Emlak piyasasının "canlı" diye bağırmasının zamanı geldi mi?
- Qin Shuo Anlarını Takip Edin
- Bu Qin Shuo'nun Moments'taki 2244 orijinal ilk makalesi
Emlak piyasasında karamsar bir hava yükseliyor.
Geçtiğimiz günlerde gayrimenkul devi Vanke'nin başkanı Yu Liang, Eylül ayında Vanke Güney Bölgesi'nin aylık toplantısında yaptığı açıklamada, gayrimenkul sektörünün dönüm noktasının geldiğini, toplumun çepeçevre dönüşümü bağlamında tüm sektörlerden vazgeçilmediğini söyledi.
Yu Liang, dönüm noktaları ve belirsiz durumlarla başa çıkmanın en iyi yolunun "yakınlaşmak" ve "odaklanmak" olduğuna inanıyor. Bu kilit noktada Vanke, "hayatta kalmayı" temel gereklilik ve aynı zamanda nihai hedef olarak görüyor ve bu nedenle ödeme hedefine ulaşmak çok önemli hale geliyor. Yu Liangın görüşüne göre, Vanke kadar büyük olsa bile, yine de iyimser değil. "630 milyar geri dönüş hedefi, tüm işletmeler için başlangıç noktası, temel ve garantidir. 630 milyar getiri hedefine ulaşılmazsa, tüm işletmelerimiz durabilir. , Çünkü herhangi bir nitelik ve yeteneğimizin olmadığını gösteriyor. "
Dördüncü çeyreğe girmesine rağmen, Vanke'nin 630 milyar geri dönüş hedefinin yarısından fazlası henüz tamamlanmadı. Eju Creed Araştırma Enstitüsü verilerine göre, Eylül 2018 sonu itibariyle Vanke'nin satış tutarı 432,32 milyar yuan, öz kaynak tutarı ise 302,62 milyar yuan'dır.Vanke, mevcut satış durumuna göre yıl sonunda uzun vadeli 100 milyar yuan'a sahip olacak. Envanter, bu nedenle 630 milyar getiri hedefini tamamlamak gerçekten zor.
Piyasadaki "Altın Dokuz ve Gümüş On" hakkındaki son karamsarlıkla bağlantılı olarak, Yu Liang'ın sözleri çoğu gayrimenkul geliştiricisinin isteklerini temsil ediyor olabilir. Ekonomi çöktüğünde, nakit kraldır.Para toplama görevi tamamlanamıyorsa, bu, her zaman cephaneyi ikmal etme konusunda endişelenmeniz gerektiği anlamına gelir.Finans kanalları sıkılaştırıldığında, "hayatta kalma" gerçekten bir sorundur.
Vanke, emlak şirketleri arasında rasyonel bir "kötümser". 2012 gibi erken bir tarihte Vanke, gayrimenkul endüstrisinin hızlı büyümeden durgunluk dönemine geçeceğini, gümüş çağına gireceğini ve bir dönüm noktası başlatacağını tahmin etmişti. Yu Liang, 2014 yılında People's Daily'de "Çin Emlak Piyasası Gümüş Çağına Giriyor" adlı imzalı bir makale yayınladı ve "Gayrimenkul sektörünün altın yıllarını geçtiğine, ancak kesinlikle Titanic buzdağına çarpmak üzere olmadığına inanıyordu. Ancak geçmişte 'kalınlık kraldır' çağı, herkes para kazanabilir ve ne kadar cüretkar olursa o kadar karlı olur ... Sektör yoğunlaşmasının artması ve sıradan konut ve ticari gayrimenkullere daha fazla dikkat edilmesi bekleniyor ve birinci sınıf şehirlerin avantajları daha açık. "
Elbette farklı görüşler var. 2014'ün sonundan bu yana, ambar reformunun paraya çevrilmesinin etkisi kademeli olarak belirgin hale geldi.Ulusal envanter tahsisi politikasının rehberliği altında, Çin emlak piyasası 50 aydan uzun bir süredir yükselen fiyat dalgasını başlattı ve birçok insan iyimser olmaya başladı. Örneğin, Sunac Çin'in başkanı Sun Hongbin, sözde "Gümüş Çağı" kararını reddetti. 5 Kasım 2017'de, Sun Hongbin, WU Mezunlar Girişimciler Derneği Yangtze Nehri Deltası Zirvesi'nin ev sahipliğinde bir foruma katıldığında, şunları söyledi: "Vanke gayrimenkulün gümüş çağı olduğunu önerdi. Çok saçma olduğunu söyledim. Neden? 10 milyar kar etmek istediğimi söylediğimde hepsi deli olduğumu söyledi. Şimdi herhangi bir şirketin 10 milyardan fazla karı var. Bu yıl Sunacın kârı 30 ila 40 milyar. Yani bunun Gümüş Çağı olduğunu söylüyorsunuz, aptalca bir şey değil. "
Sun Hongbin'in kibirli sermayesi var. 2014 yılında Sunac Chinanın yıllık satışları yalnızca 65,8 milyar yuan idi ve ilk ona girdi ve 2017de yıllık satışları 362 milyar yuana ulaştı ve "Bi Wanheng" den sonra ikinci sırada yer aldı. Dördüncü sırada. Sunac, hala "altın çağda" olduğunu kanıtlamak için üç yılını kullandı.
