g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Li Yujia: Üzgünüm, medya bu sefer "lüks emlak vergisini" yanlış yorumladı

Giriş: Shenzhen, iki gün önce lüks evlerin toplam fiyat standardını ("konak vergisi" olarak anılır) kaldırdı ve insanlar için ev satın alırken yüz binlerce yuan vergi ve harç tasarrufu sağladı. ", bir kez daha Shenzhen'in" balık yetiştirmek için su dağıtma "ve" insanlara fayda sağlama "şeklindeki tutarlı doğasını gösterdi.

Medya yorumları ezici olarak tanımlanabilir ve hatta Şenzen emlak piyasasının "yeni döngüsünün" geldiğine inanılabilir. Bazı mal sahiplerinin siparişi geri çektiği, bazılarının ise fiyatı iade ettiği söyleniyor.

Öyleyse, Shenzhen'in "lüks emlak vergisi" New Deal'in arkasındaki niyet nedir? Düzenleme gevşeyecek mi? Son zamanlardaki sözde "ekonomik durgunluk" zorla mı? Yeni vergilendirme politikasının emlak piyasası üzerindeki etkisi ne kadar büyük? Alıcılar nasıl karar almalı?

1 inci

Burada önce herkese "lüks vergisi" kavramını anlatıyorum!

Sözde "lüks konut vergisi", esasen katma değer vergisi ve tapu vergisine yansıyan, işlem sırasında "sıradan olmayan konut" olarak kabul edilen ikinci el konutlardan alınan yüksek vergi ve ücretlerdir. "Sıradan konut" için, hükümet destekleyicidir ve 2 yıl boyunca elde tutulursa KDV'den muaf tutulurken, "sıradan olmayan konut" satış fiyatı ile satın alma fiyatı ile KDV ek ücreti arasındaki% 5 KDV farkına tabidir. % 5,6.

Bu yüzyılın başında İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, aşağıdaki üç koşulun aynı anda yerine getirilerek "sıradan konut" olmasını şart koşmuştur:

1. Konut mahallelerinin yüzölçüm oranı 1.0'ın (dahil) üzerindedir;

2. Tek bir setin inşaat alanı 140 (dahil) metrekarenin altındadır;

3. Gerçek işlem fiyatı, bölgede belirtilen normal konut fiyatından daha düşüktür.

Şu anda Shenzhen, ulusal standartları da uyguluyor. Bununla birlikte, Shenzhen, Hong Kong'dan yer tasarrufu konusunda bilgi ediniyor. 2016'da, mevcut konutların ortalama alanı sadece 89 metrekare idi ve çok az sayıda düşük yoğunluklu konut vardı. Bu nedenle, ilk iki standarda göre, Shenzhen'deki evlerin% 92'den fazlası sıradan konutlardır.

2011 yılından bu yana, Shenzhen'de yükselen konut fiyatları kanalının açılması ve monoton ortalama fiyat çizgisi nedeniyle, Shenzhen'in yüksek konut fiyatları patlayarak yükseliyor. Bu, Shenzhen'in düzenleyici performansının iyi olmadığı anlamına gelmiyor mu? Sonuç olarak Shenzhen, "lüks ürün hattı" (aşağıda gösterildiği gibi) olan tek bir fiyat çizgisi seti sunmak için Pekin ve Şangay'dan borç aldı. Bu şekilde, fiyat seviyesi görünmez ve toplam fiyatı kontrol etme ve insanların araca binmesine yardımcı olma fikri de ortaya konur.

Politika, sıradan konut talebini desteklemek için vergilendirmenin farklılaştırılması gerektiğini her zaman vurgulamıştır. Aslında, hükümetin değerleme kurumu da yeni lüks konut hattını üç ayda bir hesaplıyor ve sadece talep ve iyileştirmenin "lüks" olmaktan kurtulabileceğini umuyor.

