Şangay: Şehir gelişiyor, konut fiyatları bekliyor
Uzun süredir "iyi niyet" kelimesiyle mücadele ettim ama özel bir anlamı olan Şanghay için uygun olduğunu düşünüyorum.
Çünkü bu şehir, en büyük nezaketini soğuk ve akılcı derinin altında gizliyor.
01
Son iki yılda Şangay'da bir ev satın aldıysanız, o zaman varlıklar açısından, Çin emlak piyasasının masaüstünde "kaybeden" olma olasılığınız yüksek.
İşgal edilen fon miktarı ne olursa olsun, temelde buna değmez.Vizyon iyi değilse, konum ve proje çok iyi değildir ve para kaybetmek alışılmadık bir durum değildir. Daha üzücü olan şey, bu dönemde Şangay çevresindeki konut fiyatlarının güçlü bir şekilde artmaya başlaması ve Şangay'ın "Şangay Etrafındaki Arka Bahçe" nin nihayet Çin emlak piyasasının en büyük parçası haline gelmesi.
Aslında, ekibimiz hem veri hem de fiziksel algı açısından Şangay emlak piyasasının gelişimini gerçek zamanlı olarak izliyor. Mevcut Şangay emlak piyasasının gerçek durumunu tek bir cümleyle tanımlamak için, ısınma ama radikal değil, düşük anahtar ve hafife alınmış değil.
Tamam, önce iyileşme hakkında konuşalım. Bu aynı zamanda Şangay emlak piyasasının fikir birliği olarak kabul edilir. Para ile oy verildi. Piyasanın nabzını dürüstçe geri alabilen ikinci el konut işlemleri, 2016 yılının ikinci yarısında temelde su seviyesine dokunan Mart ayında yaklaşık 26.000'e, Nisan ayında 20.000'e ulaştı.
Gerçekten talep açığa çıktı ve bu süre zarfında birçok proje yürüttük.Satış ofisinin sezgisel deneyimi çok daha iyi hale geldi.
Evi görmeye gelen birkaç kişiyle sohbet ettim, hepsinin bir ev satın almak için bir nedeni vardı ve kısa vadeli dalgalı karları umursamadı.
Bu talep çok gerçektir ve radikal değildir. En etkili tezahürü, piyasada ikinci el evler bulabilmenizdir.Kiralama fiyatı geçen yılki% 10 ila% 15 kadar etkileyici olmasa da, ev sahibi konuşmaya isteklidir.
Bu, iyileşmede Şangay emlak piyasasının Xiaoxiaoyiyi'deki arz ve talep dengesini koruduğu anlamına gelir.
02
Aynı zamanda, Şangay'ın çevresinde, Yangtze Nehri Deltası'ndaki emlak piyasası nispeten agresif.
Sezgisel olarak, uzun süredir kayıp olan "Kara Kralı" kelimesi sık sık ortaya çıkmaya başladı ve tek tek güçlü kalp, güvenin boşaltıldığı pazara enjekte edildi.Yangtze Nehri Deltası pazarı, Şangay dışında neredeyse yeniden canlandı.
Kısa bir süre önce, hemen güney Jiangsu'da bir şehre gittim ve arazi piyasasındaki prim oldukça agresifti. Geldikten sonra, buradaki arazi piyasasının kontrolü beklentilerin ötesinde.
Yani üç yıldır pazara satılan bir arsa yok Dürüst olmak gerekirse, gayrimenkul yatırım departmanı personelinin bu üç yılı nasıl atlattığını hayal edemiyorum ama şimdi en yoğun olanı olmalı. Bölüm.
Bu, Yangtze Nehri Deltası'ndaki emlak piyasasının iyileştirilmesinde bir dereceye kadar başka bir gerçeklik katmanıdır.Kurul, iyi kontrol edilir ve derinlemesine ilgilenir. Aksine, Şangay biraz farklı görünüyor.
Diğer şehirlerin tüccarın alt sınırını kontrol etmeyi başardığı, Şangay'ın ise beklenen üst limiti sıkıca tuttuğu söylenmelidir.
