Evergrande'nin yeni stratejisi: 1 trilyon yuan'ı etkileyin, kararlı bir şekilde borcu azaltın
Vanke'nin yönetim kurulu başkanı Yu Liang, bugün özellikle gerçek bir varlık olarak "yaşamayı" beklemediğini söyledi. Country Garden Başkanı Mo Bin, pazar hakkında temkinli bir şekilde iyimser olduğumuzu söyledi. Xu Jiayin dün performans konferansında Evergrande'nin stratejik dönüşümü gerçekleştireceğini ve borcu azaltmaya kararlı olduğunu söyledi.
En büyük üç gayrimenkul şirketi, mevcut zor koşullarla yüzleşerek günümüze kadar gelişti, zihniyetleri ve önlemleri farklı. Vanke ve Country Garden'ın dış açıklamaları nispeten kısıtlanmışken, Evergrande önlemlerini ve hedeflerini açıkça ortaya koydu. Xu Jiayin, Evergrande'nin 2020'den itibaren stratejik bir dönüşüme başlayacağını ve "yüksek büyüme, ölçek kontrolü ve borç azaltma" geliştirme stratejisini tam olarak uygulayacağını duyurdu.
"Yüksek büyüme", hızlı satış büyümesi elde etmek anlamına gelir. Bu yılın dahili hedefi 800 milyar yuan'dır ve 2022'de 1.000 milyar yuan'a ulaşacak; "ölçek kontrolü", arazi rezervlerinin ölçeğini sıkı bir şekilde kontrol etmek anlamına gelir, yılda 30 milyon metrekare net tüketimle Yaklaşık 200 milyon metrekarelik "borcun azaltılması", borç oranında önemli bir düşüş sağlamak ve 2022 yılına kadar sektördeki düşük seviyeye ulaşmak anlamına geliyor. Buradan anlaşılacağı gibi, hem "yüksek büyüme" hem de "ölçek kontrolü" "borcu azaltmak" içindir. Evergrande'nin stratejik dönüşümünün özü "borcu azaltmaktır".
Xu Jiayin, 2020'nin Evergrande için son derece önemli olduğunu ve Evergrande'nin borcunu azaltmaya kararlı olduğunu ve aynı zamanda borç oranında önemli bir düşüş elde etme güvenine ve yeteneğine sahip olduğunu söyledi.
Evergrande, trilyon dolarlık hedefi belirleyen ilk emlak şirketidir. Güven nereden geliyor? Piyasa tarafından uzun süredir eleştirilen Evergrande'nin yüksek borcu sorunsuz ve planlandığı gibi düşebilir mi? Evergrande Başkanı Xia Haijun ve CFO Pan Darong Xu Jiayin, basın toplantısında ayrıntılı açıklamalar yaptı.
Tam dönüşüm
31 Mart'ta, China Evergrande 2019 yıllık sonuçlarını açıkladı. China Evergrandenin 2019 cirosu, yıllık% 2,4 artışla 477,56 milyar yuan; brüt kar 132,94 milyar yuan, brüt kar marjı% 27,8; net kâr 33,54 milyar yuan, net kar marjı% 7 oldu ; Ana iş karı 40.82 milyar yuan ve ana iş kar oranı% 8.5; hissedarlara atfedilen kar 17.28 milyar yuan; sözleşme satışları 601.06 milyar yuan, yıllık% 9 artışla gerçekleşti. 2019 sonu itibariyle, Evergrandenin toplam varlıkları 2,2 trilyon yuan ve net varlıkları 358,54 milyar yuan idi. Avans gelirleri hariç tutulduktan sonra, aktif-pasif oranı% 77,9, net borç oranı% 159,3 ve nakit bakiyesi 228,77 milyar yuan oldu.
Bu yılın ilk çeyreğinde Evergrande çok iyi performans gösterdi. Basın toplantısında açıklanan veriler, çevrimiçi satışların büyük başarısı sayesinde, Evergrandenin Şubat ayında sözleşmeli satışlarının 44,7 milyar yuan ve Mart ayında 61,2 milyar yuan (31in 16: 00da) artı Ocak ayında 40,6 milyar olduğunu gösterdi. İlk çeyrekte toplam satışlar 146,5 milyar yuan'a yaklaştı.Salgından etkilenmek yerine, bir önceki yıla göre% 22,5 artışla trende karşı büyüme fırsatı yakaladılar. Geri ödeme açısından, Evergrande Ocak'ta 28,2 milyar yuan, Şubat'ta 18,7 milyar yuan ve Mart'ta (31'inci saat 16:00 itibariyle) 66,4 milyar yuan tamamladı ve toplam 113,3 milyar yuan, bir önceki yıla göre% 55,2 artış gösterdi. Xia Haijun, bu yılın ilk çeyreğindeki satış ve ödeme tahsilatının Evergrande tarihindeki en yüksek rekoru kırdığını duyurdu.
