g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Hong Kongun 960.000 metrekarelik kat kralı rekoru QT ve faiz oranlarındaki artışlarla sona erecek mi?

Yazar: Shu / mikro-kanal genel numarası: qspyq2015
Bu, Qin Shuo'nun arkadaş çevresinin ilk 1562 orijinal makalesi.

Kasım ayından önceki son gün, Hong Kong'da en üst kattaki bir dubleks konak, yaklaşık olarak 522 milyon HK $ 'ya satıldı. Metrekare başına 105.000 HKD , hangisi Metrekare başına 960.000'den fazla RMB , Asya tipi dubleks lüks evlerin işlem rekorunu kırdı.

Henüz Eylül ayında, Federal Rezerv Kurulu, bilançosunu 2017'nin dördüncü çeyreğinden itibaren azaltmaya karar verdi. Nitekim, bilançoyu küçültme kararı Nisan 2017 gibi erken bir tarihte önerilmiş ve Haziran 2017'de (yıl içinde ikinci faiz artırımı) tekrar piyasaya açıklanmıştır. Şimdi yatırım topluluğu, "Küçülen Masa" için çok moda bir kısaltma verdi. QT (Nicel sıkılaştırma) ve aynı QE (Nicel Kolaylaştırma) karşılık gelir.

QT uzun zamandır iyi bilinmesine rağmen, Eylül ayında indirim takvimini gerçekten açıkladığında, Hong Kong piyasasında hala büyük paniğe neden oldu. Piyasadaki temel endişe, "bilanço düşürme + faiz oranlarını artırma" nın ikili etkisinin ABD dolarını daha da güçlendirip güçlendirmeyeceği ve gelişmekte olan piyasalardaki varlık fiyatlarını etkileyip etkilemeyeceği, diğer yandan faiz oranları belli bir seviyeye yükseltilirse Hong Kong'un piyasa faiz oranlarını artıracak mı? , Böylece Hong Kong emlak piyasası balonunu patlatır.

2008'den bu yana, Hong Kong hükümeti, kalıcı olmayan sakinler için damga vergisini ikiye katlamaktan önemli ölçüde artan damga vergisine, kredilerin mortgage oranını sürekli olarak sıkılaştırmaktan, bankaların ev alıcıları üzerinde daha sıkı stres testleri uygulamalarını zorunlu kılmasına kadar çeşitli gayrimenkul hileleri sundu ... Hiçbiri güçlü özel konut fiyatlarını etkili bir şekilde tersine çeviremez. Bu sefer ABD'nin QT ve faiz artırımı bardağı taşıran son damla olacak ve konut fiyatları üzerinde baskı oluşturacak mı?

Bu soruyu cevaplamak kolay değil. En azından birkaç sorunun burada açıklığa kavuşturulması gerekiyor:

ABD doların güçlenmesine izin verecek mi?
Hong Kong gayrimenkulünde gerçekten büyük bir balon var mı?
QT ve faiz oranlarındaki artışlar Hong Kong'un emlak fiyatlarını gerçekten etkileyebilir mi? Aktarım mekanizması nedir?

Dolar güçlenmeye devam etmeyebilir

Varlık fiyatları ile ilgili endişeler mantıksız değil, ancak doların sonuna kadar güçlenip güçlenmeyeceği hala bilinmiyor.

Birkaç gerçeğe dikkat etmemiz gerekiyor:

ilk, Fed, faiz oranlarını Aralık 2016'dan bu yana üç kez artırdı, ancak ABD doları endeksi, yıl başında 103,21'den Eylül'de% 11,49 düşüşle 91,35'e değer kaybetmeye devam etti.

ikinci, Trump'ın ABD dolarına karşı tutumu, güçlü ABD dolarını teşvik etmekten ABD dolarının değer kaybını desteklemeye doğru değişti.

üçüncü, ABD, geçen yılın sonundan bu yana faiz oranlarını üç kez artırmış olsa da, ABD 2 yıllık tahvillerinin getirisi temelde sadece hafif yükseldi ve artış, bir faiz artışının noktasından (% 0.25) daha az, ABD 10 yıllık tahvillerinin getirisi ise , Geçen yılın sonundan günümüze kadar mucizevi bir düşüş yaşandı, Aralık 2016 sonunda% 2,4443'ten Eylül'de% 2,0387'ye düştü.