Şangay'da piyasaya sürülen her bir arazi parçası için, satış öncesi sertifika incelemesi ile gelecekte ne kadar para satılabileceği, fiyat önceden yapılıyor ve yöntem oldukça pazar odaklı ve görülebilen yeni evlerin üst limiti, çevredeki ikinci el evlere kabaca 1: 1,1'de tutuldu. 1.2 aralığında, gayrimenkul şirketlerinin kendi karlarını tutmaları kolay değil.
İşin püf noktası, pazara verilen sinyallerin düzensiz olmaması ve arsa satın alan, ev satan ve ev satın alanların ritmi takip etmeleridir.
03
Öyleyse bu yeterli değil, sizlerle eski bir Şangay politikası hakkında konuşmak istiyorum: 5 yıllık sosyal güvenlik ve ikinci ev için% 70 peşinat. Şangay tarafından Mart 2016'da bu politika uygulandıktan sonra etkinin beklenenden daha iyi olduğu söylenmelidir.
Her şeyden önce, bu aslında Şangay emlak piyasasının tamamının ulusal emlak piyasası havuzundan uzun vadeli bir izolasyonudur, böylece diğer yerlerdeki emlak piyasası rüzgar ve yağmuru nasıl çağırırsa çağırsın, Şangay çok düşük anahtar ve tüm kutuda sessizdir, böylece oyun onu nasıl oynadığınızı düşünebilir. .
Soygun savaşının doruğunda, bu aynı zamanda Şangay nüfusunun olumsuz bir şekilde artmaya başladığı aşamaydı, öyle olsa bile, Şangay'da herhangi bir delik açma niyeti yoktu.
Bence bu, Şangay tüccarının en ilginç kısmı.Kapalı döngü inşa edildi ve aynı zamanda çok çalışmaya ve şehirle büyümeye istekli insanları taramak için kullanılıyor ve ayrıca bilet almak için Şangay'a gelmek de iyi bir filtre. Sadece Tianjin gibi, bir gecede 500.000 hane halkı kaydı ile devam eden spekülasyonların Şangay'da gerçekleşmesi kesinlikle imkansız.
Böylelikle dışarıdan gelen insanlar ve paralar ciddi testleri kabul etmek ve iniş-çıkışları Şangay ile paylaşmak için içeri girmelidir.Özellikle Şangay kısa vadeli bir primi feda eder, ancak oyunu daha uzun süre oynayabilir.
Bu nedenle, Şangay emlak piyasasının cazibesi nerede ise, ülke çapındaki emlak piyasası para birimine, arz ve talebe ve nüfusa bakmalıdır. Şangay'da, tüccarın politika niyetlerine ayak uydurabildiği sürece mantıksal olarak.
Beklentilerin üst sınırı olan kapalı bir döngünün oluşturulması, tek başına bir sorun değil, aksine, Şangay büyük bir mavi çip stoğu ise, mevcut değerleme çok düşük.
Aslında, son zamanlarda Şangay ile sık sık karşılaştırılan Suzhou'nun iyi bir model olduğunu nasıl anlayabilirim? Bu noktada, sesin temelde şöyle olduğunu görebiliyorum, "Suzhou neden bu kadar pahalı?"
2017 yazında Suzhou'nun ilk dalgada liderliği ele geçirdiğini ve ilk dalgadan sonra temelde durgunlaştığını hatırlıyorum. Arkadaşlarım ve ben parkta olduğumuzda, Jiaxingin kentsel konut fiyatlarının neredeyse parka yetişiyor olmasıyla alay ettik. "Şangay çevresindeki depresyon" Suzhou kesinlikle Bunu telafi edin. Suzhou, düzenlemeye başlayan ilk şehirlerden biri olduğu için, erken manipülasyon, piyasanın Suzhou hakkındaki kararına müdahale etti.
Aynı zamanda piyasadaki para kesinlikle rotasyondaki her şehrin değerini fiyatlandıracak, pahalı olduğu yerde bırakacak ve pazarlığın olduğu her yerde alacaktır.
