Tek bir ayda ilk kez 2 trilyon yuan'ı aşan ve tüm yıl boyunca 15 trilyon yuan'a yaklaşan ulusal ticari konut satışları yeni bir zirveye ulaştı, ancak emlak şirketlerinin fonları iyimser değil.
Resim kaynağı: Tuworm Creative
2018, gayrimenkul düzenleme ve kontrol tarihinde en sık geçen yıl oldu. Bundan etkilenen emlak piyasası soğudu. Ulusal İstatistik Bürosu'ndan alınan en son veriler, gayrimenkul geliştirme yatırımı ve konut işletmeleri fonları gibi birden çok göstergenin büyüme oranının düştüğünü gösteriyor. Ulusal ticari konut satış alanının halen pozitif büyümesini sürdürdüğü ve ticari konut satışlarının yeni bir tarihi rekor kırdığı görülüyor.Satış verileri piyasanın hissettiği kadar soğuk değil.
Bunun sebebi nedir? Emlak şirketlerinin sermaye durumu nedir? Önümüzdeki yıl finansman durumuna ne olacak?
Brokerage China'dan bir muhabirin görüştüğü sektör uzmanları, satışlardaki toparlanmanın esas olarak yıl sonunda üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki satışların zayıflamasından kaynaklandığına inanıyor. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki satışların daha büyük bir oranı, satış büyümesinde hafif bir toparlanma getirdi, ancak yine de genel düşüşü değiştirmedi. . Yıllık satışların rekor seviyeye ulaşmasına rağmen, emlak işletmelerinin fonları iyimser değil. Gayrimenkul şirketlerine yönelik fonların 2019'da tek haneli büyümeye devam etmesi bekleniyor. Büyük emlak şirketleri nispeten bol fonlara sahipken, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri hala kısıtlıdır.
Kümülatif satış büyümesi toparlandı ve yeni bir zirveye ulaştı
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından 21 Aralık 2018'de açıklanan verilere göre, ticari konut satış alanı yıllık% 1,3 artışla 1,71654 milyon metrekare oldu ve büyüme oranı Ocak ayından Kasım ayına göre 0,1 puan daha düşük oldu; ticari konut satışları 1,49973 milyar yuan, bir önceki yıla göre% 12,2 artış oldu. Bu, Ocak ayından Kasım ayına kadar 0,1 puanlık bir artış.
Gayrimenkul şirketlerinin yıl sonunda sprinti bağlamında, tarihte ilk kez tek aylık satışlar 2 trilyonu aştı. Centaline Gayrimenkul Araştırma Merkezi'nin istatistiklerine göre, Aralık 2018'de ulusal ticari konut satışları yıllık% 12,2 artışla 2,046,5 milyar yuan oldu.
Yıl içinde yapılan toplam 450 gayrimenkul kontrolü kapsamında ticari konut satış alanı halen pozitif büyümesini sürdürmekte ve satışlar rekor seviyelere ulaşmıştır Nedeni nedir?
Buna yanıt olarak, Şangay E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü başkan yardımcısı Yang Hongxu, Brokers China'dan bir muhabirle yapılan röportajı kabul etti ve üç neden verdi:
İlk neden, bu ulusal emlak piyasasındaki yükselişin, 2009'dan 2010'a kadar olan büyük dalgaya benzer şekilde büyük bir dalga olmasıdır. Büyük pazarın güçlü ataleti ve daha uzun sonraları var, bu nedenle 2018'de düşüş olmadı. .
İkinci neden ise, bu tur gayrimenkul sektörü rotasyonunun özelliklerinin yapı açısından farklı olmasıdır. 2018'deki zayıf ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe performansları dikkat çekicidir, dolayısıyla tüm satış alanı ve miktarı olumludur.
Üçüncü neden ise, bu yılın ilk yarısında, özellikle Nisan-Temmuz ayları arasında, ülke genelinde ticari konut satışlarında bir toparlanma yaşanmasıdır.O dönemlerde zayıf olan ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere ek olarak, pazar sıcaklığı ve hareketliliğin nispeten yüksek olması. Bazı verilerin değişmesidir.
Yang Hongxu, bir komisyoncu Çin muhabirine verdiği demeçte, iki tür değişiklik olduğunu söyledi: Birincisi, sözleşmenin 2017'de imzalanması, ancak çevrimiçi imzalama olmaması. Bazı şehirler, fiyat sınırına ulaşmak için çevrimiçi imzayı kontrol etti. açık. Diğeri, 2018'de yüksek fiyatlı arazi projeleri için satış öncesi sertifikaların art arda piyasaya sürülmesidir. Bu yüksek fiyatlı ürünler, özellikle ortalama fiyat olmak üzere nispeten yüksek fiyatlandırılır, bu nedenle satışların daha hızlı büyümesi için bir miktar destek sağlarlar.