Ancak Ekim 2015'teki son düzenlemeden bu yana, Shenzhen'in "lüks serisi" hiçbir zaman hareket etmedi. Neden hareket etmiyorsun? "Lüks ev" çizgisi hala dengesiz olduğu için medya tarafından düzenleme ve kontrol politikalarının trendi olarak yorumlanıyor.

2016'dan bu yana, ülke çapında emlak piyasası üç yıldır yüksek baskı altında. Emlak piyasasının "ilk hareket ettireni" olan Shenzhen, gerçekten de düzenlemede bir "lider" gibi, alımları kısıtlıyor ve yükseltiyor, boşanma emlak spekülasyonunu engelliyor, satışlara kısıtlamalar getiriyor ve dairelere baskı uyguluyor. Ürünler vb. Çok zor.

Bu dönemde hükümet konut fiyatlarını bastırmak için elinden geleni yaptı ve düzenlemeleri tırmandırdı, pazara giren spekülatörler yaralandı. Bu nedenle, herhangi bir politika ince ayarı, "piyasayı kurtarmak" olarak yorumlanacaktır. Katı ihtiyaçları destekleyen ihtiyat fonu politikası bile harekete geçmeye cesaret edemiyor (ancak, katı ihtiyaçlar ve yatırımcılar arasında ayrım yapamıyorum).

Bu aynı zamanda, Shenzhen emlak piyasasının "lüks çizgisinin" artık hareket ettirilemeyeceği gerçeğine de yol açtı (aslında, Pekin ve Şangay taşınmadı ve şimdi Pekin hala 2014 standardını uyguluyor).

Bununla birlikte, konut fiyatlarını kontrol etmek için çok çalışsak bile, son yıllarda çok fazla yüksek fiyatlı arazi var ve maliyet orada ve konut fiyatları yükselmek zorunda! Ulusal İstatistik Bürosu endeksine bakıldığında, 2015'te sabit bir taban artışına sahip olduğu görüldü (yani, 2015'te 100 idi ve şu anda 149.3'tür).

Tablo: Büyük ve Orta Ölçekli 70 Şehirde Yeni Yapılan Ticari Konut Binalarının Eylül 2019 Satış Fiyat Endeksi

2015 ile karşılaştırıldığında, Shenzhen'deki ikinci el konut fiyatları yaklaşık% 60 arttı (aşağıdaki tabloya bakın). Birçok medya, alışma zamanının geldiğini söyledi. Aslında bu ifade 2016-2019 döneminde herhangi bir noktada doğrudur.

Öyleyse neden şimdi lüks standardını değiştirmemiz gerekiyor?

Her şeyden önce, emlak piyasası düzenlemesi için en gergin zaman geçti, politikalar temelde zirveye ulaştı ve para birimleri gevşemeye başladı;

Öte yandan, "şehir bazında politikalar" altında, yerel yönetim emlak piyasasının istikrarını garanti ettiği sürece, merkezi hükümet size daha fazla özerklik verebilir.

En önemlisi, lüks evlerin standardı değişmezse, Shenzhen'deki evlerin artık geri dönüştürülemeyeceğidir. Daha önce Shenzhen'in ülkede en sık ev işlemlerinin yapıldığı şehir olduğunu hayal edin. 2015 ve 2016 yıllarında ikinci el konut devir hızı, Pekin ve Şanghay'da sadece% 4 iken, neredeyse her 10 evde bir olmak üzere% 8'e ulaştı.

3 üncü

55.000 adet ikinci el konutun şu anki ortalama fiyatına göre, Shenzhen'de 2 milyon set ikinci el emtia konut bulunuyor ve ortalama toplam fiyat 5 milyona yakın. Gelin, hangi evlerin ticaretinin yapıldığına bir göz atalım. 2018'de Shenzhen'deki toplam fiyatı 5 milyon yuan'ın üzerinde olan ikinci el evler tüm işlemlerin sadece% 27'sini oluşturuyordu. İşlemlerin ana gücü, işlemlerin% 21'ini oluşturan 2,5-3,5 milyon, 3,5-5 milyon ve hatta 2,5 milyonun altındaki evlerde yoğunlaşmıştır.

