Sunshine hisseleri: performans% 90 düştü, finansal gider oranı% 50'yi aştı
Haberler 15 Mart 2019'da Sunshine Xinye Real Estate Co., Ltd. (bundan böyle "Sunshine Hisse Senetleri (000608) (6,330, -0,12,% -1,86)" olarak anılacaktır) "2018 Yıllık Raporu" nu yayınladı ve 2018'de 2,89 işletme geliri elde etti 100 milyon yuan, bir önceki yıla göre% 45.95 düşüş; ana şirkete atfedilebilen net kar 11.464 milyon yuan, yıllık% 92.48 düşüş; ana şirketten düşülen net kar 118 milyon yuan, yıllık% -190.08 düşüş; işletme faaliyetlerinden net nakit akışı-9.407 milyon yuan , Yıllık bazda% 106,34 düşüş.
Şirket, borsaya kote şirketlerin hissedarlarına atfedilen net kârın, özellikle 2017 yılında bazı holding iştiraklerinin özkaynaklarının devredilmesiyle oluşan yüksek yatırım gelirleri nedeniyle, geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde düştüğünü, bunun önceki dönemde yüksek bir tabana ve dolayısıyla bu dönemde büyük bir düşüşe yol açtığını belirtti.
Gayrimenkul, yönetmelik kapsamında kiralamaya odaklanabilir mi?
Sunshine hisselerinin ana işi, yatırım amaçlı gayrimenkul kiralama ve varlık yönetiminin yanı sıra stok konut, ticari ve konut geliştirme envanter satışlarıdır.Bunlardan, yatırım amaçlı gayrimenkul çoğunlukla Pekin, Şangay ve Chengdu'da yer almaktadır ve ana iş türleri yoğun ticari kiralama ve ofis kiralamadır.
2018'den bu yana Çin'in emlak politikası, konut finansal varlık mülklerine yönelik spekülatif talebi azaltmak için "evler spekülasyon için değil yaşamak için kullanılır" tonu altında uzun vadeli ve kısa vadeli bir sistem oluşturmaya devam etti ve yerel yönetimler kademeli olarak farklılaştırılmış ve sınıflandırılmış kontrol önlemleri uygulamaya koydu. Sonuç olarak, gayrimenkul endüstrisindeki rekabet yoğunlaştı, endüstri yoğunluğu hızlandı ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri daha büyük zorluklarla karşı karşıya.
Sunshine Group, 2018 yılının tamamı için 289 milyon yuan işletme geliri elde etti ve yıllık bazda% 45.95 düşüş gösterdi. Gelir yapısı açısından bakıldığında, ürün satışlarının ve yatırım amaçlı gayrimenkul ticaretinin gelişimi şirketin gelirinin çoğuna katkıda bulundu ve satışlardaki keskin düşüş nedeniyle 2018'deki ilk gelir kaynağı gayrimenkul satışından ticari kiralamaya değiştirildi.
2018 yılında, Sunshine'ın geliştirme ürünü satış işi, 59.417 milyon yuan işletme geliri elde etti ve toplam gelirin% 20.57'sini oluşturdu ve bir önceki yıla göre% 77.77 azaldı.Gayrimenkul satışlarından elde edilen gelir, Beijing Sunshine Upper East ve Chengdu Jinshang projelerinin arka ev ve park alanlarından geldi; yatırım gayrimenkul Şirket, 163 milyon yuan işletme geliri elde ederek toplam gelirin% 56,5'ini oluşturdu ve bir önceki yıla göre% 11,68 düşüş gösterdi.
Brüt kar marjı, sektör liderinin% 50'den fazla olan finansal gider oranından çok daha yüksektir
Kârlılık açısından 2018 yılında Sunshineın satışlarının brüt kar marjı bir önceki yıla göre% 52,66 artışla% 79,32 oldu.Ancak gider oranındaki artış nedeniyle net kar marjı artmadı ancak azaldı. 2018 yılında net kar oranı% 17,59 düşüşle% 29,33 oldu. .
Raporlama döneminde satış gider oranı geçen yıla göre% 43,4 artışla% 12,91, yönetim gider oranı% 57,47 artışla% 37,62; finansman gider oranı% 53,93, yıllık% 20,57 artışla gerçekleşti.
Finansal giderlerin yüksek oranı, karların çoğunu aşındırdı ve aynı sektörden çok daha yüksek. Karşılaştırılabilir şirketler olarak sektör liderlerini Vanke A (29.150, -0.22, -0.75%) ve Poly Real Estate (600048) (14.240, -0.16, -1.11%) seçin.
Aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi, Sunshine hisselerinin brüt kar marjı uzun süredir sektör liderinden daha yüksek. 2017 yılında Vanke A ve Poly Real Estate'in brüt kar marjları sırasıyla% 34,1 ve% 31,05 olurken, Sunshine hisselerinin brüt kar marjı% 51,96 oldu ve 2018 yılında önemli bir artış yaşandı.
Satışların brüt kar marjı aynı sektördekinden yüksek olmakla birlikte, gider oranları da aynı sektörün önde gelen şirketlerinden daha yüksek olup, bunların arasında mali gider oranı benzer şirketlerin oranının çok üzerindedir. 2017 yılında Vanke A ve Poly Real Estate'in finansman gider oranları sırasıyla% 0,85 ve% 1,63 olurken, Sunshine hisselerinin finansman gider oranı% 44,73 oldu. 2018 yılında% 50'nin üzerine çıktı.