ABD hükümeti veya Federal Rezerv, döviz piyasasını ve borsayı düzenlemek için bir "milli takım" gönderiyor mu? Bu yazarı bilmiyorum. Ancak yukarıdaki üç gerçeklerden dolayı Federal Rezerv Başkanına hayranlık duymalıyım Yellen (Janet L. Yellen) Pazar beklentilerini kontrol etme yeteneği . ABD dolarının değer kaybetmesi ve borç faiz oranlarının düşürülmesi etkisini elde etmek için önemli faiz artışları ve aynı zamanda yalnızca öngörü yönetimi yoluyla gerçekleştirebildi. Geçen yılın sonundan bu yana küresel borsa kazançlarının yarısından fazlasının Yellen'den fon yöneticilerine hediyeler olduğunu söylemek abartı olmaz.

Fed'in önümüzdeki iki yıl içinde bilançoyu daraltarak yukarıdaki yolu izlemeye devam edeceğini varsayarsak, QT'nin ve faiz oranlarındaki artışların finansal varlık fiyatları üzerindeki aşırı etkisi konusunda çok fazla endişelenmemize gerek yok (tabii ki, etkisinden kaçınmak imkansızdır).

Gayrimenkul, gelişmekte olan piyasalarda önemli bir varlık sınıfıdır.Yukarıdaki perspektiften QT ve faiz oranlarındaki artışlar ABD dolarının yükselmesine ve dolayısıyla gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul fiyatlarını etkilemesine neden olmuş, böyle bir sonuca varma ihtimali olmasına rağmen geçmiş dönemden etkilenmemiştir. Pazar trendleri tarafından onaylandı.

Hong Kong konut fiyatlarında büyük bir balon yok

ABD dolarının değer kazanmasına ek olarak, Hong Kong yatırımcıları, Para Otoritesinin Fed'i yakından takiben faiz oranlarını yükseltmek zorunda kalacağından ve böylece Hong Kong konut fiyatı balonunu patlatacağından daha fazla endişe duyuyor. Bu endişe mantıksız değil, Hong Kong bağlantılı bir döviz kuru sistemine sahip olduğu için, bu, Hong Kong'un gösterge faiz oranının Fed'in gösterge faiz oranını yakından takip etmesi gerektiği anlamına gelir.

Bunun en bariz örneği, 2008 yılında Fed'in Ocak 2008'den bu yana art arda 7 kez faiz indirmesi ve bunun da gösterge faiz oranının Aralık 2007'deki% 4,25'ten 2008'de% 0,25'e düşmesidir. Bu dönemde, Para Otoritesi de aynı şeyi yaptı ve gösterge faiz oranının 2007 sonunda% 5,75, 2008 sonunda 7 kez% 0,5'e düştü. Duyurunun zamanlamasına bakılırsa, tüm ayarlamalar Fed'in faiz oranlarını açıklamasının ertesi günü yapıldı.

| Veri kaynağı: WIND

QT ve faiz oranlarındaki artışların Hong Kong emlak balonunu deleceğinden endişelenmek istiyorsanız, öncül Hong Kong gayrimenkulünün balonun çoktan sona ermesidir.

ancak, Son yıllarda Hong Kong'daki fiyat artışı gerçekten gülünç derecede yüksek ve alıcıların baskısı büyük olsa da, bu aşamada Hong Kong'un konut fiyatlarında büyük bir balon olmayabilir.

Hong Kong halkı her zaman mevcut konut fiyatlarını 1997 ve 2003'teki SARS sonrası durumla karşılaştırmayı sever. Sonra, Hong Kong'un konut fiyatları geçtiğimiz birkaç yıl içinde kaç kez ikiye katlandı ve 1997'nin en yüksek seviyesini defalarca kırdı. Hong Kong'un yeni atanan başkenti bile, Hong Kong'daki gençlerin ev sahibi olmanın zorluğunun çözülmesi gereken bir sorun olduğunu söyledi ... Ancak yatırım açısından, yine de gerçeklere saygı duymalı ve veri ve mantıkla konuşmalıyız.

