Milli Gayrimenkulün 2019'un İlk Yarısında Özeti ve Görünümü || Yatırım
Kademe açısından: arazi kaynakları hala önde gelen emlak şirketlerini bir araya getiriyor, ikinci kademe arazi edinme konusunda çok aktif ve ilk 50 şirket de ikinci çeyrekte arazi satın almaya başladı.
Finansman mevcudiyeti ve emlak piyasası gibi birçok faktörün etkisiyle ikinci çeyrekten bu yana, arazi edinme konusunda ilk 100'ün coşkusu önemli ölçüde arttı Bu, emlak piyasasında prim oranının dibe vurmasına ve sık sık yapılan "yüz tur" müzayedelere yansımıştır. Genel olarak, gayrimenkul işletmelerinin yılın ilk yarısındaki yatırımları "bir bükülme ve dönüş" olarak tanımlanabilir. Ocak ayından Şubat ayına kadar genel performans sabitti. Mart ayından Nisan ayına kadar, şirketler aktif olarak rezervleri aldılar ve ikinci çeyreğin ortasından sonlarına kadar rasyonaliteye döndüler. Kademe açısından: arazi kaynakları hala önde gelen emlak şirketlerini bir araya getiriyor, ikinci kademe arazi edinme konusunda çok aktif ve ilk 50 şirket de ikinci çeyrekte arazi satın almaya başladı.
Yılın ilk yarısında yatırım ritmi büyük dalgalandı ve China Shipping, Shimao ve Xincheng gibi büyük ölçekli emlak şirketleri ikinci çeyrekte yatırımlarını artırdı
Genel olarak, 2019'un ilk yarısında en iyi 100 gayrimenkul şirketinin yatırım performansı kabaca üç aşamaya ayrılabilir:
Ocak-Şubat dönemindeki genel performans nispeten sabitti: 2018 sonunda pazarın soğumasının çoklu etkilerinden, Yeni Yıl ve Bahar Bayramı tatili için kurumsal arazi edinim göstergelerinin eksikliğinden etkilenen Ocak-Şubat döneminde pazar performansı nispeten sabit kaldı ve genel işlem prim oranı sadece yaklaşık% 10'du. Mekanın bekle ve gör duygusu güçlü. Bu aşamada Sunac, arsa ediniminde olağanüstü bir performans gösterdi, iki ay üst üste yeni eklenen arazi değerinde ilk sırada yer aldı, ancak o zaman piyasa henüz toparlanmadı ve Sunac'ın arazi edinim maliyeti düşüktü ve rezerv fiyatı ana faktör haline geldi.
Mart-Nisan aylarında, şirketler aktif olarak rezerv kabul ediyor: Arazi piyasası Mart ayından bu yana önemli ölçüde ısındı ve ilk iki ayda herhangi bir bariz eylemde bulunmayan emlak şirketleri de hızlı bir arazi edinimi moduna girdi: örneğin, China Shipping ve Greentown Nisan ayında tek bir ayda ilk üçe ulaştı. Ortalama aylık arazi edinim miktarının üç katından fazlası ve Xincheng ve China Resources gibi büyük ölçekli emlak şirketleri de Nisan ayında cömertçe arazi satın aldı. Gayrimenkul şirketlerinin yatırım artışının ana nedenlerinin bu yıl listelenecek olan gevşek finansman ve bu aşamada arsa mevcudiyeti olduğuna inanıyoruz.
İkinci çeyrek rasyonaliteye döndü: Mayıs ayında üst üste dört ay yükselen prim oranı bu yıl ilk kez düştü ve ulusal ortalama işlem prim oranı% 20'nin altına düştü, emlak şirketleri arazi ediniminde daha temkinli davrandılar. Tipik emlak şirketlerinin arazi edinim prim oranının Mayıs'tan Haziran'a kadar dağılımına bakıldığında,% 10'un altında prim oranına sahip arazi parsellerinin oranı hala en yüksek seviyededir. Önde gelen emlak şirketlerinin arazi edinmedeki performansı bir rüzgar gülü olarak kullanılabilir: Country Garden, Vanke, Evergrande ve diğer kriter konut şirketleri, şirketin arazi edinimine yönelik tutumunun göreceli rasyonalitesini de yansıtabilecek olan "arazi kralı" davranışını yakalamak için acele etmediler. .