Neyi açıkla? Pek çok insan Shenzhen'in her fırsatta 8 milyon veya 10 milyona mal olan evleri olduğunu düşünüyor. Aslında birçoğu alınıp satılmıyor.Herkesin alıp sattığı ikinci el evlerin ana gövdesi "çok uzaktaki eski kırık küçükler." Yüksek fiyatlı ikinci el konutların çoğu ya piyasaya sürülmedi ya da aracının vitrininde yatıp satılmadı.

Bölgesel bir perspektiften bakıldığında, son birkaç yılda, ev işlemleri için ana alanlar Longhua, Baoan, Longgang Merkez Bölgesi ve diğer yerler olmuştur. Şimdi, ikinci el konut işlemlerinin ana alanları Shajing, Guangming, Pingshan ve diğer daha uzak yerlerdir. Bu yerler geçmişte son derece kısmi alanlar olarak kabul edildi.

Yeni evlerin arzı ne olacak? Genellikle "lüks" dür. Herkesin hemfikir olduğu tahmin ediliyor. Coral Data'ya göre, 2018'de yüksek yeni konut fiyatlarına sahip olan Baoan (52.000 yuan), Futian (93.000 yuan), Nanshan (92.000 yuan), Luohu (73.000 yuan) ve Longhua'da (57.700 yuan) yeni ev arzı artmıştır. Baoan arzı% 40'ını oluşturan 1-2 kez. Ancak, işlem açıkça arz ile eşleşmedi.

Bu, geçmişte defalarca çalınan "Japonca CD" nin artık ortadan kalkmasına neden oldu. Centaline Property istatistiklerine göre 2018 yılında Shenzhen'de yeni açılan pazarların satış oranı sadece% 40'tı. Bu yılın ilk yarısında, Shenzhen'deki yeni projelerin satış oranı yalnızca% 32 idi ve birçok lüks konut projesinin satış oranı yalnızca% 10'du.

Taban araştırması, performans üzerindeki çok fazla baskı nedeniyle geliştiricilerin genel olarak satışların açılış oranını artırdığını ve bunun da piyasaya kan verdiğini buldu.

Üstelik birçok proje açılır açılmaz ara satışa aktarılıyor, bazı uzak projelere 5-6 puanlık komisyon veriliyor ki bu gerçekten et kesiyor. Kısa süre önce tamamlanan "Altın Dokuz ve Gümüş On" da, Shenzhen'in yeni ev işlem hacmi, yeni konut piyasasındaki en düşük işlem seviyesi olan arka arkaya iki ay boyunca 3.000 birimin altında kaldı.

Aslında Shenzhen'de alıcı sıkıntısı yok, alıcılar nereye gitti? Ya da ev tipine dönün, ikinci el evlerde kalanlar sadece eski ve küçüğü kabul edebilir.

Ekim 2016'dan bu yana, Shenzhen konut fiyatları 3 yıldır tarihin en yüksek seviyesinde seyrediyor. Son zamanlarda, Büyük Körfez Bölgesi ve Pilot Gösteri Bölgesi'nin uygun planlaması altında, Shenzhen'deki konut fiyatları yeniden yükseldi.Yeni konutların fiyat artışı 70 şehrin İLK 10'una girdi ve ikinci el konutların fiyat artışı İLK5'e girdi.

Sorun şu ki, birkaç hasat dalgasından sonra, Shenzhen'in satın alma gücü gerçekten o kadar "güçlü" değil.

Ama "6.24" destansı bir arazi arzı olarak adlandırıldıktan sonra, "11.22" hemen tekrar geldi, bu sefer sağlanacak 7 konut arsası var. ve, Şenzen emlak piyasası, tarihsel sorumluluğu, devrim niteliğinde değişikliklere uğramıştır, yetenekler için konut sağlama ve Shenzhen'in eksiklikleri için "mali kaynaklar" sağlama sorumluluğunu taşımaktadır.