Finansman yapısı perspektifinden, şirketin borcu esas olarak uzun vadeli borçtur ve her yıl yüksek sermaye maliyetleri gerektirir, ancak mali giderleri paylaşmak için yeterli işletme geliri elde edemez.
2018 sonunda, Sunshineın toplam finansmanı 1.951 milyar yuan idi, bunun banka kredileri 1.213 milyar yuan, finansman maliyetleri% 4.9 ~% 5.635 ve finansman dönemleri 5-12 yıldı; şirket tahvilleri 203 milyon yuan, finansman maliyetleri% 9.5 ve finansman dönemleri 3 yıldı; Güven finansmanı, finansman döneminde 535 milyon yuan, finansman maliyeti% 8 ve finansman süresi 3 yıldır.
2018 yılında, ana şirketine atfedilebilir 11.464 milyon yuan net kar elde ettiğini belirtmek gerekir. Şirketin karı tamamen devlet sübvansiyonlarına bağlıdır. Raporlama dönemi boyunca, Sunshine Co., Ltd.'nin tamamına sahip olduğu bir yan kuruluş olan Beijing Xingtai Real Estate Development Co., Ltd., Beijing Huairong Bölge Finans Bürosu'ndan almıştır. 2018'de, bölgesel iş gelişimini desteklemek için yapılan transfer ödemesi 116 milyon RMB idi, ancak bu hükümet sübvansiyonu sürdürülebilir değildi.
Kısa vadeli ödeme gücü zayıf net nakit akışı çıkışı
Borç geri ödemesi açısından bakıldığında, 2016, 2017 ve 2018'de Sunshineın borç-varlık oranı sırasıyla% 62,33,% 49,01 ve% 43,31 idi. Genel düşüş, aynı sektörün Çin'deki ortalama seviyesinin altında. Şirketin gelecekteki işi. Geliştirme, ilgili finansal kaldıraç alanını saklı tutar. Şirketin cari oranları sırasıyla 2.6, 2.18 ve 0.96'dır ve kısa vadeli borç ödeme gücü zayıftır.
Şirketin parasal fonlarının defterde yalnızca 198 milyon nakit, bir yıl içinde vadesi gelen 912 milyon cari olmayan yükümlülükleri var ve nakit girişleri yoluyla nakit akışını iyileştirmek zor.
2018 yılında Sunshine hisselerinin genel nakit akışı durumu kötüleşti.İşletme faaliyetlerinden net nakit akışı yıllık% 106,34 düşüşle -9,407 milyon yuan; yatırım faaliyetlerinden net nakit akışı -178 milyon yuan; finansman faaliyetlerinden nakit akışı Net miktar -699 milyon yuan'dır.
Hafif varlıklar Jedi'lardan sağ çıkabilir mi?
Gayrimenkul sektörünün hızla gelişmesiyle birlikte, şirket ile sektör lideri arasındaki uçurum genişledi. Şirketler geleneksel konut geliştirme alanında yeterince rekabetçi değil. Giderek daha fazla şirket "uzun vadeli kiralık daire" ve diğer konut kiralama işlerini denemeye başladı. Sektördeki rekabet değişti. Tamamen konut satışlarından kiralama işlemlerine ve diğer yeni işletmelere kadar, Sunshine hisseleri emlak sektöründe hayatta kalmak için iş modelini acilen değiştirmelidir.
Gayrimenkul sektörünün yeni gelişme trendiyle nasıl başa çıkılır? Şirket, yıllık raporunda, son yıllardaki aşırı ticari proje arzları ve e-ticaretin geleneksel ticari projeler üzerindeki etkisi göz önüne alındığında, gelecekteki işlerin esas olarak Pekin, Tianjin ve Şanghay'daki sorunlu ve verimsiz varlıkların satın alınması, dönüştürülmesi, yükseltilmesi ve geri çekilmesine odaklanacağını belirtti. Kendi varlık yapısını düzeltirken, işletme mülkleri için şirketin varlık yönetimi yeteneklerine tam anlamıyla yer verecek ve hafif bir varlık modeli aracılığıyla hissedar getirileri ve şirket değeri gerçekleştirecektir.
9 Mart 2019'da Sunshine, devralanın elinde bulunan Beijing Daole Technology Development Co., Ltd.'nin% 51,032'lik hissesini 174 milyon bedelle DRAGON KING GLOBAL LIMITED'e (Dragon King Global Co., Ltd.) devretmeyi amaçlayan "Hisse Devir Anlaşması" imzaladı. yuan. Bu işlemin, öz sermayenin bu yıl için şirketin konsolide tablolarına aktarılması yoluyla yaklaşık 24 milyon yuan yatırım geliri yaratacağı tahmin edilmektedir.
Şirket, dayanak varlığın üçüncü bir tarafa kiralandığı ve uzun vadeli bir kiralama söz konusu olduğu göz önüne alındığında, şirketin gelecekteki kâr için çok az yeri olduğunu belirtti. Şirketin mülkten zamanında çekilmesinin, şirketin varlık yapısının düzeltilmesine yardımcı olacağını, şirketin kârını artıracağını, şirketin nakit parasını tamamlayacağını ve şirketin Yükümlülükler, bu işlem şirketin varlık-ışık geliştirme stratejisiyle uyumludur ve şirketin daha sağlıklı ve sürdürülebilir kalkınmasına yardımcı olur.
