Shimao'nun ilk ona dönüşünün ardında: Fusheng borcunun acilen sindirilmesi gerekiyor ve salgın otelcilik ve eğlence işini alt üst ediyor
yazı / Li Dou
Düzenle / Hua Ji
Nisan ayı başlarında, Fuzhou'daki Qianlong Plaza'nın 49. katındaki toplantı odasında düzinelerce eski çalışan olay yerindeki yöneticileri birkaç saat boyunca çevreledi.
Burası Fusheng Group'un merkezi, borçları tahsil etmek için buradalar. Fusheng'den ayrılmadan önce, kişi başına milyonlarca yuan yatırımla Fusheng'in ortak yatırım projesinin bir üyesi oldular. Fusheng'in mali krizinin patlak vermesinin ardından bu kişilerin yatırım gelirleri de denize düştü. Shimao'nun girişi onlar için umudu yeniden alevlendirdi.
Ocak 2020'de Shimao, çok sayıda eski yenileme projesini ve Fusheng'in arazi rezervlerini toplayan Fusheng'in birleşmesini ve "entegrasyonunu" duyurdu. Ancak aynı zamanda, Shimao'ya uzun bir borç listesi de bahse giriyor.
Aslında, Fusheng'in eski çalışanları, yatırım kurumları ve proje ortakları da dahil olmak üzere herkes, zorluklarını çözmek için Shimao'ya umut bağladı. Ne yazık ki Shimao bir "kurtarıcı" değil. Mart ayı sonunda gerçekleştirilen performans konferansında, Shimao Group Başkan Yardımcısı ve Başkanı Xu Shitan, son gelişmeyi açıkladı, "Projede durum tespiti yapılıyor ve yüksek kaliteli proje varlıkları seçiliyor."
Shimao resmi mikro fotoğrafı / ekran görüntüsü
Fusheng Projesi'nin satın alınmasından elde edilen doğrudan kazanımlara ek olarak, Shimao, 2019'da önemli bir ölçek atlayışını da tamamladı. "İlk ona geri dönme" hedefi, Xu Shitan'ın ilk yılında kısa sürede gerçek oldu. 2019'da Shimao'nun gayrimenkul satışları, bir önceki yıla göre% 48 artışla 260 milyara ulaştı ve Longfor ve China Resources'ı başarılı bir şekilde geride bırakarak sektörde 9. sırada yer aldı.
Xu Shitan, 2019'un değerlerini teslim ettikten sonra halka daha büyük bir Shimao haritası çizdi. Açıkçası, "2020 aynı zamanda Shimaonun hızlı gelişimi için bir yıl olacak. Satış büyümesi açısından, umarım ilk ondan, hatta ilk yirmiden daha hızlı olacaktır." Sadece bu süreçte Shimaonun arazi edinim hakları birbirleriyle karşılaştırılır. Dönüşüm oranı bir miktar düştü ve kâr endeksi de düşüş eğilimi gösterdi.
İlham veren patron Xiao Xu, artan ölçeğin keyfini çıkarırken iş risklerinin testiyle yüzleşmek zorundadır.
Açık olmayan borç servisi sorunları
"Shimao Fusheng" platformunun kuruluşunun duyurulmasından sonraki üç ay içinde birçok şey hızla değişti. Bu dönemde Shimao, Fusheng üst yönetim ekibini yeniden şekillendirmek için bir dizi yönetim kurulu üyesini görevlendirdi. Orijinal çok sayıda Fusheng gazisi sahadan hızla çıktı. Bu liste, Fullsun International Real Estate başkanı Guo Guoqiang ve Fullsun Commercial Group başkanı Wu Yang'ı içerir.
2019 performans toplantısında Xu Shitan, Shimao Fusheng platformu için "yeni bir yolculuk" formüle etti: 2020 için satış hedefi 30 milyar, arazi rezervi 120 milyar ve eski malların değeri 300 milyarın üzerinde. Ayrıca eski reform projesinin en son ilerlemesini de açıkladı. "Şu anda, Zhengzhou, Changsha ve Greater Bay Area gibi yüksek pazar potansiyeline sahip alanlarda işbirliği teşvik edilecek. İlk parti 3 ila 5 işbirliği projesi olacak. İlk eski reform işbirliği projesi Zhengzhou'ya indi. "
Görünüşe göre Shimao Fusheng gürleyerek başlamak üzere ve bazı uzun süredir eski projeler yeniden başlamak üzere gibi görünüyor. Ancak, Fusheng'deki sermaye zinciri sorununun patlak vermesinden sonra, Fusheng'in borç sorunu bugüne kadar devam etti.