Bu açıdan, Şangay'ın pahalı olduğunu söyleyemezsiniz Sonuçta, piyasa satın alıyor, bu nedenle değerleme esasen makul.Yangtze Nehri Deltası'nın tamamı, muhtemelen sadece daha yüksek bir ticaret seviyesine sahip olan Şangay'da, küçümseniyor.
Daha sonra, sağduyuya saygı duyduğunuz sürece, değer yalnızca geç kalacak, ancak yok olmayacaktır. Şangayın geleceği kesinlikle değerleme restorasyonundan geçecek ve değer geri dönüşünden geçecek, ancak bunun ne kadar süreceğini bilmiyorum.
Ve operasyonel düzeyde boş bırakılan zaman ve alan, Şangay emlak piyasasının ona inananları bekleyen sürecidir.
04
Peki, eğer Şangay sadece bu adımı atsaydı, nazik olmak neredeyse anlamsız olurdu, bakalım Şangay bu dönemde neler yaptı.
Geçenlerde Şangay emlak piyasasında getiri açısından hangi tür gayrimenkulün kaybeden olduğuna dair ilginç bir örnekleme yaptık. Sonuç çok ilgi çekicidir ve alt kısım, şehir merkezindeki tüm üst düzey pazarlar ve iyi yerlerdir.
Kulağa inanılmaz geliyor, ancak veriler gerçek anlamda da karşılaştırılabilir.İstatistiklere göre, 2006'dan günümüze 12 yılda Şangay emlak piyasası genel olarak yaklaşık 6 kat arttı, bunların arasında Cuihu Tiandi sadece 3 kat daha düşük performans gösterdi. 10 kat + çarpıcı dönüşler.
Öyleyse, hangi diskler bunları yapabilir, muhtemelen özellikleri, düşük başlangıç fiyatını, banliyö halkasını sıraladık. Aslında, düşük toplam fiyatın bıraktığı premium alanın yeterince büyük olduğunu anlamak zor değil.Cuihu Tiandi'nin fiyatının başlangıcında, bir sonraki eve ne kadar ayrılacağımı hiç düşünmemiştim. Burada satın almak, kimliğe ve komşulara katma değerden daha fazla değer veriyor.
Peki neden bu tür gayrimenkuller banliyölerde görünmeye eğilimlidir? Burada sizlerle çok şaşırtıcı bir veri paylaşmak istiyorum Şanghay'daki gayrimenkul işlemlerinin% 60'ı 3 milyon yuan aralığında.
Esasen, bu Şangay'daki giriş engeli ve 3 milyon kavramı nedir? Böyle bir fiyat, Suzhou Park'ta eski ve küçüğü satın alabileceğinizi bilir.Kalite daha iyi ve peşinat zar zor. Öyleyse neden Şangay küçümseniyor, hedef denge çizgisinin üzerindeyse pazarlığın değeri ortaya çıkacak.
Ekibimiz gayrimenkul dağıtımını bu kadar geniş bir aralıkta çıkardı ve bunları Şangay banliyölerinde neredeyse eşit bir şekilde düzenledi. Bunun arkasında Şangay'ın kentsel operasyonunun üç ana yöntemi var: metro, sanayi ve destek tesisleri.
"Yeni Birinci Kademe Şehir Araştırma Enstitüsü" nün veri harmanlaması çok net görünüyor. Son beş yılda, Şangay'ın yeni eklenen gayrimenkulleri de banliyölerde dağıtılıyor, ancak bunlar genellikle demiryolu transit hatları üzerinde bulunuyor.
Kaynak: Yeni Birinci Kademe Şehir Araştırma Enstitüsü
Aynı zamanda Şangay'ın dünyanın en büyük metro kilometresine ulaşma sürecinde, Merkez ve Dış Çevre Yolu'ndaki metro hattı ağının yoğunluğu% 60 arttı, bu da Şanghay'ın kentsel iskeletinin bu hatlarla büyük ölçüde genişletildiği anlamına geliyor.
Sonra, Şangay bunu yaptı: Aile mülkünü, yani yüksek teknoloji endüstrisini böyle bir çerçevede taşımaya çok istekliydi.Sanayi iterasyonu, Şangay'ın dış mahallelerinde başı çekti. Son beş yılda Şanghay'da eklenen 9.823 yeni yüksek teknoloji kuruluşunun çoğu banliyö sanayi parklarında ortaya çıktı.