Ancak, gayrimenkul yatırımı ve gelişimi açısından bakıldığında, sektör gerçekten de durgunluğa doğru gidiyor. Gayrimenkul sektöründe 1999'dan 2014'e yıllık ortalama% 20'nin üzerindeki büyüme oranına kıyasla, 2015 yılına kadar ülke genelinde gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme oranı, verilerin 2000 yılında kaydedilmesinden bu yana sadece% 1 ile en düşük noktaya düştü. 2016 ve 2017 yıllarında ülke genelinde konut fiyatlarındaki genel artışa rağmen gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme oranı sadece% 6,9 ve% 7 olarak gerçekleşti. Yu Liang, "Gümüş Çağı" nın geldiğini ve yanlış bir şey olmadığını söyledi. Sun Hongbin, Sunac'a "Elmas Çağı" ndan liderlik ediyor, ancak küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri zaten çok zor yaşıyor.
Endüstri gittikçe daha fazla yoğunlaşıyor. Devler et ve geğiriyor ve karidesler çorbalarını zar zor içiyor!
| Dört birinci kademe şehir, emlak piyasasındaki kaosu toplu olarak düzeltiyor: Pekin ve Şangay, satın alma kısıtlamalarından kaçınma konusunda önlem almaya odaklanıyor
2012 araştırma raporunda Vanke, Çin'in emlak yönetmeliğinin Kore modelinde "biletle ev satın alma ve bir ev satma" modeline doğru hareket etmemesi gerektiğini öne sürdü. Ancak, Çin emlak endüstrisi için bugünün düzenleme ve kontrol politikaları, gelişmeden bağımsız olarak Kore modelinin kapsamının ötesine geçti. Hem işletme hem de alıcılar titriyor, geliştiriciler evi satamayacaklarından, alıcılar da ev sahibi olacaklarından endişeleniyorlar.
Bu tür bir kötümserlik, en son politika olan "Oolong" da tam olarak yansıdı.
21 Eylül'de, Guangdong Emlak Derneği, başkan yardımcılarına "Ticari Konut Ön Satış Lisansı Hakkında Görüş İsteme Hakkında Acil Duyuru" yayınladı. Ticari konut satış öncesi sisteminin iptal edilmesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, daha sonra Guangdong Eyaletinin belgenin anlamını yanlış anladığı yönündeki söylentileri çürütse de, birçok kişi belgeden küçük bir koku aldı.
Ticari konut ön satış sistemi, arazi açık artırma sistemi ve kamu paylaşım sistemi, gayrimenkulün "Hong Kong modeli" nin üç ayağıdır. Anakaranın tanıtılmasından bu yana 25 yıldan fazla bir süredir uygulanmaktadır. Bir süre önce, Xinhua Haber Ajansı ve diğer merkezi medya, yerel müzayede sistemi iken kamu paylaşım sistemini şiddetle onaylamada başı çekmiştir Her zaman karşıdan karşıya geçen bir sıçan olmuştur Şimdi sıra ticari konut için satış öncesi sistemin mi?
Ticari konutların ön satış sistemiyle ilgili büyük bir sorun var mı? Büyük! Ev alıcıları için, ev hala inşaat halindeyse, evi tamamen veya ipotekle satın alırlarsa, sonraki ev arızalı mı, uzun vadeli gecikmeler ve hatta ciddi kalite sorunları mı olacak? Bir dereceye kadar, Çin'in ticari konut sistemi bir gün boyunca hala var olduğu sürece, "konut teslimi hakların korunması demektir" ve "dokuz hak korumasından on tava" uzun süre var olacaktır.
Bu tüketiciler için iğrenç bir sistem olduğuna göre, neden iptal etmiyorsunuz? Çünkü geliştiricilere faydalıdır. Country Gardenın "arsayı aldıktan dört ay sonra piyasayı açması, beş ayda fonları iade etmesi ve altı ayda fonları iade etmesi" şeklindeki yüksek cirosu, satış öncesi sistemin varlığından dolayı gerçek olabilir. Ön satış iptal edildiğinde, geliştirici anlamına gelir İnşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar en az bir yıl ve hatta yüksek katlı konutlar için iki yıl sürer.Ön proje hazırlama ve formalitelerin işleme süresine ek olarak, müteahhit arazi ediniminden tamamlanmasına kadar gidecek. Paranın alınması muhtemelen 2 ila 3 yıldan fazla gecikecektir.
