Çok fazla balon yaratan gayrimenkul nasıl gerçek ekonomi olabilir?
Çok fazla balon yaratan gayrimenkul nasıl gerçek ekonomi olabilir?
(Metin / Ma Yuecheng)
Gayrimenkulün reel ekonomi olup olmadığı her zaman bir endişe kaynağı olmuştur Son zamanlarda bazı kuruluşlar gayrimenkulün reel ekonomiye ait olduğunu açıkça belirtmişlerdir. Bu doğru ya da değil.Önceki makalede, bu konuyu tartışmıştık.Makalenin sonundaki yorumcuların çoğu, gayrimenkulün reel ekonomi olduğu argümanına katılmıyor. Görüşler çok heyecan verici ve ilgilenen arkadaşlar Yukarı çıkın ve bir göz atın. Bir makale yazmanın temel amaçlarından biri bir tartışma başlatmaktır. Yorumlar genellikle daha iyidir.
Bugün bu konuyu başka bir açıdan tartışacağım. Genel olarak, gayrimenkul, reel ekonomidir.Bu, herkes tarafından kabul edilebilir, görünür ve faydalı olmalıdır ve aynı zamanda birçok ilgili endüstrinin gelişimini de teşvik edebilir.Bu nedenle, genel olarak, emlak sektörü bir reel ekonomidir.
Ama bir düşünelim, bu evleri kim inşa etti? Reel ekonomiyi yapan göçmen işçi kardeşler, geliştiriciler reel ekonomiyi yapan değil. Göçmen kardeşler geliştirme şirketine değil, inşaat şirketine ait. Mantıksal olarak, inşaatçılar parayla malzeme satın alır, binayı inşa eder ve tamamlandıktan sonra geliştiriciye satar, bu nedenle, bu bağlantıda inşaatçı gerçek ekonomiyi yapar.
Ve geliştirici yapım sürecine dahil değil, geliştirici ne yapıyor? Geliştirici aslında doğası gereği bir aracı kuruluşa benziyor, sırf bir proje nedeniyle bir proje departmanı veya şube şirketi kurdu, ev satın alındıktan sonra proje departmanı feshediliyor. Fiziksel endüstri böyle mi olacak? Hayır, her fabrika asırlık bir dükkan olmayı umuyor.
Geliştiriciler geçici bir ekip kurar ve ardından, krediler, finansman, arazi talebi ve evlerin satışı. Geliştiricilerin yaptığı bağlantılardan hiçbiri fiziksel endüstrinin üretim süreci değildir. Fiziksel endüstrinin dört temel bağlantıya ihtiyacı vardır: planlama, üretim ve denetim. , Satış ", her ikisi de vazgeçilmezdir. Geliştiricinin kendisinin üretim kapasitesi yoktur, sadece üretim sürecine katılmaz, denetim bağlantısı profesyonel bir firma tarafından tamamlanır ve hatta satış bağlantısı bir aracı firmaya emanet edilir. Planlama, tasarım ve planlama profesyonel bir ekip tarafından yapılır.
Bu nedenle, geliştiriciler sanal bir ekonomi yapıyor ve hiçbir sorun yok. Daha da önemlisi, geliştirici endüstrisinin geliştirme sürecinde çok büyük bir balon yaratıldı. Geliştiriciler çoğunlukla finansal kaldıraçla oynuyorlar. İşlemleri yatırımcılarınkine benzer. Arazi fiyatının ne kadar yüksek olduğu umurlarında değil, sadece ev fiyatının daha yüksek satılıp satılamayacağıyla ilgileniyorlar. Bu nedenle un, ekmekten daha pahalı. Birbiri ardına.
Satın aldığınız arsa diğer insanların evlerinden daha pahalı, bu durum reel ekonomide asla olmayacak.Sanayi ürünü ne olursa olsun, malzeme maliyetleriniz diğer insanların ürünlerinin satış fiyatından daha yüksek Bu ürünü kime satıyorsunuz? Hepsi aynı seviyedeki arabalardır, dört lastik alırsanız arabadan daha pahalıdır, arabanız satılabilir mi dediniz? Ancak geliştiriciler yapabilir, finansal kaldıracı kullanıp bu bölgedeki konut fiyatlarını yükseltmek için kara kralları yaratmışlardır .. Tıpkı bir önceki yılki konut fiyat artışında olduğu gibi, konut fiyatları altı aydan kısa bir sürede ikiye katlanmıştır. Bunun üretim maliyetleri ile ne ilgisi var dediniz?
Bazı geliştiriciler arsa fiyatlarının konut fiyatlarını yükselttiğini söylerken ısrar ediyorlar.Hepiniz bir arazi üzerinde evlersiniz.Günlük bir fiyatınız olsa ne fark eder? Hiçbir proje fiyatlandırılmadığında arsa fiyatı nedir? Arsa fiyatı çok yüksek olmadığı için konut fiyatını düşürecekler değil mi? Ayrıca arsanın konut fiyatlarını yukarı ittiği söylendiğine göre, neden şimdi yarıya indirilse bile satılamaz olgusu var? Arazi, konut fiyatlarını yükselten ve düşüren bir şeytan mı?
Sektördeki ve sektörün dışındaki insanlar, bir ev inşa etmenin metrekare başına yaklaşık 2.000 yuan olduğunu bilir.Bu maliyet lüks bir ev ve lüks bir eve benzer ve dekorasyon ve petrol maliyetlerinde belli bir fark olabilir. Arazi maliyeti ne kadar yüksek olursa olsun% 30'u geçemez, ancak konut fiyatı temel maliyetin birkaç katı kadar yüksek olabilir. Bununla birlikte, geliştiriciler hala gayrimenkulün düşük kârlı bir endüstri olduğunu söylüyor, peki kar nereye gidiyor? Tanınmış bir geliştirici, bir geliştiricinin maliyetinin bir kadının göğsü gibi olduğunu ve başkaları tarafından görülemeyeceğini söyledi. Geçici olarak geliştiricinin sermaye maliyetinin çok yüksek olduğunu ve satış ve tanıtım maliyetinin de çok yüksek olduğunu düşünelim. Bu maliyet, evi inşa etme maliyetini büyük ölçüde aşmalıdır. Ancak bu, geliştiricinin gerçek ekonomiyi yapmadığı anlamına gelmez mi?
Aracılar fiziksel endüstriler olarak kabul edilebilir mi? Banka fiziksel bir endüstri olarak kabul edilebilir mi? Reklam şirketleri fiziksel endüstriler olarak kabul edilebilir mi? İkisi de değil, ama geliştiricinin yaptığı şey onları daire içine almak ve birlikte bir büro yapmaktı, bunlardan biri de evdi. Ancak bu evi onlar yapmadılar. Önem verdikleri ve işledikleri şeyler sanal ekonomilerdir. Yarattıkları şeyler çoğunlukla baloncuklar, ekonomik balonlar.
Ev değişmedi, konut fiyatı arttı. Görünüşe göre artan konut fiyatları ile herkes daha fazla servet kazandı. Ancak, bir evi değiştirmek istiyorsanız, bunu karşılayamazsınız. Milyonlarca varlığınız var. Ancak, krediyi geri ödeme baskısı daha da fazla. Tüketim seviyesi, yüksek konut varlıklarından değil, tüketim gücündeki düşüşten kaynaklanmaktadır.Bu, geliştiricilerin sanal bir ekonomi yaratmasının sonucudur. [Bu makale "Ma Yuecheng" hesabı 20190123 tarafından yayınlandı]
