Geliştiricilerin ev satması zorlaşıyor
Mavi kelime , Dikkat 21 Haziran ~
Ekonomik hayatta her şeye adım atın
Giriş: Pekin bir alıcı pazarı haline geldi, ev satmak zor ve yakın gelecekte kanal ücretlerini düşürmek zor.
Menşei 21st Century Business Herald ( İD: jjbd21)
Muhabir Pekin'den Zhang Min Raporu
Düzenleme Lu Yu
Şekil / Şekil hatası
"Geliştiriciler her zaman emlak 'bölmesi teorisine' sahip olmuşlardır, aslında, kanal aynı zamanda geliştiricinin 'bölme potası'dır, pazarın kullanımı iyi değildir ve pazar iyidir, sonra geri koyun."Dış dünyanın Shell Housing'in bazı bölgelerdeki yeni evlerin pazarlama kanallarını tekelleştirdiği iddiasına cevaben, 21 Kasım akşamı Shell Find Housing'in başkanı Zuo Hui, yeni ev piyasası kanalının (komisyon oranı) yaklaşık% 2-3 olduğunu söyleyerek arkadaş çevresine bir makale yayınladı. %, gelecek "ne çok yüksek ne de çok düşük olmayacak".
Halihazırda yurt içi yeni konut piyasasında iki ana pazarlama kanalı bulunmaktadır: Biri kendi kendine üretilir ve kendi kendine satılır, pazarlama konusu geliştirici, diğeri emanet ajans ve pazarlama konusu gayrimenkul satışı yapan pazarlama acentesidir. İkincisine kanal pazarlaması da denir ve emanet edilen kuruma verilen komisyon kanal ücretidir.
Kanal ajansının ana model olduğu yeni ev işi, her zaman Shellin ev bulma işlerinden biri olmuştur. Zuo Hui'ye göre, Shellin yeni şirketi GMV muhtemelen 30 %. Son zamanlarda, kabuklu deniz ürünleri barınma arama ölçeğinin hızlı genişlemesiyle, "tekel pazarlama kanalları" hakkında şüpheler ortaya çıkmaya başladı. Şüpheliler, Shell'in bazı projelerin kanal oranını artırdığına ve emlak sektörünün kârını mahvettiğine inanıyor.
Bu tartışmanın arkasında başka bir önemli arka plan var : Pazar düştükçe, emlak şirketleri giderek daha fazla kanallara bağımlı hale geliyor. Son zamanlarda, Pekin'deki bazı mülklerin kanal oranı, normal% 2'den% 3'e iki haneli rakamlara yükseldi.
"Pekin'de evlerin satışı gittikçe zorlaşıyor." Pekin emlak şirketlerinden bazı kişiler 21st Century Business Herald'a iç çekti.
"Sev ve Öldür"
Emlak piyasasının gelişmesiyle birlikte kanal pazarlaması ortaya çıktı. Kendi kendine pazarlama, kanal pazarlaması ile karşılaştırıldığında Avantaj Performans odaklı olurken, işçilik maliyetinden ve pazarlama maliyetinden tasarruf sağlayabilir, etki daha doğrudandır; Dezavantaj Zira bu alan halen geniş aşamada ve iyi yönetilmezse projenin marka imajına kolayca zarar verecektir. Kanal pazarlamasına aşırı güvenilmesi durumunda, geliştiricinin kendi pazarlama planlama yeteneği azalacaktır.
Son yıllarda, giderek daha fazla emlak şirketi ve projesi kanal pazarlamasını kullandı. Zuo Hui, bu yılki yeni GMV'nin yaklaşık 15 trilyon yuan olduğunu ve bunun yaklaşık% 20'sinin kanal pazarlamasından elde edildiğini açıkladı. Heshuo'nun baş analisti Guo Yi, 21st Century Business Herald'a yaptığı açıklamada, Pekin gibi satış baskısının arttığı bazı bölgesel pazarlarda kanal pazarlamasının oranının daha yüksek olduğunu söyledi.
