60'tan fazla şehir emlakla ilgili politikalar getirdi ve konut fiyatları yeniden yükselecek mi?
Bu makale Liaowang Think Tank'tan yeniden üretilmiştir
Yazar Dong Qing
Emlak piyasası "kapandı".
Salgından etkilenen Bahar Şenliği'nin ardından pazarda olması gereken satış ofisleri durdurulamaz hale geldi ve emlak piyasasının işlem hacmi yıldan yıla keskin bir düşüş gösterdi.
Çıkmazın altında, emlak piyasasını kurtarmak için bir "savaş" başladı. Satın alma kısıtlamalarının gevşemesi, peşinatın azaltılması, kredi geri ödemesinin uzatılması, transfer ücretlerinin devredilmesinin gecikmesi ... Şubat ayından bu yana ülke genelinde 60'tan fazla şehir gayrimenkul sektörüyle ilgili politikalar uygulamaya koydu.
Halkın endişesi yeniden ortaya çıkıyor, fiyatlar yeniden yükselecek mi?
1 "Konut spekülasyon amaçlı değildir" değişmedi, Bireysel radikal politikaların genel durumla hiçbir ilgisi yoktur
25 Şubat'ta, Shaoxing ICBC'nin ilk ev kredisi için peşinatı% 20'ye ve ikinci ev kredisini% 30'a düşürdüğü söylendi.
ICBC her zaman bir rüzgar gülü anlamına geldi ve haber çıktığında kızardı!
Bundan önce, Zheshang Bank, kısıtlamasız satın alımları olan şehirlerdeki ailelerin ilk evleri için peşinat kredilerinin oranını orijinal% 30'dan% 20'ye düşürdü.
Hemen ardından, "Shenzhen İnşaat Bankası'nın peşinatı kılık değiştirerek% 30'a düşürdüğü" haberi, ICBC'nin yaklaşımının önemini daha da doğruladı.
Pazar, Shenzhen rahatlarsa Pekin ve Şangay dışındaki şehirlerin de aynı şeyi yapacağını tahmin ediyor!
Durum, bazılarının tahmin ettiği yönde ilerlemedi. Kısa süre sonra, Shaoxing Çin Sanayi ve Ticaret Bankası ve Shenzhen İnşaat Bankası "söylentiler doğru değil" diyerek söylentileri yalanladı.
Bunun anlaşılması zor değil, çünkü yansımaları çok büyük ve politikanın uygulanmasından önce politikanın öleceği göz ardı edilemez. Aslında, Shenzhen İnşaat Bankası'nın küçük ve mikro işletmeleri destekleme politikasının,% 30'luk iki ödemeli bir peşinat olduğu söyleniyor, ki bu bazı medya kuruluşları tarafından yanlış anlaşılıyor.
Geri adım atmak, Shaoxing Industrial and Commercial Bank of China ve Zheshang Bank'ın politikaları uygulansa bile, düzenlemenin tamamen gevşetilmesi anlamına gelmez. Örneğin, Zheshang Bank, kişisel kredileri yalnızca kısıtlanmamış kentsel hanelere ayarladı. Prensip olarak, kısıtlanmamış şehirlerde ilk kez ev satın alımları için peşinat oranı% 25'tir ve çeşitli bölgelerde 5 puan dalgalanabilir. Satın alma kısıtlı şehirler hala% 30 peşinat politikası uygulamaktadır. Bu, şehre göre politika uygulama politikası ile uyumludur.
Emlak piyasasına ilişkin çeşitli yerel politikalar incelendiğinde, politika sadece yarım ay içinde "konut şirketlerini kurtarmaktan" "piyasayı kurtarmak" a geçse de, altın içeriğinin artmaya devam ettiğini, ancak henüz "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" şeklindeki kırmızı çizgiyi kırmadığını ortaya koydu.
Neden öyle diyorsun? Birkaç örneğe bakın.