Xu Jiayin, Evergrande 2019 yıllık sonuç konferansında Evergrande'nin 2020'den itibaren stratejik bir dönüşüme başlayacağını ve "yüksek büyüme, ölçek kontrolü ve borç azaltma" geliştirme stratejisini tam olarak uygulayacağını duyurdu.
Bu, Evergrande'nin bu geliştirme aşamasında karşılaşması gereken seçimdir.
Vanke, 1984 yılında kurulmuş ve 1988 yılında gayrimenkul alanına girmiştir. Country Garden 1992 yılında kuruldu ve gayrimenkul geliştirme o yıl başladı. Nispeten konuşursak, Evergrande 1997'de kuruldu ve başlangıçta yalnızca diğer emlak şirketleriyle açık bir boşluğu olan bir proje şirketiydi. 2016'dan önce, Evergrande bir yetişme rolünü oynadı, ancak yüksek borç sayesinde hızlı bir genişleme sağlayabilir ve emsallerini etkileyebilir. 2016'da Evergrande'nin satış ölçeği nihayet sektörün zirvesine sıçradı. Birinciliği aldıktan sonra Evergrandenin zihniyeti önemli ölçüde değişti. 2017'den 2019'a kadar yapısal düzenlemeler yaptı. Artık sektöre takıntılı değil, bunun yerine ilk üçte istikrar gerektiriyor. Yıllık satış hedefi Artık radikal değil.
2017'de Evergrande, kalkınma modelini, yüksek borç, yüksek kaldıraç, yüksek ciro ve düşük maliyetli önceki üç yüksek ve bir düşük geliştirme modelinden düşük borç, düşük kaldıraç, düşük maliyet ve yüksek ciro içeren üç yüksek ve bir düşük geliştirme modeline değiştirmeyi önerdi. "Düşük-yüksek" geliştirme modeli değişti. Evergrande, üç yüksek ve bir düşük ün endüstri trendi üzerine bir bahis olduğu ve Evergrande'nin hızlı bir genişleme elde etmesine izin verdiği, ancak aynı zamanda daha büyük riskler biriktirdiği konusunda çok net. Bu nedenle, 2016 yılında satış ölçeği zirveye ulaştıktan sonra, Evergrande istikrarlı bir gelişim izlemeye başladı ve "üç düşük ve bir yüksek" i seçti. 2018'in başında Xu Jiayin, "Yeni Evergrande, Yeni Strateji ve Yeni Plan" ın stratejik dağıtımının tamamen başlatılması gerektiğini bir kez daha duyurdu. "Ölçek + fayda" geliştirme modelini şaşmaz bir şekilde uygulamak, ölçekte ılımlı bir büyümeyi sürdürmek ve büyüme kalitesine odaklanmak gerekiyor.
Üç yıllık ayarlama bittikten sonra, Evergrande daha kapsamlı bir dönüşüm uygulamaya başlayacak Önlemler belirlendi: daha fazla ev satmak, daha az arazi satın almak ve aktif olarak borçları geri ödemek.
Girişe göre, "yüksek büyüme", hızlı satış büyümesi sağlamak ve çevrimiçi ev satışlarının büyük avantajlarına tam anlamıyla yer vermek anlamına gelir.Bu yıl, 800 milyar yuan iç hedef satış ve 2022'de 100 milyar yuan satış elde etmeye çalışacağız; "kontrol ölçeği" araziyi sıkı bir şekilde kontrol etmek anlamına gelir. Rezerv ölçeği arazi rezervlerinde negatif büyüme sağlayacak. Bu yıldan başlayarak, arazi rezervleri her yıl yaklaşık 30 milyon metrekare azalacak ve 2022'ye kadar yaklaşık 200 milyon metrekareye düşecek; "borç azaltma", bu yıldan itibaren borç ve faizli borçlarda önemli bir azalma sağlamak anlamına geliyor. Her yıl yaklaşık 150 milyar yuan düşüş ve borç oranı 2022 yılına kadar sektörün düşük seviyesine ulaşacak.
Spesifik rakamlardan, Evergrandenin azaltma kararlılığını ve Xu Jiayinin şirketten beklentisini görebiliyoruz: Daha istikrarlı, sağlıklı ve uzun vadeli kalkınma için Evergrandenin mali yapısını dönüştürmek için 3 yıl.
Nasıl başarılır?
Yüksek büyüme, ölçek kontrolü ve borç azaltma ile Evergrande bu üç yıllık stratejik dönüşüm planını başarıyla gerçekleştirebilir mi?
Evergrande, 2019 yılında yıllık% 9 artışla 601,06 milyar yuan satış gerçekleştirdi. 2020'de 800 milyar yuan dahili satış hedefine ulaşmaya çalışmak, Evergrandenin bu yılki büyüme oranının% 33'e ulaşacağı anlamına geliyor. 2022'de trilyon dolarlık satış hedefine ulaşmak için Evergrande'nin 2021 ve 2022'de yaklaşık% 12'lik bir büyüme oranını sürdürmesi gerekiyor. Üç yıllık uyum dönemiyle karşılaştırıldığında bu tamamen farklı bir ritim.
