tujia ve 58 Industry Funds'tan on milyonlarca dolarlık stratejik yatırım aldığını duyurdu. Shen Zhiqiang, Youjia Homestay'in CEO'su olarak atandı. Aynı zamanda, Youjia B&B, bir "ortaklık yönetimi ve tam velayet" yatırım modelinin başlatıldığını ve açıkça işe alınan özel yatırımcıları duyurdu.
Ocak 2019'da Youjia B&B, yeni markası "Youjia Meisu" nun lansmanını duyurdu.
