Greentown'un net kârdaki% 147 artışının arkasında: 20 milyar kalıcı tahvilin net kârın yarısından fazlasını tükettiğinden şüpheleniliyor
Greentown'ın net karındaki% 147'lik artışın ardında: Net kârın yarısından fazlasını yuttuğundan şüphelenilen 20 milyar kalıcı tahvil Goldman Sachs hedef fiyatını düşürdü
Yakın zamanda, Zhejiang merkezli emlak şirketi Greentown China, şirketin 2019 yılında yıllık bazda% 2,1 artışla 61,59 milyar yuan gelir elde ettiğini açıkladı; hissedarlara atfedilebilen kâr, yıllık% 147,3 artışla 2,480 milyar yuan oldu.
Greentown China'nın hisse fiyatının yukarıdaki açıklamanın ardından% 14.6 düştüğünü belirtmekte fayda var. Son 15 işlem gününde şirketin hisse senedi fiyatı% 39.12 düştü ve piyasa değeri 9.685 milyar HK $ buharlaştı.
China Urban Real Estate Research Institute'un direktörü Xie Yifeng, Time Finance'e Greentown China'nın 2019 performans raporunun genel olarak piyasa beklentilerinin altında olduğunu söyledi. Ölçek görece büyük olsa da büyüme oranının eskisi kadar yüksek olmaması, piyasa düzenlemesi ve kredi sıkılaştırma gibi faktörlerden etkilendiğini gösteriyor. Şangay Centaline Emlak Piyasası Analisti Lu Wenxi, gayrimenkul şirketlerinin birçok sıkı kontrol politikası ve olumsuz piyasa koşulları altında performanslarını toplu olarak düşürme ve daha sonraki büyüme için yer bırakma niyetinde olmalarının göz ardı edilmediğine inanıyor.
Hong Kong hisse senetleri ve gayrimenkul sektöründeki son genel düşüşle ilgili olarak, Greentown'ın hisse fiyatı en çok düştü.Çin İşletme Sermayesi İttifakı'nın başkan yardımcısı Bo Wenxi, bunun bir yandan Greentownun düşük net faiz oranının düşük karlılığıyla, diğer yandan da düşük karlılığıyla ilgili olduğunu söyledi. Piyasadaki düşüş, piyasa güven eksikliğinden kaynaklanıyor.
Aslında, yavaş gelir büyümesine ek olarak, Greentown'un yüksek net kar büyümesi, 2018'de net karındaki keskin düşüşe de dayanıyor. Piyasanın daha çok ilgilendiği bir diğer konu ise Greentown Çin'in net kar marjı düşük bir seviyede olduğunda ve öz sermaye getirisinin sektördeki en düşük seviyeye yakın olduğu zaman kalıcı borcunu 21.2 milyar yuan'a çıkardığı ve bu da karları daha da yutabilir.
Bir emlak sektöründen birisine göre, birçok proje artık kar hesaplamaktan korkuyor ve birçoğu kar ve zararla mücadele ediyor. Proje genel olarak para kaybederse çok kötüdür. Şu anda, Greentown Çin ölçeğe koşmayı ve "anlamamayı" seçti.
Time Finance, Greentown China'yı aradı. Baskı zamanı itibarıyla herhangi bir yanıt alınmadı.
Net kar% 147 arttı
Greentown China'nın resmi web sitesine göre, şirket Ocak 1995'te Hangzhou'da kuruldu ve Temmuz 2006'da Hong Kong Borsası'na kote oldu. Aralık 2014'te China Communications Construction Group Co., Ltd., Greentown China ile stratejik bir işbirliği anlaşması imzaladı. En büyük hissedar.
Şu anda, Greentown China 10.000'den fazla çalışana, 300'den fazla üye şirkete, 200 milyar yuan'dan fazla yıllık sözleşme satışına ve 300 milyar yuan'dan fazla toplam varlığa sahiptir. Greentown China, "2019 China Real Estate Enterprise Sales Ranking TOP200" de 11. sırada yer alıyor.
2019 mali raporunda, Greentown Chinanın ana şirkete atfedilebilir net karı% 147 arttı ve bu en önemli olay oldu. Ancak, 2018deki düşük baz nedeniyle, 2019daki ana şirkete atfedilebilen net karı 2017de 2,19 milyar yuanın biraz üzerindeydi. bir miktar.
Genel olarak, Greentown Çin'in ana şirketine atfedilebilen net karı, son yıllarda önemli ölçüde dalgalandı. Bai Wenxi, bunun Greentown'un proje yerleşim döngüsündeki dengesizlikle ilgili olabileceğini, aynı zamanda Greentown'un çekirdek ekibinin merkezi bir kuruluştan olması ve finansal verilerin daha dürüst olması ve ayarlanmaması ile ilgili olabileceğini söyledi.