Hong Kong'un konut fiyatları bu aşamada büyük bir balon yaratmayabilir, temel olarak aşağıdaki nedenlerden dolayı:

Birincisi, Hong Kong şu anda, tarihte nadir görülen kira getiri oranının mortgage oranını büyük ölçüde aştığı bir dönemdedir. Gerçek bir durumda, banka ipotekleri kullanırsanız, birçok gayrimenkul yapabilir "Kira ile sağlanır" . Yeni evlerin fiyatları bu yıl yeni zirvelere çıksa da, alıcılar kiralık bir ev alırsa, temelde "kira ile sağlayabilir".

Bu sonuç aynı zamanda son 10 yıldaki küresel düşük faiz ortamının bir sonucudur.ABD 2015 yılında yaşanan finansal tsunaminin ardından faiz artırım sürecine başlamış olsa da, iki yıl geçti ve Hong Kong'un mortgage faiz oranları finansal tsunami öncesine göre hala çok daha düşük.

İkinci olarak, Hong Kong'daki orta sınıf ailelerin ipotek yükü 1980'ler ve 1990'lardan çok daha düşüktür. Gelir açısından, konut fiyatları küçük bir artış göstermemiş olsa da, Hong Kong hükümetinin resmi istatistikleri, Hong Kong hanelerinin 2016'da medyan aylık hane gelirinin on yıl öncesine göre% 45 artışla 25.000 HK $ olduğunu gösteriyor. Bireylere bir birim olarak bakarsanız, kamu konutlarında yaşayan yaklaşık 2,13 milyon kişi, HOS'ta (devlet destekli ev sahipliği birimleri) yaşayan 1,16 milyon kişi ve özel kalıcı konutlarda yaşayan 3,9 milyon kişi daha vardır - yani, Hong Kong Hükümeti, nüfusun neredeyse yarısı için kamu veya sübvansiyonlu konut sağlamıştır.

Aileyi bir birim olarak alırsanız, Hong Kong'daki 1,22 milyon ev sahibinin yaklaşık üçte ikisinin ipotek ödemesi veya kredi geri ödemesi ödemeye gerek yoktur. İpotek ödemeleri veya kredi geri ödemeleri (özel konut ve HOS konutlarında yaşayanlar dahil) ödemesi gereken haneler için, aylık medyan ödeme 9.500 HK $ 'dır ve medyan ipotek ödemesi ve kredi geri ödemesinin gelire oranı yalnızca 18'dir. %.

Daha yakından bakıldığında, kendine ait özel kalıcı evlerde yaşayan hanelerin medyan aylık ödeme ve medyan göreceli gelir oranı sırasıyla 10,500 HK $ ve% 19'dur. 2011'de, bu iki gösterge 8.000 HK $ ve% 20 idi.

Yukarıdaki veriler, Hong Kong'daki emlak fiyatlarındaki artışın, gelirdeki artıştan çok daha yüksek olmasına rağmen, Hong Kong hanelerinin aylık katkı paylarının gelirine oranının aslında düştüğünü göstermektedir. Bu durumun üç nedeni var: Biri Düşük ilgi ortamı iki Son yıllarda, Hong Kong ekonomisi iyi bir büyüme kaydetti ve bölge sakinlerinin geliri arttı; Üç Son yıllarda, Para Otoritesi bankalardan ipotek oranını sıkılaştırmalarını istemeye devam etti ve genel olarak piyasadaki ipotek oranı, sıcak hamle başlamadan önce% 70-% 90 arasında kesin olarak% 60 veya daha az ile sınırlandırıldı. Bankalar açısından bakıldığında, ev alıcıları için peşinat önemli ölçüde arttı ve bu da Hong Kong'un bankacılık sisteminin güvenliğini büyük ölçüde artırdı.

Üçüncüsü, Hong Kong toplumunun hala bol miktarda mevduatı var. Temmuz 2017 sonu itibariyle, Hong Kong bankacılık sistemindeki müşteri mevduatı bakiyesi 12,5 trilyon HK $ 'ya kadar çıkarken, 2001'de değer sadece 3,4 trilyon HK $ idi. 2017'deki değer de 1997'nin 4,5 katı. Bankacılık sisteminden 12,5 trilyon Hong Kong doları mevduat akarsa, Hong Kong'daki tüm gayrimenkulleri satın almak yeterli olacak ve fazlalık olacaktır. Bu veriler, Hong Kong hane halklarının tüm fonlarını gayrimenkule yatırmadıklarını göstermektedir. Hong Kong'lular yüksek konut fiyatlarından şikayet etse de mantıksız bir şekilde alıp almak için acele etmediler, beklemek ve görmek için para tutuyorlardı ve oldukça rasyonel olduğu söylenebilir.