Kaynak: Yeni Birinci Kademe Şehir Araştırma Enstitüsü
Örneğin, Zhangjiang'daki yeni yüksek teknoloji şirketlerinin yoğunluğu Century Avenue'dekini aşıyor ve Caohejing de Xujiahui'den daha yoğun.
Kaynak: Yeni Birinci Kademe Şehir Araştırma Enstitüsü
Böylelikle Şangay'da kalmak isteyenler kentsel alanda en iyi iş olanaklarına sahip olamayabilir ve yüksek fiyatlı şehir merkezine katlanmaya gerek kalmaz, banliyö bölgeleri de popülerdir.
Popülerlikle birlikte, yapılacak para vardır ve destekleyici tesisler doğal olarak ayak uyduracaktır.Şangay'ın ticari büyümesi yoğun bir şekilde bu aralıkta görünmeye başlamıştır.
Kaynak: Yeni Birinci Kademe Şehir Araştırma Enstitüsü
Konum açısından talepte bulunan Starbucks ve yabancı fonlu marketler bile buradaki kaynakları eğdi, bu da popülerliğin oldukça gerçek olduğunu gösteriyor.
Kaynak: Yeni Birinci Kademe Şehir Araştırma Enstitüsü
Okul bölgesinde böylesine inatçı bir güçle bile, banliyö halkası artık hayal kırıklığına uğramıyor.
Kaynak: Şangay'da Yaşamak
Kısacası, bu üç grup yöntemin üst üste binmesi yoluyla, insanlar mülk satın almak için varoşlara gitmeye isteklidirler ve yuvarlandıktan sonra banliyölerin büyümesini teşvik etmeye devam edebilirler ve ekoloji iyi huyludur.
05
Ve bu yöntemin avantajı, banliyölerdeki ucuz araziyi kullanarak Şangay'ın giriş engellerini olabildiğince düşürmektir, böylece Şangay'ı yetiştirme isteği geriye kalan umudu görebilir.
İşlemlerin yaklaşık% 60'ı bu aralıkta gerçekleşti, bu da bu yerin gelecekte en iyi el değiştirme ve likiditeye sahip olduğu anlamına geliyor. Devralmaya istekli birçok insan var ve gelecekte en çok fayda sağlayacak grup muhtemelen bu sadece ihtiyaç duyulan gruplar grubudur. Değiştirme maliyeti olabildiğince düşüktür.
Ayrıca dediğimiz gibi, ürünlerin kral olduğu yarış pistine gerçek anlamda ilk giren şehir Şangay'dır ve iyi ürün ve lokasyonların çarpışması Şangay'da giderek daha yoğun hale gelecektir. Bu bağlamda, banliyö halkası olan Şangay'da gayrimenkulün ana kaynağı olarak, bu dönemde banliyölerde yeni nesil ürünler ortaya çıkmaya başladı.
Ek olarak, ekoloji seçimi çok zengindir ve sadece ihtiyaç duyulan tavanları temsil eden çok sayıda 5 milyon bölüm de serpiştirilmiştir.Sadece ihtiyaç duyulan ihtiyaçlar için gıcırdayan dişler daha iyi bir yaşama yol açabilir, öyleyse neden yapmayasınız?
Kısacası, bu zaman noktası Şangay için oldukça özeldir.
Üst düzey kontrol istikrarlı bir fiyat getirdi ve aynı zamanda hafife alma gerçeğini de beraberinde getirdi. Mükemmel kentsel işletme yöntemi, Şangay'ın kentsel alanının değerini sürekli olarak yumuşatıyor ve böyle bir aşamada yeni nesil ürünlerle iç içe geçiyor. Sanırım Şangay emlak piyasası şimdiden Şehri derinleştirmeye istekli olan en büyük iyi niyeti gösterin.
Ve inanmak ya da beklemeye devam etmek, her bir kişinin aradaki seçimine bağlıdır.