Çin'deki hiçbir şehrin Shenzhen gibi olmadığı tahmin ediliyor. 2019'dan itibaren her arazi parselinin "arsa fiyatını sınırlandırması ve inşaat için teklif vermesi" gerekecek, yani arazi fiyatını kısıtlama temelinde, yetenekli konutları kiralamak ve satmamak için hükümete ücretsiz transfer için de rekabet edecek. alan. Başka bir deyişle, arazi fiyatı-konut fiyatı bağlantı düzenlemesinin ulusal ruhuna uygun olarak arazi fiyatlarını sıkı bir şekilde kontrol etmek ve geliştiricileri yetenekler için daha fazla konut inşa etmeye teşvik etmek gerekir.

Bu ikisi aslında çelişkili, ancak hiçbir yolu yok. Geliştiriciler nasıl para kazanabilir? Bu, maliyetleri karşılamak ve kar elde etmek için satılık ticari konut fiyatını yükseltmektir. Açıkça söylemek gerekirse, "gayrimenkulün reel ekonomiye dönmesi ve gayrimenkulün reel ekonomiye aktarılması gerekiyor."

Dahası, "arazi fiyatları, konut fiyatları ve beklentileri istikrara kavuşturmak" ulusal bir strateji ve yerel yönetim maliyesinin devam eden işleyişi için temel bir ön koşuldur. Soru şu ki, yeni yüksek fiyatlı mülkler satılamazsa, Şenzen'deki arazi satılabilir mi?

Bir düşünün millet Qianhai Guiwan'ın iki parselinin transferi 22 Ekim'de neden sona erdi? Yazar cesurca, bunun büyük ölçüde Qianhai ofis binalarının yüksek boşluk oranından (% 50-% 60) kaynaklandığını tahmin etti!

Hükümet söylentileri çürütse de, piyasa şeffaf ve herkes bilir ki çok fazla inşa edildi. Hangi geliştiricinin bu alandaki yüksek boşluk oranından yararlanmaya cesaret ettiğini bir düşünün. Daha fazla kesinti, "fiyat aşağıya" (2018'deki China Resources City ve yakın zamanda satılan Shenye Midtown gibi) ek olarak, zenginlerin gökyüzüne düşmesi ve kanı yenmesi için fırsatlar yaratabilir. Diğer yüksek fiyatlı diskler, gerçekten Artık satamazsın.

Bu durumda, yaklaşan ve daha destansı "11.22" müzayede arazisi, 7 parsel daha fazla geliştiriciyi çekebilir mi? Hala onu iyi bir fiyata satabilir misin? Geliştiriciler daha fazla yetenekli konut için isteyerek teklif verebilir mi?

Tüm Çin, Shenzhen'in "para için kötü" olmadığına inanıyor. 2015-2018'e yerleştirilirse bu sorun olmaz, çünkü gayrimenkul, finans, İnternet veya yüksek teknolojiden bağımsız olarak Shenzhen'in temel rekabet gücü gelişiyor. Ancak bırakın gayrimenkul bir yana zaman geçti ve yeni konut işlemleri iki yıl üst üste rekor düşük seviyeye ulaştı.

2018'deki "kaldıraç kaldırma" nın ardından P2P birbiri ardına fırtınalar estiriyor ve finans eskisi kadar iyi değil.Ofis binalarının yüksek boşluk oranı buna bağlı. İnternete gelince, temettü zirve dönemi geçti ve şimdi üçüncü ve dördüncü sıraya, kırsal pazarlara düştü; yüksek teknoloji, hala çok iyi, 1-3 çeyreklerin katma değeri hala% 7-% 8 büyüme oranına sahip, ancak sonra Yaklaşan ticaret sürtüşmesinde sanayi zincirindeki bazı işletmeler yurtdışına taşınmaya başladı. Geleneksel büyüme direklerinin ivmesi azaldı. Shenzhen'in mali gelirinin büyüme oranı da 2009'dan bu yana en düşük seviyesine düştü (Aşağıdaki Şekil).