Pek çok insan sorabilir, Hong Kong konut fiyatlarında balon yoksa, neden Hong Kong konut fiyatlarının bu kadar arttığını düşünüyorsunuz? Neden Hong Kong toplumunda bu tür yankılara neden oldu ve ardışık iki özel başkent bu konuyu sahneye çıkardı?

Her şeyden önce, Hong Kong'un konut fiyatları gerçekten de muazzam bir şekilde yükseldi, ancak belirli artış hakkında ne hissettiğin, Hong Kong tarihindeki hangi dönemle karşılaştırıldığına bağlı.

Hong Kong'un Central Plains Şehir Endeksi Hong Kong emlak piyasasının fiyatının bir temsilcisidir. Ekim 1997'de (Asya mali krizinin arifesinde) bu endeks değeri 100,85'ti. Mayıs 2003'te (SARS dönemi), endeks değeri 31,34 idi. Diğer bir deyişle, Mayıs 1997'de bir ev satın alan bir mülk sahibi olsaydı, Mayıs 2003'e kadar, varlık fiyatları genellikle% 69 düşmüştü.

Mayıs 2012'de, küresel mali tsunaminin patlak vermesinden üç buçuk yıl sonra, küresel aşırı ölçüm genişliğinin neden olduğu Central Plains Şehir Endeksi, ilk kez 1997 düzeyine yaklaşarak 102.28'e yükseldi. ve bu yüzden, Asya mali krizinin arifesinde ev satın alanlar, 15 yıl sonra evi ancak makul bir fiyata satma fırsatı buldular.

Bu nedenle, sık sık eski Hong Kong'lulardan haber alırım, sadece mülk satın almıyorum çünkü Çoğu Hong Kong emlak piyasasının çöküşünü kişisel olarak tecrübe etmişlerdir, inancına göre, düşmeyen bir emlak piyasası yoktur. Ancak 80'li veya 90'lı yıllarda doğan Hong Kong gençleri bunu nadiren söyler. Çünkü Asya mali krizi ortaya çıktığında, henüz yetişkin değillerdi ve emlak piyasasının çöküşünü kişisel olarak yaşamamışlardı.

Bu genç grubu topluma girdiğinde, 2003 sonrası SARS sonrası dönem oldu ve konut fiyatları son derece düşüktü. Konut sağlayabildikleri zaman, konut fiyatları tüm güçleriyle toparlanmaya başlamıştı, ardından finansal tsunami geldi ve konut fiyatlarında neredeyse hiçbir düzgün düzeltme yoktu.

Özellikle Mayıs 2003'te, Mayıs 2012'ye kadar ev alan bir kişi ise mal varlığı 3,26 kat değer kazanmıştır. Temmuz 2017 itibarıyla endeks 154,31'e yükseldi ve konut fiyatları Mayıs 2012'ye göre% 51 arttı!

ve bu yüzden Hong Kong'daki 80'ler sonrası veya 90'lar sonrası nesiller emlak piyasasında keskin bir düşüş yaşamadı, aksine "ne kadar beklerlerse, o kadar pahalı olurlar, o kadar çok beklerler, o kadar arabaya binemezler." Çünkü 2003'ten 2017'ye kadar, Hong Kong'un emlak piyasası temelde tamamen yükseldi ve ortada ayarlansa bile,% 20'den fazla düşüş olmadı.

Ama buna uzun süre bakarsak, Hong Kong emlak piyasasındaki yükseliş hala ılımlı. Küresel finansal tsunaminin patlak vermesinden üç buçuk yıl sonra, küresel aşırı ölçüm genişliğinin neden olduğu Mayıs 2012'ye kadar Central Plains Şehir Endeksi, ilk kez 1997 düzeyine yakın olan 102,28'e yükseldi.

Ama lütfen dikkat edin: Bu dönemde, Hong Kong bankacılık sistemindeki müşteri mevduatı bakiyesi, Ekim 1997'de 2,7 trilyon Hong Kong dolarından, Mayıs 2012'de 7,6 trilyon Hong Kong dolarına, bu dönemde yaklaşık 2,8 kat artarak hızla yükseldi!

