g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Emlak vergisi, yün vergisi?

Yazar: Guo üzerinden / mikro kanal kamu numarası: qspyq2015
Bu, Qin Shuo'nun Moments'taki 1729 orijinal ilk makalesi

Son birkaç gündür tartışılan emlak vergisi ve Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'na eşlik eden çeşitli medya uzmanları yorumları çeşitlendirdi. Tanınmış bir kamu hesabında yayınlanan bir makalede, emlak vergisinin şehirli orta sınıf için başka bir baskı olduğundan bahsedildi. Bu ifadeler aşırı olsa da, büyük şehirlerdeki küçük ve orta sınıf insanlarda yankılanıyor.

Büyük bir şehirde küçük ve orta sınıf bir sınıf olarak, piyasa değeri yedi veya sekiz milyon olan bir "eski kırık büyük" kümesinde yaşıyor ve bir veya iki grup okul dışı, merkezi olmayan, paha biçilmez "eski kırık küçük" bölgesini kiraladığını söylediniz. . Kendi kendine mesleğin değeri ne kadar yükselirse yükselsin, bu aynı zamanda kağıt üzerindeki zenginliktir. Bir miktar "emlak geliri" elde etmek için "eski ve bozuk" kira tahsiline bağlıdır ve emlak vergisi tekrar gelir ve geleceğin evin tahmini değerine göre alınacağı açıktır. Vergi yükü kiracılara devredilebilse de kiradaki artış asla konut fiyatlarındaki artışı geçemez Küçük ve orta sınıf sahiplerinin 10.000 puan zarar görmesini nasıl önleyebilirsiniz?

2015'teki hisse senetleri ve 2017'nin başlarında ev satın alma, büyük şehirlerdeki küçük ve orta sınıf insanlar ne yazık ki "ülke pazarını kabul ediyor". Medya sık sık Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya'nın "uluslararası deneyiminden" bahseder, ancak "uluslararası deneyimdeki" uluslararası, mülkiyeti mülkiyettir! 70 yaşındayım.

Ben her yıl 70 yıllık bir kira ödedi ve ev takdirini ödedim. Bu mantık her zaman mantıksızdır. Bir görüş var: Arazi 70 yıllık devir bedelleri için tek seferde ödendi, bu nedenle vergi arazi üzerinden değil, sadece yerdeki evler için alınmalıdır. Ama sorun şu ki katma değer arsa ve evin kendisi katma değer değil amortisman ... O halde konut üzerindeki vergi nasıl toplanmalı?

Emlak vergisi konusunda pek çok görüş var, ancak boşluklar var. Yasama zamanında halka "mükemmel bir mantık" verilebileceği umulmaktadır.

Bu Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı ruhunu ve emlak vergisinin uygulanmasına ilişkin güncel haberleri birleştiren şu görüşlere sahibim.

Emlak vergisi gelecekteki arazi finansmanı için önemli bir tamamlayıcı olacak

Dünyanın dört bir yanındaki ülkelere bakıldığında, emlak vergisi tahsilatının amacı genellikle toplumda okul bölgesi eğitimi, halk sağlığı ve toplum güvenliği dahil olmak üzere günlük kamu hizmetleri sağlamaktır. Bu kamu hizmetlerinden daha çok burada yaşayan sakinler yararlanmaktadır, dolayısıyla konutlar Vergilerin toplanması mantıklıdır; ve evin büyüklüğü ne kadar büyükse ve evin değeri ne kadar yüksek olursa, o kadar çok kamu hizmetinden yararlanabilecekleri ve daha fazla emlak vergisi ödeyerek daha fazla kamu hizmeti ücreti ödenmesi gerektiği varsayılırsa.

Hükümet, sadece konut fiyatlarını bastırmak için değil, aynı zamanda emlak vergisi ile konut fiyatları arasında erdemli bir döngü oluşturmak için emlak vergisi koyuyor. Yüksek konut fiyatları barınma talebinin yüksek olduğu anlamına geldiğinden, neden büyük bir konut talebi var? Buradaki toplum hizmetleri, eğitim düzeyi, halk sağlığı ve diğer hizmetler daha iyi olduğu için herkes burada yaşamaya isteklidir. Bu fenomen Amerika Birleşik Devletleri'nde çok açıktır - okul bölgesi lise düzeyine ve iyi bir kamu güvenliğine sahiptir, daha fazla vatandaşın satın alması ve yaşaması için çekmektedir ve konut fiyatları nispeten yüksektir.

