Xu Jiayin: Bir işçiden milyardere
5 Kasım 2009'da Hong Kong Borsasında, enerjik Xu Jiayin listeleme nedenini açıkladı. Kurduğu Evergrande Real Estate, birkaç dönemeçten geçti ve sonunda resmi olarak H-hisse pazarına girdi.
Bu gün aynı zamanda 2009 Forbes Çin Zengin Listesi'nin yayınlandığı gündür. Bu listede BYD'den Wang Chuanfu, net 39,6 milyar yuan değeriyle birinci sırada yer aldı. Bununla birlikte, birkaç saat sonra, Xu Jiayin, kağıt varlıklarında 42,2 milyar yuan ile Çin anakarasının en zengin adamı oldu.
Xu Jiayin'in tahta çıkmasına yardımcı olan şey, listelemenin ilk gününde Evergrande'nin yükselen hisse senedi fiyatı oldu. Listelemenin ilk günündeki kapanış fiyatına göre, Evergrandenin toplam piyasa değeri 70,5 milyar HK $ 'a ulaştı ve Country Gardenı geçti ve Hong Kongda listelenen en büyük anakara özel emlak şirketi oldu.
Atölye yöneticisinden satıcıya
Xu Jiayin, "kişisel deneyiminin çok basit, ancak sürecin çok zor olduğunu" söyledi.
Üniversiteye giriş sınavının yeniden başlamasından sonraki ikinci yılda, genç Xu Jiayin "çok mutlu" Wuhan Demir ve Çelik Enstitüsüne kabul edildi, 4 yıl çelik okudu ve ardından 10 yıl kaldığı Henan Eyaletindeki Wuyang Demir ve Çelik Şirketine atandı.
"Wugang büyük bir devlete ait bir kuruluş. Gittiğim anda ısıl işlem atölyesine başvurmak için girişimde bulundum. O sırada çelik okuyan çok az üniversite öğrencisi vardı, bu yüzden ciddiye alındım. Atölye müdürüne yardım ettim ve ona yardım ettim. Bir yıl sonra atölye müdür yardımcılığına terfi etti ve daha sonra Atölye müdürüydüm. Xu Jiayin, o zamanlar işkolik olduğunu söyledi. Atölye müdürü olarak 7 yıl boyunca bir gün izin almadığını ve 30'unda atölyeye gideceğini söyledi.
1992'nin başında, Xu Jiayin bir istisna yaptı ve bir iş bulmak için Shenzhen'e gitti. Beklemediği şey, 23 gün geçmiş ve tüm özgeçmişlerinin beyaz tahtaya vurmuş olmasıydı. Daha sonra başkaları tarafından hatırlatıldıktan sonra özgeçmişin çok kalın olduğu, 50 sayfalık olduğu ve kimsenin okumadığı ortaya çıktı. Böylece Xu Jiayin özgeçmişini kısalttı. 50 sayfadan 10 sayfaya çevirmenin faydası yoktu. Yazıyı üç ya da dört kez değiştirdikten sonra sadece 2 sayfa kaldı. Bu sırada etki hemen oldu - 5 aday vardı.
Dikkatli bir seçimden sonra, Xu Jiayin sadece bir yıllığına kurulmuş ve birkaç mağaza zincirine sahip küçük bir şirket seçti.Su Jiayin'in seçiminin nedeni basit - bu şirketin umutları olduğunu düşünüyor ve en önemlisi iyi bir patrona sahip olması.
Yeni mesleği bir satıcıdır. Bir zamanlar atölye direktörü olarak çalıştı ve 300'den fazla kişiyi yönetti ve her şeye yeniden başlamaya başladı. O sırada, Xu Jiayin şirkette 20 yaşında bir kız gördüğünde bile "Usta" diye sesleniyordu. Üç ay sonra, Xu Jiayin, şirkete 100,000 yuan'lık bir iş tutarı getirerek ilk siparişini verdi.Bu, patronun ona farklı bir şekilde bakmasını sağladı ve ortalıkta koşturmak zorunda kalmadı ve ofisin başı oldu.
1993 yılında, şirket Wugang ile işbirliği yapmak için bir ticaret şirketi kaydetti. Xu Jiayin doğal olarak yeni şirketin patronunun görevini üstlendi. Ancak "patron" sadece boş bir işti. Şirket tescil edildikten sonra patron tekrar yatırım yapmadı. Çaresizlik içinde, Xu Jiayin 100,000 yuan borç aldı ve ilk işine başladı. Ama bu sefer bir yıl savurduğumuzda düzelme yok.