Bununla birlikte, şu anki Shenzhen, ülke ve halk tarafından benzersiz bir yüksek konuma emanet edilmiştir, kırmızı, mor, mor ve siyahtır.

Şu anda, Shenzhen ülke tarafından güveniliyor ve halk tarafından umut ediliyor. Ülke halkı için Shenzhen çok yetenekli ve büyük sorumluluklara sahip; Shenzhen'in büyük sorumlulukları var ve küçük olamaz. Shenzhen sadece "hızlı koşmalı" değil, aynı zamanda "ağır yükle ilerlemelidir". Bu nedenle, Shenzhen'de para harcamak için çok fazla yer var.

Gelecekte, Shenzhen sadece kamu hizmetlerinin eksikliklerini gidermekle kalmayacak, eksiklikleri olmayan bir şehir haline gelmeyecek ve hatta prestijli okullardan mezunlarını yıllık 300.000 ila 400.000 maaşla tanıtacak. Teknolojik yenilik yükseltilmelidir. Kısa süre önce Shenzhen, esas olarak üç ana sektörde faaliyet gösteren 30 kilometrekarelik sanayi arazisinin satışını duyurdu: büyük inovasyon taşıyıcıları, gelişen sanayi kümeleri ve endüstriyel zincirin kilit alanları. Bunların hepsi temel bilimsel araştırma ve eleştirel araştırmalardır ve hükümet çok ağır yatırımlar yaptı.

Soru şu ki, para nereden geliyor? Yukarıda sadece politikalar var ve diğerleri çıkış yolunu buluyor.

Etrafta dolaşırken, gayrimenkulün hala nispeten güçlü bir ivmeyi sürdürmesi gerekiyor. Neden, Shenye Group Shenye Zhongcheng'i (başlangıçta kiralıktı) satmak zorunda kaldı? Şu anda, finansman parasız ve finansa kar ve nakit akışına katkıda bulunabilecek çok fazla büyük inek yok.

Orijinal standarda göre, Shenzhen'de listelenen ikinci el evlerin% 40'ı lüks evler; stok evlerin% 60'ı lüks evlerdir. Lüks evlerin toplam fiyatını tamamen kaldırın ve evlerin% 60'ı lüks evler değil. Bu şekilde, "ikinci el evler-yeni evler" arasından geçen "değişim evleri" zinciri dolaştırılabilir.

Bir "takas evi" en az iki işlem setini, hatta 3-4 setlik bir döngüyü yönetecektir. Ev değişimi hızlandığı sürece yeni konut işlemi devreye girer. Ancak bu şekilde "11.22" de müzayedeye çıkacak 7 parsel arsa 24 Haziran kadar canlı olabilir.

Başlangıçta, 18 Ağustos'tan sonra, ikinci el konut piyasası toparlanma belirtileri gösterdi.Yeni lüks vergisi politikası, alıcıların ve satıcıların pazarlık pozisyonunu tersine çevirerek satıcıların fiyatları iade etmesine ve liste fiyatlarını artırmasına neden olabilir.

Ayrıca yatırımcılar mal sevkiyatı fırsatını değerlendirmek, aracılar fiyat farkını ödemek istiyor, piyasa kaotik ve satıcılar görece güçlü ... Ev almak isteyenlerin körü körüne eğilimi takip edip pazara girmemesi tavsiye ediliyor.

Trendler açısından, Shenzhen emlak piyasası yukarı doğru bir kanala girdi, ancak düzenleyici politikalar gevşetilmedi ve satın alma gücü ve kaldıraç kısıtlamaları desteklenmedi, bu da önemli bir toparlanmayı desteklemiyor. Kısacası fiyat artışı sınırlı, alıcılar girme fırsatını seçiyor.