Shenzhen'den büyük haber! 20 yıl ender, emlak perdesi çalmak üzere mi?
Island Jun diyor
Yılın ikinci yarısında her şey belirsizleşiyor gibi görünüyor. Anksiyete hayatın her alanına yayılıyor, böylece evren sınıfı emlak şirketi Vanke "Live" sloganını ortaya attı.
Mevcut emlak piyasası genel olarak soğuk değil, sadece düşen ev fiyatları, arazi müzayedeleri ve emlak şirketlerinin işten çıkarılmalarıyla ilgili haberler değil, aynı zamanda politikalar açısından da Shenzhen, mevcut konut satışlarının gişe rekorları kıran bir denemesini rapor etti ve yaşamın her kesiminden gayrimenkulün dönüm noktası hakkında spekülasyonları tetikledi.
Konut fiyatları gerçekten bir dönüm noktasına ulaştı mı? Emlak konusunda en çok endişelenen şey nedir? Bu sefer sorun gerçekten basit değil.
Editör: Ye Kaifu
Resim: Görsel Çin
Kaynak: Zhenghe Adası
Kısa bir süre önce, Guangdong Eyaleti, emlak piyasasını çalkantılı hale getirerek ticari konutların ön satış sistemini kaldırmayı planlıyordu.
Her şey çok uzakta görünüyor. Pek çok kişi Yeni Düzen'in önümüzdeki yıl veya daha uzun süre uygulanacağını düşünüyor. Kim bilir, ülkenin ilk ticari konut satış pilot projesi yeni ortaya çıktı. Shenzhen'de bir binanın girişine ilişkin düzenlemeler: Ön satışlara izin verilmez ve yalnızca inşaatın tamamlanmasından ve gayrimenkul hakkı belgesinin alınmasından sonra yerinde satılabilir.
Shenzhen, eskiden Anakara'da ticari konutlar için bir ön satış sistemi sunan ilk şehirdi ve şimdi, ön satış sistemi reformunda da başı çekiyor. Reformun sınırı olarak, Shenzhen'in her hareketi kaçınılmaz olarak yorumlama için ulusal bir anlama gelecek şekilde genişletilecektir.
Ön satış sistemi tarihin çöplüğüne atıldığında, konut şirketlerinin "yüksek ciro modeli" tamamen başarısız olacak. Pek çok emlak şirketi, sadece küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri değil, aynı zamanda yüksek kaldıraç oranına sahip birçok büyük emlak şirketi de bir kaldıraç kırılma kriziyle karşı karşıya kalacak!
Ulusal mevcut ev satışları çağı gerçekten gelecek mi?
Bir Caixin raporuna göre, Ticari konut satış öncesi sisteminin iptal edilip edilmeyeceğine dair görüşler, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı içinde bile tutarlı değildir. Muhalifler, ticari konut satış öncesi sisteminin kaldırılmasının, kalkınma döngüsünü kaçınılmaz olarak uzatacağına, kısa vadede emlak piyasasının arz ekolojisini değiştireceğine ve konut fiyatlarını yukarı çekebileceğine inanıyor. Savunucular, ticari konut satış öncesi sisteminin yanlış propaganda gibi birçok dezavantaja neden olduğuna ve ayrıca emlak piyasası için kaldıraç oranını artırdığına ve düzeltilmesi gerektiğine inanıyorlar.
Açıkçası sorun o kadar basit değil, ama ne olursa olsun, Neredeyse herkesin gayrimenkule olan köklü güveni nihayet sarsıldı.
