China Fortune Land Development, Pekin çevresindeki emlak piyasasıyla savaşıyor: indirimler, özel ürünler, peşinat taksitleri ve satın alma kısıtlaması sorununun geri ödemesi?
Yıllar önce, Pekin Havaalanı ve Ring-Pekin Otoyolunda "Tiananmen Meydanı'nın 50 kilometre güneyinde Pekin Tiananmen'i seviyorum" reklam sloganı ortaya çıktı ve o zamandan beri, Çin Fortune Arazi Geliştirme ve Gu'an Endüstri Parkı tanınmaya başladı.
China Fortune Land Development, gayrimenkul sektöründe "endüstriyel yeni şehir operatörü" olarak farklı bir yolculuğa çıktı. Pekin-Tianjin-Hebei entegrasyonunun yüksek oranı nedeniyle, aynı zamanda en fazla temettü hissesine sahiptir.Dış dünya, Pekin çevresindeki büyük arazi sahibi olarak bilinir. 2017'den bu yana, kısıtlı satın alma politikasının etkisi altında, Pekin'deki emlak piyasasının fiyatı neredeyse yarı yarıya düşürüldü ve sermayeye dayanan Huaxia Mutluluğu da büyük zorluklarla karşı karşıya kaldı.
Son zamanlarda, şehir topluluğu Langfang, Gu'an ve Dachang'daki China Fortune Arazi Geliştirme'nin birçok mülkünü ziyaret etti ve China Fortune Land Development'ın mülklerinin çoğunun fiyat indirimleriyle satıldığını gördü. Birkaç personel, şehir çevrelerine geliştiricilerin nakit akışının artık sıkı olduğunu ve acilen çekilmesi gerektiğini söyledi. para kaynağı.
Özel satışlar, ücretsiz park yeri promosyonları, peşinat taksitleri, "Double 11" de% 15 indirim gibi satış yöntemleri daha da çeşitlidir. Hatta Gu'an satış ofisinde bir emlak danışmanı, piyasa çevrelerine, bir ev satın aldıkları sürece, geliştiricinin satın alma kısıtlama endeksi sorununu çözebileceğini söyledi. Sektörün içinden bir kişi, piyasa çevrelerine, bu durumda China Fortune'un yasa dışı operasyonlardan şüphelenilebileceğini söyledi.
Satın alma kısıtlamalarını çözme sözü
Huanjing emlak piyasasının düzenlemesi 2017'den beri yüksek baskı altında ve başkentin yeni havaalanının güneyinde yer alan Hebei Eyaleti, Gu'an İlçesi de bir satın alma kısıtlama politikası getirdi.
3 Kasım'da, şehir topluluğu China Fortune Land Development'ın Cambridge County, Gu'an Peacock City'deki satış merkezini ziyaret etti ve satış ofisinin kalabalık ve salonun koltuklarla dolu olduğunu keşfetti. Sahne "Pekin'de kimse yok" dedikodusunun aksine çok canlıydı.
British Palace of China Fortune Gu'an Peacock City'nin satış merkezi lobisindeki kalabalık
Emlak danışmanı Xiao Wang, şehir çevrelerine, geliştirici ile yerel yönetimin "bir ilişkisi olduğunu" ve yeterlilik sorununu çözebilecek olan satın alma kısıtlama politikası hakkında endişelenmeye gerek olmadığını söyledi. "Gu'an, Huaxia Mutluluğunun başladığı yerdir. Her zaman yerel yönetimle işbirliği yapmıştır ve iyi bir ilişkiye sahiptir. Bu yılın Ekim ayında, geliştirici yerel yönetimle koordinasyon sağlamak için öne çıktı ve müşterinin yeterlilik sorununu özel olarak çözmek için 10.000 yer verdi. "
Mart 2017'de, evlere abone olan ve kredilere abone olan Pekin'in emlak piyasasının "317 Yeni Anlaşması" tanıtıldı; Pekin çevresindeki Langfang Şehri rüzgârla hareket ettirildi ve ana kentsel alanlar olan Beisan County, Gu'an ve Yongqing, alımları derhal kısıtladı. Politika açık ve bu şehirde ikamet etmeyenlerin sağlaması gerekiyor 3 yıllık yerel sosyal güvenlik ve 1 ev alımı sınırlıdır.