04
Arazi fiyatları yükseldikçe, emlak şirketleri daha çeşitli arazi edinim yöntemlerine sahiptir.
Ocak-Mayıs ayları arasında en büyük 100 emlak şirketinin arazi edinim yöntemleri açısından, arsa alımı, ihale, ihale ve listeleme yoluyla hala yaygın olmakla birlikte, arazi edinim yöntemleri giderek çeşitlenmiştir ve satın alma ve satın almaların işlem hacmi% 13'dür. Tek tek şehirlerde arazi fiyatlarında hızlı artış olması durumunda, birleşme ve satın almalar depolama maliyetlerini etkili bir şekilde azaltabilir.
Power Construction, Huayuan, KWG ve diğer şirketler, Ocak ayından Haziran ayına kadar birleşme ve satın almaların% 30'undan fazlasına sahiptir ve bazı birleşme ve satın almaların avantajı, bunların hızlı bir şekilde listelenebilmeleridir, bu da bu yıl kurumsal performansın büyümesine güçlü bir destek sağlayabilir. Örneğin, Power Construction Real Estate yakın zamanda Wuhan Real Estate Group altında iki proje şirketi satın aldı ve bu da yeni arazi rezervlerinin değerinde önemli bir artışa yol açtı.
05
İkinci hatta geri dönersek, gayrimenkul işletmelerinin stratejik ayarlamalarının odak noktası haline geldi, Wuhan ve Chongqing en çok ilk 100 tarafından tercih ediliyor
Yılın başında, çok sayıda borsada işlem gören emlak şirketi, 2019'daki yatırım stratejilerinin birinci ve ikinci kademelere geri dönmeye odaklanacağını belirtti.Yılın ilk yarısında toplam arazi işlem alanındaki değişikliklerden, birinci ve ikinci kademe işlemlerin oranı gerçekten de arttı: 2018'deki ilk 100 emlak şirketi arasında. , Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, taban alanının% 50'sinden fazlasını oluşturuyordu, ancak 2019'un ilk iki çeyreğinde, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki taban alanı oranı, geçen yıla kıyasla hala yüksek olan% 48 ve% 52'ye düştü. Güçlü bir karşıtlık oluşuyor; buna göre, birinci ve ikinci hat işlemlerinin oranı yaklaşık% 50'ye yükseldi.
Üçüncü ve dördüncü kademe piyasaların kademeli olarak ayarlanmasıyla, işletmelerin arazi edinme hevesinin zayıfladığı görülmektedir. İkinci kademe yeni arazi rezervleri geçen yıla göre hızlı bir artış sağladı. Bölgesel yerleşim perspektifinden bakıldığında, orta ve batı bölgeler ve Yangtze Nehri Deltası, hala en büyük 100 emlak şirketinin yerleşim planının odak noktasıdır. Orta ve batı bölgelerinde yeni eklenen emlak bankası ve inşaat alanı yaklaşık% 40'lık bir paya sahipken, Wuhan ve Chongqing yılın ilk yarısında en büyük 100 emlak şirketi tarafından en çok tercih edilen şehirler oldu.
Görünüm
01
Fonların sıkılaştırılması ve denetimin güçlendirilmesinin, işletmelerin yılın ikinci yarısında arazi edinme hızını yavaşlatması bekleniyor.
Şirketler tarafından arazi edinimindeki yavaşlama esas olarak üç faktörden etkilenmektedir:
Birincisi, finansman seviyesinin gevşek olduğunu söylemek zor. Cric tarafından izlenen 85 tipik emlak şirketi, Mayıs ayında yalnızca 50,8 milyar yuan yeni finansmana sahipti, bir önceki aya göre% 40,8 ve% 54,3 düşüşler oldu.