Mevcut emlak piyasası genel olarak soğuk değil. Bugün Eylül ayı için bir dizi veriye bakın:
Pekin'de ikinci el konut fiyatları aylık% 1,73 ve yıllık% 6,06 düştü
Shenzhen'in ikinci el konut fiyatları aylık% 1,65 düştü ve yıllık% 7,73 arttı
Şangay'da ikinci el konut fiyatı aylık% 0,57 ve yıllık% 1,29 düştü
Guangzhou ikinci el konut fiyatları bir önceki aya göre% 0,12 düştü ve bir önceki yıla göre% 6,56 arttı
Xiamen'de ikinci el konut fiyatı aylık% 0,22 ve yıllık% 7,82 düştü
Hangzhou'da ikinci el konut fiyatları aylık% 1.26 düştü ve yıllık% 6.62 arttı
Veri kaynağı: Çin Konut Fiyatları Piyasası PlatformuSoğuk veriler açıklanırken aynı zamanda birçok yerde satış ofislerinden hakların korunması haberleri de geldi Bu, bu tur konut fiyatlarına en sezgisel tepki.
Emlak piyasasındaki düşüş aslında çok erken enerji biriktirmeye başladı. Bu yılın Ocak-Ağustos ayları arasında, ülke genelinde 300 ildeki arazi piyasasında 890 kadar satılmamış ihale yapıldı. 2014 yılında bile, gayrimenkul piyasasının düşük bir dönemde olduğu dönemde, tüm yıldaki toplam satılmamış ihale sayısı sadece 345 idi.
Bu yıl ülke çapında arazi müzayedesi durumu (8.20 itibariyle, veri kaynağı: CRIC)
Ezici yuvanın altında, tüm emlak endüstrisi kışı geçiriyor. Vanke, 2018 sonbahar düzenli toplantısında kırmızı zemin üzerine 3 beyaz karakter bile yazdı: "Live!" Dükkan yarı şaka yollu bir şekilde, Vanke'nin hayatta kalamaması durumunda birkaç emlak şirketinin hayatta kalabileceğini söyledi.
Genel olarak, bu alıntı dalgasının uygulayıcılar üzerindeki etkisi, üç açıdan belirgin bir şekilde ortaya çıkmaktadır:
1. Önümüzdeki üç yıl içinde emlak şirketlerinin borçları olgunlaşacak
2018, emlak işletmeleri için kredi sıkılaştırma yılıdır. Yurtiçi banka kredileri, şirket tahvilleri ve diğer borç finansmanı farklı derecelerde dalgalanıyor ve emlak şirketleri için çeşitlendirilmiş finansman kanalları genel olarak daraldı. Bu yılın ilk dokuz ayında 85 tipik emlak şirketi, yıllık% 11 düşüşle toplam 828.7 milyar yuan topladı.
2. Gayrimenkul şirketlerinde işten çıkarmalar dalgası birinci ve ikinci hatlardan üçüncü ve dördüncü hatlara yayıldı
Başlangıçta Golden Nine Silver Ten, emlak sektöründe işe alımın altın çağıydı. Önceki yıllarda çeşitli departmanlarda en az iki yeni iş ilanı vardı. Bu yıl iki departmanda sadece bir pozisyon boşaltılabiliyor. Aynı zamanda ciro oranı da yükseliyor. Tahoe, R&F ve China Fortune Land Development gibi emlak şirketlerinin tümü "gizli işten çıkarmalara" maruz kaldı.
3. Aracılar da maaşlarını kesmeye ve kilo vermeye başladılar, bu da kışın hayatta kalmayı zorlaştırıyor
Şangay Zhongyuan, Vanke'nin "Canlı" diye bağırmasıyla neredeyse aynı zamanda, dahili olarak, tüm pozisyonlar için avantajların 1 Ekim'den itibaren yarıya indirileceğini ve birden fazla bölüm için komisyonların% 20 oranında indirileceğini duyurdu. Ayrıca, Ekim ayının başlarında, yalnızca üç yıl önce kurulan bir e-ticaret aracısı olan Jiayuan.com, maaş sıkıntısına maruz kaldı ve başkanla iletişimi kaybetti ve 2018'de düşen ilk e-ticaret aracısı oldu.
Tüm işaretler, on yıldan fazla bir süredir ülke genelinde insanlar tarafından kınanan emlak piyasası mitinin nihayet bir devrilme noktasına ulaştığını gösteriyor.