Politika gerekliliklerine göre, ev alıcılarının yerel sosyal güvenlik ödeme sertifikasına veya vergi ödeme sertifikasına 3 yıl veya daha uzun süre sahip olması ve satın alma izni sertifikası vermek için Konut İdaresine gitmesi gerekir. Ayrıca kayıt için sözleşmeyi imzalarken, gayrimenkul firmasının satın alma onay belgesi ile birlikte online imzalama sözleşmesi bulundurması ve Konut Yönetim Bürosu'na sunması gerekmektedir ve satın alma onay belgesi olmadan çevrim içi imzalama sözleşmesi dosyalama işlemlerinden geçmeyecektir.
Yerel bir emlakçı, şehir halkına daha önce bir ev satın almanın ya on binlerce satın alma iznine mal olacağını ya da yerel sosyal güvenlik ya da vergi ödemesi için başvuruda bulunacağını söyledi. Online vize prosedürleri ancak üç yıllık ödemeden sonra işlenebilir. Ayrıca, yalnızca peşinat gerektiren bir tür "kısa vadeli yatırım" vardır.Geliştirici, sözleşmeyi imzaladıktan sonra üç yıl içinde adını ücretsiz olarak değiştirebilir.
"Müşterilerin yalnızca kimlik kartını, orijinalini ve hesap kitabının bir kopyasını geliştiriciye göndermesi gerekir ve geliştirici, kalifikasyonu çözmek için hükümetle koordinasyon içinde olacaktır. Özellikle, koordinasyonun sonucuna bağlıdır. Genel olarak, "İndirmenin çevrimiçi olarak imzalanması." Xiao Wang, "Önceki müşteri dalgası zaten çevrimiçi olarak imzaladı." Dedi.
Xiao Wang gururla, "20 veya 30 müşteriyi çözmek için yaklaşık iki hafta, yani bu nedenle, Downton Malikanesi geçen hafta çok sıcak bir şekilde açıldı ve ilk gün 100'den fazla set satıldı." Dedi.
Bu bağlamda, sektör içerisinden bir kişi, durum böyleyse, China Fortune'un yasadışı operasyonlardan şüphelenilebileceğine inanıyor.
Shanghai E-House Real Estate araştırma direktörü Yan Yuejin, şehir çevrelerine, eğer geliştiriciler ve yerel yönetimler koordinasyon sağlarsa, bunun nispeten esnek bir politika değişikliği olarak anlaşılabileceğini, ancak değişikliğin gayrimenkul spekülatörlerini girmeye teşvik etmek anlamına gelmediğini söyledi. Sonuçta, emlak piyasasındaki işlemler zayıf olmaya devam ediyor ve geliştiricilerin finansman durumu ciddi şekilde etkileniyor.
China Fortune Land Development'ın Gu'an İlçe Hükümeti ile derin bir bağlantısı var. Kamuya açık bilgiler, 2002 yılında Gu'an İlçe Hükümeti ve Çin Fortune Arazi Geliştirme Kurumu'nun Gu'an'da yeni bir sanayi şehri inşa etmek için bir PPP (hükümet ve sosyal sermaye işbirliği) modelini benimsediğini ve Gu'an'ın ekonomik büyümesini başlattığını gösteriyor. İşbirliğinin başlangıcında, China Fortune Land Development Gu'an'da kök salmış, on yıldan fazla bir süredir yoğun bir şekilde ekilmiş ve Gu'an'ı ıssız bir tarım bölgesinden yüksek teknolojili inovasyon geliştirme gösteri bölgesine dönüştürmüştür.
Gayrimenkul danışmanları Gu'an County (2013-2030) kentsel ve kırsal master plan haritasını gösteriyor
Caixin bir keresinde Gu'an İlçe Finans Bürosundan sorumlu kişinin "On yıldan fazla bir süredir Çin Fortune Arazi Geliştirme Gu'an'a 32 milyar yuan yatırım yaptı ve Gu'an İlçe Hükümeti Çin Fortune Arazi Geliştirme'ye 20 milyar yuan ödedi" dedi.
14 Kasım öğlen saatlerinde, şehir halkı China Fortune Halkla İlişkiler Departmanından sorumlu kişiden konuyu doğrulamasını istedi, ancak yayınlandığı zaman mesaja cevap verilmedi ve çağrı kapatıldı.
İndirim promosyonu, sürekli faaliyetler
Satın alma kısıtlama göstergeleri sorununu çözmeye yardımcı olmanın yanı sıra, China Fortune Land Development'ın Pekin'deki gayrimenkulleri sürekli olarak indirilmekte ve tanıtılmaktadır.Bunun arkasında, başkentteki katı satın alma kısıtlamalarının ardından China Fortune Land Development'ın satışlarındaki düşüşün getirdiği muazzam baskı var.