21 Şubat'ta, Henan Eyaleti, Zhumadian Şehri, hem arz hem de talebe odaklanan 17 politika kombinasyonu yayınladı. Ön satış eşiğini düşürmeye, kredi faiz oranını uygun şekilde düşürmeye ve geri ödeme politikasını genişletmeye ek olarak, konut da teklif etti İhtiyat fonu azami kredi tutarının 500.000'e çıkarılması, ilk konut yardım fonu kredisinin peşinat oranının% 20'ye düşürülmesi, ilk konutun alınması için sübvansiyon verilmesi gibi politikalar.
"17 Heng Heng" politikası olarak adlandırılan Hengyang Şehrinde de benzer bir politika uygulamaya konmuştur ve bu politika, yeteneklerin tanıtılmasının konut satın alma ve tapu vergisi sübvansiyonlarını paylaşabileceğini önermektedir.
"17 Zhumadian kurtarma önlemi" ve "17 önlem" in gerçekten çok güçlü olduğu söylenmelidir, ancak dikkatli bir analizden sonra, altında yatan nedenleri keşfetmek zor değil. Zhumadian veya Hengyang, şehrin kendisi rekabetçi endüstrilerden yoksundur, "küçülen" bir şehirdir. 2018'in üçüncü çeyreğinden bu yana, çoğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde emlak piyasası zayıflamaya başladı. Zhumadian Housing Management Center'ın verilerine göre 2019'da çevrimiçi imzalama alanı bir önceki yıla göre% 23,2, çevrimiçi imzalama miktarı ise bir önceki yıla göre% 16 azaldı.
Diğer bir deyişle, bu tür şehirlerde gayrimenkul düşüşü çoktan oluşmuştur ve piyasa kurtarma politikası getirilse bile, bırakın tüm ülkeyi etkilemek şöyle dursun, piyasa üzerinde çok fazla etkisi olmayacaktır.
Buna karşılık, sıcak şehirler çoğunlukla "konut kurtarma şirketleri" dir. Örneğin, Şangay tarafından acilen yayınlanan "Salgına Tam Tepki ve Hizmet İşletmelerinin Gelişimini Desteklemeye İlişkin Çeşitli Arazi Kullanım Politikaları" nda, arazi fiyatlarının ödenmesi için yöntem ve zaman sınırı hedeflenen bir şekilde ayarlandı ve inşaat ertelendi.
Jiangsu Eyaleti, ekonomiyi canlandırmak için 50 ekonomi politikası yayınladı.Gayrimenkul piyasasının işleyişine yakından dikkat edilmesi, piyasa analizi ve muhakemesinin güçlendirilmesi ve sermaye akışının izlenmesi, emlak piyasasının arz ve talep yapısındaki dinamik değişikliklere dayalı olarak politika ön araştırması ve rezerv yapılması ve arazi fiyatları ile konut fiyatlarının dengelenmesi için çaba gösterilmesi önerilmektedir. Emlak piyasası sağlıklı bir şekilde gelişiyor.
Dongguan, ihtiyat fonu kredisi politikasını maksimum 30 yıla ayarladı, kredi başvurusu koşullarını gevşetti, onay için süre sınırını kısalttı ve üç tip prefabrike bina için maksimum% 20'ye kadar değişken ve ayarlanabilir krediler verdi.
Maliye Bakanlığı, İstatistik Bürosu, Merkez Bankası ve diğer bölümler, çeşitli yerlerin istekliliğine karşılık, son zamanlarda yoğun bir şekilde konuşarak, "spekülasyon değil, konut ve konut" konumlandırmasına bağlı kalmaları gerektiğini yineledi ve bir kez daha "gayrimenkulü ekonomiyi canlandırmanın kısa vadeli bir aracı olarak kullanmamayı" vurguladı.
Gelecekte, daha fazla yerel yönetimin emlak piyasasının istikrarlı gelişimini desteklemek için ilgili politikaları uygulamaya koyacağı göz ardı edilmiyor. Ancak, "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" un alt çizgisini aşmayacak.
Zhumadian Şehrinin Henan Eyalet Partisi Komitesi tarafından röportaj yaptığını belirtmekte fayda var. İlk ev% 20 idi ve bitti.
