g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

150 ticari gayrimenkul yöneticisinin büyük bir geçmişi var!

Inshang

Giriş

Ticari gayrimenkul sektörünün ne tür yeteneklere ihtiyacı var?

Kaynak | Ticari emlak başlıkları (Kimlik: Dtoutiao)

Yazar | SuzanneLeow (Sektör Analisti)

Şimdiye baktığımızda, "996" ya kapana kısılmış olmak ya da bir nimet olmak, sonuçta bu emlak endüstrisi "toprak kapanları" her dakika işlerini kaybetme krizi yaşıyorlar.

Rüzgar istatistikleri, 2018 yılı boyunca A-hisseli emlak şirketlerinin 101 yöneticisinin işten ayrıldığını gösteriyor. Winshang.com'un büyük verilerinden ve diğer kamuya açık raporlardan alınan eksik istatistiklere göre, 2019'dan beri 40'tan fazla emlak şirketi üst yönetimlerinde değişiklikler yaşadı.

Göze duyarlı endüstri kelle avcılarının gözünde, işlerini bırakan üst düzey yöneticilerin çoğu sektörde yatay olarak hareket ediyor, ancak bu yükselen dalga değişti. Arkada hangi sürücüler var? Ticari emlak yöneticileri listesinde hangi arka plan yeteneklerinin görünme olasılığı daha yüksektir?

Bu amaçla, Commercial Real Estate Toutiao ticari gayrimenkul alanında temsilci olan 11 şirketi seçti ve 150 yöneticinin özgeçmişlerini kapsamlı bir şekilde sıraladı.

Yerli işletmeler: China Resources Land, Longfor Real Estate, Xincheng Real Estate, Joy City, Vanke SCPG, Wanda Commercial
Hong Kong'a ait şirketler: Sun Hung Kai Özellikleri, Yeni Dünya Geliştirme, Hang Lung Özellikleri, İskele
Yabancı şirketler: CapitaLand

(Daha iyi sonuçlar elde etmek için lütfen bu resmi yatay olarak okuyun)

Grafik: Ticari emlak başlıkları Veri açıklaması: 150 yöneticinin özgeçmişlerinin tümü şirketin yıllık raporundan, şirketin resmi web sitesinden ve Wind veritabanından alınmıştır. (Fiili durum göz önünde bulundurularak, istatistiki çapın tutarlılığını sağlamak için tanımlanan üst düzey yönetim kategorisi, yıllık faaliyet raporunda açıklanan listeye tabi olur, ancak denetim kurulu üyeleri ile bağımsız yöneticileri içermez.)

150 yöneticinin geçmişi ortaya çıktı Finans artı bir nokta haline geliyor

150 yöneticinin profesyonel özgeçmişleri üç aşamaya ayrılabilir:

İlk aşama işe başlamaktır;
İkinci aşama, grup içinde terfi veya gruba üst yönetim olarak girmektir;
Son aşama tüm yöneticilerdir.

Veri kaynağı: 2018 yıllık raporu

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

Yukarıdaki şekil, yöneticilerin ana "kökeni" ve kariyer akışı yörüngelerini açıkça göstermektedir: mutlak sayılar açısından Finansla ilgili arka plan yöneticileri halihazırda ikinci en büyük kategoriyi işgal ediyor , Ve onların kariyer yolları, gayrimenkul geliştirme ve operasyon konusunda geçmişleri olan üst düzey yöneticilerle tutarsızdır. İlki odaklanmış ve derin, ikincisi ise zengin ve eksiksizdir.

Gayrimenkul geliştirme ve işletmeciliği alanından insanlar en fazla sayıda yönetici haline geldi. Bu kariyer yolunu seçmeden önce, gayrimenkul şirketleriyle ilgili olan veya olmayan çeşitli alt alanları kapsamışlardır.Olası açıklama, erken aşamada biriken zengin deneyimin daha sonraki terfi ve yönetim uygulamalarını büyük ölçüde geliştireceğidir.

Veri kaynağı: 2018 yıllık raporu

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

İkinci en büyük yönetici kaynağı finans / yatırım + finans / muhasebe / denetimdir. Kariyer yollarının oldukça istikrarlı olduğu akış şemasından açıkça görülmektedir.Olası açıklama, mesleki bir alan olarak istihdam için yüksek bir eşiklere sahip olmaları ve uzun vadeli birikim gerektirmeleridir;

Veri kaynağı: 2018 yıllık raporu

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

Üst düzey yönetici olmak için doğrudan ortadan geçenlerin hepsi aile şirketlerinin halefleridir ve hepsi Hong Kong'a ait işletmelerdir. Bazıları mezun olur olmaz aile işine girdi, bazıları yatırım bankalarında, şirketlerde ve danışmanlık şirketlerinde çalıştı ve ardından doğrudan aile şirketi yönetimine girdi.

Gayrimenkul şirketleri finansal geçmişi olan yöneticileri tercih ediyor neden?