Nisan 2019'un başlarında, düzinelerce Fusheng çalışanı, önceki yatırım fonlarını geri kazanmayı umarak Shimao ve Fusheng sunumlarının yapıldığı yeri çevreledi. Kısa bir süre önce, bir Fusheng projesinin yatırımcılarından biri olan CITIC Capital, parayı geri alma umuduyla Shimao Fushengin konferans görüşmesine bağlanmıştı. Müzakere başarısız olduktan sonra, mahkemeye Fusheng'deki öz sermayeyi dondurmak için derhal dava açtılar. , Ve bu uygulamanın geri ödediği gayrimenkul projelerine el koydu.
Fusheng Group'un eski direktörü Wu Jihong, çalışanların yatırım ve hakların korunmasına dahil olduğu Ocak ayında bir keresinde şunları söyledi: "Şimdi Shimao'nun bize yardım etmesine izin vermek için Shimao'nun işbirliğini sunuyoruz. Çünkü kısa vadede herkese yardım etme imkanımız yok. bu problemi çöz."
Shimao resmi mikro fotoğrafı / ekran görüntüsü
Fusheng Group'un finansal verilerine bakıldığında, borç sorunu tahmin edilenden çok daha karmaşık. Wind verilerine göre, Fusheng Group'un toplam yükümlülükleri 2016 sonunda 30 milyar yuan'dan 2019'un ortasında 74.134 milyar yuan'a yükseldi. Bunlar arasında, kısa vadeli borç 44.347 milyar yuan olup, toplam borcun% 59.82'sini oluştururken, parasal fonlar aynı dönemde yalnızca 7.291 milyar yuan idi.
Xu Shitan performans konferansında, Shimao ve Fusheng arasındaki stratejik işbirliğinin hala proje durum tespiti sürecinde olduğunu söyledi Shimao, marka kalitesini Fusheng'e bir ajans satış temsilcisi olarak girmek için kullanıyor. Ayrıca, Fusheng'in bazı projelerinin birbiri ardına borsada işlem gören şirketlerle birleştirileceğini, ancak bunun süreç, durum tespiti, varlıklar ve finansman gerektireceğini belirtti.
Shimao'ya aşina bir sektör içerisinden bir kişi, "Fusheng'i satın almasına rağmen, Shimao için Fushengin karmaşık öz sermaye taahhüdü ve garanti ilişkisi, proje şirketinin öz sermayesinin dondurulması ve diğer sorunlar gibi birçok sorun kaçınılmazdır. Finansmana güvenin. "
Yatırım fonlarını geri almak isteyen çalışanlar ve yatırımcılar için bu uzun bir bekleyiş gibi görünüyor.
İlk ona dönmenin fiyatı
Kısa bir süre önce gerçekleştirilen performans toplantısında, Shimaonun sözleşmeli satışları 9. sırada yer aldı ve sunum slaytının ilk sayfasına yerleştirildi.
Shimao, 2014'te son kez ilk ona girdi. O yıl, Shimao 70,78 milyar yuan satışla 8. sırada yer aldı. Fakat aynı zamanda dönüm noktası da geldi, sonraki yıllarda Shimao'nun büyüme hızı kademeli olarak yavaşladı ve satış sıralaması 16. sıraya geriledi.
İlk ona geri dönen Shimao, 2014'ün hatalarını tekrarlamak istemiyor. Shimao, 2020'de bunu hızlı bir gelişim yılı olarak görüyor. Xu Shitan'ın performans toplantısına göre, 2020'de Shimao Real Estate'in satış hedefi, bir önceki yıla göre yalnızca% 15,35'lik bir artışla 300 milyar.
Satış tutarının ardındaki hesap defteri Xu Shitan, "2020'de Shimao'nun satılabilir proje kaynakları,% 60'lık bir satış oranında ihtiyatlı bir şekilde hesaplanarak 500 milyar yuan'ı aşacak ve 300 milyar satış imzalanabilir."