Gayrimenkul geliştirme yasası ile ilgili olarak, ünlü bir ekonomist olan Ren Zeping, kısa vadede finansa, orta vadede toprağa ve uzun vadede nüfusa bakan kesin bir yargıya sahiptir. Gelin bu üç unsurun temelden değişip değişmediğine bir göz atalım.
Finansa ilk bakış: Buna hiç şüphe yok, Mevcut mali politikanın, gayrimenkul için tarihteki en az "dostça" dönem olduğu söylenebilir. Gayrimenkule girebilecek hemen hemen tüm fonlar sıkı bir şekilde korunmuştur ve en küçük boşluklar bile sıkı bir şekilde bloke edilmiştir.Hükümetin kaldıraç oranını kaldırma kararlılığı dünyada nadirdir. Bu bağlamda, ev satın almak, son derece yüksek finansman eşikleri meselesi haline geldi ve piyasa neredeyse donmuş durumda. Bu konut fiyat ayarlamaları dalgasının esas olarak finans politikaları tarafından belirlendiği söylenebilir.
Araziye tekrar bakın: Dürüst olmak gerekirse, hiçbir şehirde arsa arzında köklü bir değişiklik görmedik, sadece bu değil, gayrimenkulün arz tarafı daha da gergin hale geldi. "Eşzamanlı kira ve satış" ın ilerlemesiyle, zaten kıt olan ticari konut arazisi değişti. Büyük bir kısmı kiralık konutlara bölündü.
Yüksek konut fiyatlarına sahip bazı büyük şehirlerde, "endüstriyel boşluk fobisi" şehrin arazi arz yapısını değiştiriyor. Şehir merkezindeki birçok çekirdek bölge neredeyse sadece sanayi arazisi sattı ve yerleşim alanları neredeyse boşa sıkıştırıldı. Konut arazilerinin arz talep ilişkisinin halen gergin olduğu söylenebilir.
Son olarak nüfusa bakın: Şu anda Çin'de kalıcı nüfusun kentleşme oranı% 58,52.Gelişmiş ülkelerdeki ortalama% 80 kentleşme oranına göre hesaplanırsa, gelecekte Çin'deki şehirlere giden en az 300 milyon kişinin olması gerekir. Şehirde Yerleşik Kayıt Planı. Çin'in kentleşmesinin, özellikle il başkentlerinin büyük ölçekli kentleşmesinin durmaktan uzak olduğu söylenebilir, bu tür kentlerin nüfus yığılma etkisi halen devam etmekte ve en temel temelleri değişmemiştir.
Genel olarak, gayrimenkul, finans, arazi ve nüfusun temel eğilimini belirleyen üç faktör arasında arazi ve nüfusun iki temelinde herhangi bir tersine değişiklik yapılmamış, sadece kısa vadeli mali politikalar ayarlanmıştır, bu da konut fiyatlarındaki mevcut düşüştür. Belirleyici güç.
Ancak, dış ortam değiştikçe ve iç ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskı arttıkça, finansal politikaların değişiklikleri takip etmeyeceğini söylemek zor ... Milli bayram tatilinde RRR kesintisi bir toparlanma işareti olarak görülebilir.
Bu nedenle, emlak piyasasının soğuk kışı doğrudur ve hükümetin gayrimenkul mantığını tamamen tersine çevirmek istediği doğrudur.
Geçtiğimiz 10 yıl içinde, Çin halkının en çok duyduğu şey, zenginlik için aşırı derecede hevesli olan Çin halkının ruh halini artıran "rüzgar deliği", yani servet çıkışları oldu.
Bununla birlikte, çeşitli havalandırma delikleri kaybolduktan sonra, son 10 yıldaki sözde havalandırma deliklerinin sadece seraplar olduğunu ve Çinli şirketlerin son 10 yılda para kazanma mantığının neredeyse hiç değişmediğini gördük.
Bunu kanıtlamak için Fortune 500 şirketlerinde son 10 yılda meydana gelen değişikliklere bakın.