Geçtiğimiz beş yıla (Mayıs 2012'den Temmuz 2017'ye) bakıldığında, emlak piyasası endeksi sadece% 50,87 artarken, Hong Kong bankacılık sisteminin mevduat bakiyesi Mayıs 2012'de 7,6 trilyondan Temmuz 2017'ye kadar keskin bir artış gösterdi. 1,6 kat keskin bir artışla 12,5 trilyon.

Bankacılık sistemindeki mevduat bakiyesi hızla yükseldi, ancak emlak fiyatları buna paralel olarak yükselmedi Bu, Hong Kong'luların çoğunun hala emlak piyasasına karşı rasyonel bir tutum sergilediğini gösteriyor.

Bazı insanlar için, "makul" bir ev satın almamanın bedeli, kamu konutuna başvurmak veya daha yüksek kira ödemek için daha uzun süre beklemek zorunda olmalarıdır. Hong Kong hükümetinin 2016 istatistiklerine bir kez daha bakalım: özel ev kiralayan haneler arasında, medyan aylık kira 10 yıl öncesine göre neredeyse iki katı olan 10.000 yuan. Rakam, 10 yıl önceki% 25'ten daha yüksek olan% 31'dir. Bunun anlamı Hong Kong'da ikamet edenlerin gelirleri hızla artmasına rağmen, aylık kira harcamaları artan bir orana karşılık geliyor ve bu da insanlara konut baskısını hissettiriyor.

yazar Hong Kong'a ilk geldiğimde, çevremdeki genç Hong Kong'luların, peşinatı sağlamak için temelde ebeveynlerine güvenmediklerini fark ettim. O zamanlar, Hong Kong'un mortgage sigorta şirketi, çoğu ev alıcısının peşinatı% 10'a veya hatta% 5'e düşürmesini sağlayan peşinat kredileri sağladı ve bu büyük bir rol oynadı.

Bununla birlikte, son yıllarda, Hong Kong hükümeti mülk satın almak ve satmak için damga vergisini önemli ölçüde artırmıştır (emlak piyasası yükseldiğinde, satıcılar genellikle damga vergisi maliyetini alıcılara aktarmaktadır). Öte yandan, HKMA, peşinat kredisi tavanını sürekli olarak sıkılaştırarak, Bir mülk satın almak isteyen Hong Kong'lular, toplam işlem fiyatındaki artış ve peşinatta bir artış gibi çifte baskı ile karşı karşıya kalacaklar, bu nedenle ailelerinin yardımlarına güvenmeye başladılar. Bu açıdan bakıldığında, Hong Kong hükümetinin çeşitli hileleri, Hong Kong'daki gençlerin ev satın alma baskısını artıran "suçlular" dır.

Bir yandan yükselen kira-gelir oranı, diğer yandan yükselen kira getirisi ve azalan "ipotek / gelir oranı", Hong Kong emlak fiyatlarının neden son yıllarda yükseldiğini, ancak yeni mülklerin açıldıktan kısa bir süre sonra tükendiğini açıklıyor.

ve bu yüzden, Hong Kong toplumundaki en büyük baskı, otobüse binemeyen ancak toplu konut için bekleyemeyen ve dışarıda bir ev kiralamak zorunda kalan Hong Kong halkıdır. Bu insanlar ev kiralamak zorundadır, ancak ekonomi düzeldikçe, konut fiyatları yükselir ve kiralar artmaya devam eder. Hong Kong hükümeti, bankacılık sisteminin risklerini kontrol altına almak için, konut alımlarındaki damga vergisini sürekli artırdı ve peşinat ipotek oranını sıkılaştırdı, bu da bu insanları ev satın alamaz hale getirdi, bu nedenle kiralık konut piyasasına yönelmek zorunda kaldılar ve hayatları üzerindeki baskı keskin bir şekilde arttı. Bu grup insan gerçekten Hong Kong Hükümeti'nin yüzleşmesi gereken büyük bir sorundur.

Konunun dışına çıkarsak, "gençlerin ev satın alması" sorununu çözmek tamamen hükümetin sorumluluğu olmayabilir, çünkü "gençlerin ev satın almasının zorluğu" muhtemelen küresel olarak çözülemeyen bir sorundur. Belki de yazarın daha az bilgisi vardır, bence, Orta Doğu'daki zengin ülkeler dışında, bu gezegendeki birkaç ülkeden insanların genç yaşta ev satın alabileceği tahmin ediliyor.