İlk 10 emlak şirketinin üst düzey bir yöneticisi, bir aracı kurum Çin muhabirine verdiği demeçte, aslında, satış alanındaki büyüme oranının sürekli bir düşüş süreci olduğunu söyledi.Satışlardaki toparlanmanın başlıca nedeni, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki satışların yıl sonunda zayıflamasıdır. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki satışlar daha fazlasını oluşturdu. Satış büyümesi önümüzdeki yıllarda hafif artış gösterdi, ancak yine de genel düşüş eğilimini değiştirmedi. Genel olarak, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki sıkı düzenlemelere rağmen, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki büyüme önemli olmuştur. Pazar ağustos ayından bu yana atalet altında önemli ölçüde soğumasına rağmen, gayrimenkul "sıfır büyüme" aralığında hafif bir pozitif büyüme kaydetmiştir. Merkezi hükümetin istikrarlı yatırım talebiyle tutarlı olan "büyük istikrar, küçük düzensizlik, istikrarlı hacim ve fiyat" piyasa yapısı ile uyumludur.
Gayrimenkul şirketlerinin fonlarının büyüme oranı önemli ölçüde düştü
Yıllık satışların rekor seviyeye ulaşmasına rağmen, emlak işletmelerinin fonları iyimser değil.
Ulusal İstatistik Bürosu'nun en son verilerine göre, 2018 yılında gayrimenkul geliştirme işletmeleri fonlara 1,65963 milyar yuan yatırım yapmış, bir önceki yıla göre% 6,4 artmış ve büyüme oranı Ocak ayından Kasım ayına 1,2 yüzde puan ve bir önceki yıla göre 1,8 puan düşmüştür.
Bunların arasında, yurtiçi krediler% 4,9'luk bir düşüşle 2,400,5 milyar yuan; yabancı sermaye 10,8 milyar yuan,% 35,8'lik bir düşüş; kendi kendine toplanan fonlar% 9,7'lik bir artışla 5583,1 milyar yuan; mevduat ve avans ödemeleri% 13,8'lik bir artışla 5541,8 milyar yuan; kişisel ipotek kredileri 2,370,6 milyar yuan idi Yuan,% 0.8 düştü.
Yerinde fonların büyüme oranındaki bariz düşüşün nedeni ile ilgili olarak, yukarıda bahsedilen ilk 10 emlak şirketi yöneticisi, aracı kurum Çin muhabirine, "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" konumlandırması altında, gayrimenkule fon akışının bastırıldığını ve yurtiçi krediler ile kişisel ipotek kredilerinin artmaya devam ettiğini söyledi. Ay içindeki negatif büyüme aralığında, kendi kendine toplanan fonlar da tek haneli büyümeye düştü ve emlak şirketlerinin fonlarının büyümesini aşağı çekti.
Yang Hongxu, sermaye büyümesindeki yavaşlamanın, geliştiricilerin iyimser ve gergin olmadığını gösterdiğine de inanıyor. Yapı itibariyle, fon kaynakları arasında, gayrimenkul şirketlerinin bireysel ipotek kredileri oranı ve kalkınma kredileri oranının önceki iki yıla göre azalması, bir yandan düzenleme ve kontrol arka planı altında satışların yavaşladığını ve konut kredisi politikalarının sıkı olduğunu göstermektedir. Banka kredi kotaları düşüktür, ticari bankalar ise gayrimenkul şirketlerinden gelecek kalkınma kredilerine karşı temkinli ve kısıtlayıcı bir tutum sergilemektedir.
2019 yılında gayrimenkul şirketlerinin fonlama durumu ile ilgili olarak, yukarıda belirtilen ilk 10 gayrimenkul şirketinden biri, 2019 yılında banka kredilerinin gevşeyeceğini ve "sıfır büyüme bölgesinde" kalacağını, mevduat ve avans gelirlerinin büyüme oranının tek haneye, kendi kendini finanse edeceğini öngörüyor. Fonlar pozitif bir tek haneli büyümeyi sürdürdü ve gayrimenkul şirketlerinin fonları tek haneli büyümeyi sürdürdü. Büyük emlak şirketleri nispeten bol fonlara sahipken, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri hala kısıtlıdır.
Yang Hongxu ayrıca finansal göstergelerin biraz düşmeye devam edeceğine ve büyüme oranının% 5 gibi yüksek bir olasılıkla% 10'un altında düşük bir seviyede kalacağına inanıyor. "Konut piyasasındaki düşüşün son turunda, gösterge bir kez 0'ın altına düştü. Bu sefer soğuma süresi nispeten uzun. 0'ın altına düşmeyeceği ve birkaç ay boyunca% 5 civarında devam edeceği bekleniyor." 2019'da bunu tahmin ediyor. Satış alanı yaklaşık% 6 düşecek ve fiyat temelde aynı olabilir.Satış fonlarının geri dönüşünün bu kısmı bu yıldan daha kötü olacak. Bununla birlikte, emlak şirketlerinin finansmanı biraz gevşeyecek.Bu aynı zamanda, RRR kesintilerinin ardından tüm kredinin şu anki hafif gevşemesidir ve bu da emlak şirketlerine fayda sağlayacaktır.RRR kesintilerinden sonra emlak sektörü kilit bir endüstri olmasa da, bazı olacaktır. "Su" gayrimenkulün "tarlalarına" akar.
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Komisyonculuk Çin, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde sorumlu tutulacaktır.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