Daha fazla finansal geçmiş yöneticisi işe alan emlak şirketleri için en doğrudan açıklama şudur: Sermaye yoğun bir endüstri olarak, bu tür yeteneklere sermayeyle ilgili karmaşık konularla başa çıkamayacak kadar çok ihtiyaçları var.

2011'den 2013'e kadar Şangay ve Shenzhen'de listelenen 197 gayrimenkul şirketinden alınan verilerin ampirik bir çalışması, üst yönetim ekibindeki hükümet veya banka geçmişinin oranının kurumsal borç finansmanı yapısıyla olumlu bir şekilde ilişkili olduğunu göstermektedir.

Bu aynı zamanda üst yönetimin hükümet veya banka geçmişinin şirketin borç finansmanında, özellikle banka kredilerinde daha büyük bir avantaja sahip olduğu anlamına gelir.

Daha istikrarlı ve daha düşük maliyetli finansman elde etmek için mali geçmiş yöneticilerini bilgi, özgeçmiş ve kaynaklarını kullanarak işe almak, personel değişikliklerinin temel mantığıdır.

Bir yandan, sektörün bir alt bölümü olan ticari gayrimenkul, sermaye zinciri açısından şu özelliklere sahiptir:

Dönüş modu: Eşzamanlı kiralama ve satış ve hafif varlıklar modeli, konut amaçlı gayrimenkul satışından sonra hızlı nakit geri dönüş modelinden farklı olarak giderek daha popüler hale geliyor.
Geri ödeme periyodu: Ticari gayrimenkulün büyük bir fon depozitosu ve uzun bir geri dönüş süresi vardır.Konut amaçlı gayrimenkullerin hızlı cirosunun aksine, likiditenin nasıl artırılacağı temel meseledir.
ürün özellikleri: Ticari gayrimenkul, esasen uzun vadeli bir gelir finansal aracıdır, konut amaçlı gayrimenkul ise esasen satılık bir emtiadır.

Ticari gayrimenkulün özellikleri, bu segmentteki üst yönetim ekibinin yapısının tüm sektörden farklı olabileceğini belirlemektedir. Öte yandan, 2014 yılından bu yana, emlak piyasasında yaşanan gerileme, birçok şirketin sermaye zincirlerini kırmasına ve sık sık borç temerrüt olayları yaşamasına ve finansman zorluklarıyla karşılaşmasına neden oldu.

Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, 2003 yılında ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı, 2018'de 120264 milyar yuan artışla 1010.6 milyar yuan idi. Yatırımın hızlı büyümesi, sektörün hızlı gelişimini yansıtmakta ve aynı zamanda sektördeki işletmelerin muazzam sermaye ihtiyaçlarını göstermektedir.

Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

Böyle bir arka plan altında, kurumsal stratejilerin oluşturulmasında ve uygulanmasında ana güç olarak, borsada işlem gören şirket yöneticilerinin stratejik seçimleri şirketin çalışma koşullarında ve gelişiminde değişiklikler getirecektir.

Yukarıdaki analizin nispeten genel olduğunu, ancak aslında farklı şirketlerde ve farklı gelişim aşamalarında, yöneticilerin mali geçmişinin faydasının da çok farklı olduğunu belirtmek gerekir. Bilim adamları Wu Zhiyong ve Dong Liqun, listelenen emlak şirketlerini büyüme, olgunluk ve düşüş dönemlerine ayırmak için Dickinson'ın analiz modelini birleştirdi.

İşletme yaşam döngüsünün farklı aşamalarında nakit akışı özelliklerinin kombinasyonu:

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

104 borsaya kayıtlı gayrimenkul şirketinin panel veri regresyon sonuçları, yöneticilerin mali geçmişinin olgun dönemdeki iş performansı ile% 10 düzeyinde önemli ölçüde pozitif korelasyon gösterdiğini, ancak büyüme dönemi ve düşüş döneminin iş performansı ile önemli ölçüde ilişkili olmadığını göstermektedir. Bu açıklıyor:

Mali geçmişi olan üst düzey yöneticiler işletmelere uygun finansman kanalları sağlayabilseler de, işletmelerin büyüme ve gerileme dönemlerinde serbest nakit akışı daha azdır, bu da büyük bir geri ödeme baskısı oluşturmak kolaydır, bu nedenle kurumsal performansın iyileştirilmesi önemli değildir.

Vade aşamasına giren şirketler, işletme koşullarını stabilize etmiş, serbest nakit akışlarını iyileştirmiş ve borç ödeme kabiliyetlerini iyileştirmiştir.Kullanışlı finansman kanalları, şirketin işletme performansını iyileştirmek için iş genişletmesi için yeterli fon sağlayabilir.

Gelgit Bir sonraki finans yöneticisi nereye gidecek?

Ancak ister statik analiz isterse dinamik araştırma olsun, emlak şirketlerinde finans yöneticilerinin dalgası çoktan arttı ve gelgitin sesi gitgide daha da yükseliyor. Bir sonraki finans yöneticisi nereye gidecek?