Bu kadar çok şey söyledim, sadece bir sonuca varmak istiyorum: Bu yıl, Hong Kong toplumu normal bir aşırı emlak fiyatları algısına sahip. fakat Rasyonel verilere bakılırsa, Hong Kong'un emlak fiyatlarının çoktan kabarmış olduğu sonucunu destekleyemez.

QT ve faiz oranı artışları emlak fiyatlarını etkilemeyebilir

Çözülmesi gereken son soru, QT ve faiz oranlarındaki artışların emlak fiyatlarındaki artış eğilimini kesinlikle tersine çevirip çevirmeyeceğidir.

Aslında, iki Fed faiz artışının geçmişte Hong Kong'un mortgage faiz oranları ve konut fiyatları üzerindeki etkisine bakılırsa, Hong Kong konut fiyatlarının önümüzdeki iki yıl içinde keskin bir şekilde düşme ihtimali yüksek değil.

Hong Kong tarihinde, referans için iki zaman aralığı vardır. İlk zaman periyodu 1994'ten 1995'e ve ikincisi 2004'ten 2006'ya kadardır.

Şubat 1994'te, Amerika Birleşik Devletleri faiz oranlarını yükseltmeye başladı ve gösterge faiz oranı Ocak'taki% 3'ten Şubat 1994'te% 3.25'e yükseldi. Sonra art arda 8 kat arttı Şubat 1995'te federal fon oranı% 6'ya yükseldi.

Hong Kong'da, Hong Kong Para Otoritesi ilk aşamada takip etmedi, Para Otoritesinin faiz oranlarını artırmaya devam etmesi Mayıs 1994'e kadar değildi, ancak o dönemde faiz oranı artış oranı ilk kez% 0,5 gibi yüksek bir orandı. Yüzde 0,75 puana kadar.

HKMA faiz oranlarını artırmada Fed'in gerisinde kalsa da, Hong Kong bankacılık topluluğu daha hızlı yanıt vermiştir Bankalar tarafından sağlanan ipotek oranı karşılaştırmaları "En iyi oran" (Hong Kong'da da denir P oranı ) Mart 1994'ten itibaren bir miktar yükselmeye başlamış ve 1994'te önemli ölçüde yükselmiştir. Bir yılda% 6,53'ten% 9'a keskin bir artış göstermiştir.

Central Plains Şehir Fiyat Endeksi'ne tekrar bakıldığında, P faiz oranının Mart 1994'te yükselmesinden sonra, emlak fiyatları Nisan 1994'te dönme noktasına gelmeye başlamış ve endeks daha hızlı düşmeye başlamıştır. % 28'e varan düşüşle arka arkaya 19 ay düştü.

Hong Kong emlak piyasasının etkileşimli özelliklerini ve ilk aşamada Fed'in faiz artırımını özetleyin: Fed, o zamanki% 3'lük gösterge faiz oranından başlayarak faiz oranlarını sık ve düzenli olarak artırdı HKMA, takip etmek için geride kalıyor, ancak her seferinde takip çok büyük. Hong Kong bankacılık sektörü, Para Otoritesi harekete geçmeden önce P faiz oranını önceden artırdı ve her faiz artışının oranı, Fed'in faiz artış oranını takip etti. Bu faktörler arasında tabii ki P faiz oranlarının sık sık artması, Hong Kong'un emlak fiyatlarının% 28 oranında düşmesine neden olan belirleyici faktördür.

İkinci aşamada, Haziran 2004'ten Haziran 2006'ya kadar, Fed faiz oranlarını 17 kez artırdı. Bu kez HKMA çok yakından takip etti ve 17 faiz artırımını takip etti, ancak bankanın ana faiz oranı tüm süreci takip etmedi, temelde P =% 5 seviyesinde kaldı ve yaklaşık 1 yıl geride kaldı. Fed faiz artırımından on bir ay sonra (Nisan 2005), faiz oranlarını% 5,25'e çıkardı ve ardından sık sık ayarlamalara başladı ve yaklaşık 12 düzeltmenin ardından% 8 gibi yüksek bir seviyeye yükseldi.

Faiz artışlarının erken safhasında, faiz oranlarının gecikmesi nedeniyle Hong Kong gayrimenkul fiyatları, Fed'in ve Para Otoritesinin faiz artırmaya başlamasının ardından güçlü bir şekilde artmaya devam etti. Haziran 2004'ten Mayıs 2005'e kadar emlak piyasası% 20 arttı.