Geçtiğimiz yıl Shimao arazi edinim çabalarını artırmaya devam etti. 2019'da 30,92 milyon metrekare arazi rezervi ekledi. 2019'un sonunda Shimao'nun arazi rezervleri 76,79 milyon metrekareye ulaştı ve toplam değeri 1,3 trilyon yuan'ı geçti. Bununla birlikte, ölçek genişlemesini güçlendirirken, Shimaonun yeni emlak bankası öz sermaye oranı ve satış oranı önemli ölçüde azaldı.
Resim / Görsel Çin
AI Finans ve Ekonomi Ajansı, 2014'ten 2016'ya kadar yeni eklenen emlak bankasının% 70'inden fazlasıyla karşılaştırıldığında, Shimao'nun yeni arazi sermayesi oranının 2019'da art arda dört yıl boyunca% 58,4'e düştüğünü buldu. Ödeme tahsilat ve satış oranı açısından Shimao'nun 2019 yılında satış alanı satış oranı% 5 düşüşle% 60; ödeme tahsilat oranı ise% 75 ile genel olarak% 90'ın üzerinde ulaşan emlak şirketlerinin seviyesinin altında kaldı.
Bir araştırma kurumundan bir analist, finansal açıdan, emlak şirketlerinin satış alanındaki düşüşün ve öz sermaye iktisaplarının oranındaki azalmanın, sözleşmeli satış özkaynaklarının oranını etkileyeceğine ve bunun da şirketin gelecekteki gelirini ve kar ölçeğini etkileyeceğine inanıyor. Büyük etki.
Şu anda, Shimao'nun karlılık göstergeleri biraz düştü. Shimao'nun brüt kar marjı verileri yıllık% 0,91'den% 30,6'ya, ana çekirdek net kar marjı ise% 0,6'dan% 9,4'e düştü.
Bununla birlikte, performans toplantısında Xu Shitan tarafından açıklanan bilgilere göre, kar, Shimao'nun bir sonraki aşamasının temel göstergesi olacak. Xu Shitan, önümüzdeki üç yıl içinde% 20'lik bir net kâr büyüme oranını koruyacağını söyledi. Aynı zamanda şirketin değerlendirme mekanizmasını ayarlayarak satış değerlendirme endeksini öz sermaye sonrası kar endeksine dönüştürdü.
Otel ve mülk çiçekleniyor
Faaliyet raporunun yayınlandığı gün, Shimao Real Estate ismini "Shimao Group" olarak değiştirdiğini açıkladı. Şirketin adından "gayrimenkulün" kaldırılması, Shimao'nun çeşitlendirilmiş geliştirme yolunda daha sağlam olduğu anlamına geliyor gibi görünüyor. Tesadüfen, performans toplantısında Shimao Service ve Shimao Hotel'in listeleme planı da vurgulandı.
2020'nin başından bu yana, bir Shimao emlak sektörü şirketi olan Shimao Services'in yaklaşan listesi hakkındaki haberler orman yangını gibi yayıldı. Basında çıkan haberlere göre, Shimao Services'in bu yılın ortasında, yaklaşık 500 milyon ABD Doları tutarında bir fon toplama tutarı ile listelenmesi bekleniyor.
Xu Shitan, "Shimao'nun çok sektörlü segmentinin 2020'deki gelir hedefi, 9,3 milyar yuan'lık bir performans hedefi ve önümüzdeki iki yıl içinde mülklerin ve otellerin birbirini takip eden bölünmüş listesi için planlar değişmeden kaldı." Dedi.
Bir emlak şirketinin başkan yardımcısı, AI Finance and Economics'e, Shimao'nun geliştirme modelinin bir şekilde önceki Cheung Kong Group'un gölgesi gibi olduğunu söyledi.Kayıt platformunu genişletecek ve platformlar arasında işbirliği yoluyla iş genişlemesi gerçekleştirecek.
Mevcut performansa bakıldığında, Shimao'nun otel ve mülk işi, geri bildirimde bulunmak için hala ana emlak işine bağlı. Oteller ve mülklerdeki büyük miktarda yatırım işi, uzun döngüler ve yavaş sonuçlar nedeniyle, bu yatırım işletmeleri Shimao'nun genel karlılığını kısa sürede önemli ölçüde artırmadı.