Bu nedenle ticari gayrimenkul manşetleri bu dalganın yönünü görmek için Hong Kong ve Singapur'u örnek alıyor. Aşağıda, çeşitli şirketlerin nakit akışına ilişkin ticari gayrimenkul başlıklarının bir özeti bulunmaktadır:

Yerli işletmeler:

Hong Kong tarafından finanse edilen ve yabancı fonlu şirketler:

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

(Özel not: Yeni Dünya Gelişimi 2013-2017'de + / - / + ve 2018'de - / - / + şeklindedir. Dalgalanmadan etkilenmemek için 2013-2017 verileri kullanılır.)

Yerli sermayeli işletmelerin hala büyüme aşamasında olduğu, Hong Kong destekli ve yabancı kaynaklı işletmelerin (Singapur) olgun aşamaya geldiği ve aralarındaki aktif-pasif oranının oldukça farklı olduğu görülmektedir.

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

(Not: Dağınık noktaların boyutu toplam varlıklarla eşleşir)

Yerli işletmelerin borç oranı genellikle Hong Kong ve yabancı işletmelerinkinden daha yüksektir Bunun nedeni, anakaradaki emlak şirketlerinin tek finansman kanalları, banka kredilerine aşırı bağımlılık ve fon kaynaklarının zayıf istikrarı olabilir.

Ayrıca, ticari gayrimenkullere yatırılacak fon miktarı çok büyük.Güçlü mali yardım olmadan ticari gayrimenkul alanında başarıya ulaşmak zordur.Ayrıca, şu anda Çin'de olgun ticari gayrimenkul çıkış kanalları bulunmamaktadır.Bu, işletmeler için bir engel oluşturmuştur. Olgunlaşmamış yatırım ve finansman kanalları ticari gayrimenkulün sağlıklı gelişmesinin önündeki en büyük engel olabilir.

Buna karşılık, olgun bir dönemde olan Hong Kong ve Singapur'un borç oranları düşük ve İlgili mali geçmişe sahip yöneticilerin oranı da daha yüksektir: Anakara'da% 14, Hong Kong'da% 28 ve Singapur'da% 55.

Haritacılık: Ticari Gayrimenkul Başlıkları

Bu açıdan bakıldığında, anakara işletmeleri yavaş yavaş olgun bir aşamaya girdikçe, yetenek kademeleri, Mali geçmişi olan yöneticilerin oranı da daha yüksek olabilir.

Finansal arka plan yöneticilerinin gelecekte gittiği kurumsal gelişim döngüsünün etkisine ek olarak, aynı zamanda sektördeki dış değişiklikler tarafından da yönlendirilir. Hong Kong ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki sermaye piyasalarının performansına bakıldığında, ticari operasyon temelli emlak geliştiricileri ciro satışlarının yerini aldı ve piyasanın ana akımı haline geldi. Hisse senedi operasyonu, konut geliştirme ve demografik temettü tüketiminden sonra gayrimenkul geliştiricilerin kaçınılmaz dönüşüm yönü olacak.

Şu anda, ticari gayrimenkul (alışveriş merkezleri ve büyük mağazalar) alanındaki endüstri yoğunluğu yaklaşık% 1.5'tir.Çok sayıda düşük verimli mülk, bazı büyük işletmelerin elinde yoğunlaşmıştır.Gelecek entegratörlerin güçlü profesyonel yeteneklere sahip olması gerekir. Aynı zamanda, finansman eşiklerindeki artış sermayeye yol açar. Şirket konsantre.

Bu, gelecekte ticari gayrimenkul alanında çok fazla oyuncu olmayacağını ve sektör zincirinde güçlü hizmet yeteneklerine ve ürün tasarım fiyatlandırma yeteneklerine sahip olmaları gerektiğini göstermektedir.Aynı zamanda, yetersiz kar marjları nedeniyle, yanlış fiyatlandırma varlıkları ve çok çeşitli ön uç varlıkları bulma yeteneği haline gelecektir. Hayati.

Bu nedenle, ticari emlak başlıkları şunları öngörüyor:

Pazar yoğunlaşmasının daha da artmasıyla birlikte, anakara işletmeleri olgun bir döneme girecek ve ticari gayrimenkule dayalı işletmeler, geleneksel gayrimenkul şirketlerinden, esas olarak mülk operasyonları olan varlık yönetimi şirketlerine dönüşecek. Mali geçmişi olan yöneticilerin oranı daha da artacaktır. Geleneksel finansman kanallarını güçlendirmek için bankacılık deneyimi hala önemlidir.

Ancak, yurtiçi fonlu işletmeler uzun süre banka kredilerine güvenemezler, sermaye işlemlerini yürütmek için çok seviyeli sermaye piyasalarını entegre etmeleri ve kaynak yaratma, yatırım, yönetim ve emekliliğin temel yönlerine aşina olmaları gerekir. Yani bu yöneticiler Yüksek olasılık, bir yatırım bankası geçmişinden + CapitaLand Singapur'a benzeyen uluslararası bir perspektiften kaynaklanmaktadır.