Konut kızartılmamış! Gayrimenkul borsa değeri günde 54,5 milyar buharlaşıyor ve istikrarı sürdürme sinyali yayınlanıyor
Gayrimenkul stokları 31 Temmuz'da toplu olarak düştü. Kapanış itibariyle, o gün 135 gayrimenkul hissesi ortalama% 1.51 düşmüştü ve bir günde toplam buharlaşmalı piyasa değeri 54.5 milyar yuan'a ulaştı. Bunların arasında Shibei High-tech, Jiakai City ve diğer hisse senetleri% 9'dan fazla düşüşle düşüşe öncülük etti.
Bir gün önce, Çin Komünist Partisi'nin (ÇKP) Politbüro toplantısında Nisan ayından sonra "konut ve konutta spekülasyon yok" vurgusu yeniden vurgulandı ve ilk kez gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılmaması gerektiğini açıkça ortaya koydu. Bu, politbüro toplantısının açıkladığı ağır sinyallerden biri ... Sektör, gayrimenkul politikasının gelecekte gevşemeyeceğine inanıyor, ancak piyasa bunu zaten bekledi, bu nedenle gayrimenkul stoklarındaki düşüş çok uzun sürmeyecek.
Centaline Property'nin baş analisti Zhang Dawei'ye göre, gelecekteki politika hala istikrara dayanıyor. Eşzamanlı kira ve satış, "konut ve spekülasyonsuz yaşama" gibi bağlantılarda uzun vadeli gayrimenkul mekanizması hızla uygulanmış olup, 2019 yılında daha fazla kurumsal politikanın çıkması beklenmektedir.
"Bu düzenleme turunun istikrarı korumak için güçlü bir sinyali var ve bir grup küçük ve orta ölçekli gayrimenkul şirketini kademeli olarak aşamalı olarak kaldırabilir." İçeriden öğrenenler Beijing News'e politika perspektifinden bakıldığında emlak piyasasının bu yılın ilk yarısında çıktığını söyledi. Bir "Xiaoyangchun" dalgasından sonra, düzenleyici makamlar yoğun bir şekilde konuştu ve bunların hepsi emlak piyasasında "ateşi düşürüyor".
Çin Halk Bankası'na göre 31 Temmuz'da 29 Temmuz'da Merkez Bankası, Pekin'deki bankacılık finans kurumlarının kredi yapısının düzeltilmesi ve optimize edilmesi üzerine bir sempozyum düzenleyerek, bireysel konut kredilerinin makul ve uygun bir şekilde büyümesini sürdürmeye, tüketici kredilerinin mevzuata aykırı olarak konut alımlarında kullanılmasının yasaklanmasına ve bankaların mali yönetiminin güçlendirilmesine vurgu yaptı. , Emanetçi krediler ve diğer kanallar gayrimenkul fon yönetimine akıyor.
Kızartmayın
135 gayrimenkul stokları genel olarak düştü, uzmanlar düşüşün beklentiler doğrultusunda olduğunu söyledi
Rüzgar verileri 31 Temmuz'da 135 gayrimenkul hissesinin ortalama% 1.51 düştüğünü gösteriyor. Bunlar arasında, Shibei High-tech, Jiakai City ve diğer hisse senetleri sırasıyla% 9.98 ve% 9.21 düşüşle% 9'dan fazla düştü. China Fortune Land Development, Gemdale Group, Sunshine City ve borsada işlem gören diğer birçok gayrimenkul hissesi de o gün% 4'ten fazla düştü. Buna ek olarak, Grönland Holdings, Overseas Chinese Town A, Vanke A ve Rongsheng Development gibi listelenen gayrimenkul stokları o gün% 3'ten fazla düştü.