2 10 yılda% 30 tırmandı, Gayrimenkulün kaldıraç oranını artırmasına izin veremem
Bazı öz-medya, aracılar ve emlak pratisyenleri söylentilere bağırdıklarında, bazı bankalar durduramadı.
Bankaların da konut kredisi verme konusunda güçlü bir istekliliklerinin olduğunu anlamak zor değil.
Veriler, 2019 sonu itibarıyla Çin'in finans kurumlarındaki çeşitli kredilerin bakiyesinin 153.11 trilyon olduğunu ve bunun yaklaşık% 20'sini kişisel konut kredisi bakiyesinin 30.2 trilyon olduğunu gösteriyor. 8,4 trilyonluk konut geliştirme kredisi bakiyesi eklenirse bu oran% 25'e ulaşacak!
Bankalar için ipotekler çok önemli!
Ancak, sıkı "konut, konut, spekülasyon yok" laneti altında, bankanın para kazanmaya cesareti olsa bile, ortalığı karıştırmaya cesaret edemezler.
Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya gibi gelişmiş ekonomilerle karşılaştırıldığında, Çin'deki mutlak toplam hanehalkı borcu miktarı henüz aşırı bir duruma ulaşmadı, ancak büyüme oranı nispeten hızlı, bu da makro ekonominin istikrarlı işleyişine gizli tehlikeler getirdi ve giderek bir hükümet ve çeşitli departmanlar haline geldi. Büyük sorun.
Çin Halk Bankası verilerine göre 2019 yılı sonu itibarıyla Çin'in hanehalkı sektörü kredi bakiyesi 55,33 trilyon yuan olup, bunun kişisel konut kredisi bakiyesi 30,2 trilyon yuan olup hanehalkı sektörü borç bakiyesinin% 54,58'ini oluşturmaktadır.
Genellikle, konut sakinlerinin borç taşıma kapasitesini ve ödeme gücünü yansıtmak için konut sakinlerinin kutup oranını (konut sektöründeki kredi bakiyesinin nominal GSYİH'ye oranı) kullanırız.
Çinli sakinlerin kaldıraç oranı 1996'dan beri artıyor. 1996'da Çinli sakinlerin kaldıraç oranı sadece% 3 iken 2008'de yaklaşık% 18'e yükseldi ve 2017'de gelişmekte olan ülkelerin ortalamasının üzerinde olan% 48,97'ye ulaştı. 2019'da 2018'e göre 2,13 puanlık artışla% 55,33'e yükseldi.
Bunlar arasında konut satın alımı genel sakinlerin borçlarının çoğunu oluşturmaktadır. Southwestern Finans ve Ekonomi Üniversitesi Çin Aile Finansmanı Araştırma ve Araştırma Merkezi'nin verilerine göre 2015-2017 yılları arasında yeni konut alımlarında borcu olan haneler arasında en düşük gelire sahip% 20'lik hanelerin borç / gelir oranı 13,7'ye kadar çıkarken, en yüksek gelire sahip hanelerin borç-gelir oranı da ulaştı Bu 1,8 olup, kentsel ve kırsal ankette 2017 yılı borç / gelir oranı 1,1'den çok daha yüksektir.
Bu bağlamda, geçen yıl Çin Halk Bankası Parti Komitesi Sekreteri ve Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu Başkanı Guo Shuqing, son yıllarda Çin'deki bazı kentsel hanelerin (sakinleri) kaldıraç oranının hızla arttığını ve hanehalkı borç oranlarının önemli bir kısmının sürdürülemez seviyelere ulaştığını belirtti ...
Sakinlerin kaldıraç oranı 10 yılda% 30 arttı ve artık gayrimenkulden yararlanılamıyor.
Merkez bankası, küçük ve orta ölçekli işletmelere para göndermek için geçen yıl kredi piyasasında kote edilen faiz oranını (LPR) uygulamaya koydu.