Kârlılık açısından 2019 yılında Greentown China'nın brüt kar marjı% 25,4 oldu. 2018'e göre 2,6 puan artmasına rağmen, yine de 50 temsilci A + H hisseli gayrimenkul şirketinin% 32,61'lik ortalama brüt kar marjının altında kaldı ( Yihan Think Tank'tan Veriler). Buna ek olarak, Greentown Çin'in 2019 yılındaki net kar marjı, 2018'deki% 3,94'ten keskin bir artışla yaklaşık% 6,39 oldu. Bununla birlikte, Crane verilerine göre, 2019'un ilk yarısında, listelenen 172 gayrimenkul şirketinin ağırlıklı ortalama net kar marjı ve medyan net kar marjı Rakamlar sırasıyla% 14.0 ve% 12.2'dir.
Yihan Düşünce Tankından gelen verilerin, 30 Haziran 2019 itibarıyla Greentown Çin'in kalıcı tahvil stokunun 18,57 milyar yuan olduğunu ve Çin Demiryolları'ndan sonra ikinci sırada olduğunu gösterdiğini belirtmekte fayda var. 2019 sonu itibariyle, Greentown Çin'in kalıcı tahvilleri 21.229 milyar yuan'a yükseldi ve faizi 1.286 milyar yuan'a kadar yükseldi ve bu, 2019'da ana şirkete atfedilebilen net kârın yaklaşık yarısını oluşturan 2.480 milyar yuan.
Bai Wenxi, kalıcı tahvillerin işletmelerin borç oranını azaltmada önemli bir etkiye sahip olmasına rağmen, yüksek finansal maliyetlerin Greentown Çin'in doğası gereği düşük net kar marjının bir erozyonu olduğunu söyledi. Sürekli tahvillerin faiz oranındaki zamanlararası sıçrama mekanizmasıyla birleştiğinde, Greentown'un karlılığı üzerinde belirli bir baskı oluşturur.
Tanınmış bir emlak analisti Yan Yuejin, Time Finance and Economics'e verdiği demeçte, Greentown Çin'in düşük net kar marjının, daha çok orta-üst düzey ürünler üretmesinden kaynaklandığını, arazi edinimi, inşaat ve kurulum maliyetlerinin nispeten yüksek olduğunu ve fiyat kısıtlama politikasının daha büyük bir etkiye sahip olduğunu söyledi.
Greentown China Yönetim Kurulu Başkanı Zhang Yadong, Geçen yıl bu yılki kârımızın çok iyi olmayacağını söyledim, bu da herkesin düşündüğü kadar iyi olmayacağı anlamına geliyor ancak yönetimin beklentileri kapsamında. 2018'de değer düşüklüğü hükmü 2019'da 1,735 milyar yuan ve 1,376 milyar yuan rezervin tümü eski sorunları çözmek için. "
Goldman Sachs 24 Mart'ta Greentown Çin'in hedef fiyatını% 8,5 düşürerek 11,8 HK $ 'dan 10,8 HK $' a düşürdüğünü ve "nötr" bir notu koruduğunu bildirdi. Bankaya göre, Greentown China tarafından üç yıl önce satın alınan düşük kârlı projelerin tarihsel yükünün ve varlık değer düşüklüğünün kısa vadede ortadan kaldırılması zor ve işletme verimliliğini artırmanın hızlı veya kolay bir yolu olmadığı için ikisi karlılığın iyileştirilmesi üzerinde baskı oluşturuyor. . Bu nedenle, şirketin kazanç büyümesi hala güçlü emsallerinden daha düşüktür ve öz sermaye getirisi de benzerleri arasında en düşük seviyeye yakındır.
Zhang Yadong ayrıca, "2018 performans toplantısında biri bana sordu," En acı verici şey nedir? "Dedim," Geçmişi değiştiremem. "Greentown araziyi 2017'den önce satın aldı ve fiyatı 2017'den sonra sınırlamaya başladı. Fiyat limitinin altında, küçük bir kayıp olan bir proje çok büyük bir kayba dönüşecek. Bu yapacak bir şey değil. Bozulma hükmü tarihi sorunları çözmek için yapılmıştır. "Zhang Yadong ayrıca sorunların çoğunun çözüldüğünü ve yeni ortaya çıktığını söyledi. Neredeyse hiç sorun yok.
Aslında, Greentown Çin toprak edinme konusunda giderek daha agresif görünüyor. Crane'in istatistiklerine göre Ocak-Şubat 2020 arasında, Greentownun yeni arazi değeri 31.28 milyar yuan ve malların değeri 58.56 milyar yuan olarak ilk 100 emlak şirketi arasında ilk sırada yer aldı.