Bir gayrimenkulün parayı geri kazanması iki ya da üç yıl alır Country Garden, Vanke ve Evergrande gibi devlerin yüksek ciro temelinde oynamasına nasıl izin verirsiniz? Yüksek ciro başarısızlığa uğradığında, emlak şirketinin borç sorunu ortaya çıkacak, önceki borçlarının hepsi güzel performansla karşılanacak. Hatta ticari konutların ön satışları gerçekten iptal edildiğinde, emlak şirketlerinin% 90'ından fazlasının soğuk bir kışa gireceğini cesurca tahmin edebilirim.Piyasa ya dev ya da derin kaynaklara sahip merkezi bir işletme olacak.Emlak sektörü oligarşi dönemine girebilir. .
Yu Liang'ın şu anda emlak şirketlerine odaklanması "yaşamak "sa ve ön satış sisteminin iptali bağlantılıysa, pazarın neden kötümser olduğu anlaşılabilir.
| Guangdong Eyaleti, ticari konutların ön satış sistemini iptal etmeyi planlıyor
Ancak ön satış sistemi iptal edilmeyecek ve Çin'in emlak sektörü oligarşi dönemine girmeyecek. Nedeni basit, henüz zamanı gelmedi.
Öncelikle arazi finansmanının devam etmesi gerekiyor, arsa ihale sistemi devam ettiği için ön satış sistemini iptal etmeye gerek yok. Ön satış iptal edilir ve emlak şirketi ölürse arsayı kim alacak? Emlak müzayede piyasasında sırayla listeden kaldırılan yalnızca birkaç oligark olduğunda, arazi primi ve arazi kralı büyük ölçüde azalacaktır. Bu, arazi satmanın asıl amacı değildir.
Burada arazi finansmanı hakkında konuşmalıyız. Bugün Çin kamuoyu, konut fiyatlarının artmasında ana suç ortağı olduğu düşünülen arazi finansmanı konusunda neredeyse olumsuz bir değerlendirmeye sahip, ancak arazi satışlarından elde edilen gelir aşamalı ve kaçınılmaz.
Bir örnek olarak Birleşik Devletler'i ele alalım: Amerika Birleşik Devletleri'nin kurulmasından 1776 ile 1862 arasındaki yaklaşık 100 yıl içinde, arazi finansmanı hükümetinin ana geliriydi. Dönem boyunca, ABD "arazi finansmanı" geliri esas olarak devlete ait arazilerin satışından elde edilen gelire dayanıyordu (arazi finansmanının ilk aşaması). Arazi satışları, en yüksek yılda federal hükümet gelirinin% 48'ini oluşturdu. 1862-1900 yılına kadar kademeli olarak bir emlak vergisine dönüştürülmedi (tahsilatlar esas olarak gayrimenkule dayalı gayrimenkulleri ve menkul mülklerin küçük bir bölümünü içerir); 1940'ların ortalarından sonra, emlak vergisine dayalı yerel bir mali ve vergilendirme sistemi oluşmaya başladı. Toprağa olan finansal bağımlılık zayıflama eğilimindedir ...
Arazi finansmanı dikkat gerektiriyor, bir yandan devletin gelir elde etmek için arazi devir ücretini yükseltmesini engellemek, diğer yandan arazi yoluyla elde edilen finansal gelirin daha çok altyapı ve uygun fiyatlı konut için kullanılmasını sağlamak gerekiyor. harcama. Ancak her durumda, hükümetin arazi müzayedesi alternatif bir gelir kalmayıncaya kadar durmayacaktır.
Ön satışın yakında iptal edilememesinin ikinci nedeni, konut fiyatlarındaki sert dalgalanmalara halkın katlanamamasıdır. Günümüz gayrimenkul düzenlemesinde tek bir ana fikir var, o da konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak ve fiyat dalgalanmalarını önlemek. Ön satış iptal edildiğinde, piyasa arzının keskin bir şekilde düşmesi, envanterin azalması ve emlak piyasasının satıcının pazarına girmesi kuvvetle muhtemeldir.Ev fiyatı yükselecek mi düşecek mi?
Bir bütün olarak bakıldığında, merkezden yerel düzeye, ekonomiyi istikrara kavuşturmak, büyümeyi istikrara kavuşturmak ve konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak hala temel konulardır ve ekonomik iniş çıkışlara neden olan herhangi bir politika acele edilmeyecektir. Vankenin "kötümser ilerlemesi" yanlış değil. Vizyonu olmayanların hemen endişeleri olmalı, ancak "Gümüş Çağı" nın mutlak değerde bir düşüş anlamına gelmediğini, yalnızca büyümede yavaşlama anlamına geldiğini unutmayın. Emlak piyasası çok büyük değildir. Soru, panik yapmayın!