Geniş pazar alanı nedeniyle, yeni evlerin kanal pazarlamasına dahil olan çok fazla şirket var. Evimi seviyorum, Lianjia ve diğer büyük aracı kurumların hepsi yeni ev ajansı alanında yer alıyor ve Shell Finding, Fangtianxia ve Anjuke gibi platformlar da yeni ev pazarlama kanalları sağlıyor. 2009 yılında ana işi yeni emlak acentesi olan World Union Bank, Shenzhen Borsası'na kote oldu ve sermaye piyasasına giren ilk emlak acentesi şirketi oldu. 2018 yılında, Dünya Birliği Bankası'nın ajans iş geliri 3,312 milyar yuan idi.
"Piyasa iyi olduğunda, kanallara bağımlılık nispeten düşüktür; pazar iyi olmadığında, kanallara bağımlılık yüksek olacaktır." Yukarıda bahsedilen Pekin emlak şirketi 21st Century Business Herald'a Zuo Hui'nin "gece potu teorisi" ile hemfikir olduğunu söyledi. Görünüşe göre, bu aşamada, zayıf emlak piyasası nedeniyle Pekin'in emlak piyasasında kanal pazarlaması yaygındır.
Şu anda Pekin'de, dış banliyölerdeki projeler temelde kanal pazarlamasını kullanacak ve birçok proje birden fazla kanal şirketiyle işbirliği yapacak.
Bu nedenle, Pekin'deki yeni konutların kanal oranı da genel bir yükseliş eğilimi gösterdi. Sektör kaynaklarına göre, 2017'den önce, Pekin'deki yeni evler için acente kanalı oranı yaklaşık% 1 idi ve hatta daha önce% 0,5 -% 0,8 kadar düşüktü. 2018 yılından bu yana oran kademeli olarak% 2 -% 3'e yükseldi.
Artan kanal maliyetleri, genellikle kurumsal karları mahveder. Bu nedenle, emlak şirketleri ve kanal şirketleri genellikle birbirlerini "severler ve öldürürler." Son yıllarda, kanal şirketlerini şeytanlaştırmak alışılmadık bir durum değil.
Bu bağlamda Guo Yi, herhangi bir sektör gibi, kanal pazarlamasının gelişiminin de endüstri zinciri segmentasyonunun bir işareti olduğuna inanıyor. Gayrimenkul sektörünün olgunlaşma ve segmentasyon sürecinde kanal şirketlerinin gelişimi kaçınılmazdır.
Ancak söz konusu emlak şirketi, bazen kanal şirketlerinin söz hakkına sahip olduğuna da dikkat çekti. Örneğin, bir bölgedeki büyük ölçekli bir düzenlemeden sonra, kanal şirketleri genellikle o bölgedeki müşterileri alma durumunu kontrol ederek belirli bir tekel oluşturabilirler. "Bölgedeki 5 proje arasından 4 proje bu kanal şirketini kullanırsa, bir başka proje kolaylıkla dışarıda kalacaktır."
Teorik olarak, müşterileri kontrol edebilen ve getirebilen şirketlerin kanal maliyetlerini artırabileceğini söyledi. Ama genel olarak, piyasada gerçek bir tekel şirketi yok.
Alıcının pazarı geliyor
Resim / Görsel Çin
Son zamanlarda, Pekin'deki bazı ticari konut projeleri için kanal ücretleri önemli ölçüde arttı ve bu, endüstride sıcak bir tartışma konusu haline geldi. Daxing Bölgesi'ndeki bazı projelerde kanal oranının pazarlamacılar için "hayal bile edilemez" olan% 10'un üzerine çıkarıldığı anlaşılıyor.
Bu yüksek oranlı ürünler, rakip ürünlerden müşteriler için rekabet edecek ve pazarın gerilemesi sırasında iyi satış performansını sürdürecektir. Diğer projelerin performansı etkilendikten sonra bu kanalı kullanmak zorunda kaldılar.