Şu anda sektörde 1 numara olan Country Garden, 2019'da 552,2 milyar yuan hisse satışına sahipti ve yıllık bazda% 10 artış gösterdi. Mo Binin birkaç gün önce performans konferansında yaptığı açıklamaya göre, Country Gardenın 2020'deki öz sermaye hacmi tahmini% 67 hedefle 906,6 milyar yuan. Bu hesaplamaya göre, Country Garden'ın 2020 için karlı satış hedefi 607,4 milyar yuan olmalı ve büyüme oranı da% 10'da kalmalıdır. Ticari kuruluşların listesine göre, Country Garden'ın 2019'daki tam kalibreli satışları yaklaşık 770 milyar yuan. Yıllık% 10 büyüme oranında hesaplanırsa, Country Gardenın 2022deki tam kalibreli satışları da 1 trilyon yuanı aşabilir. Bu nedenle, Evergrande'nin sektördeki en üst konuma dönüp dönemeyeceği ve Vanke ve Sunac'ın nasıl tepki vereceği şüpheli olmaya devam ediyor.
Ancak, Country Garden son iki yıldır satış hedeflerini açıklamadı ve açıklama kalibresi, sadece ölçek izlenimini hafifletmek için uzun süredir hisse senedi satış miktarı olarak değiştirildi. Benzer şekilde, Evergrandenin bu kez "yüksek büyüme" girişimi sektör sıralamalarını takip etmek değil, fonları çekmek ve borçları azaltmaktır.
Evergrande'nin bahsettiği "ölçek kontrolü", arazi rezervlerinin ölçeğini sıkı bir şekilde kontrol etmeyi ifade eder. Verilere göre Evergrande'nin 2018 sonunda, Haziran 2019 sonunda ve 2019 sonunda planlanan toplam arazi bankası inşaat alanı sırasıyla 303 milyon metrekare, 319 milyon metrekare ve 293 milyon metrekare olarak sektörde ilk sırada yer aldı. Ayrıca Evergrande'nin 2019'un en az ilk yarısında emlak bankasının ölçeğini bilinçli olarak kontrol ettiği verilerdeki değişikliklerden de anlaşılabilir.
2019 yılında Evergrande, yıllık bazda% 11 artışla 58,46 milyon metrekare alan sattı. Bu büyüme oranında hesaplanırsa, Evergrandenin 293 milyon metrekarelik arazi rezervi dört yıllık bir arzı garanti etmek için yeterli, bu da yeterli olduğunu gösteriyor. Bu aynı zamanda Evergrande'nin arazi rezervini önemli ölçüde 200 milyon metrekareye düşürme güvencesidir ve bu da iki yıldan daha uzun bir süre arazi arzını garanti edebilir Bu aynı zamanda sektördeki diğer emlak şirketlerinin araziyi elinde tutmaları için genel bir standarttır. Plana göre, Evergrande arazi edinmeyi tamamen bırakmadı. Xu Jiayin, önümüzdeki üç yıldaki arazi edinim harcamalarının önceki iki yılla tutarlı olması gerektiğini söyledi.Satışların hızlı büyümesi ile arazi rezervlerinin yılda 30 milyon metrekare net azaltılması hedefine ulaşılacağını söyledi.
Evergrande'nin emlak bankası esas olarak satın almalara dayanır. Taban fiyat metrekare başına sadece 1.800 yuan'dır ve maliyet diğer önde gelen emlak şirketlerinden daha düşüktür. Bu, erken yüksek kaldıraç altında hızlı genişlemenin getirdiği bir başka büyük avantajdır. Arazi rezervlerinin orijinal değerine göre, Evergrande'nin arazi rezervlerinin% 67'si birinci ve ikinci kademe şehirlerde ve% 33'ü üçüncü kademe şehirlerde bulunuyor.
Duyuru, Evergrande'nin 2019'daki ortalama sözleşmeli satış fiyatının taban fiyatından çok daha yüksek olan 10281 yuan / metrekare olduğunu gösteriyor. Bu nedenle, Evergrandenin yıllık net 30 milyon metrekarelik arazi bankası azaltması, önemli faydalar sağlayacak ve borç oranını düşürmenin temelini oluşturacaktır.
Evergrande'nin üç yıllık planının nihai hedefi, stratejik dönüşümünün başarısının bir işareti olan borcu azaltmaktır. Plana göre, Evergrande'nin faiz getiren borcu bu yıldan itibaren yılda yaklaşık 150 milyar yuan düşecek ve 2022'ye kadar 400 milyar yuan'ın altına düşecek ve borç oranı sektördeki düşük seviyeye ulaşacak.
Xia Haijun basın toplantısında yaptığı açıklamada, Evergrande'nin üç yıl içinde en iyi faydalara, dengeli emlak bankasına ve en büyük kalkınma potansiyeline sahip emlak şirketi olacağını söyledi.