Xu Jiayin'in ilk atılımı
1994 yılında patron, Xu Jiayin'i patron olarak Changchun şubesine göndermek istedi, ancak Xu Jiayin, dünyayla savaşmak için Guangzhou'ya gitmeyi seçti. Bu yılın Ulusal Günü'nde Xu Jiayin, Shenzhen'den Guangzhou'ya bir şoför, bir kasiyer ve toplam 5 kişilik iki çalışan getirerek hayatındaki ikinci iş girişimine başladı.
Guangzhou'ya sıkı çalışmak için yeni gelen birçok yabancı gibi, Xu Jiayin'in Guangzhou'daki ilk dayanağı ucuz ve kaliteli bir şehir köyü. Şehrin köyünde gün ışığı almayan bu ev gündüzleri ofis, geceleri beş kişilik konut olarak hizmet veriyor. Yaşam yerine aşina olmayan, ofis ortamının zarif olmasının gerçekten zor olduğu gerçeğiyle birleştiğinde, şehirdeki bir köyde bulunan bu mikro-küçük şirket, doğal olarak iş dünyasında pek de iyi değil.
O sırada, Xu Jiayinin beş kişilik ekibi, ilgili kanallar aracılığıyla bir şirket satın aldı ve Zhudao Garden adında bir gayrimenkul projesi elde etti. Xu Jiayin'in ve hatta Evergrande'nin geliştirme ve pazarlama tarzı üzerinde derin bir etkisi olan bu proje, Xu Jiayin'in girişimcilik yolunda bir numara. Sıçrayışlar.
O zamanlar Guangzhou emlak piyasası büyük boyutlu evlerde yaygındı.Bir binanın üç yatak odası vardı ve sadece köşeleri küçüktü. Xu Jiayin tam tersini yaptı. 1995 yılında, Zhudao Garden'ın ilk aşamasındaki yüzlerce evin tamamı küçüktü ve etkisi şaşırtıcı derecede iyiydi.Tüm evler iyi satılıyordu ve Guangzhou emlak piyasasında bir sansasyon yaratıyordu.
Ancak, Zhudao Garden'ın ikinci aşaması 1997 yılının Mayıs ayında yarı yarıya satıldığında, Xu Jiayin ayrılmayı seçti.
Xu Jiayin ayrılmadan önce patronuna kendi bakış açısını ileri sürdü: Bir kişinin değeri, yeteneğini ve katkısını yansıtmalıdır. Xu Jiayin, Shenzhen patronundan ayrıldığında proje denetimi geçti ve değeri 200 milyon yuan'dan fazlaydı. Başka bir deyişle, Xu Jiayin iki buçuk yıl harcadı ve sıfırdan başladı ve şirket için 200 milyon yuan'dan fazla nakit akışı yarattı.O sırada Xu Jiayin'in maaşı ayda 3.000 yuan'dan fazlaydı.
Xu Jiayinin kişiliği ve değerleri, hayatındaki ilk iş zıplamasına hafifçe yansıdı: "Ben güçlü bir insanım ve yapmam gerekeni yapacağım. İyi yapamamak bir şey, ama eğer iyi yaparsam, sahip olacağım Düşün. Wugang on yıldır 7 yıldır atölye direktörlüğü yapıyor. Ben her zaman terfi almıyorum. Kesinlikle ayrılmak istiyorum. Xu Jiayin, onun ayrılışının 70'ler ve 80'ler sonrası sık sık iş atlamasından farklı olduğunu söyledi." Çok fazla atladılar. Hiçbir anlamı yok. "
İlk atış ateş etmek üzere
Xu Jiayin, 1996 yılında Guangzhou'daki Evergrande Gayrimenkulünü tescil ettirdi ve üçüncü girişimini başlattı. Xu Jiayin, "en az parayla daha fazla arazi elde et ve geliştirmenin daha uzun süreceğine" inanıyor, bu yüzden Evergrandenin Haizhu Bölgesindeki Guangzhou Sanayi Bulvarı'ndaki orijinal Guangzhou pestisit fabrikası arsasındaki ilk projesini kilitledi.