Veri açısından bakıldığında, mevcut otel ve emlak geliri Shimao'ya fazla katkı sağlamıyor. 2019 yılında Shimao, yaklaşık 111.517 milyar RMB gelir elde etti, gelirinin yaklaşık% 94.4'ü gayrimenkul satışlarından ve gelirinin yalnızca% 5.6'sı otel operasyonlarından, ticari operasyonlardan ve emlak hizmetlerinden geldi.
Listeleme planı kapsamında, Xu Shitan bu yılki emlak geliri hedefi için daha yüksek şartlar ortaya koydu. O, "2019 yılında, Shimao Services 2,5 milyar yuan gelir elde etti ve 2020'de emlak geliri hedefi% 100 artışla 5 milyar." Dedi.
Resim / Görsel Çin
Ancak salgının etkisiyle Shimao'nun 2020'deki otel performansı büyüme hedefini düşürdü. Xu Shitan, "Otelin bu yılki tahmini, salgından önce, neredeyse% 30'luk bir artışla 3 milyar gelir elde edebileceği yönündeydi, ancak şimdi% 5'e düşürüldü. Aslında, gerçek etkisi bundan daha fazla olmalı, muhtemelen azaldı. Beş ya da altı milyar. "
Xu Shitan, "Bazı premium olmayan veya çekirdek olmayan ticari otellerin satışını göz ardı etmiyoruz. Bu, piyasaya ve fiyata bağlıdır."
Xu Shitan'ın sermaye planına göre, oteller ve mülkler başarıyla listelenirse, Shimao da dört listeleme platformuna sahip bir şirket olacak.
M&A kralının arkasındaki sır
Xu Shitan'ın başkan olarak görev yaptığı yıl, Shimao sonsuza kadar "el kesme" yolunda gitti. Shimao'nun iş stratejisinin tersine çevrilmesi, Xu Shitan'ın kişisel karakteri ile harika bir ilişkiye sahiptir.
Babası Xu Rongmao'nun düşük anahtar kişiliğinin aksine, bebek yüzü olan Xu Shitan çok girişimci. Bir kereden fazla kamuoyuna, "Ben liderliği çok fazla takip eden bir insanım. Her şeyden önce, kazanacak bir kalbim olmalı, ancak tüm çabalarımı verirsem, hala diğerleri kadar iyi yapmıyorum ve üzülmem. Sadece gelecek yıl geri gelebilirim." Bir yıl, Xu Shitan'ın kişisel tarzı, Shimao'nun gelişimine hızla enjekte edildi.
2019'un başında Shimao, Tahoe'nin birden çok projesini üst üste satın alarak "satın al, satın al, satın al" girişini başlattı. Altı ay sonra Shimao, Mingfa, Wantong ve Yuetai'den 19.154 milyar yuan fon içeren 18'den fazla projeyi tekrar devraldı. Aralık ayı sonunda, Shimao, Dongfang Assets, Cinda, vb. 100 milyarın üzerinde bir satın alma ölçeğine sahip Fusheng'in emlak platformunu yuttu ve emlak şirketlerinin yıllık M&A miktarını tazeledi.
Halka açık veri hesaplamalarına göre, 2019'da Shimao'nun yaklaşık 20 birleşme ve satın alma işlemi oldu, bu da her üç haftada bir ortalama bir anlaşmaya eşittir. Mali rapor, 2019'da Shimao'nun yeni satın almalarının ve satın almalarının değerinin toplam arazi değerinin% 67'sini oluşturduğunu gösteriyor.
Bir endüstri analisti, AI Finance and Economics'e, Shimao'nun Tahoe projelerinin veya Fusheng'in varlıklarının satın alınmasından daha düşük maliyetli arazi kaynakları elde ettiğini ve bu da şirketin büyük ölçekli stratejisinin daha hızlı gerçekleştirilmesine yardımcı olacağını söyledi. Genel olarak, avantajlar dezavantajlardan ağır basmaktadır.