Faiz artırımının ortasında, HKMA'nın gösterge faiz oranındaki artışla birlikte, bankaların sunduğu mortgage prime oranı kademeli olarak yükselmeye başladı ancak artış, HKMA'nın faiz artırımının gerisinde kaldığından, Hong Kong'da gayrimenkul fiyatları bu dönemde düşmedi. Centaline Mülk Endeksi sadece yaklaşık% 6 ile en yüksek düşüşe sahiptir (Mayıs 2005'te 55.11'den Aralık 2005'te 51.81'e).

Açıkça 1994-1995 modelinden farklı olan, Fed ve Hong Kong'un emlak piyasası fiyat etkileşiminin ikinci aşamasının sonucudur: Hong Kong'un emlak fiyatları tamamen düşmedi, ancak küçük ayarlamalardan sonra yükselmeye devam etti.

İki Fed faiz artırımının farklı sonuçları karşılaştırıldığında, çok önemli bir fark, Fed faiz artışının başlangıç noktası ve sıklığıdır. 1994'ün başından 1995'in başına kadar, Fed faiz oranlarını sadece bir yılda 8 kez artırarak, federal faiz oranını% 3'ten% 6'ya yükseltti. 2004-2006'da Fed, faiz oranlarını kademeli olarak 17 kat artırmak için tam 2 yıl kullandı. Faiz oranı% 1.25'ten% 5.25'e yükseltildi ve bu, Haziran 1995'teki federal orandan daha düşük.

Hong Kong piyasası açısından bakıldığında, 1994-1995 yılları arasında Hong Kong bankacılık sektörü, Fed'in faiz artırımlarına aşırı duyarlı davranmış, bu nedenle, ana faiz oranı% 6'dan% 9'luk yüksek bir faiz aralığına 10 kat önemli ölçüde artmıştır.

2004-2005 döneminde, Hong Kong'daki bankacılık sektörü daha fazla kısıtlamayı sürdürdü, Fed ve Hong Kong Para Otoritesi faiz oranlarını yedi kez artırdıktan sonra, ipotek faiz oranlarını kademeli olarak artırmaya başladılar. Zaman açısından Fed ve Para Otoritesinden 9 ay geride!

Faiz artırımları açısından bakıldığında, bankanın ipotek faiz oranı% 5,25'ten 12 kat artarak sadece% 8'e yükseldi, bu dönemde FED faiz oranlarını 8, Para Otoritesi faiz oranlarını 10 kat artırdı. Piyasanın hislerini tam olarak hesaba katarsak, aralık nispeten küçüktür ve hiç kimse% 0,5'i geçmez.

Bu iki Fed faiz artırımı iyi bir referans sağlıyor. Gelecekte, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki QT ve faiz oranı artışları aynı anda ilerleyecektir. Hong Kong emlak fiyatlarında önemli ayarlamalar olup olmayacağını düşünmek isteyebiliriz:

Öncelikle: Fed'in QT'sinin hızını, faiz artırımlarının başlangıç noktasını ve faiz oranı artışlarının sıklığını incelemek. Şu anda, Fed'in QT planı yavaş ve borç alımlarını her ay yaklaşık 10 milyar dolar azaltıyor, bu da piyasa üzerinde minimum etkiye sahip.

Amerika Birleşik Devletleri, faiz oranları açısından finansal tsunamiyi önlemek için 2008 yılında federal gösterge faiz oranını% 0,25'e düşürdü. Federal Rezerv, 7 yıl sonra Aralık 2015'e kadar, federal faiz oranını QE'den çıkışının bir parçası olarak% 0,5'e yükseltmiş, ancak 2016 sonuna kadar faiz oranlarını tekrar% 0,75'e ve ardından Mart 2017'de% 1'e yükseltmiştir. .

Mart 2017'deki başlangıç değeri, 2004'ün başındaki duruma nispeten yakın, ancak 1994'teki% 3 seviyesinin çok altında. bu açıdan QT'nin çıkışı çok hızlı olmadığı ve faiz artırımı yeterince yavaş olduğu sürece, Hong Kong'un sermaye piyasası üzerindeki etki kontrol edilebilir.