Verilere göre, Temmuz-Eylül 2018 arasında, China Fortune Land Development Langfang'da 14.200 metrekare, Gu'an'da 217.700 metrekare ve Dachang'da 147.900 metrekare sattı.Temmuz-Eylül 2016 satışları ile karşılaştırıldığında satış alanı% 95 azaldı. %,% 45,% 83.
Satış alanındaki keskin düşüşe rağmen, Pekin'deki China Fortune Land Development projesinin toplam inşaat alanı azalmadı. Yerel bir endüstri danışmanı piyasaya verdiği demeçte, "Çin'in pek çok mutluluğu, evi ve geliştirilecek projeleri var, ancak şimdi geri ödeme yapmak zor, bu yüzden onları düşük bir fiyata satıyor."
China Fortune Gu'an Peacock City Downton Mansion
Emlak danışmanı Xiao Zhao, 18 Ekim'de şehir çevrelerine Peacock City Downton Malikanesi 6'nın 21 Ekim'de açıldığını söyledi. İki yatak odalı bir dairenin fiyatı metrekare başına 14100 yuan ile 14900 yuan arasında ve üç yatak odalı bir dairenin fiyatı 1.44. Metrekare başına 10.000 yuan ile 15.200 yuan arasında.
Xiao Zhao, "Ev normalde geçen yıl metrekare başına yaklaşık 25.000 yuan'a satıldı. Şu anda satın almak gerçekten uygun," diye vurguladı Xiao Zhao, "Bunun yolu yok. Geliştiriciler para çekme konusunda endişeli ve satış ekiplerinin performansı geçmesi gerekiyor Şirket ayrıca dördüncü çeyrekte emlak şirketlerinin satış sıralamasının daha yüksek olacağını umuyor. "
Verilere göre, China Fortune Land Development'ın Ocak'tan Ekim'e kadar olan satış miktarı 120,3 milyar yuan idi, bu da yılın başında 200 milyar yuan hedefinin yalnızca% 60'ı idi. Kerri Araştırma Enstitüsü tarafından yayınlanan önceki Ekim gayrimenkul satış sıralamasında, China Fortune Arazi Geliştirme de ilk 10 arasında düştü.
Xiao Zhao, 1 Kasım'da şehir çevrelerine, geliştiricinin yalnızca% 5 peşinat,% 20'den önce% 15 ve bir yıl içinde% 30'u gerektiren yeni bir politikası olduğunu söyledi. Sektör içerisinden bir kişi pazara "Bu ödeme yöntemi aslında geliştiriciler için riskli" dedi.
3 Kasım'da şehir topluluğu, Gu'an'daki Yongding Nehri'ndeki İngiliz Sarayının satış ofisine geldi. Sırayla birkaç emlak danışmanı tanıtıldıktan sonra Xiao Zhao, Yongding River Peacock City'deki İngiliz Sarayı için bir VIP başvurusu yaptı "dedi. Bu formu doldurmak için 20.000 yuan samimiyet parası ödemeniz gerekiyor ve peşinat taksit politikasından yararlanabilirsiniz. Bu bağlamda, şehir çevreleri şüphelerini dile getirdi ve birkaç emlak danışmanı "birlikte savaştı" ve şehir çevreleriyle ödeme sözleşmesinin faydalarını defalarca vurguladı.
Gu'an Peacock City'deki British Palace Satış Merkezi'nin resepsiyonu (Fotoğraf: Li Xia)
Gu'an Peacock City İngiliz Sarayı Satış Merkezi Ön Büro (Fotoğraf: Li Xia)Xiao Zhao, 7 Kasım'da şehir çevrelerine 10 Kasım'da çifte on bir özel odanın açılacağını ve kartın sınırlı bir süre için rezerve edilmesi halinde tercihli politikadan yararlanılabileceğini söyledi. Double 11 gününde Xiao Zhao, tüm listelerin% 15 indirimle açıldığını ve çeşitli hediyeler sunduğunu söyledi. Bunlar arasında, ziyaret hediyesi 15 yıllık bir hatıra hesabı, özelleştirilmiş sıcak bir bebek ve onay hediyesi Xiaomi ses, Xiaomi TV vb. İçerir ve ayrıca İnternet ünlü hediyeleri, geri bildirim hediyeleri, abonelik hediyeleri, imza hediyeleri, şanslı hediyeler vb.