Guo Yi, herhangi bir piyasa ortamında yüksek oranların söz konusu olduğuna dikkat çekti. Örneğin, geliştiriciler sermaye zinciri sorunları ile karşılaşırlar ve fonları çekmek için acilen evleri satmaları gerekir; projenin ürün formu (ticari ve konut gibi) hızlı satış için elverişli değildir; proje konumu nispeten uzaktır; bölgedeki aynı tür projeler arz için kümelenmiştir ve rekabet baskısı yüksektir.
Mevcut Pekin pazarı söz konusu olduğunda, yukarıda belirtilen öznel ve nesnel koşullar bir dereceye kadar mevcuttur. Bir emlak şirketi 21st Century Business Herald'a, "Bu aşamada, Pekin'de çift haneli kanal oranlarına sahip projeler temelde ticari ve konut amaçlıdır."
Kişi ayrıca, kanal ücretlerindeki artışın bir durum olmasına rağmen, Pekin yeni konut piyasasında satış baskısının yüksek olduğu gerçeğinin altını çizdi.
Son yıllarda, Pekin'in emlak yönetmeliğindeki arz ve talebin iki yönlü ayarlama önlemleri kademeli olarak yürürlüğe girdi. Bir yandan rekabeti kısıtlı konutların temsil ettiği yeni konutların pazara yoğunlaşması, yeni konut arzını büyük ölçüde artırırken, diğer yandan 2017'deki 317 Yeni Anlaşma ve 326 Yeni Anlaşma sonrasında pazar talebi önemli ölçüde baskılanmıştır.
Centaline Property'nin baş analisti Zhang Dawei, "Kısıtlı konutların etkisi altında, Pekin'in yeni konut piyasası bir alıcı pazarı haline geliyor." Dedi. Centaline Property'nin verilerine göre, Haziran 2018'den bu yana Pekin, toplam 52057 konut birimi sağlayan 69 adet kısıtlı-rekabetçi konut projesine girdi. Aynı dönemde 22.794 online kayıt oldu ve online imzalama oranı sadece% 43.7 idi. Şiddetli rekabet nedeniyle, bazı fiyat kısıtlamalı konut projelerinde de fiyat indirimleri görüldü.
Bu yılın Ekim ayı itibariyle, Pekin'deki yeni konut envanteri (ortak mülkiyetli konutlar hariç), son sekiz yılın rekor seviyesi olan 70.000 üniteyi aştı. Pekin'in Shijingshan bölgesindeki bir projeden sorumlu kişi, projenin etkileyici hacminin ve dönüşüm oranının yüksek olmadığını ve bu yıl satış görevinin "temelde tamamlanamayacağını" söyledi.
Kanal işinin de başı ağrıyor. Bir satış şirketinden sorumlu bir kişi, 21st Century Business Herald'a, bir ev almaya hak kazanan çok sayıda insan olmadığından, bariz bir fiyat avantajı olmadığında müşterileri çekmenin gittikçe zorlaştığını söyledi. Dahası, proje satış döngüsü uzadıkça, pazarlamacıların sahada geçirdikleri süre de artıyor, "maliyetlerimiz de artıyor."
Zhang Dawei, arz ve talep arasındaki ilişkinin tersine dönmesinin satışları zorlaştırdığını ve kanal maliyetlerindeki artışın kaçınılmaz olduğuna dikkat çekti. Özellikle bu yıl tedarik edilen yeni konutlarda bölgesel kümelenme olgusu daha belirgindir ve bu da rekabeti artıracaktır. Emlak piyasası düzenlemesi önemli ölçüde gevşetilmedikçe, takip arz ölçeği hala küçük olmadığı için kanal maliyetlerinin önemli ölçüde düşmeyeceğine inanıyor.
Bu sayının editörü Chen Si