Şu anda, kamu kaynaklarının arzı esas olarak uyguladığımız "arazi finansmanı" na bağlıdır. Basitçe ifade etmek gerekirse, yerel yönetimler "arazi yönetimi" yoluyla gelir elde etmektedir.En doğrudan gelir arazi devir ücretleri ve ilgili vergilerdir.

Arazi devir ücretinin basit anlayışı, arazi kirasını hükümete 70 yıl önceden ödemektir. Bu sistemdeki en büyük sorun, her hükümetin beş yıllık bir iktidar süresine sahip olması ve yerel liderlerin karar alma etkisinin beş ila on yıl olmasıdır. Gelecek 70 yıl için tek seferde gelir toplamak, gelecekteki yardımların önceden gereğinden fazla çekilmesine eşdeğerdir. Yerel yönetim iktidardayken aynı zamanda acı verici bir tedaviydi. Mevcut şeyleri yapmak için gelecekteki parayı kullanmak, aşırı yatırım ve kaynak israfı çoktur.

Şimdi ise yerel yönetimlerin "yatırım hükümeti" nden "hizmet hükümeti" ne geçmesi gerektiğini savunuyor. Bununla birlikte, Shenzhen ve Hangzhou gibi daha iyi performans gösteren şehirler dışında, diğer hükümetler dönüşüm için hala çok çalışıyorlar. Hükümetin işlevleri ve konumu ne kadar süre değişmeden kalabilir ve hayatta kalmak için arazi satışlarına güvenebilir?

Ulusal İstatistik Bürosu'na göre, Çin'in 2016'da kalıcı nüfusunun kentleşme oranı% 57,35'e ulaştı. Uluslararası deneyime göre, genel kentleşme oranı yaklaşık% 70'e ulaştığında durgunluk yaşanacaktır. Mevcut yılda% 1-2 oranında, bu, Çin'in kentleşme oranının 2022 civarında% 70 civarında sabitlenebileceği anlamına geliyor.

Bu aynı zamanda arazi devir ücretlerine dayanan yerel yönetimlerin gelir getirici yönteminin yaklaşık 5 yıl sürebileceği anlamına gelir. Bu, 2020'de 'vergilendirmenin yasal ilkelerinin uygulanmasına yönelik reform görevinin tamamlanması ile çakışmaktadır.

İlk pilot emlak vergisi, birinci ve ikinci kademe şehirler olacak. Birçok şehrin kentleşme oranı% 80'in üzerindedir. Bunlar arasında Şangay% 87,6'lık kentleşme oranı ile listenin başında yer alırken, Pekin% 86,5 ile Şangay'dan sonra ikinci sırada ve Tianjin% 82,93 ile listenin başında yer alıyor. Birinci kademe şehirlerde arazi bulunmamaktadır ve büyük miktarda kiralanmış arazinin satılması gerekmektedir. Birinci kademe şehirlerin arazi finansmanı ilk olarak sürdürülemez olacaktır.

İkinci kademe şehirlerdeki günler sona eriyor. Hangzhou'daki kalıcı nüfusun kentleşme oranı 2016'da% 76'ya ulaştı ve Wuhan'da% 79'a kadar yükseldi. Son yıllarda birkaç "ikinci kademe" sıcak nokta birinci kademe şehirlerin ayak izlerini takip edecek ve inşaat alanları keskin bir şekilde küçülecek. Bu sadece yüksek konut fiyatları ile değil, aynı zamanda eğitim, tıbbi bakım ve kamu güvenliği gibi temel kamu kaynaklarının temini ile de ilgilidir. Bunlar yerel olarak ödenmelidir. Arazi devir ücretleri ve ilgili vergiler olmadan, vergi gelirini nasıl artırabiliriz? Emlak vergisi.

Emlak vergisi kara krallarının üretimini engelleyebilir

Konut fiyat kompozisyonu açısından bakıldığında, arazi devir ücretleri ve ilgili vergiler şu anda ticari konut satışlarının% 80'ini oluşturmaktadır. "2014 yılında, ulusal ticari konut satışları 878,1 milyar yuan, arazi devir ücretleri ve ilgili vergiler 655,9 milyar yuan olarak gerçekleşti. Gayrimenkulle ilgili vergiler ticari konut satışlarının% 84'ünü oluşturuyordu." (Not: Ren Zeping, Xia Lei, vb .'den alıntılanmıştır: "Emlak Döngüsü ", People's Publishing House, 2017 baskısı.)