Birçok ünlü İnternet projesini satın aldıktan sonra, "M&A King" Shimao'nun en önemli şirketi oldu. Xu Shitan, 2020'de M&A pazarında daha büyük fırsatlar olacağını açıkladı. Ayrıca, birleşme ve devralmalar için standartların daha katı olacağını ve çok sayıda birleşme ve devralma ile geçen yılla aynı olmayabileceğini vurguladı.
Resim / Görsel Çin
Büyük ölçekli satın alımlarla, Shimao'nun finansman durumu halkın odak noktasının çekirdeği haline geldi. Mali rapor, Shimao'nun nakit varlıklarının dönem başından itibaren% 20.3 artarak 59.62 milyar yuan'a, nakit kısa vadeli borç oranının 1.6, uzun vadeli borç oranının 2.44 ve net borç oranının% 59.7 olduğunu gösteriyor. Çeşitli veriler, Shimao'nun borç yapısının hala önceki istikrarlı tarzını sürdürdüğünü gösteriyor.
Gayrimenkul şirketleri giderek para kıtlığı endişesi yaşarken, sürekli "alış, satın alma ve satın alma" sürdüren Shimao, herhangi bir finansal zorluk yaşamamış ve bu, Shimao'nun iki büyük yurt içi finansman platformu ve uluslararası konsorsiyumlar ile harika bir ilişkiye sahiptir.
AI Finance and Economics, önceki yıllara kıyasla Shimao'nun ABD doları borcunun, önceki yıllara göre finansman tutarının% 60'ını oluşturduğunu ve ikinci yurtdışı borç faiz oranlarının% 5,6 ve% 6,125 olduğunu öğrendi.
Shimao'nun denizaşırı pazarlarda sık sık finansmanını destekleyen şey, arkasındaki uluslararası finans konsorsiyumudur. Listenin başlangıcında, Morgan Stanley, Standard Chartered Bank, CCB Asset Management ve Draw Brige Fund'ın dört stratejik hissedarı, Shimao Real Estate'in% 12,8'ini satın almak için ortaklaşa 1,5 milyar Hong Kong doları yatırım yaptı. Aynı zamanda Morgan Stanley, Shimao Real Estate'in en büyük ikinci hissedarı oldu.
Morgan Stanley, Standard Chartered, Deutsche Bank, Goldman Sachs ve diğer kurumlar, 2019'daki sık finansman, birleşme ve satın almalarda, Shimao'nun ABD doları finansmanını Çin gayrimenkul hisse senetlerinin ortalama faiz oranının altında tamamlamasına yardımcı olmak için kan nakli ile birlikte çalıştı. Örneğin, Temmuz 2019'da Shimao Real Estate, 1 milyar ABD doları ölçeğinde ve% 5,6 faiz oranına sahip kıdemli senetler yayınladı.
Buna ek olarak, Hong Kong hisse senetlerinde işlem gören Shimao Real Estate, iki iştirakini de sürekli olarak yurt içi fon sağlamak için kullanıyor. Biri, A-hisse piyasasında listelenen Shimao, Shimao Real Estate hisselerinin% 64,22'sine sahip ve ticari gayrimenkul geliştirmeye odaklanıyor. Diğeri, Shimao'nun yurtiçi temel emlak operasyonlarının ana gövdesi olan Shanghai Shimao Construction.
İstatistiklere göre Shimao Real Estate, 2019 yılında yaklaşık 22.03 milyar yuan tutarında 10 tahvil ihraç etti. Bunlar arasında, ana ihraççı olarak Shanghai Shimao Construction'ın olduğu miktar 13.63 milyar yuan ve ana ihraççı olarak Shimao hisselerinin olduğu miktar 8.4 milyar yuan idi.
"Balina yutan" Fusheng, ilk on büyüme oranına meydan okuma veya çeşitlendirilmiş iş geliştirme olsun, Shimao dış dünyaya daha büyük bir hayal gücü getirdi.
Ancak geçmişin avantajları dezavantajlara da dönüşebilir. Bu yılın başından bu yana, sık sık "kara kuğu" olayları meydana geldi ve ABD dolarının likiditesi sıkı oldu. Yurtiçi konut piyasası, Shimao'nun nakit akışını kontrol etme yeteneğini test eden daha fazla canlanma ve canlanmaya ihtiyaç duyuyor.
Shimao'nun "On Garantisi" yolu uzun ve zordur.