30 Temmuz'da yapılan politbüro toplantısı emlak piyasası düzenlemesi için gereklilikleri ortaya koydu. Toplantıda, evlerin spekülasyon için değil yaşamak için kullanıldığı, uzun vadeli bir gayrimenkul yönetim mekanizması uygulandığı ve gayrimenkulün ekonomiyi canlandırmanın kısa vadeli bir yolu olarak kullanılmadığı konusunda ısrarcı olunması önerildi. Bu açıklamadaki en büyük değişiklik, gayrimenkulün ekonomik bir teşvik olmadığı şeklindeki yeni tanımdır. E-House Araştırma Enstitüsü Think Tank Merkezi araştırma direktörü Yan Yuejin, "Ekonomi üzerinde artan aşağı yönlü baskı ve kafa karıştırıcı politika yargılarının mevcut durumunda, bu ifade olumlu bir öneme sahiptir." Dedi.
Bu ifadenin gayrimenkulün piyasadaki rolünü açıklığa kavuşturduğuna, yani gayrimenkulün ekonomiyi canlandıracak bir araç olmaması gerektiğine inanıyor.Gayrimenkul piyasasının çeşitli yerlerde konumlandırılmasının, tüketim malı kavramını güçlendirmesi gerekiyor, yani evler spekülasyon için değil yaşamak için kullanılıyor. nın-nin. Emlak işinin çeşitli yerlerde gelişmesi, gayrimenkulün arkasındaki tüketici talebini daha fazla dikkate almalı ve ekonomik teşvikle çok fazla bağlantılı olmamalıdır.
Yan Yuejin, politbüro toplantısının sinyalinin politikanın gevşemeyeceği, bu nedenle satış piyasası için belirli bir olumsuzluk olduğuna ve gayrimenkul stoklarındaki uygun düşüşün de beklentilerle uyumlu olduğuna dikkat çekti. Ancak bu süreç çok uzun sürmeyecek ve bu, piyasa beklentilerini güçlendiren benzer finansman politikalarının yakın zamanda sıkılaştırılmasıyla ilgili.
Bu bağlamda, Centaline Property baş analisti Zhang Dawei, geçtiğimiz yılın sonunda yapılan iki politbüro toplantısında gayrimenkulden söz edilmediğini analiz etti ve o zamandan bu yana Nisan ve Temmuz aylarında konut ve yaşam spekülasyon değil denildi ve gayrimenkul yönetmeliğinin kapanmaya devam edeceği açıklığa kavuşturuldu. Sıkılık emlak spekülatörlerine darbe vuracak ve aynı zamanda piyasanın istikrar kazanmasına yardımcı olacaktır.
Zhang Dawei, geçmiş ekonomik kalkınma sürecinde gerçekten de kısa vadeli ekonomik istikrar amacıyla uzun vadeli gayrimenkul mekanizmasının uygulanmasından vazgeçildiğini ve bu toplantının bunu ilk kez netleştirdiğini söyledi. Eşzamanlı kira ve satış, "konut ve spekülasyonsuz yaşama" bağlantılarında uzun vadeli gayrimenkul mekanizması hızla uygulanmaya başlanmış olup, 2019 yılında daha fazla kurumsal politikanın çıkması beklenmektedir. Ayrıca emlak vergisi ve diğer düzenleyici politikalar da 2019 yılında uygulamayı hızlandıracak. Genel olarak, gayrimenkul mevzuatı niteliksel değişikliklere uğramıştır.
Nezaret
Gayrimenkul finansmanı sıkılaştırılır ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri en güçlünün hayatta kalmasıyla karşı karşıya
Aslında, son üç ayda, birden çok departman yoğun bir şekilde gayrimenkul hakkında konuştu. Bunlar arasında 17 Mayıs'ta Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu'nun 23 numaralı belgesinde gayrimenkul finansmanının sıkı bir şekilde denetlenmesi vurgulandı. Yaklaşık iki ay sonra, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, gayrimenkul şirketlerinin, yalnızca bir yıl içinde vadesi gelen orta ve uzun vadeli dış borçların yerine kullanılabilecek dış borç ihraç etmelerini gerektiren bir belge yayınladı.