"Emlak Döngüsü" adlı kitapta ayrıca Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou ve diğer 11 sıcak şehir gibi 11 sıcak şehir için ortalama şehir düzeyinde konut fiyatı kompozisyonunun hesaplandığını, ortalama arazi maliyetinin konut fiyatının% 40'ını ve vergi maliyetinin 16.7 olduğunu belirtti. %. İnşaat ve kurulum maliyetleri% 11,1, kurumsal brüt gelir% 32,1 olarak gerçekleşti. Ancak bu kitaptaki 2014 verileridir ve emlak piyasası hala dengeli bir şehirdir. Bu nedenle, arazi maliyetinin oranı hala normaldir. Ancak 2015 ve 2016 yıllarında arazi yüksek bir seviyeye çekildiyse korkarım 2018 yılına kadar açılmaya zorlanırsa "yerde uçmak" zorunda kalacak (ev fiyatı arsa fiyatına eşittir).

Mantıksal olarak, emlak vergileri yüksek arazi fiyatlarını azaltabilir. Vergi, 70 yıllık arazi devir ücreti veya yıllık mülk değer artışına göre toplandığından, ikisinden yalnızca birini seçebilirsiniz, aksi takdirde çifte vergilendirme olur. Önümüzdeki 70 yıldaki arazi değeri gelecekteki yıllık değerlendirmeye tahsis edilirse, arazi fiyatı doğal olarak düşecektir. Elbette burada sadece mantık tartışılıyor.

2016, kara krallarının tarihteki en korkunç yılıdır ve ülkenin tüm bölgelerinde kara kralları sık sık görülür. Shenzhen, Hangzhou, Şangay, Tianjin, Nanjing ve Pekin dahil altı şehrin hepsinin kara kralları var. Bunlar arasında Shenzhen Logan Real Estate, Haziran ayında 14.06 milyarlık toplam işlem fiyatı ile ülkenin en büyük ev sahibinin zirvesine ulaştı. Buna ek olarak, Hangzhou'daki Cinda Real Estate, Şangay'daki Rongxin Group ve Tianjin'deki Tianfang Group'un tümü 10 milyardan fazla arazi işlem değerine sahip projeleri var.

Geliştiriciler en çok korkar Niu Mo araziyi alır ve piyasanın başlangıcını taşır ve Xiong Mo tasfiye edilir , Xiaosan'ın 5000 puanlık devri kadar sefil. Kara krallarının 2016'daki ortak zirvesinin, mevcut toprak finansmanı bitmeden önceki çılgınlık olduğu söylenebilir, ancak bu son çılgınlık değildi ve söylemesi zor. Politikalar genellikle insanlar için "beklenen rehberlik" olduğundan, ayrıntılı kuralların ve uygulama seviyesinin gözden geçirilmesi gerekir.

Derin reformlar ayrıca merkezi ve yerel yönetimler arasındaki vergi paylaşım sistemi reformundan da gelmektedir.

Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda "gayrimenkul" den bahsedenler:

"Çok konulu tedarik, çok kanallı garantiler ve eşzamanlı kiralama ve satın alma içeren bir konut sisteminin kurulmasını hızlandırın. Konut kiralama piyasası, özellikle uzun vadeli kiralamalar, kiralama paydaşlarının meşru hak ve çıkarlarını korumak ve uzmanlaşmış ve kurumsallaşmış konut kiralama işletmelerinin gelişimini desteklemek için geliştirilmelidir. Gayrimenkulün iyileştirilmesi ve teşvik edilmesi Piyasanın istikrarlı ve sağlıklı gelişimi için uzun vadeli bir mekanizma, gayrimenkul piyasası düzenleme politikasının sürekliliğini ve istikrarını sağlamak, merkezi ve yerel otoriteyi ayırt etmek ve farklılaştırılmış düzenlemeler uygulamak. "

Birçok insanın bu pasajı anlayışı ilk yarıya, yani "kira" dır. Satışlara ek olarak kiralama, gelecekte gayrimenkul için iki paralel rotadan biri olmalıdır. Yazar son cümleye daha fazla dikkat ediyor - "Merkezi ve yerel yönetimlerin yetkilerini ayırt edin ve farklılaştırılmış kontrol uygulayın". Bunlar arasında "farklılaştırılmış kontrol", şehre göre politikaların uygulanması, "merkezi ve yerel yönetimlerin yetkilerinin ayırt edilmesi", merkezi ve yerel yönetimler arasındaki vergi paylaşım sistemi anlamına gelir.