Geçmişte, merkez bankası küçük, orta ve mikro işletmeleri desteklemek amacıyla sık sık hedeflenen RRR kesintilerini uyguluyordu, ancak çok fazla para akışı kesin değildi. Bu tür gevşek politikalara genellikle "su boşaltma" diyoruz. "Su" kesinlikle en az direnç yönünde hareket edecektir. Emlak sektörü daha karlı olduğu ve finans sektörü daha karlı olduğu için, para kesinlikle yolunu değiştirecek ve mümkün olan her şekilde oraya gidecektir. Bu yılın 1 Mart tarihinden itibaren hisse senedi ipotek fiyatlandırma kriterlerinin LPR'ye çevrilmesi uygulamaya kondu. LPR oluşum mekanizması, gayrimenkulü reel ekonomiden başarılı bir şekilde ayırır, gayrimenkul için bir güvenlik duvarı oluşturur ve hedeflenen faiz artırımlarına imkan sağlar.
Geçtiğimiz yıl, 1 yıllık LPR, 26 baz puanlık kümülatif azalma ile 4 kez ayarlanırken, 5 yıllık LPR 10 baz puanlık kümülatif azalma ile yalnızca 2 kez düzenlendi. Bu şekilde, 1 yıldan fazla krediye sahip reel ekonomi "faiz oranlarını düşürmeyi hedefleyebilir" ve 5 yıldan daha fazla krediye sahip emlak piyasası farklı şekilde ele alınabilir.
Bu, gelecekte, ister reel ekonomiyi kandırıyor olsun, ister reel ekonomiyi dolduruyor olsun, gayrimenkul endüstrisinin risk almasının daha zor olacağı anlamına geliyor.
3 Sadece güvenle satın almanız gerekiyor, Konut fiyatlarında güçlü bir toparlanma olasılığı düşük
Yönetmeliği önemli ölçüde gevşetmek ve fonlarla dolup taşmak gerçekçi olmasa da, ihtiyacı olanlar için şimdi bir ev almak için iyi bir zaman.
Her şeyden önce, geliştiriciler fon sıkıntısı çekiyor ve fiyat indirimi promosyonları bir süre daha devam edecek.
Salgın çoğu sektörü etkiledi ve doğal olarak bölge sakinlerinin geliri üzerinde de önemli bir etkisi olacak. Bir ankete göre, ankete katılanların büyük çoğunluğu gelirlerinin% 10-% 30 düşeceğini belirtti; ankete katılanların% 60'ından fazlası salgın nedeniyle. Ve satın alma planını erteleyin.
Sakinlerin ev satın alma istekleri azalırken, Çin'in emlak sektörünün kaldıraç oranı hala yüksek. 2019 ortasında, A hisseli gayrimenkul şirketlerinin ortalama aktif-pasif oranı% 77,44 oldu.
Normal koşullar altında, emlak şirketleri sürdürmek için yüksek bir ciro oranına güvenebilirler, ancak yeni taç pnömonisi salgını durumunda, ritim anında bozulur ve yüksek kaldıraçla çalışan geliştiriciler büyük mali baskı altındadır.
Bazı özel geliştiriciler daha büyük olsalar bile çok az paraya sahipler. Para biriktirmek için birçok emlak şirketi organizasyon yapısını ayarlıyor ve yetenek yapılarını optimize ediyor.
Daha az güçlü geliştiricilerin bazıları, bazıları ücretlerini ödeyemediler ve hatta doğrudan düştüler. Halk Mahkemeleri Duyuru Ağı verilerine göre 2019 yılında toplam 330 gayrimenkul şirketi günde ortalama 0,9 iflas ilan etti. 2020 yılbaşından sonraki 44 gün içinde Halk Mahkemesi Duyuru web sitesi 63 gayrimenkul şirketinin iflas belgelerini kamuoyuna duyurdu.Günlük ortalama iflas 1,6, gayrimenkul şirketlerinin iflas oranı neredeyse ikiye katlandı.