Şehir topluluğu, Gu'an gayrimenkulünün çeşitli tanıtım faaliyetlerine ek olarak, China Fortune Land Development'ın Dachang ve diğer yerlerdeki gayrimenkulleri için indirim ve promosyonlar sunduğunu öğrendi.
03
Yüksek fiyata al, düşük fiyata satŞehir ziyaretleri sırasında, China Fortune Fortuneun indirimli ve satılan gayrimenkullerinin çoğunun geçmişte yüksek fiyatlarla satın alındığı tespit edildi.
9 Kasım'da, şehir topluluğu Langfang Şehrindeki Çin Fortune Arazi Geliştirme Bölgesi'nin "Langhefang · Financier" binasını ziyaret etti ve oda düzeninin, zarif dekorasyon ve çeşitli ev aletleri ile bir otele oldukça benzediğini gördü.
Emlak danışmanı Xiao Wang, şehir halkına, satılan tüm küçük dairelerin 39 ila 50 metrekare büyüklüğünde olduğunu, sert kaplamalı odalar olduğunu ve eksiksiz bir ev aletinin teslim edildiğini ve Kasım sonunda taşınabileceklerini söyledi. "Ortalama fiyat 10.000 yuan / metrekare ve özel odanın sadece 8.000 yuan / metrekare ihtiyacı var."
"Round Capital Economic Circle" planının devam eden coşkusu bağlamında, Langfang tarafından temsil edilen Pekin çevresindeki şehirlerdeki emlak piyasası hızla gelişti ve bir zamanlar fiyat metrekare başına 25.000 ila 30.000'e yükseldi.
Xiao Wang, "Bu bina, 2016 yılında China Fortune Land Development tarafından satın alındı. Orijinal geliştirici sermaye zincirinde bir mola verdi. China Fortune Land Development, 5 numaralı konut binası ve 1 numaralı ticari ve konut binası olmak üzere iki bina satın alma fırsatını yakaladı. Satın alma fiyatı yaklaşık olarak idi. Metrekare başına 167. Edinmeden kısa süre sonra, bir satın alma kısıtlama politikası vardı ve şimdi bu fiyata düşüyor. "
Kamuya açık bilgiler, Langhefang Financier'ın Langfang Aomei Foundation Real Estate Development Co., Ltd. (bundan sonra "Langfang Aomei" olarak anılacaktır) tarafından geliştirilen ve inşa edilen bir proje olduğunu göstermektedir. Bazı medya kuruluşları, 2013 yılında Langhefang · Financier No. 1 Binasının ipoteğinin 70 milyon yuan'dan fazla krediyle ilgili sorunlar nedeniyle mühürlendiğini bildirdi. Ancak, ele geçirildikten sonra Langfang Aomei, bazı evleri satarak bazı tartışmalara neden oldu.
Şehir, China Fortune'un duyurusunu sordu ve Aralık 2016'da China Fortuneun yüzde yüz iştiraki Langfang Jingyu Real Estate ve Langfang Aomei'nin "Öz Sermaye Transferi Çerçeve Anlaşması" imzaladıklarını ve Langfang Geliştirme Bölgesi ve arazisinde 15.800 metrekare arazi satın aldıklarını tespit etti 77.100 metrekare inşaat alanına sahip bir geliştirme projesi. Proje iki bölümden oluşmaktadır: "Langhefang Finans · Ev 5" ve "Langhefang Uluslararası Finans Şehri 1". Arazi ve yer üstü projelerinin toplam işlem fiyatı 1.257 milyar yuan olup, bu da metrekare başına yaklaşık 16.300 yuan taban fiyatına eşdeğerdir.
Konuyla aşina olan yerel bir kişi, şehir çevrelerine, binanın önceki emlak işinin otel tarzı bir daire inşa ettiğini söyledi. China Fortune Land Development Co., Ltd. tarafından satın alındıktan sonra, inşa edildi ve düzeni değiştirmenin bir yolu olmadığı için ev aletleriyle ciltli bir cilt yaptı. Ardından, satın alma kısıtlama politikası getirildi ve ev tekrar tekrar düştü. Bu yılın Mart ayında, geliştirici dahili personelin bir dalgayı sindirmesine izin verdi ve geri kalanı düşük fiyatlarla satıldı. "Otel tarzı apartman daha önce inşa edildiği için, gaz yok ve ses yalıtım etkisi iyi değil."