Yihan Think Tank'ın istatistiklerine göre, Greentown China tarafından 2020 yılında alınan arazi parsellerinin ortalama prim oranı% 23, arazi-mal oranı ise yaklaşık 0,7. Mevcut fiyat sınırlayıcı ortamda, yüksek arazi edinim maliyetleri gelecekteki karlılık üzerinde baskı oluşturacaktır. Örneğin, 18 Şubat 2020'de Greentown, Pekin, Tongzhou Bölgesi'ndeki arsa parselinin% 49,78'ini iki yılın en yüksek seviyesinde satın aldı.Satılabilir konut kısmının işlem taban fiyatı metrekare başına 30.806 yuan'a ulaştı ve çevredeki alanın ortalama fiyatı yaklaşık olarak 50000 yuan / metrekare, gelecekteki kar alanı sınırlıdır.
ABD doları borcu düştü
Huisheng International Capital başkanı Huang Lichong, gayrimenkul hisse senedi fiyatlarındaki düşüşün, ABD doları tahvillerinin offshore gayrimenkullerindeki son düşüşle yakından ilgili olduğunu kamuoyuna açıkladı. ABD doları likidite krizi nedeniyle, yabancı yatırımcılar fonları çekmek için yurtdışındaki ABD doları tahvillerini terk etti ve bu da emlak şirketlerinin ödeme gücü ve sermaye zinciri ile ilgili piyasa endişelerini tetikleyecek.
Essence Securities tarafından hazırlanan bir araştırma raporuna göre, ABD doları gayrimenkul tahvillerinin ikincil piyasasındaki fiyat düşüşü, ağırlıklı olarak BB +, BB, BB-, B + (S&P derecelendirmeleri) "spekülatif" çeşitlerde yoğunlaşmaktadır. Yukarıda belirtilen ABD doları gayrimenkul tahvillerinin vadeye kalan getirisi ortalama 431'den 740BP'ye yükseldi. Bireysel kuponlar açısından Evergrande, Zhongjun, Zhengrong, Greentown, Logan, Kaisa vb. Gelirlerde en büyük artışa sahiptir ve mevcut kuponların ortalama artı değeri 700BP'nin üzerindedir.
Time Finance, Greentown Çinin ABD doları tahvili Greentown8.12502/08/99un fiyatının 105den 90a düştüğünü ve getirinin 889BP artışla% 5,271den% 14,162ye yükseldiğini tespit etti. Greentown1012/28/99 fiyatı 107.319 ile en yüksek noktadan 90.444'e düştü ve getiri 1083BP artışla% 5.556'dan% 16.389'a yükseldi.
Bai Wenxi, ABD doları gayrimenkul tahvillerinin ikincil piyasasındaki genel fiyat düşüşünün, bu tür ABD doları tahvillerinin daha sonraki ihraç ve alım satımını etkileyeceğini, bunun da emlak şirketleri tarafından bu tür finansman araçlarının kullanımı üzerinde kaçınılmaz olarak olumsuz bir etkisi olacağını ve hatta erken itfayı tetikleyebileceğini söyledi. Geri dönüş riski, gayrimenkul şirketlerinin nakit akış baskısını artırmaktadır.
Essence Securities'in yukarıdaki araştırma raporu, 2020 yılında en yüksek dolar borç vadesine sahip gayrimenkul şirketlerinin de Greentown China'yı içerdiğini gösteriyor.İlk çeyrekte dolar borç ihracı, yıllık dolar borç vadesinin% 0'ını oluşturdu ve yıl boyunca hala net finansman var. 7,82 milyar yuan'lık farkla, en büyük net finansman açığına sahip gayrimenkul şirketlerinden biridir.
Bai Wenxi, Greentown China'nın 2020 USD borç vadesinin daha yüksek olduğuna ve net finansman açığının nispeten büyük olduğuna ve bunun da doğal olarak şirkete belirli bir borç geri ödeme baskısı getireceğine inanıyor. Ancak, Greentown Çin'in mevcut büyüklüğü ve CCCC'nin gerçek kontrolör olarak kredi onayıyla bu baskıyı çözmek büyük bir sorun değil. (Beijing Time Finance Chen Shiai)
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Sino-Singapore Jingwei
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- anlaştık mı! Lianyuan Caddesi İlköğretim Okulu Huishan Şubesi, Shanbei'deki yeni arsanın etrafına inşa edilecek
- Bir saat içinde 400.000 yuan'ın üzerinde, Cixi'nin ürünü Xiaomi kitle fonlaması için çevrimiçi oluyor ve 5 milyon yuan satış gerçekleştirmesi bekleniyor
- Ulusal VI'nın uygulanmasından sonra, Pekin'deki yabancı lisanslı arabaların oranı önemli ölçüde arttı