Fon girişi yok ama faiz, vadesi gelen borçlar ve yönetim giderleri sert ... Emlak şirketleri baskı altında ancak satış tarafında çok çalışarak fon güvenliğini sağlayabilirler. Fiyat indirimi şüphesiz en etkili yoldur. Elbette, indirimler ve promosyonlar kârın bir kısmını kaybedecektir, ancak bu sermaye zincirini kırmaktan, proje satmaktan, şirket öz sermayesini iflas etmekten daha iyidir. Örneğin, Evergrande yakın zamanda evleri indirimli olarak sattı ve bu da büyük bir sansasyon yarattı. Ardından büyük geliştiriciler takip etti ve kılık değiştirmiş fiyatları düşürmek için peşinat taksitleri ardı ardına çeşitli promosyon teklifleri başlatıldı, 60 gün içinde sebepsiz yere çıkış, 5000 ila 20000 arası ödeme, mülk ücreti gönderme, garaj kuponu gönderme vb.
İkinci olarak, ipotek faiz oranları "düştü", ipotek kredileri daha kolay ve aylık ödemeler azaldı.
20 Şubat'ta Merkez Bankası "yeni" kredi piyasası faiz oranının (LPR) yedinci kotasyonunu açıkladı Şubat ayında 1 yıllık LPR% 4.05 ve 5 yıllık LPR% 4.75 oldu. Bunlardan bir yıllık dönem 10 baz puan, beş yıllık dönem 5 baz puan düşmüştür.İpotek faiz oranı 5 yıl ve üzeri LPR'yi ifade etmekte ve çeşitli yerler bu bazda puan eklemektedir. Diğer bir deyişle, ipotek faiz oranı kıyaslamasında 5 baz puanlık bir indirime eşdeğerdir.
Mortgage faiz oranlarındaki düşüş, paranın yeterli olduğu anlamına geliyor, sadece kredilere başvurmanın kolaylaşması değil, aynı zamanda konut alıcıları üzerindeki kredileri geri ödeme baskısı da buna göre azalacak.
Son olarak, istikrarlı bir pazarda, sadece ihtiyaç duyulup duyulmadığını veya iyileştirilip iyileştirilmediğini iyileştirmek daha sakindir. İyileştirme talebi için, birçok insanın daha büyük bir ev alacak paraya sahip olmadan önce ilk evi satması gerekir. Konut fiyatlarının hızla yükseldiği, önce kendi evini satıp ardından bir ev satın aldığı bir pazarda, satış ve alış döneminde evin fiyatı kaçınılmaz olarak yükselecek ve zarara yol açacaktır. Artık fiyat sabit olduğuna göre, değiştirme için iyi bir zaman.
Pek çok insan yeni taç pnömoni salgınını 2003'teki SARS ile karşılaştırıyor. SARS salgınının sona ermesinden sonra emlak piyasasının benzer güçlü bir toparlanmaya yol açabileceğine inanılıyor. Bu gülünç!
2003 yılında sosyal ve ekonomik yönler ile mevcut durum arasında büyük bir uçurum olduğundan bahsetmiyorum bile, sadece emlak piyasası o zamanki durumdan önemli ölçüde farklıydı.
O zamanlar, Çin'deki kentleşme seviyesi hala düşüktü ve ticari konut arzı yetersizdi. Bugün ülkemizde bir bütün olarak konut sıkıntısı yoktur ve sadece yapısal dengesizlikler mevcuttur.
Eski düşünce eski yöntemlere yol açacak ve yeni düşüncenin yeni bir çıkış yolu olacaktır. Şu anda, konut sektörünün arz yönlü iyileştirilmesi yakın ve yapılacak ve yapılacak çok şey var. Ancak, satın alma kısıtlamalarının tamamen gevşemesi ve merkez bankasının faiz oranlarını düşürmek için suyu serbest bırakması, yeni bir ev fiyatı artışına neden oldu. Bu durumda, geriye dönük üretim kapasitesi ortadan kaldırılırsa, gelişmekte olan endüstriler aktif olarak yetiştirilir ve ekonomik düzen yeniden yapılandırılırsa, inovasyona dayalı büyümeden bahsetmek imkansız olacak ve daha ciddi risklere yol açacaktır.
Elbette, kendi başınıza yaşıyorsanız, şimdi satın alabilirsiniz. Sonuçta, konut, iyi bir yaşamın önemli bir parçasıdır.
Sütun Editörü: Qin Hong Metin editörü: Dong Siyun Başlık resminin kaynağı: Görsel Çin Resim Düzenleyici: Li Xi