Sanayi caddesi artık topluluklarla dolu ve konut fiyatları 10.000 yuan'ın üzerinde .. O zamanlar hala birçok fabrikanın, ciddi kirliliğin ve geri kalmış belediye tesislerinin bulunduğu bir banliyö bölgesiydi. Ancak, bu arsa için bile, ilk aşama 5 milyon yuan arazi fiyatı gerektiriyor ve Evergrande bankadan yalnızca 3 milyon yuan'a kadar borç alabilir ve fakir ve beyaz Evergrande alamayabilir.
Bu projeyi elde etmek için, Xu Jiayin bir kez daha iş müzakere becerilerini kullandı, sadece Evergrande'nin büyük planını tasvir etmekle kalmadı, aynı zamanda ödemeyi nasıl kolaylaştıracağını ayrıntılı olarak açıkladı. Üç inçlik bir dil ile 3 milyon yuan nihayet geldi, bu yüzden Xu Jiayin hemen Zhudao Garden-küçük daire modelini geliştirdi ve kopyaladı, küçük karlar, ancak hızlı ciro ve hızlı fon geri dönüşü.
Haziran 1996'da Jinbi Garden temel attı ve resmi olarak Ağustos ayında satışa çıktı. Sabah, ilk aşamadaki 323 evin tamamı, 80 milyon yuan'den fazla toplam ödeme ile satıldı. Geliştirmenin ikinci aşamasında nakit akışı olan Evergrande, çevreye ve destek tesislerine dikkat etmeye başladı.Çevre daha iyi olduğunda fiyat doğal olarak artacak, böylece ikinci etabın fiyatı 3.500 yuan / metrekare'ye yükseldi.
Yeni Evergrande şirketinin ilk gayrimenkulü olan Jinbi Garden, Guangzhou'da ve hatta Çin'de gayrimenkul tarihinde bir mucize yarattı: arazi edinimi, inşaat raporu, inşaat başladı, o yıl tamamlandı, o yıl satıldı, o yıl bir sansasyon yarattı, o yıl taşındı ve o yıl yararlandı. İki yıl önce, hala başka biri için çalışan Xu Jiayin tarafından işletilen ilk gayrimenkul olan Zhudao Garden, 108 resmi mühür ve tüm inşaat prosedürleri dahil olmak üzere o yıl "6 yıllık" bir rekor kırdı. Zhudao Garden, Xu Jiayin ve Evergrande Real Estate'in bugün başlangıç noktası ve öğretmeni, abartı değil. Aslında, Jinbi Garden'dan sonraki birçok gayrimenkulde o gün Zhudao Garden'ın pazarlama ve tasarımının izleri var.
23 Haziran 1998'de Guangzhou'daki devlete ait arazi kullanım haklarının ilk müzayedesinde Evergrande Group, 134 milyon yuan fiyatla orijinal pestisit fabrikası çevresinde 53.000 metrekarelik arazi kullanım hakkı satın aldı. Birkaç arazi edinimi oldu. Şimdiye kadar 5 kez arazi genişletmesi, 520.000 metrekarelik bir alanı kapsayan Jinbi Garden'ın geliştirme hedefine ulaştı.
Jinbi Garden'ın satışlarının ilk aşaması 80 milyonu aştı ve bu, Evergrande'nin nakit akışı sorununu tamamen çözdü. Jinbi Garden'ın başarısı, Evergrande'nin gelişimi için önemli bir adımdır.
Yıllar sonra, Xu Jiayin o yıldan bahsetti ve Jinbi Garden uygulamasının onu anlamasını sağladığını söyledi: Ne zaman olursa olsun, iş operasyonunun en önemli konusu, özellikle ilk aşamada nakit akışıdır. Belki de bu inanç, Xu Jiayin'in Evergrande'nin müteakip mali krizlerinden kaçmasının temelidir.
Xu Jiayin sadece bir şeyi düşündü: Eğer fırsatı değerlendirmezseniz, geçerse geçecektir.
Şu anda, Evergrande dördüncü geliştirme hedefine ulaşmıştır: Uluslararası olmak ve sıçramak geliştirme. Şirketin Guangzhou'dan ülke genelinde 23 şehre gitmesi bir buçuk yıl sürerken, Vanke'nin 29 şehre yayılması 10 yıl sürdü.