Çünkü arazi finansmanı Vergi paylaşım sistemi sonucu.

Sözde vergi paylaşım sistemi 1994'ten sonra uygulandı. Merkezi hükümet, idari güç ile mali gücü birleştirme ilkesine dayalı olarak, merkezi ve yerel yönetimler olmak üzere iki tür vergi yönetim sistemi kurmuştur. Vergi paylaşım sisteminin ilkesi, basit bir ifadeyle, merkezi ve yerel yönetimlerin bütçesini sıkılaştırmaktır. Ayrı, kendi kendine gelir ve kendi kendine harcama ve kendi kendine arama dengesi için bir finansal yönetim sistemi uygulayın. Avrupa ve Amerika ülkelerinde, vergi paylaşım sisteminin temeli, işlerin gücünü ve mali gücü bölmek için her seviyedeki merkezi ve yerel yönetimler arasında eşit istişarede yatmaktadır. Bununla birlikte, Çin'in ulusal koşullarına uygun olarak, merkezi hükümet, mali güç toplanarak ve yetkiler devredilerek her zaman yerel yönetimler üzerinde mutlak hakimiyet kurmuştur.

2000 yılından bu yana, birçok yerel yönetim hayatta kalmak için arazi satışlarına güvenmek zorunda kaldı.Güç ve mülkiyet haklarındaki eşitsizlik nedeniyle, yerel yönetimler, özellikle de tabanlar "çok fazla şeye" ve "çok az paraya" sahip, bu nedenle arazi finansmanı çok popüler. En tipik örnek eğitimdir. Örnek olarak "Anka Adamı" nı ele alalım:

Zorunlu eğitim aldıktan sonra, Hubei'nin dağlık bölgesindeki yoksul çocuklar üniversitede okumak için Wuhan'a gitti ve sonunda beyaz yakalı işçi olarak çalışmak, bir ev satın almak ve bir evde yaşamak için Şangay'a geldi. Nihai fayda, Şangay'ın maliyesi ve ekonomisidir. Ancak, Hubei'nin zorunlu eğitimini ödeyen ve bundan yararlanmayan dağlık alanıdır. Bu nedenle, merkezi hükümetin yerel zorunlu eğitim için ödeme yapması mantıklıdır. Ama gerçek şu ki, faturaları yerel halk ödüyor, yerel halk ve tabanlar ne kadar çoksa, mali haklar o kadar zayıf.

Arazi mali reformu, emlak vergisinin arazi devir ücretlerinin yerini almasına izin vermek kadar basit değildir. Daha derin bir düzeyde, merkezi ve yerel yönetimler arasında güç ve mali güç ayrılığı vardır. Bu toplantıda "işlerin haklarından" bahsedildi, ancak "mali güçlerden" bahsedilmedi. Yerel yönetim ödemek zorunda kaldı. Yani 70 yıllık arazi devir ücretlerinin bir defaya mahsus tahsil edilmesi tarih sahnesinden hızlıca çekilmeyecektir. Yerel yönetimler tarafından yapılan arazi satışları yalnızca yukarı ve aşağı gidecek ve bu da onları daha akıllı hale getirecek.

Gayrimenkul, gayrimenkul kadar basit değildir, çünkü merkezi hükümet, yerel yönetimler, geliştiriciler ve bankalar arasında çok partili bir oyun vardır. Bunların arasında en dezavantajlı olanlar sıradan ev alıcılarıdır. Çinliler her zaman kalıcı mülke sahip insanların sebatı vardır derlerdi, ancak birbirini izleyen politikalar insanların kalbini salladı. Her halükarda, kapasite dahilinde sakin ve istikrarlı bir şekilde dürüst "barınma ve yaşam spekülasyon yapmaz". Belki zengin olmayın, en azından güvenliği sağlayın. Yün kesildiğinde herkes bir arada. Partiyi dinlersen yanlış gidemezsin.