04
Dış işbirliği, "Heyete sıcak tutmak için rapor"2016 yılında Huanjing emlak piyasası çok sıcaktı. O sırada Huaxia Happiness çok para kazandı ve gerçekten "mutlu" idi. Günümüzde, satın alma kısıtlama politikasının etkisi altında, Pekin çevresindeki emlak piyasası ölüyor ve Çin'in mutlu hayatı zorlaşmaya başlıyor.
Nisan 2018'de Şangay Borsası, China Fortune Land Development'a China Fortune Land Development'ın durumuna odaklanan 18 numaralı bir mektup gönderdi. China Fortune'un 2018 üç çeyrek raporu, bu yılın ilk Eylül ayında China Fortuneun işletme faaliyetlerinden kaynaklanan net nakit akışının 7,66 milyar yuan olduğunu gösteriyor. 2018'in üçüncü çeyreği itibarıyla, China Fortune Land Developmentın parasal sermayesi 37.907 milyar yuan olarak gerçekleşti ve bu, borç geri ödemesinden kaynaklandığını açıkladı.
Huaxia Fortune, "soğuk kış" ın geldiğini fark etti ve Pekin dışındaki binaları satmanın yanı sıra, "grubu sıcak tutmak için rapor vermek" için diğer ülkelerle işbirliği yapmaya başladı.
Sektörden bir kişi bunu analiz etti, Aslında, birçok geliştirici Pekin-Tianjin-Hebei bölgesine girmek istiyor, ancak politika etkileri nedeniyle Pekin çevresindeki alan arazi sağlamıyor ve Çin Fortune Arazi Geliştirme Pekin çevresinde büyük bir arazi kullanıcısı ve arazi nispeten ucuz. Birçok gayrimenkul şirketi onlarla işbirliği yapmak istiyor.
China Fortune Land Development, 2018'den beri dış "işbirliğine" devam ediyor.
Temmuz ayında, China Fortune Land Development, ana hissedarı China Asset Management ve Ping An Asset Management'ın bir hisse devri anlaşması imzaladığını duyurdu. Ping An Asset Management, China Fortune Land Development'ın yaklaşık% 20'sini 13.77 milyar RMB karşılığında devraldıktan sonra, China Fortune Land Development'ın en büyük ikinci hissedarı oldu. China Holdings'in hissedarlık oranı% 61.67'den% 41.97'ye düştü.
Bu işbirliğinde, iki taraf ayrıca, China Fortune Land Development'ın bu yıl 11.415 milyar net kar elde etmesini gerektiren, aksi takdirde Ping An'ı nakit olarak tazmin edecek bir kumar anlaşması imzaladı.
Daha önce, China Fortune Land Development'ın başkan yardımcısı Wu Zhongbing, medyaya dış işbirliği yolları hakkında konuşurken, bazı China Fortune Land Development'ın önce arazi elde etmek için bir şirket kurduğunu ve diğer şirketlerin hisse satın aldığını söyledi. Wu Zhongbing, "Öz sermaye transferi, varlık satmak değildir."
Wu Zhongbing
Ekim ayında, China Fortune Land Development, Pekin çevresindeki Zhuozhou, Dachang, Langfang ve Bazhou'da 10 arsa sattı ve 3.234 milyar yuan karşılığında Vanke'ye sattı. Parselin toplam alanı 339.000 metrekare olup, tamamı sıradan konut arazisidir. 9 Eylül 2017 - 9 Mayıs 2018 tarihleri arasında China Fortune Land Development tarafından satın alınmıştır. Toplam arazi fiyatı yaklaşık 3,833 milyar yuan'dır.Ayrıca China Fortune, Pekin çevresindeki ana kamp ile sınırlı değil. 2018'in başında China Fortune Land Development, Gu'an ve Dachang, Hebei'deki beş Peacock şehrinde kullanılan 4 milyar fonu Zhejiang, Henan ve Anhui'ye ayırdı ve önceki başarıyı başka yerlerde de tekrarlamayı umuyordu. Veriler, Ocak'tan Eylül'e kadar China Fortune Plaza Nanjing, Zhengzhou ve Hangzhou'nun satış alanının sırasıyla% 13,% 11 ve% 7 olduğunu gösteriyor.
Bu şekilde, "grubun ısınmasını bildiren" ve ülkenin düzeninin uzak bir kopyasına güvenen China Fortune, bu "atılımı" kazanabilir mi, cevap vermek zaman alacaktır.