2008'de Çin'de sadece 35 kısa listeye alınmış şirket vardı. Bu yılki Fortune 500 listesinde, listedeki Çinli şirketlerin sayısı rekor bir 120'ye ulaştı ve bu, Birleşik Devletler'deki en büyük 126 şirketten sadece 6 eksikti. Japonya'nın 52 şirketini üçüncü sırada geride bırakıyor.
Son listeye giren 120 şirket gerçekten tatmin edici.Ancak, son 10 yılda listeye giren şirketlerin bazı ayrıntılarını, sektörlerini ve karlı alanlarını analiz ederseniz, bunu göreceksiniz. Bu bakımdan Çin ekonomisi 10 yıl öncesinden pek de farklı değil, para kazanmak için hala Çin'in tekel, finans ve gayrimenkul modeline güveniyor.
Dünyada ilk 500'de yer alan ve hepsi Çin'den olan sadece beş emlak şirketi var.Gayrimenkulin Çin ekonomisine etkisi belli bir ölçüde emlak ekonomisi listede yer alıyor.
Tekel, finans ve gayrimenkul bir ülkenin teşebbüsleri için ana kâr kaynağı haline geldiğinde, kaçınılmaz sonuç, endüstrinin boşa çıkması ve ekonominin sanallaşması olacaktır. İşletmelerin teknolojik içeriklerini geliştirerek para kazanma niyeti yoktur ve finansal yönetim ve gayrimenkul yatırımı yoluyla çoğu işletme için en gerçekçi seçenek haline gelmiştir.
Bu sistem, balon şişirildiğinde insanlara birçok güzel zenginlik illüzyonu verir ve balon patladığında, yıkıcı bir darbeye neden olur.
Konut fiyatları gerçekten bir dönüm noktasına ulaştı mı?
Bu tür uzun-kısa tartışmalar her zaman devam ediyor ve herkes anlaması gereken sözde dönüm noktasının bekleyebileceğini ya da bekleyemeyeceğini anlamalı.
Sonuçta, bu bir tür gerçekçi çaresizlik.
Vanke, büyük birleşme ve devralmalara perdeyi açarken "Canlı" sloganları atıyor. Securities Times'a göre, Vanke ilk üç çeyrekte 45.87 milyar yuan arazi satın aldı, bu da "Hengda + Country Garden + Sunac + Poly" toplamına eşittir.
Netizenler, Vanke'nin davranışlarının, Xueba'nın sınavdan sonra iyi yapmadığını söylediği gibi alay etti ve her seferinde birinci sınıfı almaya başladı.
Geriye dönüp baktığımızda, mevcut konut pilot programındaki "reformlardan sessizce çıkma" vakası ilk olarak Shenzhen'de başlatılmadı. 2010'un başlarında, Nanning, Guangxi, "ticari konutların satış öncesi sisteminin kaldırılması" pilot programını başlattı. Etkisi tatmin edici değildi ve sona erdi. Reformlara karşı gerçek direnç apaçık ortadadır.
Tarihin akışı her zaman karmaşık ve çok boyutludur. "Konut fiyatları sonsuza kadar yükselir" efsanesi patlamadan önce, tüm balon trajedileri ulaşılamaz görünüyordu.
Referans malzemeleri:
Ev fiyatı düşerse ne yapmalıyım? Benim fikrim: hiçbir şey yapma (şehir savaşı)
Çinli şirketlerin para kazanma yolunun son 10 yılda temelde aynı kaldığını görünce şaşırdım.
"Büyük İndirim" kapağı altında Vanke, "Satın Al, Satın Al, Satın Al" modunu açtı! (Liu Xiaobo finans hakkında söyledi)
Bazı aracılar "kışlamak" için ücretlerini ve sosyal haklarını kesti: Dünya Birliği Bankası toplantılar için meyve ve içecekleri bile saklıyor (Cai Associated Press)
Mevcut konut satışları dönemi sessizce başladı Emlak piyasasını alt üst edecek bir reform gerçekten geliyor mu? (JIC Yatırım İzleme)
Geliştiriciler büyük ölçüde azaldı mı? | Şehir Dizisi (Ye Tan Finance)
Emlak balonu patladıktan sonra (Fil Derneği)