Bu yılın ilk yarısında, emlak şirketleri nispeten gevşek bir finansman ortamının tadını çıkardılar ve bu da konut piyasasına yön verdi. Merkez Bankası'nın 2019 yılının ilk yarısı için yayınladığı mali istatistiklere göre hanehalkı sektörü kredilerinden, konut kredilerindeki değişimleri belirli bir oranda yansıttığı düşünülen orta ve uzun vadeli krediler yıllık bazda% 10 artışla 2,75 trilyon yuan arttı.
Daha önce gayrimenkul tröstleri kısıtlandığında, güven şirketlerinden pek çok kişi Beijing News'e bu yılın ilk yarısında gayrimenkul tröstlerinin genel büyüme oranının çok hızlı olduğunu ve birçok yerde bankacılık ve sigorta düzenleme bürolarının gayrimenkul tröstlerine para cezası verdiğini ve şirketin gayrimenkul projelerinde fırtına olduğunu söyledi. Bunların hepsi yönetmeliklerin sıkılaştırılması için teşviklerdir.
Sektör içerisinden bir kişi gazetecilere verdiği demeçte, gayrimenkul şirketlerinin dış finansmana bağımlılığının genellikle düşük olmadığını, örneğin, bir proje için fonların yalnızca üçte biri veya dörtte biri konut şirketi tarafından karşılanabilir, geri kalanı ise dış finansmana bağlıdır. Kaldıracın üç veya dört katıdır. Bu düzenleme turunun istikrarı korumak için yeterli sinyal verdiğine ve bir grup küçük ve orta ölçekli emlak şirketini, özellikle de kaldıraçlı finansmanı yüksek olanları kademeli olarak aşamalı olarak kaldırabileceğine inanıyor.
Halk Mahkemesi İlan web sitesine göre, 23 Temmuz itibarıyla ülke genelinde toplam 271 gayrimenkul şirketi bu yıl iflas ve tasfiye ilan etti. Çok sayıda bilinmeyen küçük ve orta ölçekli emlak şirketinin yanı sıra, ülkenin ilk 500'ü arasında 215. sırada yer alan halka açık emlak şirketi Yinyi Group da bunlar arasında yer alıyor. Zhang Dawei, ülke çapındaki 100.000 emlak şirketinin sayısı ile karşılaştırıldığında, yüzlerce şirketin iflasının tüm sektörler arasında en düşük olduğunu söyledi. Aylık karşılaştırmaya bakıldığında, bu veriler önemli ölçüde artmadı.
Bazı analistler, bunun emlak endüstrisinin yoğunlaşmasındaki artışın başlangıcı olduğuna inanıyor ve bu da piyasanın uzun vadeli gelişimine yardımcı oluyor. Geçtiğimiz 30 yıl içinde Çin'in emlak piyasası, nüfus göçü, kentleşme ve hızlı ekonomik gelişme çağının üç avantajını yaşadı ve hızlı bir büyüme elde etti. Ancak aynı zamanda, işletmelerin ve uygulayıcıların düzensiz kalitesi, kapsamlı yönetimin neden olduğu düşük konut geliştirme kalitesi ve bitmemiş gayrimenkul gibi bir dizi sorun da var.
Son aylarda, fonların sıkılaşmasına ek olarak, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, konut fiyatları ve arsa fiyatlarında büyük dalgalanmaların olduğu bazı şehirlere defalarca uyarılar yaptı. 18 Mayıs'ta, 19 Nisan'da 6 şehrin erken uyarılarına dayanarak, İskân ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, yeni inşa edilen ticari konut ve ikinci el konut fiyat endeksinin son üç ayda önemli ölçüde arttığı Foshan, Suzhou, Dalian ve Nanning'de ek düzenlemeler yaptı. Üç şehirde erken uyarılar yapıldı.
Centaline Property'nin istatistiklerine göre, tek tek şehirlerde bir günlük geziler için gevşetme politikaları, emlak şirketlerinin sermaye zincirine yönelik sıkılaştırıcı önlemler, yerel satış kısıtlamaları ve kaosun düzeltilmesi dikkate alınırsa, 2019'un ilk yarısında ulusal gayrimenkul düzenleme ve kontrol politikaları 251 kata ulaştı. Bu, 2018'in aynı dönemine göre% 31'lik bir artış.