İkincisi, piyasa geliştiricilerin kredilerinin denetimini güçlendirir. Mayıs ayının sonunda, banka seviyesinin geliştiricilerin borç verme denetimini güçlendirdiği ve arazi edinme konusunda agresif olan ve "toprağın kralı" için yarışan bazı şirketler için tahvil ihracını askıya aldığına dair piyasa haberleri geldi. Uygulanıp uygulanmadığı doğrulanacak olsa da, şirkete bir sıkılaştırma sinyali verdi. Arazi edinme şevkinin olumsuz bir etkisi olacaktır.
Üçüncüsü, piyasa düzeyindeki politika düzenlemesi gevşetilmemiştir. İkinci çeyrekte şehirlerin ve bölgelerin popülerliğinin artmasının nedenlerinden biri işletmelerin piyasa kontrol beklentilerinin gevşemesidir.Ancak Suzhou'daki satış kısıtlamalarının yükseltilmesi ve Xi'an'daki satın alma kısıtlamalarının yükseltilmesi ve hane kayıt politikalarının yamalanması ile mevcut kontrolün gevşemediği ve bir miktar yüksek ateşi hedeflediği kanıtlanmıştır. Şehir boyut olarak büyümeye devam edebilir.
Ayrıca prim oranı yükseldikçe, kalkınma şirketlerinin arazi edinme hevesi azalacak, yılın ikinci yarısından sonra arazi edinimi daha zorlaşacak ve bu noktada şirketlerin rezerv kabul etme aciliyeti azalacaktır. Acilen pozisyonlarını kapatması gereken bu firmaların ihtiyaçları karşılandıktan sonra artan regülasyon şartlarında yatırımlarını da yavaşlatacaklardır.
Genel olarak gayrimenkul şirketlerinin yılın ikinci yarısında arazi edinim hızını daha da yavaşlatıp rasyonaliteye döneceğine inanıyoruz.
02
Yine de birinci ve ikinci katmanlara ve çekirdek üçüncü ve dördüncü katmanlara odaklanmanız gerekiyor. Körü körüne yüksek fiyatlarla arazi edinilmesi tavsiye edilmez
Barınak reformunun gelgiti altında, üçüncü ve dördüncü kademe krizi kademeli olarak büyüyor.İyi gelişmiş bir ekonomik temele ve daha iyi bir emlak piyasasına sahip yarı birinci ve çekirdek ikinci kademe şehirler ve çekirdek şehirleri çevreleyen üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, gayrimenkul şirketlerinin yapılarını ayarlamaları ve yerleşim düzenlerini sağlamlaştırmaları için ilk seçimlerdir. Özellikle emlak bankası yapısını acilen dengelemeye ihtiyaç duyan şirketler için, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin azalan popülaritesi ve birinci kademe şehirlerin sınırlı arzı nedeniyle ikinci kademe şehirler ana savaş alanı haline gelecek. Yılın ikinci yarısı, ikinci kademeye dönüş için pencere dönemi olmaya devam edecek.
Genel olarak, arazi piyasası ikinci çeyrekte kısmi bir ısınma yaşadı, ancak düzenleme izledi. Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın arazi fiyatlarının ve konut fiyatlarının çok hızlı yükseldiği şehirleri isimlendirmek için bir erken uyarı mekanizması uyguladıktan sonra, daha coşkulu şehirler de pazarın aşırı ısınmasını önlemek için düzenleyici politikalar yayınladı.Örneğin, Hefei, ilgili şirketlerin aynı arazi parçası için teklif vermemesini şart koşuyor. Arazi transfer fiyatını düşüren Hangzhou, Haziran sonunda yeni arazi kontrol politikaları da uygulamaya koydu.
Bu nedenle, kendi yerleşim stratejisinin uygulanması altında yüksek araziyi körü körüne takip etmek tavsiye edilmez. Son yıllarda "Kara Kralı" nın açılışı tatmin edici olmadı ve para kazanmak daha da zor. Bu nedenle yılın ikinci yarısında temkinli bir tutum sergilemeli ve karlılığı sağlama esasına göre rezerv seçmeliyiz.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Crane Emlak Araştırması