Şu anda açıklanan faiz artırımı nokta grafiği, bu yıl Aralık ayında faiz artırımının ardından 2018'de yalnızca üç faiz artırımı olacağı ve 2019'da her biri% 0,25 olan iki faiz artırımı olacağı beklendiğini gösteriyor. Böylelikle 2017'den 2019'a kadar üç yıl boyunca Fed faiz oranlarını sadece 8 kat artırdı ve gösterge faiz oranının yaklaşık% 2,8'e yükseleceği tahmin ediliyor. Buna karşılık, 1994-1995 arasındaki 12 ayda 8 faiz artırımı olmuş ve faiz oranı% 6'ya yükselmiş, 2004-2006 arasındaki 24 ayda 17 faiz artırımı olmuş ve faiz oranı% 5,25'e yükselmiştir.

Karşılaştırmadan sonra, Fed'in QT'si ve faiz artırımları zorunlu olmasına rağmen, Fed'in planına göre, piyasa üzerindeki etkisinin 1994 ve 2004'teki faiz artırım döngülerinden çok daha küçük olması gerektiği güvenle söylenebilir.

İkincisi, önümüzdeki iki yıl içinde Hong Kong bankacılık sektöründe mortgage kredisi faiz oranlarındaki artışın sıklığına ve kapsamına bağlıdır. Frekans açısından, Hong Kong ilk aşamadaki ayarlamalarını geciktirebilirse, emlak fiyatlarının istikrarına önemli ölçüde katkıda bulunacaktır. Büyüklük açısından, En iyi kredi faiz oranı% 8'i geçmediği sürece, ipotek geri ödeme baskısı konut fiyatlarını önemli ölçüde etkilemeyecektir.

Fed, Aralık 2015'teki finansal tsunamiden bu yana ilk kez faiz oranlarını artırdı ve Haziran 2017'de faiz oranlarını dört kez artırdı. HKMA her seferinde takip etse de, Hong Kong bankacılık sektörü P faiz oranı şimdiye kadar hareket etmedi ,% 5 seviyesinde kalmaya devam etti ve gecikmeli bir strateji benimsedi. Bu faktörden yola çıkarak, P faiz oranı önemli değişikliklere uğramadığı sürece, Hong Kong konut fiyatlarının sabit kalması için hala büyük bir şans var.

Üçüncüsü, Hong Kong Hükümeti'nin önümüzdeki üç yıl içinde hilelerini yavaş yavaş gevşetip gevşetmeyeceğine bakın. Şu anda, Hong Kong hükümeti, birleşik damga vergisi (% 15), bekletme dönemi damga vergisi (% 20'ye kadar), bireysel olmayan kalıcı yerleşik damga vergisi (% 15) ve ilk kez ev satın almayanlar için ipotek limiti gibi çok seviyeli gayrimenkul "sıcak numaralarına" sahiptir. Son zamanlarda yüksek emlak fiyatları nedeniyle,% 15 damga vergisi birçok insanı caydırdı. Yeni evlerin fiyatlarının bu kadar hızlı yükselmesinin nedeni hala birçok alıcıyı çekiyor çünkü birçok yeni ev geliştiricisinin alıcıların kredi alabilmesi için damga vergisi muafiyeti sağlaması. Hong Kong'da ikinci el emlak piyasasındaki fiili fiyat artışı büyük değil.

Önümüzdeki dönemde, QT veya faiz oranlarındaki artışlar Hong Kong'un P faiz oranının yükselmesini tetiklediğinde, Hong Kong hükümeti mevcut damga vergisi ve ipotek oranı politikalarını ayarlayabilirse, faiz oranı artışlarının veya QT'nin etkisini dengeleme fırsatı bulabilir.

Şimdiye kadar, bir sonuç vermeniz gerekiyorsa, Önümüzdeki iki yıl içinde, Hong Kong kesinlikle bir faiz artırım döngüsüne girecek ve P faiz oranının da yükselme şansı yüksek olacak Bu bağlantılı döviz kuru sisteminin kaçınılmaz sonucudur. Bununla birlikte, Hong Kong emlak fiyatlarının düşüp düşmeyeceği, Hong Kong hükümetinin politikalarının gevşetilip gevşetilmeyeceğine ve sakinlerin harcanabilir gelirinin yükselişte kalması için Hong Kong ekonomisinin ılımlı bir büyümeyi sürdürüp sürdürmediğine bağlıdır.