İleriye doğru trend
Düzenleme sonuçlara ulaştı ve gelecekteki politikalar esas olarak istikrarlı
Düzenleme ve kontrolün aşamalı sonuçlarına bakıldığında, Ulusal İstatistik Bürosu verileri, ticari konut satış alanının Ocak'tan Haziran'a bir önceki yıla göre% 1,8, düşüşün ise Ocak'tan Mayıs'a göre 0,2 puan daha fazla olduğunu gösterdi. Ticari konut satışları% 5,6 arttı, büyüme oranı 0,5 puan düştü. Emlak piyasası balonu belli bir dereceye kadar sıkıştırıldı.
Ek olarak, fiyat eğilimi temelde sabittir. Birinci kademe 4 şehirde yeni inşa edilen ticari konutların satış fiyatı Haziran ayında bir önceki aya göre 0,1 puan düşüşle bir önceki aya göre% 0,2 arttı; 31 ikinci kademe şehirde yeni inşa edilen ticari konutların satış fiyatları bir önceki aya göre% 0,8 artarak üç ay üst üste; 35 üçüncü kademe şehir Yeni yapılan ticari konutların satış fiyatı bir önceki aya göre% 0,7 artarken, artış bir önceki aya göre 0,1 puan düşük oldu.
Zhongtai Securities'in baş ekonomisti Li Xunlei, gelecekteki politika yönüyle ilgili olarak, Beijing News'e gayrimenkul kontrol politikalarının sıkı bir şekilde kontrol edileceğini, ancak sıkılaştırılmayacağını söyledi .. Önemli olan mevcut politikaları uygulamaktır.
Zhuge Gayrimenkul Veri Araştırma Merkezi'nde analist olan Guo Shiying'e göre, Politbüro, mevcut ekonomik durumda yükselen gayrimenkul teşvikine yanıt vererek, gayrimenkulün ekonomik teşvikte rolünün tonunu belirlemeyi ilk kez önerdi. Yerel yönetim, rahatlatıcı emlak yönetmeliği yanılsamasını kırmak için standartları netleştirdi. Mevcut makroekonomik durumda, bu durum yerel yönetimleri gayrimenkul politikası seçiminde daha temkinli hale getirecek ve piyasa dalgalanmalarına karşı daha duyarlı hale gelecektir .. Politika ilanlarının sıklığı ve yoğunluğu güçlendirilebilir.
Bu bağlamda Zhang Dawei, gelecekteki politikanın hala istikrarlı olacağına ve bir sonraki adımın konut, arazi arzı, emlak vergilendirmesi, kiralama ve diğer sistemleri hızlandırmak ve beklentileri dengelemek için piyasaya rehberlik edecek uzun vadeli bir mekanizma kullanmak olması gerektiğine inanıyor. Gayrimenkulün istikrarlı ve sağlıklı gelişimi için uzun vadeli bir mekanizma kurmanın anahtarı, konut tüketimi ile yatırım, gayrimenkul ve ekonomik büyüme arasındaki koordineli ilişkiyi düzgün bir şekilde ele almaktır. Ayrıca gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkullerinin azaltılması ve konutlara iade edilmesi gerekmektedir.
"Kontrol politikaları yayınlayan şehirler açısından, ana alanlar önemli konut fiyat artışlarının olduğu şehirlerdir. Bu şehirler temelde birinci ve ikinci kademe şehirlerde yoğunlaşmış durumda. Konut fiyatları son zamanlarda hala yüksek. Beklentileri dengelemek, arsa fiyatlarını dengelemek ve konut fiyatlarını dengelemek politikanın ana içeriği olmaya devam ediyor. Zhang Dawei dedi.
Beijing News muhabiri Pan Yichun Cheng Weimiao Editör Wang Jinyu Redaksiyon Liu Yue
